【正文】 本項(xiàng)目能耗主要為冬季采暖所需能耗，能耗指標(biāo)必須符合民用建筑晉中市的耗熱量指標(biāo)。然而，這部分能耗完全取決于建造業(yè)的發(fā)展，與建筑運(yùn)行能耗屬完全不同的兩個(gè)范疇。此外，“十二五”規(guī)劃中還明確了主要污染物控制總類(lèi)，在“十一五”化學(xué)需氧量、二氧化碳這兩個(gè)類(lèi)別基礎(chǔ)上，增加了氨氮和氮氧化物兩個(gè)類(lèi)別的污染物控制指標(biāo)。 車(chē)位配置定位： 建議全案車(chē)位配比 1:1設(shè)置（別墅除外）； 別墅區(qū)私家車(chē)庫(kù) +室外停車(chē) 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 41 東側(cè)社區(qū)全區(qū)人車(chē)分流，地下車(chē)庫(kù)出入口設(shè)置在南側(cè)綠化帶中； 東側(cè)綠化帶中設(shè)置少量訪客車(chē)位。 借助南側(cè)濕地公園，引水入園，降低成本的同時(shí)，大幅提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 40 植被設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)層次感與規(guī)整性。 地上兩層，地下一層設(shè)置，采用下層庭院，增強(qiáng)地下使用性； 地下室可設(shè)置設(shè)備間、衛(wèi)生間、健身房、家庭影院、儲(chǔ)藏間等比較基本的功能空間； 主臥應(yīng)朝后院設(shè)置、 客廳、家庭廳、早餐室、書(shū)房、主臥室、次臥室 等主要功能空間應(yīng)有相對(duì)開(kāi)闊的視野；首層層高不應(yīng)低于 米，二層不低于 3 米，地下室不低于 米； 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 37 室內(nèi)各功能空間設(shè)置可參考下表（此表為 350 平米戶(hù)型建議，其他面積戶(hù)型可參考此放大及縮?。? 功能空間 設(shè)計(jì)要求 參考面積 （ ㎡ ） 首層 門(mén)廳 禮儀性和豪華感強(qiáng) 49 客廳 靠近主入口，設(shè)置垂拔 2025 廚房 開(kāi)放布置，與后院之間視野無(wú)障礙，應(yīng) 設(shè)有餐吧 1015 家庭廳 與后院和廚房結(jié)合，也可結(jié)合下沉庭院 設(shè)置在地下 3040 家庭餐廳 與廚房結(jié)合，可采用餐島形式 1215 正餐廳 與廚房距離較近，獨(dú)立性強(qiáng) 1620 衛(wèi)生間 2 件布置 35 書(shū)房（臥室） 帶衛(wèi)生間 1620 車(chē)庫(kù) 單車(chē)位，帶工具柜 2125 二層 次主臥 含步入式更衣間和主衛(wèi) 4050 次臥室 2間 1418 次臥衛(wèi)生間 4 件布置 46 三層 主臥室 含步入式更衣間和主衛(wèi)，設(shè)過(guò)廳 5060 地下 設(shè)備間 可放下燃?xì)忮仩t、地暖、水處理系統(tǒng)等 設(shè)備，需要通風(fēng) 衛(wèi)生間 3 件布置 35 健身房 最好有采光 1620 家庭影院 可采用暗房間 4050 儲(chǔ)藏間 1012 洗衣房 帶儲(chǔ)藏和操作空間 57 工人房 帶衛(wèi)生間 68 其它 樓梯 凈寬控制在 1米以上，在二層樓梯口處應(yīng)設(shè)置可停留空間 花園洋房設(shè)計(jì)要求 戶(hù)型： 戶(hù)型配比建議如下： 戶(hù)型 面積 比例 奢侈三居 150 ㎡ ～ 180 ㎡ 5％～ 10％ 豪華四居 200 ㎡ ～ 250 ㎡ 50％～ 60％ 奢侈躍層 250 ㎡ ～ 280 ㎡ 35％～ 40％ 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 38 56 層設(shè)計(jì)，首層直接室外入戶(hù)，設(shè)置私家花園； 根據(jù)景觀資源條件，在位置較好的洋房，采用首、二層躍層設(shè)計(jì)方式； 首層采用南入戶(hù)方式，直接從私家花 園入戶(hù)，三層以上采用北側(cè)進(jìn)入大堂的入戶(hù)方式，避免相互干擾； 部分景觀資源絕佳位置設(shè)頂層設(shè)置躍層，同時(shí)所有頂層均設(shè)置大面積露臺(tái)； 全線產(chǎn)品設(shè)置電梯； 控制面積，將普通平層產(chǎn)品豎向分割，使 140 平米即可享受聯(lián)排生活享受； 更加追求戶(hù)型的舒適度和尺度感； 大量景觀空間，頂層設(shè)大面積露臺(tái)； 會(huì)客區(qū)與臥室區(qū)的功能分區(qū)明確，全明戶(hù)型設(shè)計(jì)； 在平面允許的前提下，盡可能讓客廳與餐廳可根據(jù)使用需求共用。 戶(hù)型設(shè)計(jì)定位 獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)要求 采用環(huán)路互通道路系統(tǒng)，以表現(xiàn)各單體別墅的獨(dú)立感和領(lǐng)地感。 項(xiàng)目威脅分析 商品房貸款、銷(xiāo)售等有關(guān)政策的變化可能影響項(xiàng)目的進(jìn)展。由靜升通往馬和高鐵車(chē)站的緯九路已開(kāi)工。 項(xiàng)目交通分析 南臨高速路引道，西鄰永吉大道和東夏線，靈石發(fā)往太原方向的公共長(zhǎng)途客車(chē)均由此經(jīng)過(guò)。 、公用設(shè)施條件 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 33 項(xiàng)目所在區(qū)域的供水、排水、暖通、供電、供氣、通訊等新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施均做了詳細(xì)規(guī)劃。 均勻性 場(chǎng)地地基土除表層分布薄層 耕地及粉土外，主要由卵礫石地層組成，當(dāng)擬建建筑物以 第 3層卵礫石為 持力層時(shí)，由于其分布均勻穩(wěn)定，天然地基可視為均勻地基。 、水文地質(zhì) 靜升新區(qū)范圍內(nèi)地下水位較淺，設(shè)計(jì)按地下水影響考慮。 綜上所速，本項(xiàng)目符合靈石縣“再造兩個(gè)靈石”的發(fā)展思路，符合房地產(chǎn)發(fā)展和客戶(hù)要求，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行，市場(chǎng) 前景良好。據(jù)調(diào)查：購(gòu)房影響因素中地理位置 40％，價(jià)格為 ％ ，環(huán)境為％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％ ，這些因素包括：戶(hù)型、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等，根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)查，公司優(yōu)選設(shè)計(jì)戶(hù)型，努力打造滿(mǎn)足客戶(hù) 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 30 需求的精致高端小區(qū)，打造一個(gè)具有居住氣氛、富有人性和獨(dú)特文化品位的高尚社區(qū)，必將受到有識(shí)之士的青睞，為增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力奠定基礎(chǔ)。 、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 隨著老城區(qū)受地理格局的限制和可利用土地空間的限制，靜升新區(qū)呈現(xiàn)出了不可替代的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)條件?；咎幱诳瞻纂A段。 從項(xiàng)目套數(shù)推斷，大多數(shù)項(xiàng)目為 2～ 4萬(wàn)平米規(guī)模，鳳凰新城為新推城市第一大盤(pán)，也僅有約萬(wàn)余平米規(guī)模（住宅約萬(wàn)平米）。目前，我 縣 房地產(chǎn)戶(hù)型構(gòu)成中 90— 110 平方米占60%， 90 平米以下占 35%， 140 平方米以上的占 5%。有實(shí)力的公司在搶占 靈石縣 市場(chǎng)的同時(shí)，已經(jīng)開(kāi)始向外擴(kuò)張， 天星 等 開(kāi)發(fā)企業(yè)于去年先后在 晉中市 等地購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)行 縣 外開(kāi)發(fā) ：開(kāi)發(fā)投資逐年平穩(wěn)增長(zhǎng)， 2021 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 50 億元，今年上半年完成投資 元。真正的大發(fā)展是在2021年，當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)占全市第三產(chǎn)業(yè)和 GDP 的比重均大幅增長(zhǎng)，稅收也增長(zhǎng)較為迅速。 作為 晉中市產(chǎn)煤大縣 ， 靈石縣 近年來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，新型工業(yè)化和城市化進(jìn)程不斷加快，居民收入、消費(fèi)水平和消費(fèi)需求穩(wěn)步提高，共同構(gòu)筑了房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間。改善居民住房條件，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)已成為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容。同時(shí)結(jié)合古鎮(zhèn)保護(hù)和舊區(qū)的更新改造適度調(diào)整現(xiàn)有居住用地，拆遷與古鎮(zhèn)保護(hù)相沖突的居住建筑。 九、功能結(jié)構(gòu) 中心城遠(yuǎn)景 空間布局結(jié)構(gòu)形式仍為“三區(qū)、三軸、一圈”。 、城市用地發(fā)展方向： 規(guī)劃期年內(nèi)中心城建設(shè)用地發(fā)展以新區(qū)建設(shè)為主，縣城區(qū)改造為輔，同時(shí)加強(qiáng) 對(duì)靜升古鎮(zhèn)的修復(fù)和環(huán)境整治。 （二）鐵路建設(shè)規(guī)劃 加強(qiáng)各鐵路站場(chǎng)建設(shè)，規(guī)劃將靈石站站內(nèi)線路延長(zhǎng)至1050 米，以增加運(yùn)力；延伸汾西電廠鐵路專(zhuān)用線至南關(guān)工業(yè)小區(qū)；新建中煤九鑫鐵路專(zhuān)用線，該專(zhuān)用線從靈石的富家灘引線，設(shè)計(jì)規(guī)模 300 萬(wàn)噸 /年；在鐵路線穿越城鎮(zhèn)人口密集區(qū)域時(shí)，考慮設(shè)置立交；搞好鐵路沿線的綠化隔離帶建設(shè) ，隔離帶寬度應(yīng)不小于 30 米。 表 22 靈石縣城鎮(zhèn)駐地人口規(guī)劃表 （單位：萬(wàn)人） 城鎮(zhèn)名稱(chēng) 現(xiàn)狀人口 2020 年 規(guī)模等級(jí) 城鎮(zhèn)數(shù)量 縣城 中心城 10 1 南關(guān)鎮(zhèn) 4 兩渡鎮(zhèn) 段純鎮(zhèn) 夏門(mén)鎮(zhèn) 梁家焉鄉(xiāng) ＜ 6 英武鄉(xiāng) 壇鎮(zhèn)鄉(xiāng) 馬和鄉(xiāng) 王禹鄉(xiāng) 交口鄉(xiāng) 、縣域綜合交通規(guī)劃： （一）公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃 規(guī)劃公路網(wǎng)絡(luò)分三個(gè)層次。 壇鎮(zhèn)鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)型 以農(nóng)副產(chǎn)品加工、集市貿(mào)易為主的農(nóng)貿(mào)型 鄉(xiāng)及鎮(zhèn)和鄉(xiāng)域中心 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 22 馬和鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)型 以農(nóng)副產(chǎn)品加工、集市貿(mào)易為主的農(nóng)貿(mào)型 鄉(xiāng)及鎮(zhèn)和鄉(xiāng)域中心。 城鎮(zhèn)職能分區(qū)（即城鎮(zhèn)服務(wù)范圍）：縣域中心城 — 全縣；南關(guān)鎮(zhèn) — 鎮(zhèn)域、縣域南部；兩渡鎮(zhèn) — 鎮(zhèn)域、縣北部；段純鎮(zhèn) — 鎮(zhèn)域、縣域西部；夏門(mén)鎮(zhèn) — 鎮(zhèn)域、縣城旅游次中心。 城鎮(zhèn)體系職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃：強(qiáng)化縣域中心城的綜合職能（翠峰鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)與政治、經(jīng)濟(jì)中心、新型工業(yè)區(qū)及旅游服務(wù)基地，以發(fā)展物流、商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主；靜升鎮(zhèn)是縣域文化教育中心，旅游及旅游服務(wù)基地）。以新區(qū)建設(shè)為契機(jī)，加快空間結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，完善功能，提高質(zhì)量，增強(qiáng)實(shí)力，擴(kuò)大規(guī)模，強(qiáng)化對(duì)全縣的輻射和帶動(dòng)作用及提升區(qū)域地位。 （三）第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局規(guī)劃 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本思路：通過(guò)區(qū)域性市場(chǎng)中心的建設(shè)，促進(jìn)商品的流通與銷(xiāo)售，促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平的提高；加快交通運(yùn)輸業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與發(fā)展，拓寬縣境內(nèi)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村之間，以及本縣與外界聯(lián)系的通道，積極發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)；突出發(fā)展面向本地優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，大力拓寬社會(huì)居民生活服務(wù)業(yè)；在做大做強(qiáng)第三產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，全面提升服務(wù)質(zhì)量和水平，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的聚集和輻射功能。 工業(yè)產(chǎn)業(yè)布局： 縣域工業(yè)形成“一園、四區(qū)”（段純工業(yè)園區(qū)、兩渡工業(yè)小區(qū)、南關(guān)工業(yè)小區(qū)、廈門(mén)工業(yè)小區(qū)、城東綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)）的布局格局。 農(nóng)業(yè)推進(jìn)措施：完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及農(nóng)業(yè)發(fā)展的基本農(nóng)田建設(shè)；完善農(nóng)業(yè)科技服務(wù)體系，積極引導(dǎo)農(nóng)民發(fā)展 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司 18 旱作農(nóng)業(yè)；完善農(nóng)村金融服務(wù)體系，進(jìn)一步完善和深化農(nóng)村信用社改革；建立集中統(tǒng)一的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；以工補(bǔ)農(nóng)，工農(nóng)共建。培育、壯大農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)產(chǎn)品鏈條，形成龍頭企業(yè)聯(lián)合合作組織、合作組織帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化體系。 、靈石縣城總體規(guī)劃概述 新一輪的城市總體規(guī)劃 —— 《靈石縣縣城總體規(guī)劃（ 2021— 2020）》由山西省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制，同年由晉中市規(guī)劃局組織相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行通過(guò)評(píng)審。經(jīng)濟(jì)作物有油料、蔬菜等。目前，中央大型企業(yè)中煤能源集團(tuán)、保利集團(tuán)，世界鋁業(yè)三大巨頭之一的俄鋁集團(tuán)，世界知名的電力企業(yè)日本電源開(kāi)發(fā)株式會(huì)社，全國(guó)知名民營(yíng)企業(yè)橫店集團(tuán)、銀億集團(tuán)等 30 余戶(hù)國(guó)內(nèi)外知名的大企業(yè)、大集團(tuán)已經(jīng)在靈石穩(wěn)定投資，達(dá)成引資意向 150 億元，落實(shí)資金 30 億元，成為靈石經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要力量。靜升鎮(zhèn)被建設(shè)部和國(guó)家文物局命名為首批中國(guó)十大歷史文化名鎮(zhèn)，并位列榜首；全國(guó)重點(diǎn)文保單位、國(guó)家 4A 級(jí)景區(qū)王家大院，以其獨(dú)特的三雕藝術(shù)和恢宏的氣勢(shì)被譽(yù)為華夏民居第一宅 。煤炭行業(yè)通過(guò)資源整合，煤礦從 216 對(duì)減少為 90 對(duì)，原煤生產(chǎn)能力 1803 萬(wàn)噸 /年；洗煤行業(yè)現(xiàn)有企業(yè) 223 戶(hù)， 60 萬(wàn)噸以上 36 戶(hù)，精煤生產(chǎn)能力 8896 萬(wàn)噸 /年；焦炭行業(yè) 6 大機(jī)焦企業(yè)形成焦炭生產(chǎn)能力 420 萬(wàn)噸；煤化工行業(yè)的中煤九鑫 30 萬(wàn)噸甲醇、九鑫 30 萬(wàn)噸煤焦油和聚源 10 萬(wàn)噸甲醇等項(xiàng)目開(kāi)始籌備建設(shè)；建材行業(yè)的晉投夏工 68 萬(wàn)噸水泥項(xiàng)目為干法回轉(zhuǎn)窯水泥生產(chǎn)線投產(chǎn)；冶金行業(yè)現(xiàn)有 6 戶(hù)碳素企業(yè)，陰極碳?jí)K生產(chǎn)規(guī)模居全國(guó)第一，晉陽(yáng)碳素是全國(guó)最大的鋁用陰極碳?jí)K生產(chǎn)企業(yè)，銷(xiāo) 售份額占全國(guó)的 1/5。 1949 年 9月榆次專(zhuān)署成立，靈石劃歸榆次區(qū)管轄。隋開(kāi)皇十年（ 590 年）文帝楊堅(jiān)巡幸太原，傍汾開(kāi)道獲一石，因以為瑞，遂于此地置縣，割平昌縣西南地命名“靈石縣”，屬西河郡。境內(nèi)主要河流汾河切穿南部韓信嶺形成下峽谷，是溝通晉中與臨汾兩地區(qū)的交通要道?？h域東西寬約 公里，南北長(zhǎng)約 39公里，總國(guó)土面積為 1206平方公里。 組建精明能干的 技術(shù)隊(duì)伍或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建成后將帶動(dòng)靜升新區(qū)的繁榮發(fā)展。本案北側(cè)為老舊小區(qū)，以及正在建設(shè)中的新農(nóng)村改造住宅。本案位于公路進(jìn)入王家大院的必經(jīng)之路，并有良好展示面，有利于項(xiàng)目品牌形象的快速傳播。項(xiàng)目位于靜升新區(qū)，位于縣城核心區(qū)東