【正文】 (十一 )結(jié)論 XX 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) ,在南通市有廣闊的發(fā)展前景 ,開(kāi)發(fā)潛力較大 .南通融匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是一家按照現(xiàn)代化企業(yè)制度規(guī)范設(shè)計(jì)和運(yùn)作的大型民營(yíng)企業(yè)實(shí)體 ,具有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和良好的企業(yè)信譽(yù) ,和融集團(tuán)公司有著科學(xué) .合理的現(xiàn)代化運(yùn)作機(jī)制 ,為項(xiàng)目建設(shè)提供了可靠的保證 . 項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位 ,完善的產(chǎn)品規(guī)劃 ,系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃 ,減少了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) . 項(xiàng)目規(guī)模較大 ,功能齊全 ,各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)很合理 ,抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng) ,市場(chǎng)前景廣闊 ,經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分顯著 . 。通過(guò)預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，開(kāi)展公關(guān)展銷，跟進(jìn)促銷。 項(xiàng)目營(yíng)銷方案 （ 1）營(yíng)銷顧問(wèn) 開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)上海知名的房地產(chǎn)策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個(gè)項(xiàng)目銷售策劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動(dòng)。 (6)促銷推廣策劃 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報(bào)紙、電視、雜志等都設(shè)有專刊、專欄介紹的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目單位均可獲得累計(jì)折扣優(yōu)惠。一方面讓消費(fèi)者感到實(shí)惠；另一方面減輕消費(fèi)者的購(gòu)房壓力。另一方面，讓消費(fèi)者看得見(jiàn)摸的著，給消費(fèi)者一種實(shí)實(shí)在在的 (5)項(xiàng)目銷售策略 為適應(yīng)各個(gè)層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡(jiǎn)潔清新為主調(diào)，售樓處應(yīng)配置項(xiàng)目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點(diǎn)設(shè)置項(xiàng)目標(biāo)志或路徑，清楚指示本項(xiàng)目的位置。同時(shí)，利用項(xiàng)目建設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷 （ 2） 廣告牌 廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，并突出項(xiàng)目建設(shè)單位的名稱，為本項(xiàng)目作軟性的宣傳。 (四 )項(xiàng)目投資估算 一 .土地成本 1. 土地補(bǔ)償費(fèi) 萬(wàn)元 259000 平方米 ( 畝 ) 2. 土地出讓金 萬(wàn)元 3. 交 易 費(fèi) 萬(wàn)元 4. 契 稅 萬(wàn)元 小 計(jì)： 1+2+3+4+5= 萬(wàn)元 二 .開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用 1. 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 232169 m2 * 40 元 /m2 = 元 2. 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 232169 m2 * 20 元 /m2 = 萬(wàn) 元 3. 三通一平費(fèi) 232169 m2 * 5 元 /m2 = 萬(wàn) 元 4. 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 232169 m2 * 5 元 /m2= 萬(wàn) 元 5. 監(jiān)理和審圖 232169 m2 * 10 元 /m2= 萬(wàn) 元 小 計(jì)： 1+2+3+4+5= 萬(wàn) 元 三、 建安成本費(fèi) 1. 低層住宅 1000 元 /m2 * 48600 m2 =4860 萬(wàn) 元 2. 多層住宅 900 元 /m2 * 53569 m2= 萬(wàn) 元 3. 小高層住宅 1200 元 /m * 115000 m2=13800 萬(wàn) 元 4. 地下 1500 元 /m * 5400 m2=810 萬(wàn) 元 5. 半地下車(chē)庫(kù) 1200 元 /m * 11251 m2 = 萬(wàn) 元 6. 商業(yè) 1000 元 /m * 10000 m2=1000 萬(wàn) 元 7. 公建 800 元 /m * 14238 m2= 萬(wàn) 元 小 計(jì)： 1+2+3+4+5+6+7= 萬(wàn) 元 四、社區(qū)配套費(fèi) 1. 道路和雨污水 259000 m2* * 100 元 /m2 =259 萬(wàn) 元 2. 水 .電 .氣 .通訊 .有線 232169 m2 * 150 元 /m2= 萬(wàn) 元 3. 智能化 232169 m2 * 40 元 /m2= 萬(wàn) 元 4. 交通和郵政 232169 m2 * 2 元 /m2= 萬(wàn) 元 5．環(huán)境設(shè)計(jì) 93240m2 *15 元 /m2= 萬(wàn) 元 6. 綠化景觀施工 93240m m2 *200 元 /m22= 萬(wàn) 元 小 計(jì)： 1+2+3+4+5+6= 萬(wàn) 元 五、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 二 +三 +四 * 1%= 萬(wàn) 元 小 計(jì)： 萬(wàn) 元 六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1. 管理費(fèi)用 萬(wàn) 元 *3% = 萬(wàn) 元 (不含土地費(fèi)的直接費(fèi) ) 2. 投資利息 15000 萬(wàn) 元 * 3 年 * %*\年 = 萬(wàn) 元 小 計(jì)： 1+2+3= 萬(wàn) 元 七、 政府規(guī)費(fèi) 1．小高層 115000 m2 * 158 元 /m2 =1817 萬(wàn) 元 2．多層住宅等 117169 m2 * 126 元 /m2 = 萬(wàn) 元 小 計(jì)： 萬(wàn) 元 八、營(yíng)銷費(fèi)用 萬(wàn) 元 *%= 萬(wàn) 元 (包含廣告費(fèi) .樣板房裝修 ) 小 計(jì)： 萬(wàn) 元 合 計(jì)： 一 +二 +三 +四 +五 +六 +七 +八 = 萬(wàn) 元 (五 )項(xiàng)目資金籌集 本項(xiàng)目的前期資金由和融和南通融匯投入 ,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一期分 動(dòng)開(kāi)發(fā) .通過(guò)銷售回籠資金 . (六 )財(cái)務(wù)與效益分析 一、 銷售收入 1. 低層住宅 48600 m2 *6000 元 /m2 =29160 萬(wàn) 元 2. 多層住宅 53569 m2 *4000 元 /m2= 萬(wàn) 元 3. 小高層住宅 115000 m2 *3000 元 /m2=34500 萬(wàn) 元 4. 商業(yè) 10000m2 *5000 元 /m2=5000 萬(wàn) 元 5. 車(chē)位 796 位 *30000 元 /位 =2388 萬(wàn) 元 合計(jì) 1+2+3+4= 萬(wàn) 元 (不含車(chē)位收入 ) 二、 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1．營(yíng)業(yè)稅及附加 萬(wàn) 元 * %= 萬(wàn) 元 2．土地增值稅 萬(wàn) 元 * 5 % = 萬(wàn) 元 3．綜合基金 萬(wàn) 元 * 2‰ = 萬(wàn) 元 4．印 花 稅 萬(wàn) 元 * 3‰ = 萬(wàn) 元 合計(jì) 1+2+3+4= 萬(wàn) 元 三、利潤(rùn)指標(biāo)分析 1．毛利 =收入 成本 稅金 == 萬(wàn) 元 2．企業(yè)所得稅 =*= 3．凈利 = 毛利 企業(yè)所得稅 = 萬(wàn) 元 4．銷售凈利率 =凈利 /銷售收入 = 萬(wàn) 元 / 萬(wàn) 元 = % 5． 投資回報(bào)率 =凈利 /總投資額 = 萬(wàn) 元 / 萬(wàn) 元 = % 四、現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 20212021年 7 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 2021 合 計(jì) 8 月 12月 1 月 6 月 7 月 12月 1 一、現(xiàn)金流入 0 15000 10586 33033 29523 16946 105088 3 銀行貸款 15000 15000 4 預(yù)收收入 10586 33033 29523 16946 90088 5 二、現(xiàn)金流出 9183 11762 15979 19167 15495 16511 88097 6 土地費(fèi)用 7861 7861 7 建安成本 8334 8334 5556 4167 1389 27780 8 政府費(fèi)用 1647 1647 3294 9 前期費(fèi)用 1135 360 362 1857 10 配套費(fèi)用 4597 1149 1114 279 7139 11 銷售費(fèi)用 676 450 676 225 225 2252 12 管理費(fèi)用 150 289 193 289 96 97 1114 13 財(cái)務(wù)費(fèi)用 346 519 519 1037 689 3110 14 經(jīng)營(yíng)稅金 588 1833 1639 940 5000 15 綜合基金 21 66 59 34 180 16 印 花 稅 32 99 89 50 270 17 土地增值稅 212 661 590 3041 4504 18 企業(yè)所得稅 524 1635 1461 4748 8368 19 還 貸 支 出 5000 5000 5000 15000 20 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 37 110 147 37 18 19 368 21 三、凈現(xiàn)金流量 9183 3238 5393 13866 14028 435 22 四、累計(jì)凈流量 9183 5945 11338 2528 16556 16991 (七 )項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃一期開(kāi)發(fā)建設(shè)分 三個(gè)區(qū)域 ,計(jì)劃兩年半年開(kāi)發(fā)建設(shè)完成 , 一期包括 三個(gè)區(qū)域 ,A 區(qū)為低層住宅面積 48600 平方米 ,B 區(qū)為多層帶電梯住宅面積 53569 平方米 , C 區(qū)為小高層住宅面積 115000 平方米和一期相應(yīng)的商業(yè)配套 10000平方米及公建配套 5000平方米 ,配套相應(yīng)的地下和半地下停車(chē)位 (含非機(jī)動(dòng)車(chē) ), 兩區(qū)計(jì)劃在 2021 年 7 月 30 日開(kāi)工 — 2021 年 12 月 30日竣工 ,計(jì)劃在 2021年 12月進(jìn)行公開(kāi)銷售 。在平層的設(shè)計(jì)上，運(yùn)用了南 通前所未有的空中花園的設(shè)計(jì)，讓業(yè)主在平層中也能享受到別墅的生活。在居室空間的設(shè)計(jì)上，做到了把戶型從平面設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)化為立體設(shè)計(jì)。力求將喬木、灌木、草地、植物花卉合理分配營(yíng)造一個(gè)順應(yīng)自然、利用自然、超越自然環(huán)境對(duì)人的補(bǔ)益的居住空間。 ，創(chuàng)造優(yōu)美生態(tài)環(huán)境 ， 充分利用現(xiàn)有的地形及環(huán)境，通過(guò)中心綠化帶的設(shè)置對(duì)原有地塊中自然水體利用改造生態(tài)保護(hù)發(fā)揮有效作用，創(chuàng)造一個(gè)尊重本地區(qū)、地域文脈的優(yōu)美居住環(huán)境。入住其中得到的不僅是房子，還有天空、大地、陽(yáng)光。建筑細(xì)節(jié)精致、細(xì)膩，在空間利用上更加生活化，充分體現(xiàn)以人為本的原則。 ，充分體驗(yàn)自然、生態(tài)的居住環(huán)境。通過(guò)對(duì)部分水勢(shì)進(jìn)行開(kāi)挖、整治，在原生態(tài)土地上造出島嶼、水灣等獨(dú)特布局。小區(qū)入口的廣場(chǎng)與會(huì)所，景觀小品相互映襯；小區(qū)內(nèi)流暢的步道線串連了各類氣氛生動(dòng)的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)園林中設(shè)水池、噴泉、雕塑、山石、小品，濃蔭疊翠，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，為居民的生活提供了一個(gè)愜意的空間環(huán)境。 100 多種，并且采用了較多的對(duì)人體具有保健功能的特色樹(shù)種（如南通盛產(chǎn)的銀杏），這樣既保證了小區(qū)一年四季不同的景象，還營(yíng)造了一個(gè)對(duì)人體身心健康有益的生態(tài)環(huán)境，讓居住在這里的人們足不出戶即可體驗(yàn)時(shí)尚的現(xiàn)代養(yǎng)生之道、陶冶身心、強(qiáng)身健體。 “ 千年靈芝草 ”形態(tài)的景觀軸為核心，通過(guò)營(yíng)造景觀、景象結(jié)合、步移景 異來(lái)演繹四度空間生態(tài)組群。在市場(chǎng)上來(lái)講，本案具有一定的唯一性。 二、產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)： 本案是目前南通是最大的住宅小區(qū)，總建筑面積為 40 萬(wàn)平方米，本案是以生態(tài)性、休閑性、文化性來(lái)營(yíng)造的主題社區(qū)。新城區(qū)市今后南通的新行政文化中心，新城區(qū)將形成，新商業(yè)中心、教育中心、新休閑中心，隨著市政府的南遷，周邊金融、行政、交通、教育生活、體育、商貿(mào)等設(shè)施日益成熟，一個(gè)便捷、自然、健康的 生活圈已悄然形成，而本案離這一生活區(qū)驅(qū)車(chē)只需 6 分鐘的車(chē)程。而離老城區(qū)只有 12 公里，車(chē)程只需 20 分鐘左右，離新城區(qū)只有 公里，車(chē)程只需 6分鐘左右。星湖大道是一條景觀大道，是連接老城區(qū)和外區(qū)域的主要干道。 一、大環(huán)境賣(mài)點(diǎn)： （區(qū)位）：本案位于國(guó)家 4A 級(jí)狼山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，自然山水資源豐富，周邊沒(méi)有工廠和工業(yè)用地，環(huán)境沒(méi)有污染，使得周邊環(huán)境優(yōu)良，從而也就注定了本案的高貴。從而也打破了傳統(tǒng)的地段決定物業(yè)檔次和市場(chǎng)區(qū)域開(kāi)發(fā)理念。但從長(zhǎng)期來(lái)看，由于南通常駐人口及流動(dòng)人口不多，人們的消費(fèi)觀念也在逐步向外發(fā)展，所以過(guò)量的別墅可能會(huì)形成一定的飽和。 從市場(chǎng)的需求來(lái)看，別墅首先作為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品可以說(shuō)是沒(méi)有真正的別墅社區(qū)，再者作為一種新的居住理念和生活方式已悄然深入人心。據(jù)統(tǒng)計(jì)今年下半年還將有 3— 4 個(gè)別墅樓盤(pán)出現(xiàn)?？v觀目前整個(gè)南通房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要的供應(yīng)量還是集中在公寓房上，而別墅在南通是非常稀缺的。 結(jié)論： 從土地供給來(lái)看，中心城區(qū)土地供給以呈飽和狀態(tài)，形成了一