【正文】 定的稀缺性；其他區(qū)域土地供應(yīng)量呈一定的釋放，尤其是新城區(qū)。雖然離南通市區(qū)不是很遠(yuǎn)，但其在人們根深蒂固的觀念中還是不屬于南通市；周邊的環(huán)境不能依托建造別墅社區(qū)。 其目前尚未銷售，但從來(lái)人量來(lái)看，不是很樂(lè)觀。在南通市場(chǎng)上較為新穎。 Sologen：南通首席純別墅 社區(qū) 核心賣點(diǎn)： 正如其 sologen 一樣，是目前南通周邊第一個(gè)純別墅社區(qū)。 以上個(gè)案客源分析：南通市高收入人群，私營(yíng)業(yè)主，政府官員，企事業(yè)單位的高管，還有煙草公司員工占有一定的比例及少量的外籍人士。在產(chǎn)品力上其的主打方向也超脫了整個(gè)市場(chǎng)，主要以水和江南園林為主線，注重生活的品質(zhì)體現(xiàn)，深 得購(gòu)房者的青睞，說(shuō)明人們對(duì)住宅的理念也從滿足基本居住要求上升到追求居住的環(huán)境和生活的品質(zhì)；另外購(gòu)房者的購(gòu)房區(qū)域已從市中心濠河區(qū)域向外擴(kuò)散，主要是依靠區(qū)位優(yōu)勢(shì)及超前的規(guī)劃來(lái)提升新城區(qū)的概念。 從目前的銷售情況來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)和其他樓盤(pán)相比是不錯(cuò)的。 鳳凰萊茵苑 Sologen：繽紛人居，水岸福祉 鳳凰萊茵苑核心賣點(diǎn)： 小區(qū)外圍有 3條自然水系，在景觀規(guī)劃上秉承“人性為上”，以景觀為主體，以建筑為點(diǎn)綴的原則通達(dá)“原生態(tài)水景之神韻”，讓全水景設(shè)計(jì)概念延伸至每一個(gè)建筑角落、空間細(xì)部，全力塑造項(xiàng)目“外河、內(nèi)水”的大型水景體系。雖作為南通市當(dāng)初最好的樓盤(pán)，但近幾年競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的增多，也使其銷售感受到強(qiáng)大的壓力。主要還是因?yàn)槠滗N售的姿態(tài)較高，所以在價(jià)格和面積的控制上一直處于市場(chǎng)較高的狀態(tài)。 知名的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)傾情打造。所以其在小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造上花了較大的功夫，坡地、水景、綠化組團(tuán)、景觀小品等完全將業(yè)主的生活融入進(jìn)去。 目前南通房產(chǎn)可供項(xiàng)目中，位于南通市新城區(qū)中最具代表性的樓盤(pán)是 天 安花園和鳳凰萊茵苑 。主要原因還是依托其離市中心較近，周邊生活配套較為齊全，整個(gè)區(qū)域在售的、品質(zhì)較好的個(gè)案很少，一、二期環(huán)境的成熟，符合南通人需求的面積段，刺激了周邊居民、部分拆遷戶、外來(lái)為子女就學(xué)等群體的消費(fèi)和購(gòu)買力。 現(xiàn)代感的立面，全小高層設(shè)計(jì)，在整個(gè)區(qū)域中完全脫穎而出，顯得較為大氣、高貴。 目前南通房產(chǎn)可供項(xiàng)目中，位于南通市平價(jià)區(qū)中最具代表性的樓盤(pán)是 都市華城 。房型面積控制合理，擴(kuò)大了購(gòu)買的消費(fèi)群體。 其目前銷售的二期和當(dāng)初 的一期火爆銷售相比，遜色很多，但總的銷售情況應(yīng)該還算不錯(cuò)。 配套非常完善，坐擁 68000 平方全方位配套。 目前南通房產(chǎn)可供項(xiàng)目中，位于南通市老城區(qū)以東新開(kāi)發(fā)區(qū)域中最具代表性的樓盤(pán)是 蘇建花園城 。 其目前在市場(chǎng)上去化的較好，主要是區(qū)位認(rèn)知度，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，符合群眾居住要求和心理需求。 .1安保智能化系統(tǒng) 小區(qū)周界報(bào)警及防跨跳系統(tǒng) 小區(qū)主要道路電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)主要出入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 樓戶入口 IC卡可視對(duì)講系統(tǒng) 每戶緊急求助報(bào)警系統(tǒng) .2樓宇智能化系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 防火、防盜自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 背景音樂(lè) 主臥室設(shè)警急報(bào)警呼叫按鈕 (三 )項(xiàng)目市場(chǎng)分析和市場(chǎng)定位 : 目前南通房產(chǎn)可供項(xiàng)目中，位于南通市老城區(qū)（市中心）最具代表 性的個(gè)案是 友誼家園 。 .3電纜井 ,管道井 ,排煙井 ,排風(fēng)道 電纜井 ,管道井 ,排煙井 ,排風(fēng)道均獨(dú)立設(shè)置，并用非燃燒體層層封堵。 防 遵循 預(yù)防為主 ,消防結(jié)合 的方針 ,做到安全適用 .技術(shù)先進(jìn) .經(jīng)濟(jì)合理”建筑防火分類和耐火等級(jí) .1 總平面布局和單體平面布置 每組團(tuán)內(nèi)外均有環(huán)通道路，可做為消防環(huán)路 .小區(qū)級(jí)主干道為 68 米寬 ,組團(tuán)路為 4米寬 ,高層住宅周邊均有消防環(huán)通道路 . 消防登高場(chǎng)地、消防登高面。 . 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 小區(qū)的人行道，廣場(chǎng)等，均設(shè)盲道，所有小高層住宅底層入口均設(shè)有殘疾人坡道及電梯間。 .6 住宅每戶設(shè)安全保溫隔熱鋼木防盜防火分戶門(mén)。 .5 每套住宅的客廳及小區(qū)安保值班室設(shè)一只用戶終端機(jī)。小區(qū)管 理中心配置樓宇訪客對(duì)講管理機(jī)。 .2 住宅樓每個(gè)單元設(shè)對(duì)講電話報(bào)警系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住戶與單元門(mén)囗主機(jī)的雙向通話并提供一路報(bào)警信號(hào)。 （ 2）引至消防設(shè)備的配電線路采用耐火電 纜 (A 類 ) （ BTT 氧化鎂防火電纜） （ 3）至消防設(shè)備的配電方式采用放射式。 消防電源系統(tǒng) （ 1）為保證消防電源的可靠性，本工程按一、二級(jí)負(fù)荷要求供電兩路獨(dú)立電源供電。 消防專用電話 本工程設(shè)置獨(dú)立的消防專用電話網(wǎng)絡(luò)，在消防控制室設(shè)置消防專用電話總機(jī)和直接報(bào)警的外線電話。 消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) 在消防中心內(nèi)設(shè)置的消防聯(lián)動(dòng)控制屏，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動(dòng)和監(jiān)視：消防泵、防煙和排煙風(fēng)機(jī)的啟動(dòng)、停止及工作狀態(tài)顯示、手動(dòng) /自動(dòng)狀態(tài)顯示和故障報(bào)警；各類防火門(mén)、防火閥、排煙閥的控制及狀態(tài)顯示；應(yīng)急廣播的程序控制；電梯的控制和樓層顯示；火災(zāi)區(qū)有關(guān)部位的非消防設(shè)備電源的切除；火災(zāi)應(yīng)急照明和疏散指示燈的控制。 火災(zāi)探測(cè)報(bào)警系統(tǒng) 火災(zāi)探測(cè)報(bào)警系統(tǒng)由集中火災(zāi)報(bào)警控制器 、火災(zāi)探測(cè)器、手動(dòng) 報(bào)警按鈕等組成。 BA 中心設(shè)在管理中心，利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)小區(qū)內(nèi)住宅的各表 計(jì)進(jìn)行測(cè)量計(jì)費(fèi)，并對(duì)小 區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)及對(duì)照明、電梯、航空障礙燈等設(shè)備的調(diào)節(jié)，控制、工況監(jiān)視、故障報(bào)警等功能 . 車庫(kù)管理系統(tǒng)： 各車庫(kù)設(shè)車庫(kù)管理系統(tǒng)并與小區(qū)局域網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，以便集中管理，分散控制，及時(shí)了解車庫(kù)使用情況，以利提高經(jīng)濟(jì)效益。 (2)室內(nèi)安裝 3W吸頂揚(yáng)聲器；室外場(chǎng)所安裝組合式高音號(hào)角揚(yáng)聲器。 (2) 本系統(tǒng)包括對(duì)小區(qū)住宅、商業(yè)、車庫(kù)等部位進(jìn)行安保監(jiān)視。 (3) 系統(tǒng)以總線方式構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 通話。 １、對(duì)講及報(bào)警系統(tǒng)： (1) 在住宅樓每單元設(shè)一套訪客對(duì)講系統(tǒng) .在單元進(jìn)戶大門(mén)處設(shè)一主機(jī)及電磁鎖 ,在每一住戶內(nèi)設(shè)用戶機(jī) ,主機(jī)與用戶機(jī)之間可實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講 . (2) 小區(qū)保安中心設(shè)在管理中心，保安中心能與每幢樓門(mén)衛(wèi)值班室實(shí)現(xiàn)對(duì)講通話。一單元三戶中間套采用機(jī)械通風(fēng)器，改善通風(fēng)環(huán)境。 . 衛(wèi)生防疫 .1 設(shè)計(jì)中充分考慮到住宅的日照時(shí)間，將 住宅全部朝南。 .4 排風(fēng)機(jī)出口均裝設(shè)消聲器，風(fēng)機(jī)與風(fēng)管之間均采用帆布聯(lián)接，長(zhǎng)度 L=200mm，且風(fēng)機(jī)采用單獨(dú)的強(qiáng)彈簧支吊架。 .3 垃圾收集方式為袋裝化 垃圾站的位置按排在各組團(tuán)交通方便處，相對(duì)獨(dú)立，并與車道相連，以確保垃圾外運(yùn)。 生活污水經(jīng)管道匯集，流入化糞池，經(jīng)處理后，達(dá)到當(dāng)?shù)匚鬯C合排放標(biāo)準(zhǔn)。 5. 一期區(qū)域設(shè)調(diào)壓箱一個(gè)，市政壓力為中壓的燃?xì)饨?jīng)調(diào)壓箱調(diào)壓后壓力為3Kpa，選用 HMT3FK 型調(diào)壓器規(guī)格為 DN100，其進(jìn)出口管徑為 DN150，箱體尺寸：長(zhǎng) x 寬 x 高 =2150x1140x2150mm。 4．地上室內(nèi)燃?xì)夤艿啦捎缅冧\鋼管，絲扣連接。 3．室外煤氣管近戶前設(shè)防沉降接頭。供應(yīng)煤氣用戶。不可預(yù)見(jiàn)用氣量為總用氣量的 10%計(jì)，小區(qū)內(nèi)的燃?xì)庥?jì)算總流量為： 1480m3/h. 3)管道敷設(shè)： ： 本住宅區(qū)外場(chǎng)管道采用直 埋枝狀的敷設(shè)方式，敷設(shè)在人行道或車行道下，埋深 。燃?xì)廨斉湎到y(tǒng)壓力為中低壓二級(jí)。 煤氣工程規(guī)劃 1)氣源： 本地塊的燃?xì)鈿庠礊樘烊粴猓墒姓芫W(wǎng)接入。 5dB。 ３、有線電視系統(tǒng)主干電纜采用 RG11 同軸電纜，水平支線電纜采用 RG6 同軸電纜。 １、在弱電中心設(shè)有小區(qū)電視總機(jī)房，小區(qū)與市有線電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，并通過(guò)區(qū)內(nèi)有線電視網(wǎng)向用戶提供本地電視節(jié)目信號(hào)。 ３、在弱電中心設(shè)有 300 平方米的電信總機(jī)房（一、二期分設(shè)），用于安裝小區(qū)局域網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)管理設(shè)備及市政數(shù)據(jù)通信線路的接口設(shè)備，并預(yù)留電訊光電轉(zhuǎn)換室 ,考慮將來(lái)光纜進(jìn)入小區(qū) .各棟樓每個(gè)樓梯單元內(nèi)均設(shè)有一個(gè)供電信網(wǎng)絡(luò)及其他弱電系統(tǒng)以及消防和大樓 BA系統(tǒng)布設(shè)垂直電纜的電信間。每戶設(shè)一個(gè)信息點(diǎn)，并考慮商業(yè)和公建的信息共享。 該小區(qū)住戶 1271 戶，住宅每戶設(shè)二對(duì)電話線 ,不少于三個(gè)電話出線盒 . 同時(shí)考慮到商業(yè)建筑、公建部分、物業(yè)管理等對(duì)通信的需要，本小區(qū)共需直線電話5000 門(mén)。 (4)信號(hào)裝置：在各口部設(shè)置通風(fēng)方式信號(hào)燈及出入呼喚電鈴。 (2)平時(shí)電源為市電，引自車庫(kù)配電室，電源電壓 380V/220V，戰(zhàn)時(shí)電源為人防區(qū)域性地下發(fā)電站，本設(shè)計(jì)按供電電壓 380V/220V 設(shè)計(jì)電源裝置，在二道防護(hù)密閉門(mén)處預(yù)留戰(zhàn)時(shí)電源進(jìn)線管。 3） .各建筑之間的電氣管線均穿金屬管敷設(shè)，在建筑物的 進(jìn)出口處這些金屬管均應(yīng)連接到建筑物的等電位連接帶上，并在強(qiáng)弱電豎井內(nèi)設(shè)等電位接地干線和等電位接地端子板，各設(shè)備通過(guò)接地干線接地端子與接地裝置連接。 2） .為減少電磁干擾和改進(jìn)電磁環(huán)境，所有與建筑物組合在一起的大尺寸金屬件都應(yīng)等電位連在一起，并與防雷裝置相連。所有進(jìn)出建筑物的金屬管道均應(yīng)與基礎(chǔ)鋼筋網(wǎng)可靠連結(jié) ,作總等電位連結(jié)。 1） .防側(cè)擊雷和等電位措施：在各變配電間、電信間、電話站、消防中心、電梯機(jī)房等處均設(shè)專用接地板。 變電站設(shè)計(jì) 每一變電站采用兩路 10KV 電源供電 ,高壓采用單母線分段不聯(lián)絡(luò)形式 ,兩臺(tái)變壓器低壓母線之間設(shè)置分段聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān) ,正常情況下兩臺(tái)變壓器分列運(yùn)行 ,分段聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)打開(kāi) .各單體內(nèi)電源從電業(yè)站以放射形式引來(lái) ,室外電纜采用直埋敷設(shè)方式 . 10KV 配電站分別設(shè)于一期的文化活動(dòng)中心和商業(yè)一層，高壓配電柜選用KYN110 型 ,變壓器選用干式變壓器 SCB9型（ IP20 防護(hù)），低壓柜選用抽屜式 GCK型 ,低壓無(wú)功補(bǔ)償柜選用 GCK 型 . . 防雷 ,接地系統(tǒng) 本工程單體建筑物均按建筑 高度≥ 50m 以上按二類防雷建筑實(shí)施防雷措施 .在屋頂設(shè)置避雷帶及不大于 10m 10m 避雷網(wǎng)格 ,小于 50m，大于 20m為三類防雷建筑，屋頂設(shè)避雷帶及不大于 15 15m 的避雷網(wǎng)格，利用柱內(nèi)主筋作為引下線 ,結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作為接地裝置 . 本工程采用 TNCS制 .在各單體電源進(jìn)戶處將零線重復(fù)接地 . 采用聯(lián)合接地系統(tǒng)。 線纜敷設(shè) 壓配電柜的饋電線路均采用電纜沿電纜橋架敷設(shè)或采用密集型銅母線，其中引至消防設(shè)備的配電線路采用耐火電纜 (A、 B類 )（ MI氧化鎂防火電纜）。人防部分照明、動(dòng)力電源配電箱內(nèi)設(shè)進(jìn)線開(kāi)關(guān)和電源轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)。 住宅樓 11 躍 12層高層住宅按樓號(hào)供電，配電間均設(shè)于地下層。 供配電系統(tǒng) 本工程 10 層以上建筑為二類建筑；除三期地下車庫(kù)防火分類Ⅰ類汽車庫(kù)，其余均為Ⅱ、Ⅲ類。為使設(shè)計(jì)具有連續(xù)性，本設(shè)計(jì)對(duì)各變配電室及部分出線座了示意性圖示 . . ,接地系統(tǒng) . . . . . . . 負(fù)荷計(jì)算 住宅部分 :按 8KW/戶 . 電梯按 16KW/臺(tái)計(jì) . 商場(chǎng)部分 :照明按 50W/m2計(jì) .空調(diào)按 80W/m2計(jì) 低層住宅 :每個(gè) 18KW/戶 .. 地下汽車庫(kù)部分 :按 15W/m2計(jì) . 地下自行車庫(kù)部分 :照明按 3W/m2計(jì) . 電力負(fù)荷估算 : 該小區(qū)分兩個(gè)供電單元，一期為第一個(gè)供電單元，二期為第二個(gè)供電單元，按單元分別計(jì)算。 消防生活水泵房（包括消火栓水泵、噴淋泵）消防貯水池（ V=252m3）及生活貯水池，集中設(shè)在地下車庫(kù)內(nèi)。系統(tǒng)由濕式報(bào)警閥、水流指示器、閉式噴頭、高位水箱和水泵接合器聯(lián)合組成，為臨時(shí)高壓制。 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng) 1） 設(shè)置場(chǎng)所：商場(chǎng)及地下車庫(kù)。 系統(tǒng)由貯水池 — 加壓泵 — 高位水箱 — 消火栓和水泵結(jié)合器聯(lián)合組成，消火栓給水管網(wǎng)與高位水箱出水管連接，保持平時(shí)管網(wǎng)壓力。 在最高樓頂層設(shè) 18m3消防水箱一個(gè)。 室外消防系統(tǒng) 室外生活、消防給水管為合一系統(tǒng)，故消防給水采用低壓制，當(dāng)生活及消防用水量達(dá)到最大時(shí)，能保證室外消火栓水壓不小于 。 空調(diào)室外機(jī)排水采用專門(mén)的排水立管。 每個(gè)消防電梯下設(shè)置集水坑，集水坑中設(shè)置潛水泵兩臺(tái)。 排水工程規(guī)劃 小區(qū)內(nèi)實(shí)行雨、污水分流的排水體制。集中泵房和水池位于小區(qū)地塊內(nèi)地下停車場(chǎng)內(nèi)。 高區(qū)： 7 層至 12層由變頻供水設(shè)備集中供水。 2)供水方式分為高、低二個(gè)供水系統(tǒng)。 2)消防用水量 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)流量 20L/s，室外消火栓系統(tǒng)設(shè)計(jì)流量 20L/s，自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)流量 30L/s。 : 一期 給水工程規(guī)劃 1 . 用水量 1)生活用水量（見(jiàn)下表） 序號(hào) 用水項(xiàng)目 用水標(biāo)準(zhǔn) 最高日用水量 最大時(shí)用水量 1 住 宅 300L/人 .d 2172m3/d 228m3/h 2 低層住宅 300L/ 260m3/d 16m3/h 3 公 建 8