【導(dǎo)讀】本項目“XX”所處江蘇省南通市，以狼山風(fēng)景區(qū)名揚長江之濱。城，得天獨厚的地理環(huán)境，使南通自古以來成為江南一重鎮(zhèn)。近年來，隨著長三。上海，北達南京，軍山風(fēng)景名勝區(qū)，北接南通新城區(qū)，道，西側(cè)為常青路，優(yōu)美，交通便利，寓、商業(yè)及其它配套服務(wù)設(shè)施組成?？偨ㄖ娣e為407510平方米，住宅戶數(shù)2272. 戶，居民人數(shù)7270人。規(guī)劃設(shè)計立足于從本地區(qū)的社會、經(jīng)濟、人文及自然環(huán)。米；西側(cè)常青路規(guī)劃寬度24米；基地內(nèi)地勢平坦，現(xiàn)有部分待遷民房。北部的民主港新村為拆遷安置房.單位，南通市“重合同，守信用”企業(yè)，并獲得南通市綜合開發(fā)管理先進單位，南通市“青年文明號”，江蘇省工程質(zhì)量最高獎“揚子杯”等多項榮譽。而作為子公司南通融匯房地產(chǎn)公司成立至今，在當?shù)叵?。積達到20萬平方米，總銷售金額超過5億元。追求人與自然的和諧是人們對居住功能、居住環(huán)境的基本要求。劃的區(qū)間道路相分隔。各組團在保持其獨立性的同時，與小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)有機融合。

　　

【正文】 m2 * 20 元 /m2 = 萬 元 3. 三通一平費 232169 m2 * 5 元 /m2 = 萬 元 4. 臨時設(shè)施費 232169 m2 * 5 元 /m2= 萬 元 5. 監(jiān)理和審圖 232169 m2 * 10 元 /m2= 萬 元 小 計： 1+2+3+4+5= 萬 元 三、 建安成本費 1. 低層住宅 1000 元 /m2 * 48600 m2 =4860 萬 元 2. 多層住宅 900 元 /m2 * 53569 m2= 萬 元 3. 小高層住宅 1200 元 /m * 115000 m2=13800 萬 元 4. 地下 1500 元 /m * 5400 m2=810 萬 元 5. 半地下車庫 1200 元 /m * 11251 m2 = 萬 元 6. 商業(yè) 1000 元 /m * 10000 m2=1000 萬 元 7. 公建 800 元 /m * 14238 m2= 萬 元 小 計： 1+2+3+4+5+6+7= 萬 元 四、社區(qū)配套費 1. 道路和雨污水 259000 m2* * 100 元 /m2 =259 萬 元 2. 水 .電 .氣 .通訊 .有線 232169 m2 * 150 元 /m2= 萬 元 3. 智能化 232169 m2 * 40 元 /m2= 萬 元 4. 交通和郵政 232169 m2 * 2 元 /m2= 萬 元 5．環(huán)境設(shè)計 93240m2 *15 元 /m2= 萬 元 6. 綠化景觀施工 93240m m2 *200 元 /m22= 萬 元 小 計： 1+2+3+4+5+6= 萬 元 五、不可預(yù)見費 二 +三 +四 * 1%= 萬 元 小 計： 萬 元 六、開發(fā)間接費 1. 管理費用 萬 元 *3% = 萬 元 (不含土地費的直接費 ) 2. 投資利息 15000 萬 元 * 3 年 * %*\年 = 萬 元 小 計： 1+2+3= 萬 元 七、 政府規(guī)費 1．小高層 115000 m2 * 158 元 /m2 =1817 萬 元 2．多層住宅等 117169 m2 * 126 元 /m2 = 萬 元 小 計： 萬 元 八、營銷費用 萬 元 *%= 萬 元 (包含廣告費 .樣板房裝修 ) 小 計： 萬 元 合 計： 一 +二 +三 +四 +五 +六 +七 +八 = 萬 元 (五 )項目資金籌集 本項目的前期資金由和融和南通融匯投入 ,項目開發(fā)一期分 動開發(fā) .通過銷售回籠資金 . (六 )財務(wù)與效益分析 一、 銷售收入 1. 低層住宅 48600 m2 *6000 元 /m2 =29160 萬 元 2. 多層住宅 53569 m2 *4000 元 /m2= 萬 元 3. 小高層住宅 115000 m2 *3000 元 /m2=34500 萬 元 4. 商業(yè) 10000m2 *5000 元 /m2=5000 萬 元 5. 車位 796 位 *30000 元 /位 =2388 萬 元 合計 1+2+3+4= 萬 元 (不含車位收入 ) 二、 經(jīng)營稅金及附加 1．營業(yè)稅及附加 萬 元 * %= 萬 元 2．土地增值稅 萬 元 * 5 % = 萬 元 3．綜合基金 萬 元 * 2‰ = 萬 元 4．印 花 稅 萬 元 * 3‰ = 萬 元 合計 1+2+3+4= 萬 元 三、利潤指標分析 1．毛利 =收入 成本 稅金 == 萬 元 2．企業(yè)所得稅 =*= 3．凈利 = 毛利 企業(yè)所得稅 = 萬 元 4．銷售凈利率 =凈利 /銷售收入 = 萬 元 / 萬 元 = % 5． 投資回報率 =凈利 /總投資額 = 萬 元 / 萬 元 = % 四、現(xiàn)金流量分析 項目現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 項 目 20212021年 7 月 2021 年 2021 年 2021 年 2021 2021 合 計 8 月 12月 1 月 6 月 7 月 12月 1 一、現(xiàn)金流入 0 15000 10586 33033 29523 16946 105088 3 銀行貸款 15000 15000 4 預(yù)收收入 10586 33033 29523 16946 90088 5 二、現(xiàn)金流出 9183 11762 15979 19167 15495 16511 88097 6 土地費用 7861 7861 7 建安成本 8334 8334 5556 4167 1389 27780 8 政府費用 1647 1647 3294 9 前期費用 1135 360 362 1857 10 配套費用 4597 1149 1114 279 7139 11 銷售費用 676 450 676 225 225 2252 12 管理費用 150 289 193 289 96 97 1114 13 財務(wù)費用 346 519 519 1037 689 3110 14 經(jīng)營稅金 588 1833 1639 940 5000 15 綜合基金 21 66 59 34 180 16 印 花 稅 32 99 89 50 270 17 土地增值稅 212 661 590 3041 4504 18 企業(yè)所得稅 524 1635 1461 4748 8368 19 還 貸 支 出 5000 5000 5000 15000 20 不可預(yù)見費 37 110 147 37 18 19 368 21 三、凈現(xiàn)金流量 9183 3238 5393 13866 14028 435 22 四、累計凈流量 9183 5945 11338 2528 16556 16991 (七 )項目一期開發(fā)計劃 本項目計劃一期開發(fā)建設(shè)分 三個區(qū)域 ,計劃兩年半年開發(fā)建設(shè)完成 , 一期包括 三個區(qū)域 ,A 區(qū)為低層住宅面積 48600 平方米 ,B 區(qū)為多層帶電梯住宅面積 53569 平方米 , C 區(qū)為小高層住宅面積 115000 平方米和一期相應(yīng)的商業(yè)配套 10000平方米及公建配套 5000平方米 ,配套相應(yīng)的地下和半地下停車位 (含非機動車 ), 兩區(qū)計劃在 2021 年 7 月 30 日開工 — 2021 年 12 月 30日竣工 ,計劃在 2021年 12月進行公開銷售 。C區(qū)在 2021年 1月 30日開工 2021年 12 月 30日竣工 ,計劃在 2021 年 9 月 30 日進行公開銷售 . (八 )項目風(fēng)險分析 1)購買力風(fēng)險 隨著國家 對房地產(chǎn)政策的出臺 ,穩(wěn)定房價 ,規(guī)范市場 .現(xiàn)階段持幣觀望的客戶越來越多 ,本項目遠離市中心區(qū) ,客戶對房價的接受度 ,是開發(fā)商要值得深思的問題 ,不然難以形成強勁的銷售態(tài)勢 ,對項目的開發(fā)進度和資金投放產(chǎn)生壓力 . 2)競爭風(fēng)險 未來本市和本區(qū)域的項目相繼開發(fā) ,營銷策劃各家開發(fā)商都很重視 ,這樣就會形成一定競爭 . 3)開發(fā)風(fēng)險 開發(fā)商應(yīng)依據(jù)市場 ,制定科學(xué) ,有效的計劃 ,盲目的開發(fā)建設(shè)會帶來資金的壓力 ,使公司無法正常的運作 . 2 項目風(fēng)險規(guī)避 1)市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃是關(guān)鍵因素 在項目開發(fā)的各個階段 ,建立科學(xué)細致的調(diào)查系統(tǒng) ,做好市 場調(diào)查 ,形成準確的市場定位 ,適度超前的規(guī)劃理念 ,獨具個性的建筑風(fēng)格和布局 ,人性化的環(huán)境空間和合理的戶型設(shè)計是住宅產(chǎn)品成功的重要因子 ,優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場認可的根本 . 2)形象包裝和營銷策劃 項目價值的最終體現(xiàn) ,要超越眾多的對手 ,在于銷售過程中成功的形象包裝和營銷策劃 .能夠增加項目的附加值和產(chǎn)品的競爭力 3)項目的成本控制 有效的控制成本 ,就能有效的保證利潤 ,同時在價格上能有一定的競爭力 4)項目融資管理 資金的統(tǒng)籌管理和合理利用資金對項目的開發(fā)是很重要的 ,優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品 ,加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金 ,減輕項目投資 ,融資的壓力 ,減少融資成本 ,增加投資收益 ,另外 ,做好融資工作 ,確保自己到位 ,可以保證項目的順利進行 ,二者相輔相成的 . (九 )項目建設(shè)組織管理 本項目開發(fā)實施由和融旗下的南通融匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具體負責(zé) ,前期工作由公司的領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)開發(fā)部 .工程部 .總工程師完成 .規(guī)劃設(shè)計邀請美國 TONTSEN 設(shè)計公司 ,營銷策劃請上海知名的聚仁機構(gòu)和錦園行加盟 .綠化景觀規(guī)劃和施工聘請上海優(yōu)秀的景觀公司完成 . (十 )項目營銷計劃 （ 1） 策劃包裝 策劃包裝時針對項目的特點，從市場定位出發(fā)，通過整套的銷售資料及廣告平 面的制作，使項目樹立起良好的形象，在市場同類型的產(chǎn)品中脫穎而出。同時，利用項目建設(shè)單位已取得的良好信譽，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進項目的銷 （ 2） 廣告牌 廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準則，并突出項目建設(shè)單位的名稱，為本項目作軟性的宣傳。 廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場及通往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。另外，可在各處廣告牌上醒目的地點設(shè)置項目標志或路徑，清楚指示本項目的位置。 （ 3）售樓現(xiàn)場 從東糊山莊項目的規(guī)模來看，應(yīng)設(shè)立兩個售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個 售樓處，在項目現(xiàn)場設(shè)立一個售樓處。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，售樓處應(yīng)配置項目模型，給消費者直觀的感受。 （ 4）樣板房 由于本項目定位在中高檔，項目樣板房的設(shè)置力求簡潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買家的購買欲望。另一方面，讓消費者看得見摸的著，給消費者一種實實在在的 (5)項目銷售策略 為適應(yīng)各個層面的消費者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。一方面讓消費者感到實惠；另一方面減輕消費者的購房壓力。 此舉是為 了讓消費者自主成為本累計折扣計劃的受益者。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。運作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費者，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動效益，惠及項目后期銷售。 (6)促銷推廣策劃 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設(shè)有?？?、專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。通過早期軟性宣傳，樹立市場形象，配合后期宣傳，促進銷售。 當軟性宣傳取得一定成效，可以適當安排一些公關(guān)活動。如開工典禮、開盤典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場公關(guān)活動，參 加房展會，舉辦、組織文藝及抽獎活動，吸引廣大消費者參觀，既能宣傳本項目，還可以在一定程度上帶動項目的銷售。 項目營銷方案 （ 1）營銷顧問 開發(fā)商聘請上海知名的房地產(chǎn)策劃顧問機構(gòu)統(tǒng)攬整個項目銷售策劃，負責(zé)項目全程營銷策劃方案的擬定，運用他們先進的理念，成熟的項目運作經(jīng)驗，實現(xiàn)項目的成功運作。 （ 2）營銷計劃 先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項目模型、廣告設(shè)計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。通過預(yù)售及內(nèi)部認購，開展公關(guān)展銷，跟進促銷。制定合適的價格策略，做好整個項目 的銷售工作。 (十一 )結(jié)論 XX 項目的開發(fā) ,在南通市有廣闊的發(fā)展前景 ,開發(fā)潛力較大 .南通融匯房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家按照現(xiàn)代化企業(yè)制度規(guī)范設(shè)計和運作的大型民營企業(yè)實體 ,具有很強的經(jīng)濟實力和良好的企業(yè)信譽 ,和融集團公司有著科學(xué) .合理的現(xiàn)代化運作機制 ,為項目建設(shè)提供了可靠的保證 . 項目的準確定位 ,完善的產(chǎn)品規(guī)劃 ,系統(tǒng)的營銷策劃 ,減少了項目風(fēng)險 . 項目規(guī)模較大 ,功能齊全 ,各項目經(jīng)濟指標很合理 ,抗風(fēng)險能力較強 ,市場前景廣闊 ,經(jīng)濟效益和社會效益十分顯著 .