【導讀】山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。永吉一號小區(qū)一期工程建設項目。晉中市恒澤工程造價咨詢有限公司。薛燕青（工程師）王雪娟（工程師）。鮑守相（工程師）。、可行性研究報告編制依據(jù)、原則和研究范圍-----------3. 、主要技術(shù)經(jīng)濟指標：-------------------------------5. 、項目建設單位概況：-------------------------------5. 、項目實施背景-------------------------------------6. 、靈石縣的區(qū)域概況--------------------------------11. 、靈石縣城總體規(guī)劃概述----------------------------16. 第三章市場分析-------------------------------25. 、靈石縣房地產(chǎn)市場概況----------------------------28. 、市場競爭分析------------------------------------29. 、目標市場定位------------------------------------30. 4．1、氣象條件--------------------------------------30. 、公用設施條件------------------------------------32. 、地塊特征分析------------------------------------33. 、建筑設計的指導思想------------------------------35. 、節(jié)能設計依據(jù)標準和節(jié)能規(guī)范：--------------------41. 第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析----------------------46. 、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀：--------------------------------47. 、生態(tài)環(huán)境保護措施：------------------------------49. 、地質(zhì)災害影響分析：------------------------------53. 、投資估算范圍：----------------------------------54. 、項目管理機構(gòu)：----------------------------------58. 第十章項目建議實施進度-----------------------60. 第十一章項目招投標管理-----------------------61. 、項目招標表：-----------------------------------62. 、財務評價基礎數(shù)據(jù)-------------------------------64. 、銷售收入及財務贏利性分析-----------------------65. 第十三章風險評價-----------------------------66. 第十四章結(jié)論與建議---------------------------68

　　

【正文】 往太原方向的公共長途客車均由此經(jīng)過。南有高速鐵路車站，交通十分便捷。 項目人流分析 項目地目前人流量較少，但是考慮到縣城居住環(huán)境的惡化以及居住區(qū)域條件的限制，再加上各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊的合并、 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 34 人口的急劇增加，隨著政府醫(yī)院、公檢法等單位的搬遷以及周邊環(huán)境的改進，相信不久的將來，該地塊將成為靈石人民投資和居住的好去處。 項目周邊 規(guī)劃 按照靈石縣靜升新區(qū)的規(guī)劃，西側(cè)已經(jīng)建成的靈石萬人高中，南側(cè)是正在規(guī)劃建設中的公、檢、法辦公區(qū)和縣人民醫(yī)院；東側(cè)是建設中的中煤家園，北側(cè)有已運營的五星級國際宏源大酒店。由靜升通往馬和高鐵車站的緯九路已開工。 、項目 SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 該項目所處地塊地理位置優(yōu)越，位于城市污染區(qū)之外，自然環(huán)境相對優(yōu)越，項目規(guī)劃設計起點高，項目前期市場調(diào)研全面到位，項目投資商、建設單位管理規(guī)范，資金及管理力量雄厚，這些都是該項目優(yōu)勢所在。 項目劣勢分析： 由于項目地處新區(qū)，周圍生活配套設施匱乏，另外項目 南側(cè)為大運高速出入口，車輛較多，并且車速較快，噪音大。 項目機會分析 由于縣城老城區(qū)可以建造一定規(guī)模小區(qū)的地塊越來越 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 35 少，而市場對商品房的需求尚有較好空間，從企業(yè)效益的角度看，在該地塊建設小區(qū)面臨良好的商業(yè)機會。 項目威脅分析 商品房貸款、銷售等有關政策的變化可能影響項目的進展。 、建筑設計的指導思想 項目愿望：比肩一流城市的高端品質(zhì)社區(qū) 整體形象定位：晉儒宜居生活圈 本質(zhì)高端不動產(chǎn) 產(chǎn)品定位：低密度項目形象，豐富的產(chǎn)品線，多類型物業(yè)組合搭配。產(chǎn)品以獨棟別墅、花園洋房、小高層、社區(qū)商業(yè)和會 所產(chǎn)品為主。 建筑風格定位：建筑擁有明確的文化符號特征，初步考慮本案選擇東方 ArtDeco新中式裝飾主義風格，具體可參考“朱雀門”項目。 戶型設計定位 獨棟別墅設計要求 采用環(huán)路互通道路系統(tǒng)，以表現(xiàn)各單體別墅的獨立感和領地感。 社區(qū)內(nèi)部公共景觀，應結(jié)合南側(cè)綠化隔離帶設計，作為每天進出必經(jīng)之路的視覺享受。 根據(jù)不同戶型面積分配用地面積和私家院落面積，隨 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 36 戶型面積增大，其占地面積和私家院落面積應增大。 結(jié)合景觀資源排布不同面積區(qū)間的戶型，大戶型應占有最好的景觀資源； 前院進深盡量保留在 8米以上，特殊 位置特殊住宅后院進深不能低于 6米，應注意其私密性； 住宅之間左右間距應為 4 米以上，盡可能擴大前后間距； 400平米以上戶型每戶設雙室內(nèi)車庫， 400 平米以下戶型每戶設單室內(nèi)車庫，同時在前院設置最少一個正常室外車位； 戶型： 350 ㎡ ～ 450 ㎡ 奢侈大宅，如規(guī)劃中有景觀位置絕佳的位置，可設置 1～ 2棟 500 ㎡ ～ 600 ㎡ 樓王。 地上兩層，地下一層設置，采用下層庭院，增強地下使用性； 地下室可設置設備間、衛(wèi)生間、健身房、家庭影院、儲藏間等比較基本的功能空間； 主臥應朝后院設置、 客廳、家庭廳、早餐室、書房、主臥室、次臥室 等主要功能空間應有相對開闊的視野；首層層高不應低于 米，二層不低于 3 米，地下室不低于 米； 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 37 室內(nèi)各功能空間設置可參考下表（此表為 350 平米戶型建議，其他面積戶型可參考此放大及縮小） 功能空間 設計要求 參考面積 （ ㎡ ） 首層 門廳 禮儀性和豪華感強 49 客廳 靠近主入口，設置垂拔 2025 廚房 開放布置，與后院之間視野無障礙，應 設有餐吧 1015 家庭廳 與后院和廚房結(jié)合，也可結(jié)合下沉庭院 設置在地下 3040 家庭餐廳 與廚房結(jié)合，可采用餐島形式 1215 正餐廳 與廚房距離較近，獨立性強 1620 衛(wèi)生間 2 件布置 35 書房（臥室） 帶衛(wèi)生間 1620 車庫 單車位，帶工具柜 2125 二層 次主臥 含步入式更衣間和主衛(wèi) 4050 次臥室 2間 1418 次臥衛(wèi)生間 4 件布置 46 三層 主臥室 含步入式更衣間和主衛(wèi)，設過廳 5060 地下 設備間 可放下燃氣鍋爐、地暖、水處理系統(tǒng)等 設備，需要通風 衛(wèi)生間 3 件布置 35 健身房 最好有采光 1620 家庭影院 可采用暗房間 4050 儲藏間 1012 洗衣房 帶儲藏和操作空間 57 工人房 帶衛(wèi)生間 68 其它 樓梯 凈寬控制在 1米以上，在二層樓梯口處應設置可停留空間 花園洋房設計要求 戶型： 戶型配比建議如下： 戶型 面積 比例 奢侈三居 150 ㎡ ～ 180 ㎡ 5％～ 10％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 250 ㎡ 50％～ 60％ 奢侈躍層 250 ㎡ ～ 280 ㎡ 35％～ 40％ 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 38 56 層設計，首層直接室外入戶，設置私家花園； 根據(jù)景觀資源條件，在位置較好的洋房，采用首、二層躍層設計方式； 首層采用南入戶方式，直接從私家花 園入戶，三層以上采用北側(cè)進入大堂的入戶方式，避免相互干擾； 部分景觀資源絕佳位置設頂層設置躍層，同時所有頂層均設置大面積露臺； 全線產(chǎn)品設置電梯； 控制面積，將普通平層產(chǎn)品豎向分割，使 140 平米即可享受聯(lián)排生活享受； 更加追求戶型的舒適度和尺度感； 大量景觀空間，頂層設大面積露臺； 會客區(qū)與臥室區(qū)的功能分區(qū)明確，全明戶型設計； 在平面允許的前提下，盡可能讓客廳與餐廳可根據(jù)使用需求共用。 小高層設計要求 戶型： 戶型配比建議如下： 戶型 面積 比例 舒適三居 120 ㎡ ～ 140 ㎡ 10％～ 15％ 豪華三 居 140 ㎡ ～ 160 ㎡ 40％～ 50％ 舒適四居 180 ㎡ ～ 200 ㎡ 30％～ 40％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 240 ㎡ 5％～ 10％ 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 39 1011層設計，一梯兩戶； 三居室設置公共電梯廳，四居室電梯直接入戶； 位置較差采用三居室對拼方式，南向觀景效果較好位置四居室對拼平面； 部分景觀資源絕佳位置頂層設置躍層； 重視南向采光與景觀效果雙需求，三面寬南向。 各類產(chǎn)品配比： 在保障小區(qū)品質(zhì)的前提下，以下表比例為基礎（小高層約占 50％，獨棟別墅 +花園洋房約占 40％，保障性住房約占 10％），盡可能實現(xiàn)更高的容積率。 產(chǎn)品類型 預計建筑面積 獨棟別墅 8000 ㎡ 左右 花園洋房 33000 ㎡ 左右 小高層 63000 ㎡ 左右 保障性住房 商業(yè) 2680 ㎡ 左右 會所 1500 ㎡ 左右 總規(guī)模 108180 ㎡ 左右 園林景觀設計定位 風格取向原則 建議參考：新中式自然主義風格 +成品園林呈現(xiàn) 以修剪感相對較強的自然主義風格強化社區(qū)周界、入口、景觀軸線的領地感和禮儀性，規(guī)避其觀賞性遠大于實用性的缺點。 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 40 植被設計強調(diào)層次感與規(guī)整性。 景觀節(jié)點作為重點投入，點綴中式風情元素，強化品質(zhì)和文化感受。 植被品質(zhì)盡量選擇當?shù)厣?見品種，以增加品質(zhì)感； 重要節(jié)點部分，比如樣板展示區(qū)、南側(cè)入口綠化帶、入口節(jié)點、會所室外，以及重要景觀節(jié)點應采用帶冠成樹移植，以保證銷售期現(xiàn)場效果。 多采用梅蘭竹菊等中國元素綠植，統(tǒng)一項目文化內(nèi)涵。 借助南側(cè)濕地公園，引水入園，降低成本的同時，大幅提升項目價值。 可考慮以九溪九大景觀節(jié)點作為景觀主線，串聯(lián)項目兩個地塊，同時將各個地塊高端和中等產(chǎn)品分隔開來。 園林成本控制： 考慮到項目現(xiàn)場打動力，高端品質(zhì)的定位，園林實施面積標準建議為 600700 元／ ㎡ 左右。 營銷所需景觀節(jié)點設計 結(jié)合本案營銷所需，在重要售 房節(jié)點進行景觀節(jié)點設計，并應盡快早形成成果，為今年銷售工作提供良好支持。 車位配置定位： 建議全案車位配比 1:1設置（別墅除外）； 別墅區(qū)私家車庫 +室外停車 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 41 東側(cè)社區(qū)全區(qū)人車分流，地下車庫出入口設置在南側(cè)綠化帶中； 東側(cè)綠化帶中設置少量訪客車位。 第六章 節(jié)能方案分析 節(jié)能減排就是節(jié)約 能源 、降低能源消耗、減少污染物排放。 《 中華人民共和國節(jié)約能源法 》所稱節(jié)約能源（簡稱節(jié)能），是指加強用能管理，采取技術(shù)上可行、 經(jīng)濟 上合理以及環(huán)境和社會可以承受的措施，從能源生產(chǎn)到消費的各個環(huán)節(jié)，降低消耗、減少損失和污染物排放、制止浪費，有效、合理地利用能源。 國家“十二五規(guī)劃”明確提出了節(jié)能減排的目標，即到 2021年，單位 GDP 二氧化 碳排放降低 17%；單位 GDP 能耗下降 16%；非化石能源占一次能源消費比重提高 個百分點，從 %到 %；主要污染物排放總量減少 8到 10%的目標。此外，“十二五”規(guī)劃中還明確了主要污染物控制總類，在“十一五”化學需氧量、二氧化碳這兩個類別基礎上，增加了氨氮和氮氧化物兩個類別的污染物控制指標?！笆濉币?guī)劃提出的約束性指標更加明確了國家節(jié)能減排的決心。 、節(jié)能設計依據(jù)標準和節(jié)能規(guī)范： 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 42 《中華人民共和國節(jié)約能源法》（ 1998年） 《建筑節(jié)能管理規(guī)定（ 2021）》建設部令第 143號 《 能源節(jié)約與資源綜合利用“十一五”規(guī)劃》 國家發(fā)展和改革委員會《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》 《公共建筑節(jié)能設計標準》 GB501892021 《嚴寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》（ JGJ262021） 省頒標準《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）》（ DBJ042162021）山西地區(qū)實施細則 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（ JGJ144204） 《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》（ JG1582021） 、能耗狀況和能耗指標分析 與建筑相關的能源消耗包括建筑材料生產(chǎn)用能、建筑材 料運輸用能、房屋建造和維修過程中的用能以及建筑使用過程中的建筑運行能耗。我國目前處于城市建設高峰期，城市建設的飛速發(fā)展促使建材業(yè)、建造業(yè)飛速發(fā)展，由此造成的能源消耗已占到我國總的商品能耗的 20％～ 30％。然而，這部分能耗完全取決于建造業(yè)的發(fā)展，與建筑運行能耗屬完全不同的兩個范疇。建筑運行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調(diào)和各類建筑內(nèi)使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過程而發(fā)生。在建筑的全生命周期中， 山西匯榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 43 建筑材料和建造過程所消耗的能源一般只占其總的能源消耗的 20％左右，大部分能源消耗發(fā)生在建筑物運行過程中。因此 ，建筑運行能耗是建筑節(jié)能任務中最主要的關注點。 本項目能耗主要為冬季采暖所需能耗，能耗指標必須符合民用建筑晉中市的耗熱量指標。 、節(jié)能措施和耗能指標分析 本項目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電、節(jié)水、節(jié)材，