【正文】 上海鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浦東新區(qū)位于上海市東部，地處中國沿海開放地帶的中點(diǎn)和長江入?？诘慕粎R處，緊靠基礎(chǔ)雄厚的上海市區(qū)、北倚物豐人杰的長江三角洲、面對浩瀚無垠的太平洋，℃，一年四季分明、氣候宜人。開發(fā)浦東是幾代人的夙愿。早在1918年，中國民主革命的先行者孫中山在他的《建國方略》中就明確提出在上海以浦東為基地建設(shè)世界東方大港的構(gòu)想。1949年上海解放后，陳毅市長也曾經(jīng)有過開發(fā)浦東的設(shè)想。后來的歷屆上海市領(lǐng)導(dǎo)也都曾經(jīng)一再將浦東開發(fā)提到議事日程上來。1990年4月18日，黨中央、國務(wù)院宣布浦東開發(fā)開放。在經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代背景下，中國以更加主動(dòng)的姿態(tài)融入了經(jīng)濟(jì)全球化的大潮中。隨著中國的對外開放，中國政府不失時(shí)機(jī)地作出了開發(fā)開放上海浦東的戰(zhàn)略決策，提出了“開發(fā)浦東，振興上海，服務(wù)全國，面向世界”的方針。它標(biāo)志著浦東開發(fā)開放從20世紀(jì)80年代的上海地方戰(zhàn)略構(gòu)想，上升為20世紀(jì)90年代的國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，標(biāo)志著中國改革開放進(jìn)入一個(gè)新的階段，也同時(shí)表明了中國政府繼續(xù)毫不動(dòng)搖地推進(jìn)對外開放和擴(kuò)大對外開放的堅(jiān)定立場?！　?992年10月11日，國務(wù)院批復(fù)，設(shè)立上海市浦東新區(qū)，撤銷川沙縣，浦東新區(qū)的行政區(qū)域包括原川沙縣，上?？h的三林鄉(xiāng)，黃浦區(qū)、南市區(qū)、楊浦區(qū)的浦東部分?！　?993年1月，浦東新區(qū)管理委員會(huì)成立。　　2000年8月，浦東新區(qū)人民政府成立?！　?005年6月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)浦東新區(qū)進(jìn)行綜合配套改革試點(diǎn)?！　?009年5月，國務(wù)院批復(fù)同意原南匯區(qū)行政區(qū)域劃入浦東新區(qū)。新浦東雄踞東海之濱、杭州灣畔，內(nèi)連揚(yáng)子江，外眺太平洋，面積為1210平方公里，占全市五分之一左右。 浦東是上海重要交通樞紐，在100多公里的江海岸線上布局了洋山深水港、浦東國際機(jī)場和外高橋港區(qū)等重大功能性樞紐，先進(jìn)的國際物流港口，航空運(yùn)輸、鐵路軌道運(yùn)輸、城際高速路共同建構(gòu)水、陸、空三位一體的交通體系，使浦東距世界僅“一步之遙”。浦江大橋、海底隧道、磁懸浮列車、地鐵線路織成密集的交通網(wǎng)絡(luò)，將浦東與全國、與世界更緊密地融合為一體。伴隨著浦東經(jīng)濟(jì)的高速增長，新浦東的生態(tài)環(huán)境建設(shè)得到極大改善，先后獲得“國家園林城區(qū)”、“國家衛(wèi)生城區(qū)”、“國家環(huán)保模范城區(qū)”和“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。浦東堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，努力建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境良好的生態(tài)城區(qū)。 浦東正日益成長為一個(gè)中外文化交流的舞臺(tái)，一個(gè)彰顯海派文化的大市場，一個(gè)具有文化發(fā)展?jié)摿颓熬暗男鲁菂^(qū)。19年來，浦東先后興建了一批有相當(dāng)知名度的文化設(shè)施和旅游景點(diǎn)，東方明珠電視塔、上?？萍拣^、上海國際會(huì)議中心、海洋水族館、東方藝術(shù)中心、臨港滴水湖等正成為豐富上海市民文化生活的重要平臺(tái)，改善了浦東綜合發(fā)展環(huán)境和生活環(huán)境，提高了浦東的城市文明程度，各方賓朋紛至沓來?！　?010年，有著150多年歷史的經(jīng)濟(jì)文化與科技領(lǐng)域的世界博覽會(huì)已經(jīng)在上海舉辦，浦東是世博會(huì)主場館的所在地。這一全球盛會(huì)是浦東服務(wù)長三角、服務(wù)全國并向世界展示改革開放成果的重要契機(jī)，也將給浦東帶來千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，必對浦東經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。世博會(huì)將使浦東開發(fā)開放又一次站在世界的平臺(tái)上。 以南匯區(qū)劃入浦東新區(qū)為標(biāo)志，浦東開發(fā)開放進(jìn)入二次創(chuàng)業(yè)新階段。浦東開發(fā)開放二次創(chuàng)業(yè)，處處凸顯浦東新的使命、新的作為、新的突破、新的跨越。浦東將弘揚(yáng)只爭朝夕、勇立潮頭、崇尚科學(xué)、開放包容的二次創(chuàng)業(yè)精神，圍繞建設(shè)成為上海國際金融中心和國際航運(yùn)中心核心功能區(qū)的戰(zhàn)略定位，在強(qiáng)化國際金融中心、國際航運(yùn)中心的環(huán)境優(yōu)勢、創(chuàng)新優(yōu)勢和樞紐功能、服務(wù)功能方面積極探索、大膽實(shí)踐，努力建設(shè)成為科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)、“四個(gè)中心”的核心區(qū)、綜合改革的試驗(yàn)區(qū)、開放和諧的生態(tài)區(qū)，用10年左右的努力拼搏，到2020年浦東開發(fā)開放30周年之際，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升功能、提高效益、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，地區(qū)生產(chǎn)總值占全市比重超過三分之一，使浦東努力成為聯(lián)系國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的重要樞紐。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。，%。%。，% ；，%。，%。，%。房屋質(zhì)量檔次不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)投資、銷售良性循環(huán)的態(tài)勢。相對上海中心城區(qū)，南匯地廣人少，位置偏僻，房地產(chǎn)業(yè)更多的具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)特征。2013年惠南鎮(zhèn)人均居住面積為16平方米，約合建筑面積32平方米；農(nóng)民人均住宅建筑面積為47平方米。比較市中心九個(gè)區(qū)人均住宅建筑面積16平方米，全上海人均住宅建筑面積24平方米的標(biāo)準(zhǔn)，在面積上，南匯的住房水平幾乎是上海普通標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。但是，在這種寬裕的住房條件下惠南的房地產(chǎn)市場還會(huì)持續(xù)供銷兩旺的好形勢，理由如下：首先，他同整個(gè)上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展是相互聯(lián)系的。當(dāng)上海市場的別墅銷售高峰時(shí)，別墅地塊開始緊俏，開發(fā)商就把目光集中到地價(jià)相對便宜；自然環(huán)境優(yōu)美；交通快捷；同時(shí)又距離浦東機(jī)場較近的南匯康橋地區(qū)。從康橋半島花園開始，帶動(dòng)了整個(gè)南匯別墅房產(chǎn)的發(fā)展，吸引了大量的城市人口入住南匯。其次，惠南新城科教新區(qū)的發(fā)展，使上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力學(xué)院等4所高校以入駐到園區(qū)內(nèi)，并規(guī)劃建設(shè)1所高級中學(xué)，南匯縣中學(xué)達(dá)到實(shí)驗(yàn)性、示范性標(biāo)準(zhǔn)。全面推進(jìn)中小學(xué)達(dá)標(biāo)工程建設(shè)，啟動(dòng)16所，完成19所。強(qiáng)化師資隊(duì)伍建設(shè)，年內(nèi)培訓(xùn)外語教師250名。同時(shí)建成托普集團(tuán)東部軟件園一期工程。這為加大農(nóng)村人口導(dǎo)入，吸納高技術(shù)、高素質(zhì)人才，進(jìn)一步集聚人氣奠定了基礎(chǔ)，也使一大批農(nóng)轉(zhuǎn)非人口在本地有了更多更好的就業(yè)機(jī)會(huì)，減緩了本地人口的導(dǎo)出速度。同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最后，浦東新區(qū) 政策扶持方向：確立了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為龍頭，積極向多種領(lǐng)域拓展。房地產(chǎn)業(yè)要在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，促進(jìn)二、三級市場聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，以兩港開發(fā)為契機(jī)，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地發(fā)展海港新城、惠南新城和周康中心鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)，以此來帶動(dòng)全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢?，在今后的幾年中惠南的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必會(huì)有較快的發(fā)展。一、市場狀況目前惠南鎮(zhèn)的地產(chǎn)迎來良好的機(jī)遇，雖然受國家政策宏觀調(diào)控，但惠南鎮(zhèn)有浦東國際航空港、洋山深水港，同時(shí)又具有南匯工業(yè)園區(qū)，大學(xué)城，使之在上海眾多的郊縣中脫穎而出。 目前在南匯686平方公里的土地上， 除規(guī)劃建設(shè)中的臨港新城，惠南房地產(chǎn)市場發(fā)展最快的地區(qū)，已形成周康、南六、惠南、航頭四大住宅、別墅板塊。這四大房地產(chǎn)板塊，也正好與浦東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的四條產(chǎn)業(yè)帶相吻合，伴隨著“空港、深水港、信息港”三港建設(shè)的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，惠南房地產(chǎn)開發(fā)局面將更添活力。 上海高速公路網(wǎng)、軌道交通網(wǎng)全部投入使用，惠南鎮(zhèn)與市區(qū)的距離將大大拉近，上海人“居住在郊區(qū)，工作在市區(qū)”的生活方式將更為普通，使惠南住宅更具吸引力。“港城效應(yīng)”將顯現(xiàn) 從惠南千載難逢的機(jī)遇和發(fā)展態(tài)勢看，“臨港新城”以及“臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)”的規(guī)劃定位對該區(qū)域及周邊地區(qū)的推進(jìn)作用將不容小視。上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)已經(jīng)正式形成，在2014年，第五主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——裝備制造業(yè)的崛起必將使惠南人口聚集，為房地產(chǎn)的大發(fā)展提供基礎(chǔ)。當(dāng)前惠南樓市格局 目前，憑借康橋工業(yè)區(qū)的居住功能定位以及周浦成熟配套商業(yè)設(shè)施的支持，周康地區(qū)成為住宅房產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域，惠南鎮(zhèn)以其承南啟北，連東接西的樞紐位置，以及科技園區(qū)和南匯工業(yè)園區(qū)的支持，樓市也在節(jié)節(jié)攀升。南六公路則以旅游度假、休閑業(yè)為主導(dǎo)，通過深厚的人文沉積，形成別具特色的別墅市場。二、市場動(dòng)態(tài) 在惠南2005年以前，改善居住條件的城鎮(zhèn)居民是第一客源層，農(nóng)轉(zhuǎn)非的住房需求是第二客源層，外來導(dǎo)入人口是第三客源層，這期間周康地區(qū)是人口增長的集中區(qū)域，除了本區(qū)人口的遷入外，外來人口將占相當(dāng)多的比例。近年以來，海港地區(qū)城鎮(zhèn)人口勢必將呈幾何級數(shù)增加，并以外來技術(shù)性人口為主導(dǎo)特征，外來導(dǎo)入人口將成為第一客源層，而其他城鎮(zhèn)農(nóng)轉(zhuǎn)非則將是人口增加的主角?；菽闲鲁墙榻B本案麗景苑所處區(qū)域，正好是惠南新城的規(guī)劃所在區(qū)域，惠南新城開發(fā)區(qū)位于浦東國際航空港、洋山深水港之間，是上海市政府規(guī)劃確定的11個(gè)新城之一，規(guī)劃面積3000公頃，人口約30萬，新城以教育、科技、房地產(chǎn)為主要產(chǎn)業(yè)，作為臨港新城的直接后方，惠南鎮(zhèn)受到沿海經(jīng)濟(jì)輻射作用的影響很大，未來將有廣闊的發(fā)展空間?；菽贤恋貎r(jià)格的上揚(yáng) 隨著惠南鎮(zhèn)近年來的高速發(fā)展，土地價(jià)格也在以乘數(shù)效應(yīng)遞增。2012下半年土地價(jià)格平均在800萬元上下，而現(xiàn)在惠南鎮(zhèn)上地價(jià)一般在1500萬元左右，一些核心的區(qū)域，價(jià)格上漲得更快，江南清漪園一期工地價(jià)格150萬/畝左右，開發(fā)第二期的時(shí)候，土地價(jià)格已經(jīng)漲到900萬/畝，2006年上海鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的樂購大型超市及住宅區(qū)地塊價(jià)為250萬元/畝，而現(xiàn)在市場的土地綜合成本已達(dá)到1500萬元每畝左右。惠南鎮(zhèn)的發(fā)展 查閱有關(guān)南匯區(qū)的資料報(bào)告，從南匯區(qū)的專題調(diào)研報(bào)告《規(guī)范合理有效利用我區(qū)土地資源的幾點(diǎn)思考》中，有關(guān)惠南鎮(zhèn)的發(fā)展提及到“推進(jìn)惠南鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程，做大惠南” 所謂做“大”，一是指規(guī)模，二是指起點(diǎn)和境界，規(guī)劃要體現(xiàn)高起點(diǎn)和新境界，重新整合惠南新城區(qū)、惠南鎮(zhèn)、祝橋鎮(zhèn)部分地區(qū)以及南匯工業(yè)園區(qū)、南匯科教園區(qū)、南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的土地資源，立足于建設(shè)|“大惠南”的構(gòu)想，現(xiàn)在關(guān)鍵是在“做大”的基礎(chǔ)上如何“做好”惠南新城區(qū)。 切合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，麗景苑的商業(yè)及住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃正是可以切合惠南鎮(zhèn)的有關(guān)發(fā)展方向。三、區(qū)域市場分析178。 項(xiàng)目市場分析本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體情況： 浦東新區(qū)位于上海市東部，地處中國沿海開放地帶的中點(diǎn)和長江入海口的交匯處，緊靠基礎(chǔ)雄厚的上海市區(qū)、北倚物豐人杰的長江三角洲、面對浩瀚無垠的太平洋，℃，一年四季分明、氣候宜人。開發(fā)浦東是幾代人的夙愿。早在1918年，中國民主革命的先行者孫中山在他的《建國方略》中就明確提出在上海以浦東為基地建設(shè)世界東方大港的構(gòu)想。1949年上海解放后，陳毅市長也曾經(jīng)有過開發(fā)浦東的設(shè)想。后來的歷屆上海市領(lǐng)導(dǎo)也都曾經(jīng)一再將浦東開發(fā)提到議事日程上來。1990年4月18日，黨中央、國務(wù)院宣布浦東開發(fā)開放。在經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代背景下，中國以更加主動(dòng)的姿態(tài)融入了經(jīng)濟(jì)全球化的大潮中。隨著中國的對外開放，中國政府不失時(shí)機(jī)地作出了開發(fā)開放上海浦東的戰(zhàn)略決策，提出了“開發(fā)浦東，振興上海，服務(wù)全國，面向世界”的方針。它標(biāo)志著浦東開發(fā)開放從20世紀(jì)80年代的上海地方戰(zhàn)略構(gòu)想，上升為20世紀(jì)90年代的國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，標(biāo)志著中國改革開放進(jìn)入一個(gè)新的階段，也同時(shí)表明了中國政府繼續(xù)毫不動(dòng)搖地推進(jìn)對外開放和擴(kuò)大對外開放的堅(jiān)定立場?！? 浦東是上海重要交通樞紐，在100多公里的江海岸線上布局了洋山