【正文】 綜上所述，南匯麗景苑三期住宅用房項(xiàng)目是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)很高的理想投資項(xiàng)目，是值得投資開(kāi)發(fā)的。 本超市旁的住宅小區(qū)的定位是花園式小區(qū)，以高檔的質(zhì)量，中檔的價(jià)位參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。上海市區(qū)新興開(kāi)發(fā)的住宅都采用此類清新、脫俗的立面風(fēng)格，亦受到了市場(chǎng)的熱烈追捧。本案的北面為衛(wèi)星港，沿河濱江帶在本案的地塊中，河景線特別長(zhǎng)，有600多米，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中引進(jìn)臨河的優(yōu)勢(shì)，挖掘其景觀價(jià)值，也為本案的整體營(yíng)銷創(chuàng)造了極好的銷售賣點(diǎn)。南匯工業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)成功，會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)很好的發(fā)展前景。投資回報(bào)率 ：247。（，整個(gè)項(xiàng)目包括一、二、三、四期總的容積率為：），建筑密度：%，綠地率：%。地上建筑面積：，其中：住宅（218層），商業(yè)（一層）；（自行車庫(kù)）；7號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：住宅（218層），商業(yè)（一層）,居委會(huì)用房：；（自行車庫(kù)）；8號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：住宅（218層），商業(yè)（一層）；（自行車庫(kù)）；9號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：住宅（318層），商業(yè)（12層）；（自行車庫(kù)12層）；10號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：住宅（37層），商業(yè)（12層）；地下建筑面積612平方米（自行車庫(kù)）；13號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：商業(yè)（14層）；14號(hào)樓情況：地上建筑面積：，為開(kāi)閉站，屬公共設(shè)施用房；地下建筑面積：，為地下一層車庫(kù)；16號(hào)樓情況。第三部分 建設(shè)進(jìn)度動(dòng)工時(shí)間：2014年8月30日竣工時(shí)間：2016年10月30日預(yù)售時(shí)間：2015年10月28日 交房時(shí)間：2016年6月至2017年6月30日 第四部分 經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目基本概況南匯麗景苑項(xiàng)目總建筑面積為18萬(wàn)平方米左右，其中住宅規(guī)劃總用地面積58460平方米，總建筑面積128600平方米，三期住宅規(guī)劃用地26531平方米。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)小區(qū)內(nèi)的戶型面積做了合理的配比，因此，在今后的銷售過(guò)程中戶型去化對(duì)象明確，銷售速度會(huì)較快。能做到戶內(nèi)交通空間盡量集中及縮短，客廳避免對(duì)角穿越，盡量考慮家具布置的合理性。沿衛(wèi)星河地帶，設(shè)計(jì)了濱河景觀帶，同時(shí)在濱河小高層下安排了咖啡店、茶舍等，形成休閑、情趣一條街。社區(qū)內(nèi)以小高層為主，利用小高層社區(qū)的特性，展現(xiàn)出小區(qū)綠化率高，生活空間寬暢的特點(diǎn)。正在建造中的惠南新城商業(yè)中心就在本案附近，步行僅15分鐘就可到達(dá)。周邊生活配套設(shè)施齊全，醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行、郵局、電影院、公園等設(shè)施一應(yīng)俱全，是標(biāo)準(zhǔn)的生活設(shè)施成熟地段。有很好的政策扶持。施工時(shí)的環(huán)境保護(hù) 嚴(yán)格執(zhí)行（GB12523—90）《中華人民共和國(guó)建筑施工場(chǎng)所噪聲制》及上海市有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高全體施工人員的環(huán)保意識(shí)，堅(jiān)持文明科學(xué)施工，減少施工期的環(huán)境污染。商場(chǎng)配套的污染處理 餐飲廚房所產(chǎn)生的廢氣通過(guò)集中風(fēng)道收集后經(jīng)油煙凈化器凈化后排放，產(chǎn)生的含油污水須經(jīng)隔油處理。B、環(huán)保措施生活污水及生活垃圾處理 根據(jù)（DB31/199—1997）《上海市污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》，嚴(yán)格實(shí)施雨、污水管道系統(tǒng)的分流，綜合污水經(jīng)三級(jí)生物處理后納入南匯區(qū)合流污水排放總管。來(lái)自主要機(jī)電設(shè)備的噪聲污染。十二、環(huán)境保護(hù)A、污染源分析該工程建成的主要功能為住宅用房，根據(jù)這一特點(diǎn)小區(qū)使用后將會(huì)產(chǎn)生居民的生活污水和生活垃圾。電信 FTTB、ADSL及電話接入口。煤氣 滬南路現(xiàn)有Ф300的液化氣管道，為本小區(qū)提供生活用氣。供水 滬南路現(xiàn)有Ф600的上水管?！褡魧?duì)講系統(tǒng)每戶設(shè)置一個(gè)用戶呼叫機(jī)，單體入口設(shè)置電門瑣。●電視系統(tǒng)住戶每單元設(shè)一個(gè)有線電視進(jìn)戶點(diǎn)，并在屋面設(shè)置接收天線。十、通信設(shè)計(jì)●電話系統(tǒng) 每棟樓在地下層設(shè)—6m2左右的電話交接間。九、消防設(shè)計(jì)消防水源分別取自城市給水管網(wǎng)。每戶住宅內(nèi)設(shè)有二眼煤氣灶，10L煤氣熱水器，4M3煤氣表 由城鎮(zhèn)煤氣管網(wǎng)經(jīng)調(diào)壓站調(diào)壓后供氣。 其它本工程還根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置安全技術(shù)防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)等智能系統(tǒng)。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本工程各單體根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，采用集中報(bào)警形式。系統(tǒng)還與火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，一旦受到火災(zāi)信號(hào)，將強(qiáng)切為火災(zāi)緊急廣播。178。178。弱電設(shè)計(jì)178。引下線利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)二根主筋，接至作為接地極的樁基鋼筋。 178。住宅內(nèi)只設(shè)一般白熾燈泡，以后由住戶自行更改。辦公用房等處主要采用嵌入式格柵形熒光燈照明，局部輔助筒燈照明。 照明設(shè)計(jì)本工程設(shè)一般照明、應(yīng)急照明。所有電纜按溫升選擇并按電壓損失校驗(yàn)。 低壓配電系統(tǒng)本工程用電負(fù)荷均由低壓配電間引出配電干線，除消防負(fù)荷采用耐火性電纜供電外，其他用電負(fù)荷均采用普通型電力電纜供電。 4．變配電所 在小區(qū)地塊左右兩區(qū)各設(shè)一個(gè)變電所，其中一個(gè)變電所內(nèi)設(shè)兩臺(tái)1000KVA變壓器，另一個(gè)變電所內(nèi)設(shè)四臺(tái)1000KVA變壓器。2．負(fù)荷估算 （用單位指標(biāo)法）。各單體內(nèi)客梯、護(hù)梯及生活泵電力等為二級(jí)負(fù)荷。178。七、電氣設(shè)計(jì)住宅小區(qū)地塊178。五、消防水池當(dāng)市政給水管網(wǎng)不能保證二路供水時(shí)，在地下層設(shè)260T室內(nèi)消防水池。3． 危險(xiǎn)等級(jí)：按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅱ級(jí)設(shè)計(jì)。四、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)1． 噴淋用水量：21L/s；火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)。3． 雨水排水系統(tǒng)雨重現(xiàn)期P選用1年，t選用10分鐘。2． 室外排水系統(tǒng)結(jié)合市政排水體制采用雨污分流制。其中消火栓消防用水量為15L/s，自動(dòng)噴淋消防用水量為21L/s；系統(tǒng)另設(shè)消防泵接合器數(shù)套。配備地上式室外消火栓數(shù)座。4． 室外消防室外消防用水量為30L/s。3． 供水方式暫定小高層采用變頻供水系統(tǒng)，不設(shè)屋頂水箱，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一個(gè)給水泵房和地下水池。七、給排水設(shè)計(jì)●給水設(shè)計(jì)一、 生活給水1． 水源本工程給水水源由市政給水管網(wǎng)引入兩路DN200自來(lái)水管供水：。M10水泥砂漿，177?！癫牧享牛夯A(chǔ)墊層C10，基礎(chǔ)C25，預(yù)制樁C30，上部結(jié)構(gòu)C25，水箱C20抗?jié)B等級(jí)S6?；A(chǔ)埋置深度取建筑物總高度的1/15，基礎(chǔ)埋置深度兼顧半地下室的使用功能。9. 樓屋面使用活荷載（有關(guān)設(shè)備用房按各專業(yè)要求設(shè)計(jì)）(1) 住宅通常值：(2) 廚房（住宅）：(3) 浴室﹑廁所﹑盥洗室（住宅）：(4) 走廊﹑門廳﹑樓梯（住宅）：(5) 陽(yáng)臺(tái)（住宅）：(6) 商鋪通常值：(7) 會(huì)所通常值：(8) 辦公通常值：(9) 浴室﹑廁所﹑盥洗室（會(huì)所）：(10) 走廊﹑門廳﹑樓梯（會(huì)所）：所有屋面及樓面采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。6. 場(chǎng)地類別為IV類。4. 建筑類別為丙類。（50年一遇風(fēng)壓）2. 基本雪壓：。4. 地下停車庫(kù)：?jiǎn)螌拥叵峦＼噹?kù)擬采用無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)擬采用筏板加抗拔樁，樁擬采用預(yù)制鋼筋混凝土管樁，樓屋面均為全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。2. 會(huì)所：多層會(huì)所上部結(jié)構(gòu)擬采用框架結(jié)構(gòu)，根據(jù)上海地區(qū)一般的地質(zhì)條件，基礎(chǔ)擬采用柱下獨(dú)立承臺(tái)樁基礎(chǔ)，樁擬采用預(yù)制鋼筋混凝土管樁，樓屋面均為全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。整體、默契、密切、關(guān)聯(lián)的人性化建筑空間將為形成充滿人情味、生態(tài)化的家園社區(qū)增添一筆重彩。在設(shè)計(jì)中，無(wú)論是中央綠帶還是住宅都注重整體的構(gòu)圖和空間效果，其中的每一棟建筑都不是獨(dú)立的存在，不僅是所在組團(tuán)的構(gòu)成部分，也是整體結(jié)構(gòu)乃至城市中不可或缺的因素。此形式的處理不但使小區(qū)整體天際線更加豐富，亦為各建筑單體在不同視覺(jué)景觀點(diǎn)帶來(lái)更多的效果和變化。立面建筑單體主要部位均采用大玻璃窗。局部頂層采用躍層的設(shè)計(jì)手法，所有房型至少主臥室和客廳都為南朝向，單獨(dú)設(shè)置洗衣房，儲(chǔ)藏空間。樓梯及電梯廳也全明布局，餐廳和客廳各自的獨(dú)立性。三、建筑單體設(shè)計(jì)根據(jù)業(yè)主要求，對(duì)市場(chǎng)的分析及對(duì)該單位在總圖上位置與景觀及日照影響等因素，我們精心設(shè)計(jì)了五種房型，一梯兩戶和一梯三戶。2基地內(nèi)消防車能達(dá)到每一單元，高層住宅有足夠登高面寬及場(chǎng)地。四、消防 整個(gè)小區(qū)嚴(yán)格按照國(guó)家高層民用建筑防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，并嚴(yán)格按上海市有關(guān)部門的要求進(jìn)行消防組織。地塊內(nèi)道路結(jié)合地下停車庫(kù)，盡可能減少對(duì)中心綠化環(huán)境與步行系統(tǒng)的影響，為了保證小區(qū)的環(huán)境特色，本案將機(jī)動(dòng)車除沿機(jī)動(dòng)車干道設(shè)路邊臨時(shí)停車，固定停車位設(shè)置在地下車庫(kù)。同時(shí)，將小區(qū)出入口交通組織與小區(qū)入口對(duì)景效果營(yíng)造相結(jié)合，將道路設(shè)計(jì)與廣場(chǎng)空間、綠地空間與建筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀。結(jié)合地形特點(diǎn)與空間布局，在加強(qiáng)各地塊相互貫連并便利內(nèi)外交通的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)城市空間整體性與景觀性的和諧下，使各住宅院落內(nèi)部交通組織相對(duì)獨(dú)立。同時(shí)，又將道路設(shè)計(jì)與住區(qū)內(nèi)城市設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)對(duì)景與轉(zhuǎn)折，以形成步移景移的空間變化，共同創(chuàng)造良好的內(nèi)外部空間景觀。墻面綠化的優(yōu)點(diǎn)是占地少而綠化面積大，養(yǎng)護(hù)方便，使用年限長(zhǎng)，減少外墻吸熱，更重要的是美化單調(diào)的山墻面，使其形成豐富的景觀，并和住宅區(qū)中親和自然的氣氛協(xié)調(diào)。整體以簡(jiǎn)潔明快、樸實(shí)親切又不乏現(xiàn)代感為宗旨，展示中心區(qū)物業(yè)的基本形象。(5)基地出入口 根據(jù)規(guī)劃要求及基地現(xiàn)狀，主入口設(shè)于滬南公路上。主要樹(shù)種如下：(一)常綠針葉樹(shù) 1. 喬木類：雪松，龍柏，檜柏 2. 灌木類：羅漢松，匐地柏，日本柳杉，五針?biāo)?二)落葉針葉樹(shù)(三)常綠闊葉樹(shù) 1. 喬木類：香樟，廣玉蘭，女貞 2. 灌木類：大葉黃楊，瓜子黃楊，枸骨，海桐， 桂花，迎春，灑金珊瑚，南天竹，小葉女貞，山茶，蘇鐵，十大功勞，冬青，蒲葵(四)落葉闊葉樹(shù)(1) 喬木類：懸鈴木，銀杏，楓香，垂楊柳(2) 灌木類：櫻花，白玉蘭，桃花，臘梅，槭樹(shù)，帖梗海棠，木芙蓉(五) 藤木：紫藤，絡(luò)廠，地錦(六) 花卉：太陽(yáng)花，長(zhǎng)生菊，一串紅，甘蘭，美人蕉(七) 草坪：天鵝絨草，紛縷草(4) 公共服務(wù)設(shè)施沿南門大街和滬南公路結(jié)合廣場(chǎng)綠化布置部分商業(yè)公建用房，結(jié)合居住社區(qū)建設(shè)的需要，符合居民的活動(dòng)規(guī)律和日常使用,做到配套完善，布局合理。在灌木和喬木圍合的自然流暢的綠帶中，在行至中央水池時(shí)嗄然而止，小區(qū)造園和環(huán)境設(shè)計(jì)充分尊重和發(fā)掘人性對(duì)＂美＂和＂自然＂的渴求，在組團(tuán)和道路布置上也極利于行人的進(jìn)入和參與其中，避免通常小區(qū)內(nèi)將綠地僅作為＂景＂，而不可＂參與人的活動(dòng)＂的弊病。（3）環(huán)境設(shè)計(jì)