【正文】 省會中心城市以及 長株潭城市群空間結構、物流條件、生態(tài)環(huán)境等戰(zhàn)略性項目，投資需求的增長仍將繼續(xù)保持相對穩(wěn)定；二是湖南省政府提出了建設長（沙）株（洲）（湘）潭一體化的區(qū)域經(jīng)濟一體化的目標，長沙將融入泛珠三角經(jīng)濟圈，房地 產(chǎn)產(chǎn)鏈體系的戰(zhàn)略性對接步伐將進一步加快，進入一個高速推進新階段，在產(chǎn)業(yè)結構中所占比重也將快速上升；三是隨著消費引擎對經(jīng)濟增長的拉動力逐步增強，將進一步擴大消費需求，實現(xiàn)消費引擎的主導地位。 同時，從總體上看，長沙市房地產(chǎn)市場雖然進一步成熟，并不存在過熱，目前長沙市房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中的比重僅為 5%，其總量規(guī)模與長 沙市的人口規(guī)模和經(jīng)濟規(guī)模相比明顯偏小，目前長沙市區(qū)人均居住面積僅為 平方米，距離小康居住水平相去甚遠，房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間十分巨大。再從長沙發(fā)展規(guī)劃以及長株潭一體化長遠發(fā)展規(guī)劃來看，房地產(chǎn)業(yè)有著極大的發(fā)展空間和良好的發(fā)展前景。 結論 長沙市房地產(chǎn)投資受慣性作用，繼續(xù)攀高，但增幅比 98— 2021年的平均增幅回落了 個百分點。調控政策的進一步實施開發(fā)企業(yè)對后續(xù)投資將持謹慎態(tài)度，預測 2021 年長沙市房地產(chǎn)投資增長進度將會進一步趨緩。 由于經(jīng)濟適用房受到國家宏觀政策的控制，每年不足 50 萬平 米的上市量，無法滿足長沙中低收入家庭的需求，而城郊結合處的中低檔盤盤，正好填補了這一塊市場。 商住樓底層裙樓部分，特別是整層出租出售的銷售緩慢，仍然是開發(fā)商棘手的問題。 隨著六橋三環(huán)中的五橋及三環(huán)的逐漸形成，環(huán)境好、規(guī)模大、交通便利的環(huán)線樓盤將成為市場主流。 戶型設計日趨向合理化、實用化、大面積 150 平米以上戶型比例將進一步降低，經(jīng)濟、緊促型、面積 為 90100 平米三房將成為市場主導。 隨著雨花生態(tài)新城、天心生態(tài)新城、岳麓大道、金星大道及青竹湖大道周邊基礎設施的日漸完善，在未來幾年，特別在 2021 年品牌 +實力的外省房產(chǎn)開發(fā)軍團將在以上地段施展拳腳。 商業(yè)氛圍濃厚，投資門檻低的商業(yè)地產(chǎn)項目將有較大需求。 尋找信托與基金的合作與投資將成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道：提高自身實力、提市集約化水平、努力樹立品牌，創(chuàng)精品將是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。 3 開發(fā)建設進度安排 有關工程計劃說明 根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、蓮塘房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況、市場承接力、委托方預計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工總進度計劃如下： 施工橫道圖 詳見附表 項目工程計劃橫道圖。 序號 計算期（季度）1 前期工程2 土方及基礎工程3 地下室工程4 主體工程5 裝修工程6 水電安裝7 電梯安裝8 消防工程9 通訊工程10 煤氣工程11 對講系統(tǒng)12 電視系統(tǒng)13 室外配套14 竣工驗收 附表1 0 . 1 項目工程計劃橫道圖 4 投資估算與資金籌措 項目總投資估算 根據(jù)測算，項目的總投資為 萬元（含土地轉讓費）詳細見下表： 表 10：項目總投資估算表 序號 項目名稱 總額萬元 單價 （元 /平方米） 占總投資比例 1 土地成本 9, % 2 前期工程費 % 3 建安工程 20, 1, % 4 管理 費 % 5 不可預見費 % 6 其他費用 1, % 7 財務費用 3, % 8 銷售費用 2, % 9 公用設施專用基金 % 10 合計 40, 2, % 注：單價為按建筑總面積分攤計算的單價 ,包括地下室面積。 總投資估算說明 土地成本 按開發(fā)商提供資料，土地成本為 9600 萬元。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設計、勘察等費用，費用確定主要參考近期同類房地產(chǎn)開項目的實際情況。 項目前期費用為 萬元。 建安工程費 包括基礎、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。 項目建安工程費為 20, 萬元。 管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等 、房地產(chǎn)稅等。按長沙市同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述三項之和的 2%記取。 項目管理費為 萬元。 不可預見費 由于項目地塊地勢良好，項目本身為大眾化產(chǎn)品，同時開發(fā)商控制項目成本較強，不可預見費按前述 3項之和的 2%記取較為合理。 項目不可預見費為 。 其他費用 主要指工程監(jiān)理費，工程咨詢費、與政府建設管理部門發(fā)生的費用。 項目的其他費用為 萬元。 財務費用 指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。 項目借款為 10000 萬元 ，貸款期限為 2 年，利息共為 3,。 銷售費用 包括廣告及代理費用，參考長沙市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準及項目的實際情況，取銷售費用為銷售額的 % 。 項目的銷售費用為 萬元。 公共設施專用基金 經(jīng)估算為 萬元。 資金籌措 項目投資的資金來源包括只有資金，銀行融資及銷售回款。 項目總投資為 38, 萬元，經(jīng)測算需投入自籌資金、銀行借款、銷售收入，其中詳細如下表： 表 11：項目資金來源表 序號 項目名稱 總額（萬元） 比例 1 自有資金及融資 6, % 2 銀行貸款 10, % 3 銷售收入 24, % 4 總投資 40, % 投資使用計劃 根據(jù)企業(yè)提供的資料，結合項目開發(fā)實際付款情況和工程進度合理計劃投入量測算，具體見附表 《項目建筑成本投資計劃表》 經(jīng)濟測算時，根據(jù)項目的實際情況、計算期從 2021年開始項目資金正式開始投入，計劃于 2021年 8月動 工，工程分 2期開發(fā)，各期開工時間考慮各期預售可銜接上為基礎，并按資金可及時到位的情況下，預測 全部工程于 2021年 12月底前竣工， 2021年下半年商業(yè)用房銷售率、住宅用房銷售率、辦公樓銷售率均可達到 90%，對項目的經(jīng)濟測算從 2021年下半年至 2021年下半年止。 5 銷售及經(jīng)營收入測定 物業(yè)銷售收入估算 項目銷售收入測算 銷售收入：根據(jù)項目方案設計及前述項目及市場分析，從穩(wěn)健原則出發(fā)，項目可售的建筑面積為 ㎡，其中住宅 ㎡，銷售均價 2880 元 /㎡，銷售率按 100%計；商業(yè) ㎡，均價 9500元 /㎡，銷售率按 100%計。 表 12：項目銷售收入測算表 項目 可售面 積（㎡） 銷售單價 （元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 住宅 2880 100% 39, 商業(yè) 9500 100% 18, 車位 650 個 60000 100% 3300 合計 100% 銷售稅金及附加測算 銷售稅金及附加：按規(guī)定，長沙市房地產(chǎn)二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 %），城市建設維護稅（營業(yè)稅的 1%），印花稅（銷售額的 %） ,項目銷售稅金及附加合計為 萬元 。 根據(jù)長沙住宅項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預計銷售進度，對項目各期的銷售收入、銷售稅金測算見附表 《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。 資金來源與運用分析 根據(jù)委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。 項目的資金來源與運用情況詳見附表 《資金來源與運用表》。 銷售利潤 經(jīng)測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表： 表 13：項目利潤估算表 序號 項目 計算公式 金額（萬元） ⑴ 銷售收入 ⑵ 開發(fā)成本 ⑶ 銷售費用 ⑷ 銷售稅金及附加 ⑸ 財務費用 ⑹ 利潤總額 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑺ 所得稅 由公司內部平衡所得稅 ⑻ 凈利潤 ⑹ ⑺ ⑼ 稅前成本利潤率 利潤總額 /總投資 % 注：上表為住宅銷售率、商業(yè)銷售率銷售率均為 100%的情況下的經(jīng)濟效益指標。 項目各計算期的利潤測算詳見附表 《項目損益及利潤分配表》。 6 財務與敏感性分析 項目盈利能力分析 經(jīng)測算，總投資為 40, 萬元，開發(fā)期為 年，投資回收期為 2 年，利潤總額為 18, 萬元。 項目不確