【正文】 環(huán)境是整個小區(qū)的靈魂，良好的且極具親和力的環(huán)境設(shè)計能切實改善該地區(qū)居民的生活質(zhì)量和提高整個小區(qū)的品味．同時也能給開發(fā)商帶來可觀的經(jīng)濟效益和社會效益，這是設(shè)計者和業(yè)主在設(shè)計中共同追求的目標所在。在中心綠地前設(shè)置陽光草坡，形成此景觀序列的高潮，從而增強了小區(qū)的空間的戲劇性。 建筑圍合成邊界自由的中心綠地，延伸至各幢建筑之間，邊界清晰而不僵硬。 建筑通過使用弧線與直線結(jié)合及轉(zhuǎn)折，使平面布局優(yōu)雅流暢，充滿活潑和流動感，引導和圍合性強，空間態(tài)勢更＂人性化＂，充滿親切溫馨之＂家＂的感覺。 整體平面布局采用單元拼接，利用其長短組合與對比，利用單位的轉(zhuǎn)折連接，限定出一系列豐富自然，而又易于進入的趣味空間。在開敞空間的設(shè)計與建設(shè)中，通過＂形體環(huán)境＂與人文環(huán)境的統(tǒng)一，使之與居住區(qū)的建筑場相結(jié)合。６ 休閑化原則 重點強調(diào)開敞空間的設(shè)計與建設(shè)。 (4) 良好的組織管理系統(tǒng)，在居住區(qū)內(nèi)建立各種組織，管理和服務(wù)機構(gòu)，以此維持居住區(qū)的社會穩(wěn)定。 (2) 認同感和歸屬感：即人和人的認同感，人對環(huán)境的認同感和人對居住地域的歸屬感。另一方面，居住區(qū)的組織管理和服務(wù)結(jié)構(gòu)亦應(yīng)配套。同時注意均好性，每戶均有良好的景觀。滿足居民的多方面、多層次的需要，綜合組織好居民的社區(qū)生活。 住宅設(shè)計要以滿足居住生活行為為依據(jù)，要求明廳，明臥，明衛(wèi)，明廚，套型具有良活性多樣性和適應(yīng)性，應(yīng)滿足多層次的面積標準和性能標準。并且通過總體布局和建筑個體的處理，使整個小區(qū)對自然的陽光、風、綠化等具備更強的親和力，遠離噪聲和污染，為居民提供一個寧靜的世外桃源。突出外部空間及環(huán)境的整體設(shè)計及安排。在景觀上，該場址將成為南匯區(qū)形象的重要標志。住宅規(guī)劃總用地面積58460平方米，建筑面積128600平方米；一期和二期都已開發(fā)完畢；本期開發(fā)為第三期。 與開發(fā)投資項目概況◆ 土地開發(fā)投資概況 本案基地位于南門大街滬南公路路口的重要地理位置，東近川南奉公路，南接滬南公路，西臨南門大街，北依衛(wèi)星河，是屬于惠南鎮(zhèn)的黃金地段，地段優(yōu)勢相當明顯。第二部分 開發(fā)項目分析（一）、開發(fā)項目概況建設(shè)項目名稱 《南匯麗景苑住宅樓三期》開發(fā)商：上海鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責任公司 開發(fā)商上海鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是較具開發(fā)實力和開發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè)。 本項目選擇在這個時機開發(fā)，正能滿足這兩部分客戶群體的需要。 隨著“兩港”開發(fā)建設(shè)的不斷深入，交通網(wǎng)絡(luò)的逐漸完善，將會有更多的企業(yè)投資和入駐惠南。呈東西走向，采光面充足，有利于排布。二、本地塊概況綜述本地塊于惠南鎮(zhèn)南面，東臨川南奉公路，南臨滬南公路，北臨惠南鎮(zhèn)南門大街，北臨惠新河。 ，近期修編規(guī)劃范圍將增加至1300公頃。南匯工業(yè)園區(qū)系南匯區(qū)重點開發(fā)區(qū)，在園區(qū)內(nèi)投資的中外企業(yè)，可享受與浦東新區(qū)相同的優(yōu)惠政策。西面為城北桃源民族村，北面為上海野生動物園，南臨南匯工業(yè)園區(qū)，東面為南匯科教園區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。 機會u 整個惠南鎮(zhèn)的房產(chǎn)市場走好u 新移民的入遷高潮即將來臨u 惠南鎮(zhèn)購房熱情高漲u 具有普遍的預(yù)期升值性178。 劣勢u 總量將近20萬M2的體量，開發(fā)運作存在一定的不確定性u 一、二、三期的銜接具有不可預(yù)測性、周期較長。u 純小高層社區(qū)，現(xiàn)代主流立面，檔次提升。四、產(chǎn)品所處市場優(yōu)劣勢分析178。雖存在一定劣勢，但通過規(guī)劃設(shè)計可以加以完善和規(guī)避。因此，后期板塊內(nèi)競爭情況相對比較樂觀。從競爭項目來看，雖然目前區(qū)域中在售項目較多，但在物理距離上來看，各項目相隔較遠，直面競爭不大。 該板塊整體均價遠遠低于同樣處于南匯區(qū)外環(huán)內(nèi)的周康板塊和航頭板塊均價，整體板塊價格具有一定挖掘潛力。11號、16號線更加彌補了該區(qū)域通往市中心的交通。雖后期仍有房產(chǎn)稅等政策調(diào)控壓力，但從2010年市場表現(xiàn)來看，對于2011甚至后期的上海市場仍然充滿信心。所在區(qū)域市場分析在國家對房地產(chǎn)業(yè)的嚴格宏觀調(diào)控政策頻出的情形下，浦東地區(qū)有兩港中心、金融中心及大飛機項目以及迪士尼樂園項目等影響下，市場不論在成交量還是價格方面，都未出現(xiàn)特大幅度的下滑，特別是成交價格仍呈現(xiàn)逆勢微漲的態(tài)勢。 一方新城13000高層和聯(lián)排在麗景苑的西面聽潮南路上，由上海浦東富成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積10萬平房米，已經(jīng)開盤二期和部分聯(lián)排，后期尚剩聯(lián)排可賣，以麗景苑的銷售周期來看形成不了沖突。2013年開盤第四期35000平方米，已售罄。人生港灣南歐城18000高層在麗景苑東南城南路，上海港房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)公司開發(fā)，總建筑面積135260平方米，雖然離本項目最近，但該項目一半是拆遷還一為主，故價格相對偏高，現(xiàn)已經(jīng)處于尾盤的狀態(tài)，對麗景苑上市時沖突不大。本項目所在區(qū)域東南西北在售項目：樓盤銷售時間銷售均價 （元/平方米）銷售類型其他華鉅新苑18000高層在麗景苑東面，拱北路靖海路口，靠近南匯大學城，樓盤共65000平方米，是上海頤和置業(yè)有限公司開發(fā)，一期高層二期聯(lián)排前兩年一開盤已全部售罄，三期20000平房米高層已全部銷售?！吧虾６Τ躯惥霸贰表椖课挥谠蠀R區(qū)區(qū)政府所在地的惠南鎮(zhèn)中心區(qū)域，交通優(yōu)勢明顯，各項配套設(shè)施較完善，本項目近20萬平方米的樓盤將成為惠南鎮(zhèn)城市中部最大規(guī)模綜合型商業(yè)及高檔住宅社區(qū)。（2） 所在區(qū)域和市場定位：自2003年上海鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)上海南匯“麗景苑”的多年的時間里，雖然老區(qū)改造時間比較長，但也已取得了良好的社會效益及經(jīng)濟效益，南匯市民正切身體驗著“樂購”帶來生活的魅力。隨著經(jīng)濟形勢的趨好，人均收入每年以近14%左右的收入增長。這樣的發(fā)展也為房地產(chǎn)市場提供了大量有效客源，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展帶來的人口導入效應(yīng)十分明顯。進一步發(fā)揮世博后效應(yīng)，著力把世博科技轉(zhuǎn)化為推動新區(qū)經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力，著力把世博管理經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為城市管理、社會管理的長效機制，著力通過世博區(qū)域的文化功能開發(fā)促進文化大發(fā)展。進一步聚焦民生改善，堅持以改善民生為政府工作的重中之重，繼續(xù)加大社會民生投入，把城市公共安全管理放在更加突出的位置，繼續(xù)加強就業(yè)和社會保障工作，積極辦好與人民群眾生活密切相關(guān)的實事項目。外來人口的比例明顯較高?？梢娖湫酆竦慕?jīng)濟基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)部消費潛力巨大。就業(yè)形勢持續(xù)穩(wěn)定。城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別達到32330元和13898元，%%。浦東將弘揚只爭朝夕、勇立潮頭、崇尚科學、開放包容的二次創(chuàng)業(yè)精神，圍繞建設(shè)成為上海國際金融中心和國際航運中心核心功能區(qū)的戰(zhàn)略定位，在強化國際金融中心、國際航運中心的環(huán)境優(yōu)勢、創(chuàng)新優(yōu)勢和樞紐功能、服務(wù)功能方面積極探索、大膽實踐，努力建設(shè)成為科學發(fā)展的先行區(qū)、“四個中心”的核心區(qū)、綜合改革的試驗區(qū)、開放和諧的生態(tài)區(qū)，用10年左右的努力拼搏，到2020年浦東開發(fā)開放30周年之際，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升功能、提高效益、降低能耗、保護環(huán)境的基礎(chǔ)上，地區(qū)生產(chǎn)總值占全市比重超過三分之一，使浦東努力成為聯(lián)系國內(nèi)外經(jīng)濟的重要樞紐。 以南匯區(qū)劃入浦東新區(qū)為標志，浦東開發(fā)開放進入二次創(chuàng)業(yè)新階段。伴隨著浦東經(jīng)濟的高速增長，新浦東的生態(tài)環(huán)境建設(shè)得到極大改善，先后獲得“國家園林城區(qū)”、“國家衛(wèi)生城區(qū)”、“國家環(huán)保模范城區(qū)”和“中國人居環(huán)境范例獎”。　 浦東是上海重要交通樞紐，在100多公里的江海岸線上布局了洋山深水港、浦東國際機場和外高橋港區(qū)等重大功能性樞紐，先進的國際物流港口，航空運輸、鐵路軌道運輸、城際高速路共同建構(gòu)水、陸、空三位一體的交通體系，使浦東距世界僅“一步之遙”。隨著中國的對外開放，中國政府不失時機地作出了開發(fā)開放上海浦東的戰(zhàn)略決策，提出了“開發(fā)浦東，振興上海，服務(wù)全國，面向世界”的方針。1990年4月18日，黨中央、國務(wù)院宣布浦東開發(fā)開放。1949年上海解放后，陳毅市長也曾經(jīng)有過開發(fā)浦東的設(shè)想。開發(fā)浦東是幾代人的夙愿。三、區(qū)域市場分析178。惠南鎮(zhèn)的發(fā)展 查閱有關(guān)南匯區(qū)的資料報告，從南匯區(qū)的專題調(diào)研報告《規(guī)范合理有效利用我區(qū)土地資源的幾點思考》中，有關(guān)惠南鎮(zhèn)的發(fā)展提及到“推進惠南鎮(zhèn)的城市化進程，做大惠南” 所謂做“大”，一是指規(guī)模，二是指起點和境界，規(guī)劃要體現(xiàn)高起點和新境界，重新整合惠南新城區(qū)、惠南鎮(zhèn)、祝橋鎮(zhèn)部分地區(qū)以及南匯工業(yè)園區(qū)、南匯科教園區(qū)、南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的土地資源，立足于建設(shè)|“大惠南”的構(gòu)想，現(xiàn)在關(guān)鍵是在“做大”的基礎(chǔ)上如何“做好”惠南新城區(qū)?；菽贤恋貎r格的上揚 隨著惠南鎮(zhèn)近年來的高速發(fā)展，土地價格也在以乘數(shù)效應(yīng)遞增。近年以來，海港地區(qū)城鎮(zhèn)人口勢必將呈幾何級數(shù)增加，并以外來技術(shù)性人口為主導特征，外來導入人口將成為第一客源層，而其他城鎮(zhèn)農(nóng)轉(zhuǎn)非則將是人口增加的主角。南六公路則以旅游度假、休閑業(yè)為主導，通過深厚的人文沉積，形成別具特色的別墅市場。上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)已經(jīng)正式形成，在2014年，第五主導產(chǎn)業(yè)——裝備制造業(yè)的崛起必將使惠南人口聚集，為房地產(chǎn)的大發(fā)展提供基礎(chǔ)。 上海高速公路網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)全部投入使用，惠南鎮(zhèn)與市區(qū)的距離將大大拉近，上海人“居住在郊區(qū)，工作在市區(qū)”的生活方式將更為普通，使惠南住宅更具吸引力。 目前在南匯686平方公里的土地上， 除規(guī)劃建設(shè)中的臨港新城，惠南房地產(chǎn)市場發(fā)展最快的地區(qū)，已形成周康、南六、惠南、航頭四大住宅、別墅板塊?？梢?，在今后的幾年中惠南的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必會有較快的發(fā)展。最后，浦東新區(qū) 政策扶持方向：確立了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為龍頭，積極向多種領(lǐng)域拓展。這為加大農(nóng)村人口導入，吸納高技術(shù)、高素質(zhì)人才，進一步集聚人氣奠定了基礎(chǔ)，也使一大批農(nóng)轉(zhuǎn)非人口在本地有了更多更好的就業(yè)機會，減緩了本地人口的導出速度。強化師資隊伍建設(shè)，年內(nèi)培訓外語教師250名。其次，惠南新城科教新區(qū)的發(fā)展，使上海水產(chǎn)大學、上海電力學院等4所高校以入駐到園區(qū)內(nèi)，并規(guī)劃建設(shè)1所高級中學，南匯縣中學達到實驗性、示范性標準。當上海市場的別墅銷售高峰時，別墅地塊開始緊俏，開發(fā)商就把目光集中到地價相對便宜；自然環(huán)境優(yōu)美；交通快捷；同時又距離浦東機場較近的南匯康橋地區(qū)。比較市中心九個區(qū)人均住宅建筑面積16平方米，全上海人均住宅建筑面積24平方米的標準，在面積上，南匯的住房水平幾乎是上海普通標準的兩倍。相對上海中心城區(qū)，南匯地廣人少，位置偏僻，房地