【導(dǎo)讀】山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目。晉中市恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司。薛燕青（工程師）王雪娟（工程師）。鮑守相（工程師）。、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、原則和研究范圍-----------3. 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：-------------------------------5. 、項(xiàng)目建設(shè)單位概況：-------------------------------5. 、項(xiàng)目實(shí)施背景-------------------------------------6. 、靈石縣的區(qū)域概況--------------------------------11. 、靈石縣城總體規(guī)劃概述----------------------------16. 第三章市場(chǎng)分析-------------------------------25. 、靈石縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況----------------------------28. 、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析------------------------------------29. 、目標(biāo)市場(chǎng)定位------------------------------------30. 4．1、氣象條件--------------------------------------30. 、公用設(shè)施條件------------------------------------32. 、地塊特征分析------------------------------------33. 、建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想------------------------------35. 、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范：--------------------41. 第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析----------------------46. 、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀：--------------------------------47. 、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施：------------------------------49. 、地質(zhì)災(zāi)害影響分析：------------------------------53. 、投資估算范圍：----------------------------------54. 、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)：----------------------------------58. 第十章項(xiàng)目建議實(shí)施進(jìn)度-----------------------60. 第十一章項(xiàng)目招投標(biāo)管理-----------------------61. 、項(xiàng)目招標(biāo)表：-----------------------------------62. 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)-------------------------------64. 、銷(xiāo)售收入及財(cái)務(wù)贏利性分析-----------------------65. 第十三章風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)-----------------------------66. 第十四章結(jié)論與建議---------------------------68

　　

【正文】 往太原方向的公共長(zhǎng)途客車(chē)均由此經(jīng)過(guò)。南有高速鐵路車(chē)站，交通十分便捷。 項(xiàng)目人流分析 項(xiàng)目地目前人流量較少，但是考慮到縣城居住環(huán)境的惡化以及居住區(qū)域條件的限制，再加上各鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊的合并、 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 34 人口的急劇增加，隨著政府醫(yī)院、公檢法等單位的搬遷以及周邊環(huán)境的改進(jìn)，相信不久的將來(lái)，該地塊將成為靈石人民投資和居住的好去處。 項(xiàng)目周邊 規(guī)劃 按照靈石縣靜升新區(qū)的規(guī)劃，西側(cè)已經(jīng)建成的靈石萬(wàn)人高中，南側(cè)是正在規(guī)劃建設(shè)中的公、檢、法辦公區(qū)和縣人民醫(yī)院；東側(cè)是建設(shè)中的中煤家園，北側(cè)有已運(yùn)營(yíng)的五星級(jí)國(guó)際宏源大酒店。由靜升通往馬和高鐵車(chē)站的緯九路已開(kāi)工。 、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 該項(xiàng)目所處地塊地理位置優(yōu)越，位于城市污染區(qū)之外，自然環(huán)境相對(duì)優(yōu)越，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)起點(diǎn)高，項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研全面到位，項(xiàng)目投資商、建設(shè)單位管理規(guī)范，資金及管理力量雄厚，這些都是該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)所在。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 由于項(xiàng)目地處新區(qū)，周?chē)钆涮自O(shè)施匱乏，另外項(xiàng)目 南側(cè)為大運(yùn)高速出入口，車(chē)輛較多，并且車(chē)速較快，噪音大。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 由于縣城老城區(qū)可以建造一定規(guī)模小區(qū)的地塊越來(lái)越 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 35 少，而市場(chǎng)對(duì)商品房的需求尚有較好空間，從企業(yè)效益的角度看，在該地塊建設(shè)小區(qū)面臨良好的商業(yè)機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目威脅分析 商品房貸款、銷(xiāo)售等有關(guān)政策的變化可能影響項(xiàng)目的進(jìn)展。 、建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 項(xiàng)目愿望：比肩一流城市的高端品質(zhì)社區(qū) 整體形象定位：晉儒宜居生活圈 本質(zhì)高端不動(dòng)產(chǎn) 產(chǎn)品定位：低密度項(xiàng)目形象，豐富的產(chǎn)品線(xiàn)，多類(lèi)型物業(yè)組合搭配。產(chǎn)品以獨(dú)棟別墅、花園洋房、小高層、社區(qū)商業(yè)和會(huì) 所產(chǎn)品為主。 建筑風(fēng)格定位：建筑擁有明確的文化符號(hào)特征，初步考慮本案選擇東方 ArtDeco新中式裝飾主義風(fēng)格，具體可參考“朱雀門(mén)”項(xiàng)目。 戶(hù)型設(shè)計(jì)定位 獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)要求 采用環(huán)路互通道路系統(tǒng)，以表現(xiàn)各單體別墅的獨(dú)立感和領(lǐng)地感。 社區(qū)內(nèi)部公共景觀，應(yīng)結(jié)合南側(cè)綠化隔離帶設(shè)計(jì)，作為每天進(jìn)出必經(jīng)之路的視覺(jué)享受。 根據(jù)不同戶(hù)型面積分配用地面積和私家院落面積，隨 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 36 戶(hù)型面積增大，其占地面積和私家院落面積應(yīng)增大。 結(jié)合景觀資源排布不同面積區(qū)間的戶(hù)型，大戶(hù)型應(yīng)占有最好的景觀資源； 前院進(jìn)深盡量保留在 8米以上，特殊 位置特殊住宅后院進(jìn)深不能低于 6米，應(yīng)注意其私密性； 住宅之間左右間距應(yīng)為 4 米以上，盡可能擴(kuò)大前后間距； 400平米以上戶(hù)型每戶(hù)設(shè)雙室內(nèi)車(chē)庫(kù)， 400 平米以下戶(hù)型每戶(hù)設(shè)單室內(nèi)車(chē)庫(kù)，同時(shí)在前院設(shè)置最少一個(gè)正常室外車(chē)位； 戶(hù)型： 350 ㎡ ～ 450 ㎡ 奢侈大宅，如規(guī)劃中有景觀位置絕佳的位置，可設(shè)置 1～ 2棟 500 ㎡ ～ 600 ㎡ 樓王。 地上兩層，地下一層設(shè)置，采用下層庭院，增強(qiáng)地下使用性； 地下室可設(shè)置設(shè)備間、衛(wèi)生間、健身房、家庭影院、儲(chǔ)藏間等比較基本的功能空間； 主臥應(yīng)朝后院設(shè)置、 客廳、家庭廳、早餐室、書(shū)房、主臥室、次臥室 等主要功能空間應(yīng)有相對(duì)開(kāi)闊的視野；首層層高不應(yīng)低于 米，二層不低于 3 米，地下室不低于 米； 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 37 室內(nèi)各功能空間設(shè)置可參考下表（此表為 350 平米戶(hù)型建議，其他面積戶(hù)型可參考此放大及縮?。? 功能空間 設(shè)計(jì)要求 參考面積 （ ㎡ ） 首層 門(mén)廳 禮儀性和豪華感強(qiáng) 49 客廳 靠近主入口，設(shè)置垂拔 2025 廚房 開(kāi)放布置，與后院之間視野無(wú)障礙，應(yīng) 設(shè)有餐吧 1015 家庭廳 與后院和廚房結(jié)合，也可結(jié)合下沉庭院 設(shè)置在地下 3040 家庭餐廳 與廚房結(jié)合，可采用餐島形式 1215 正餐廳 與廚房距離較近，獨(dú)立性強(qiáng) 1620 衛(wèi)生間 2 件布置 35 書(shū)房（臥室） 帶衛(wèi)生間 1620 車(chē)庫(kù) 單車(chē)位，帶工具柜 2125 二層 次主臥 含步入式更衣間和主衛(wèi) 4050 次臥室 2間 1418 次臥衛(wèi)生間 4 件布置 46 三層 主臥室 含步入式更衣間和主衛(wèi)，設(shè)過(guò)廳 5060 地下 設(shè)備間 可放下燃?xì)忮仩t、地暖、水處理系統(tǒng)等 設(shè)備，需要通風(fēng) 衛(wèi)生間 3 件布置 35 健身房 最好有采光 1620 家庭影院 可采用暗房間 4050 儲(chǔ)藏間 1012 洗衣房 帶儲(chǔ)藏和操作空間 57 工人房 帶衛(wèi)生間 68 其它 樓梯 凈寬控制在 1米以上，在二層樓梯口處應(yīng)設(shè)置可停留空間 花園洋房設(shè)計(jì)要求 戶(hù)型： 戶(hù)型配比建議如下： 戶(hù)型 面積 比例 奢侈三居 150 ㎡ ～ 180 ㎡ 5％～ 10％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 250 ㎡ 50％～ 60％ 奢侈躍層 250 ㎡ ～ 280 ㎡ 35％～ 40％ 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 38 56 層設(shè)計(jì)，首層直接室外入戶(hù)，設(shè)置私家花園； 根據(jù)景觀資源條件，在位置較好的洋房，采用首、二層躍層設(shè)計(jì)方式； 首層采用南入戶(hù)方式，直接從私家花 園入戶(hù)，三層以上采用北側(cè)進(jìn)入大堂的入戶(hù)方式，避免相互干擾； 部分景觀資源絕佳位置設(shè)頂層設(shè)置躍層，同時(shí)所有頂層均設(shè)置大面積露臺(tái)； 全線(xiàn)產(chǎn)品設(shè)置電梯； 控制面積，將普通平層產(chǎn)品豎向分割，使 140 平米即可享受聯(lián)排生活享受； 更加追求戶(hù)型的舒適度和尺度感； 大量景觀空間，頂層設(shè)大面積露臺(tái)； 會(huì)客區(qū)與臥室區(qū)的功能分區(qū)明確，全明戶(hù)型設(shè)計(jì)； 在平面允許的前提下，盡可能讓客廳與餐廳可根據(jù)使用需求共用。 小高層設(shè)計(jì)要求 戶(hù)型： 戶(hù)型配比建議如下： 戶(hù)型 面積 比例 舒適三居 120 ㎡ ～ 140 ㎡ 10％～ 15％ 豪華三 居 140 ㎡ ～ 160 ㎡ 40％～ 50％ 舒適四居 180 ㎡ ～ 200 ㎡ 30％～ 40％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 240 ㎡ 5％～ 10％ 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 39 1011層設(shè)計(jì)，一梯兩戶(hù)； 三居室設(shè)置公共電梯廳，四居室電梯直接入戶(hù)； 位置較差采用三居室對(duì)拼方式，南向觀景效果較好位置四居室對(duì)拼平面； 部分景觀資源絕佳位置頂層設(shè)置躍層； 重視南向采光與景觀效果雙需求，三面寬南向。 各類(lèi)產(chǎn)品配比： 在保障小區(qū)品質(zhì)的前提下，以下表比例為基礎(chǔ)（小高層約占 50％，獨(dú)棟別墅 +花園洋房約占 40％，保障性住房約占 10％），盡可能實(shí)現(xiàn)更高的容積率。 產(chǎn)品類(lèi)型 預(yù)計(jì)建筑面積 獨(dú)棟別墅 8000 ㎡ 左右 花園洋房 33000 ㎡ 左右 小高層 63000 ㎡ 左右 保障性住房 商業(yè) 2680 ㎡ 左右 會(huì)所 1500 ㎡ 左右 總規(guī)模 108180 ㎡ 左右 園林景觀設(shè)計(jì)定位 風(fēng)格取向原則 建議參考：新中式自然主義風(fēng)格 +成品園林呈現(xiàn) 以修剪感相對(duì)較強(qiáng)的自然主義風(fēng)格強(qiáng)化社區(qū)周界、入口、景觀軸線(xiàn)的領(lǐng)地感和禮儀性，規(guī)避其觀賞性遠(yuǎn)大于實(shí)用性的缺點(diǎn)。 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 40 植被設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)層次感與規(guī)整性。 景觀節(jié)點(diǎn)作為重點(diǎn)投入，點(diǎn)綴中式風(fēng)情元素，強(qiáng)化品質(zhì)和文化感受。 植被品質(zhì)盡量選擇當(dāng)?shù)厣?見(jiàn)品種，以增加品質(zhì)感； 重要節(jié)點(diǎn)部分，比如樣板展示區(qū)、南側(cè)入口綠化帶、入口節(jié)點(diǎn)、會(huì)所室外，以及重要景觀節(jié)點(diǎn)應(yīng)采用帶冠成樹(shù)移植，以保證銷(xiāo)售期現(xiàn)場(chǎng)效果。 多采用梅蘭竹菊等中國(guó)元素綠植，統(tǒng)一項(xiàng)目文化內(nèi)涵。 借助南側(cè)濕地公園，引水入園，降低成本的同時(shí)，大幅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 可考慮以九溪九大景觀節(jié)點(diǎn)作為景觀主線(xiàn)，串聯(lián)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)地塊，同時(shí)將各個(gè)地塊高端和中等產(chǎn)品分隔開(kāi)來(lái)。 園林成本控制： 考慮到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)力，高端品質(zhì)的定位，園林實(shí)施面積標(biāo)準(zhǔn)建議為 600700 元／ ㎡ 左右。 營(yíng)銷(xiāo)所需景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 結(jié)合本案營(yíng)銷(xiāo)所需，在重要售 房節(jié)點(diǎn)進(jìn)行景觀節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，并應(yīng)盡快早形成成果，為今年銷(xiāo)售工作提供良好支持。 車(chē)位配置定位： 建議全案車(chē)位配比 1:1設(shè)置（別墅除外）； 別墅區(qū)私家車(chē)庫(kù) +室外停車(chē) 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 41 東側(cè)社區(qū)全區(qū)人車(chē)分流，地下車(chē)庫(kù)出入口設(shè)置在南側(cè)綠化帶中； 東側(cè)綠化帶中設(shè)置少量訪客車(chē)位。 第六章 節(jié)能方案分析 節(jié)能減排就是節(jié)約 能源 、降低能源消耗、減少污染物排放。 《 中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法 》所稱(chēng)節(jié)約能源（簡(jiǎn)稱(chēng)節(jié)能），是指加強(qiáng)用能管理，采取技術(shù)上可行、 經(jīng)濟(jì) 上合理以及環(huán)境和社會(huì)可以承受的措施，從能源生產(chǎn)到消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，降低消耗、減少損失和污染物排放、制止浪費(fèi)，有效、合理地利用能源。 國(guó)家“十二五規(guī)劃”明確提出了節(jié)能減排的目標(biāo)，即到 2021年，單位 GDP 二氧化 碳排放降低 17%；單位 GDP 能耗下降 16%；非化石能源占一次能源消費(fèi)比重提高 個(gè)百分點(diǎn)，從 %到 %；主要污染物排放總量減少 8到 10%的目標(biāo)。此外，“十二五”規(guī)劃中還明確了主要污染物控制總類(lèi)，在“十一五”化學(xué)需氧量、二氧化碳這兩個(gè)類(lèi)別基礎(chǔ)上，增加了氨氮和氮氧化物兩個(gè)類(lèi)別的污染物控制指標(biāo)?！笆濉币?guī)劃提出的約束性指標(biāo)更加明確了國(guó)家節(jié)能減排的決心。 、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范： 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 42 《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（ 1998年） 《建筑節(jié)能管理規(guī)定（ 2021）》建設(shè)部令第 143號(hào) 《 能源節(jié)約與資源綜合利用“十一五”規(guī)劃》 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)《節(jié)能中長(zhǎng)期專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB501892021 《嚴(yán)寒和寒冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ262021） 省頒標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（ DBJ042162021）山西地區(qū)實(shí)施細(xì)則 《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》（ JGJ144204） 《膠粉聚苯顆粒外墻外保溫系統(tǒng)》（ JG1582021） 、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 與建筑相關(guān)的能源消耗包括建筑材料生產(chǎn)用能、建筑材 料運(yùn)輸用能、房屋建造和維修過(guò)程中的用能以及建筑使用過(guò)程中的建筑運(yùn)行能耗。我國(guó)目前處于城市建設(shè)高峰期，城市建設(shè)的飛速發(fā)展促使建材業(yè)、建造業(yè)飛速發(fā)展，由此造成的能源消耗已占到我國(guó)總的商品能耗的 20％～ 30％。然而，這部分能耗完全取決于建造業(yè)的發(fā)展，與建筑運(yùn)行能耗屬完全不同的兩個(gè)范疇。建筑運(yùn)行的能耗，即建筑物照明、采暖、空調(diào)和各類(lèi)建筑內(nèi)使用電器的能耗，將一直伴隨建筑物的使用過(guò)程而發(fā)生。在建筑的全生命周期中， 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 43 建筑材料和建造過(guò)程所消耗的能源一般只占其總的能源消耗的 20％左右，大部分能源消耗發(fā)生在建筑物運(yùn)行過(guò)程中。因此 ，建筑運(yùn)行能耗是建筑節(jié)能任務(wù)中最主要的關(guān)注點(diǎn)。 本項(xiàng)目能耗主要為冬季采暖所需能耗，能耗指標(biāo)必須符合民用建筑晉中市的耗熱量指標(biāo)。 、節(jié)能措施和耗能指標(biāo)分析 本項(xiàng)目節(jié)能主要體現(xiàn)在節(jié)電、節(jié)水、節(jié)材，