【正文】 環(huán)通道路，可做為消防環(huán)路 .小區(qū)級主干道為 68 米寬 ,組團路為 4米寬 ,高層住宅周邊均有消防環(huán)通道路 . 消防登高場地、消防登高面。 .2安全疏散 高層疏散樓梯出屋頂 ,地下室及地下車庫按規(guī)范要求設防火分區(qū)及防煙分區(qū) ,各防火分區(qū)不少于兩個安全出口 .樓梯間設乙級防火門 ,并向疏散方向開啟 .首層樓梯與地下室樓梯用乙級防火門分開。 .3電纜井 ,管道井 ,排煙井 ,排風道 電纜井 ,管道井 ,排煙井 ,排風道均獨立設置，并用非燃燒體層層封堵。井壁按消防規(guī)范設計，檢查井門采用丙級防火門 (開向前室的檢查門為乙級防火門 )。 .1安保智能化系統(tǒng) 小區(qū)周界報警及防跨跳系統(tǒng) 小區(qū)主要道路電子巡更系統(tǒng) 小區(qū)主要出入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 樓戶入口 IC卡可視對講系統(tǒng) 每戶緊急求助報警系統(tǒng) .2樓宇智能化系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 防火、防盜自動報警系統(tǒng) 背景音樂 主臥室設警急報警呼叫按鈕 (三 )項目市場分析和市場定位 : 目前南通房產可供項目中，位于南通市老城區(qū)（市中心）最具代表 性的個案是 友誼家園 。 Sologen：和諧純真的“ family”社區(qū) 核心賣點： 是南通中心城區(qū)內最大的混合性社區(qū) 小區(qū)在整體規(guī)劃上著重于綠化景觀環(huán)境的設計，以溪流、沙灘、陽光、綠色為宗旨來打造的 小區(qū)內配套完善，沿街商鋪、中心會所、幼兒園等，讓業(yè)主足不出戶，就可享受便利設施。 其目前在市場上去化的較好，主要是區(qū)位認知度，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，符合群眾居住要求和心理需求。 客源分析：主要是本地的區(qū)域客為主，也有部分動遷戶，大多考慮自主。 目前南通房產可供項目中，位于南通市老城區(qū)以東新開發(fā)區(qū)域中最具代表性的樓盤是 蘇建花園城 。 Sologen：南通首席大型純生態(tài)景觀國際社區(qū) 核心賣點： 私藏 120210 平方南通城區(qū)最大純生態(tài)園林，收藏 4500 平方私家湖泊來營造整個社區(qū)。 配套非常完善，坐擁 68000 平方全方位配套。其中 24000 平方繁華商業(yè)配套， 29000 平方 4層高檔診所， 1100 平方豪華會所， 40000 平方超大型地下車庫， 300 平方銀行，另外還有郵局、幼兒園等，規(guī)劃中還有 4 星級酒店入住。 其目前銷售的二期和當初 的一期火爆銷售相比，遜色很多，但總的銷售情況應該還算不錯。主要是因為其是目前南通為數(shù)不多的離市中心較近的一個大型社區(qū)，周邊多為新建的住宅項目，從長遠發(fā)展來看會成一定氣候，小區(qū)內環(huán)境優(yōu)美，擁有南通少見的完善配套將可以彌補其周邊配套的缺乏。房型面積控制合理，擴大了購買的消費群體。 客源分析：大多為都市白領，周邊居民，及六縣照顧子女就學的外來人士。 目前南通房產可供項目中，位于南通市平價區(qū)中最具代表性的樓盤是 都市華城 。 Sologen：華城收官之作，延續(xù)經典璀璨 核心賣點： 小區(qū)環(huán)境較為優(yōu)美，并 帶有一個 15000 平方中心綠地廣場。 現(xiàn)代感的立面，全小高層設計，在整個區(qū)域中完全脫穎而出，顯得較為大氣、高貴。 目前其銷售情況相當良好，已去化 90﹪左右。主要原因還是依托其離市中心較近，周邊生活配套較為齊全，整個區(qū)域在售的、品質較好的個案很少，一、二期環(huán)境的成熟，符合南通人需求的面積段，刺激了周邊居民、部分拆遷戶、外來為子女就學等群體的消費和購買力。 客源分析：對此區(qū)域有一定接受度的周邊居民，還有部分拆遷戶。 目前南通房產可供項目中，位于南通市新城區(qū)中最具代表性的樓盤是 天 安花園和鳳凰萊茵苑 。 天安花園 Sologen：尊者之居，家族典藏 天安花園核心賣點： 是南通第一個將人們居住觀念轉化到以小區(qū)自然、生態(tài)、豐富的環(huán)境來提升人們的居住水平和生活方式。所以其在小區(qū)環(huán)境的營造上花了較大的功夫，坡地、水景、綠化組團、景觀小品等完全將業(yè)主的生活融入進去。 南通較為新穎的建筑外立面，大面積的落地玻璃窗、挑窗、玻璃觀景陽臺的設計。 知名的開發(fā)團隊傾情打造。開發(fā)商：天安集團 景觀公司：貝爾高林 從目前（二期）的銷售情況來看，其銷售 不太理想，去化較為緩慢。主要還是因為其銷售的姿態(tài)較高，所以在價格和面積的控制上一直處于市場較高的狀態(tài)。而別墅則是其中的一小部分（多為聯(lián)體、疊加，而獨棟只占很少一部分），別墅的存在并不只是用于項目利潤，而是提升整個樓盤的品質和售價的。雖作為南通市當初最好的樓盤，但近幾年競爭個案的增多，也使其銷售感受到強大的壓力。但從一期火爆的銷售勢態(tài)來看，也不難看出人們的購房已經開始從完全取決于地段到關注居住理念、生活方式的方向轉換；以及新城區(qū)強大的規(guī)劃所帶來的吸引力。 鳳凰萊茵苑 Sologen：繽紛人居，水岸福祉 鳳凰萊茵苑核心賣點： 小區(qū)外圍有 3條自然水系，在景觀規(guī)劃上秉承“人性為上”，以景觀為主體，以建筑為點綴的原則通達“原生態(tài)水景之神韻”，讓全水景設計概念延伸至每一個建筑角落、空間細部，全力塑造項目“外河、內水”的大型水景體系。 景觀借鑒現(xiàn)代古典交融的江南園林，打造極具人文氣息河藝術韻味的中式園林意境。 從目前的銷售情況來看，應該說和其他樓盤相比是不錯的。尤其是小高層的去化相當快，主要是因為在同區(qū)域中價格較為合理。在產品力上其的主打方向也超脫了整個市場，主要以水和江南園林為主線，注重生活的品質體現(xiàn)，深 得購房者的青睞，說明人們對住宅的理念也從滿足基本居住要求上升到追求居住的環(huán)境和生活的品質；另外購房者的購房區(qū)域已從市中心濠河區(qū)域向外擴散，主要是依靠區(qū)位優(yōu)勢及超前的規(guī)劃來提升新城區(qū)的概念。面積和價格也控制的較為適中，對去化起到一定的推動作用。 以上個案客源分析：南通市高收入人群，私營業(yè)主，政府官員，企事業(yè)單位的高管，還有煙草公司員工占有一定的比例及少量的外籍人士。 目前南通房產可供項目中，位于周邊縣級市――通州市的 東郊莊園 ，其是緊臨南通市的一個具有強大競爭力的樓盤。 Sologen：南通首席純別墅 社區(qū) 核心賣點： 正如其 sologen 一樣，是目前南通周邊第一個純別墅社區(qū)。 小區(qū)走的是歐式路線，以各種風情來體現(xiàn)建筑立面。在南通市場上較為新穎。 面積控制合理，均為 300 平方左右，對去化有一定的推動作用。 其目前尚未銷售，但從來人量來看，不是很樂觀。主要原因還是由于地理位置的因素。雖然離南通市區(qū)不是很遠，但其在人們根深蒂固的觀念中還是不屬于南通市；周邊的環(huán)境不能依托建造別墅社區(qū)。 客源分析：私營業(yè)主，收入較高的人群為主和少部分外省市客戶。 結論： 從土地供給來看，中心城區(qū)土地供給以呈飽和狀態(tài)，形成了一定的稀缺性；其他區(qū)域土地供應量呈一定的釋放，尤其是新城區(qū)。但目前國家對別墅用地已基本控制，不再批復，所以對低密度建筑社區(qū)而言土地更加珍貴，價值尤為突出。縱觀目前整個南通房地產市場，主要的供應量還是集中在公寓房上，而別墅在南通是非常稀缺的。別墅在南通雖說也存在，但都魚龍混雜，都是一些混合性社區(qū)。據統(tǒng)計今年下半年還將有 3— 4 個別墅樓盤出現(xiàn)。主要市是：東郊莊園、 XX、兆豐嘉園等，這也意味著 2021 年下半年將是南通別墅項目競爭最激烈的階段。 從市場的需求來看，別墅首先作為市場上的稀缺產品可以說是沒有真正的別墅社區(qū)，再者作為一種新的居住理念和生活方式已悄然深入人心。其需求量會很大。但從長期來看，由于南通常駐人口及流動人口不多，人們的消費觀念也在逐步向外發(fā)展，所以過量的別墅可能會形成一定的飽和。 從去化分析來看，當?shù)厝罕姶蠖嗫紤]自住，而且根據南通人的收入結構（中年人群較有購房能力）和居住習慣，考慮的房型都較為偏大，且目前部分混合型社區(qū)（主要是新城區(qū)內）所推的別墅市場接受度較高，說明人們對住宅的理念也從滿足基本居住要求上升到追求居住的環(huán)境和生活的 品質。從而也打破了傳統(tǒng)的地段決定物業(yè)檔次和市場區(qū)域開發(fā)理念。 從競爭個案客源分析來看，總結本案客源主要來于紡織、建筑、外貿等行業(yè)的私營業(yè)主；外企白領；大型企事業(yè)單位高級管理人員；外籍人士等。 一、大環(huán)境賣點： （區(qū)位）：本案位于國家 4A 級狼山風景區(qū)內，自然山水資源豐富，周邊沒有工廠和工業(yè)用地，環(huán)境沒有污染，使得周邊環(huán)境優(yōu)良，從而也就注定了本案的高貴。 （交通）：本案位于星湖大道旁，今后業(yè)主出行非常便捷。星湖大道是一條景觀大道，是連接老城區(qū)和外區(qū)域的主要干道。星湖大道直 接可以連接到通常汽渡，通向外省市；今后還將連接在建中的蘇通大橋，通過蘇通大橋以后到達上海、蘇州車程都在一小時以內 。而離老城區(qū)只有 12 公里，車程只需 20 分鐘左右，離新城區(qū)只有 公里，車程只需 6分鐘左右。 （配套）：老城區(qū)的配套是目前南通配套最齊全、最完善的區(qū)域，本案離市中心車程只需 20 分鐘的車程，市區(qū)的配套也可以利用。新城區(qū)市今后南通的新行政文化中心，新城區(qū)將形成，新商業(yè)中心、教育中心、新休閑中心，隨著市政府的南遷，周邊金融、行政、交通、教育生活、體育、商貿等設施日益成熟，一個便捷、自然、健康的 生活圈已悄然形成，而本案離這一生活區(qū)驅車只需 6 分鐘的車程。所以本案的生活配套是非常完善的。 二、產品賣點： 本案是目前南通是最大的住宅小區(qū)，總建筑面積為 40 萬平方米，本案是以生態(tài)性、休閑性、文化性來營造的主題社區(qū)。 本案一期打造的是低密度低層住宅社區(qū)和部分小高層住宅，與目前市場上的混合性小區(qū)相比，定位要高，品質要強。在市場上來講，本案具有一定的唯一性。 ，充分演繹異域風情之精髓。 “ 千年靈芝草 ”形態(tài)的景觀軸為核心，通過營造景觀、景象結合、步移景 異來演繹四度空間生態(tài)組群。追求“ 以人為本、天人合一”的設計理念，通過大面積的綠地、坡景、水系、景觀小品與建筑群體串聯(lián)，讓業(yè)主切實感受移步異景的空間效果，全方位領略地勢起伏的草地、疏密相間的叢林、蜿蜒曲折的水體駁岸以及幽靜的林間小道等景致。 100 多種，并且采用了較多的對人體具有保健功能的特色樹種（如南通盛產的銀杏），這樣既保證了小區(qū)一年四季不同的景象，還營造了一個對人體身心健康有益的生態(tài)環(huán)境，讓居住在這里的人們足不出戶即可體驗時尚的現(xiàn)代養(yǎng)生之道、陶冶身心、強身健體。 6 小區(qū)內設 置了內容豐富、形式不同的景觀小品。小區(qū)入口的廣場與會所，景觀小品相互映襯；小區(qū)內流暢的步道線串連了各類氣氛生動的廣場，廣場園林中設水池、噴泉、雕塑、山石、小品，濃蔭疊翠，鳥語花香，為居民的生活提供了一個愜意的空間環(huán)境。 ，在本項目也運用的淋漓盡致。通過對部分水勢進行開挖、整治，在原生態(tài)土地上造出島嶼、水灣等獨特布局。形成跌落式的瀑布、蜿蜒曲折的河道、大面積的中心湖等不同的水的表現(xiàn)形式。 ，充分體驗自然、生態(tài)的居住環(huán)境。（私家庭院的特色，私密性，土地私屬感 ） 的住宅是隨庭院而建與綠化環(huán)境融為一體。建筑細節(jié)精致、細膩，在空間利用上更加生活化，充分體現(xiàn)以人為本的原則。在空間尺度、觀景、采光、通風方面做了很多革命性的創(chuàng)新。入住其中得到的不僅是房子，還有天空、大地、陽光。 ，構架清晰，人車分流，注重統(tǒng)一性、便捷性、舒適性三大原則。 ，創(chuàng)造優(yōu)美生態(tài)環(huán)境 ， 充分利用現(xiàn)有的地形及環(huán)境，通過中心綠化帶的設置對原有地塊中自然水體利用改造生態(tài)保護發(fā)揮有效作用，創(chuàng)造一個尊重本地區(qū)、地域文脈的優(yōu)美居住環(huán)境。 題“ 人與環(huán)境和諧共存 ”和“以人為本”回歸自然及園林植物造景中“適地適樹”原則的設計理念。力求將喬木、灌木、草地、植物花卉合理分配營造一個順應自然、利用自然、超越自然環(huán)境對人的補益的居住空間。（可以引出南通是長壽之鄉(xiāng)，長壽博物館） ，按照住宅的類型與標準，采用多種建筑類型分區(qū)的布置方式，從而提高了小區(qū)的功能和環(huán)境質量。在居室空間的設計上，做到了把戶型從平面設計轉化為立體設計。別墅的房型設計充分考慮現(xiàn)代成功人士的居住習慣和名流人士社交活動的空間。在平層的設計上，運用了南 通前所未有的空中花園的設計，讓業(yè)主在平層中也能享受到別墅的生活。小區(qū)內房型十種，可以滿足客戶不同需求。 (四 )項目投資估算 一 .土地成本 1. 土地補償費 萬元 259000 平方米 ( 畝 ) 2. 土地出讓金 萬元 3. 交 易 費 萬元 4. 契 稅 萬元 小 計： 1+2+3+4+5= 萬元 二 .開發(fā)前期費用 1. 勘察設計費 232169 m2 * 40 元 /m2 = 元 2. 報批報建費 232169