【正文】 178。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本工程各單體根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)，采用集中報(bào)警形式。178。 其它本工程還根據(jù)實(shí)際需要設(shè)置安全技術(shù)防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)等智能系統(tǒng)。八、煤氣設(shè)計(jì)采用城鎮(zhèn)管道煤氣。每戶住宅內(nèi)設(shè)有二眼煤氣灶，10L煤氣熱水器，4M3煤氣表 由城鎮(zhèn)煤氣管網(wǎng)經(jīng)調(diào)壓站調(diào)壓后供氣。天然氣調(diào)壓站及氣源的具體情況請(qǐng)煤氣公司另定。九、消防設(shè)計(jì)消防水源分別取自城市給水管網(wǎng)。 室外消防水量 15L/S 室內(nèi)消防水量 20L/S高層住宅樓設(shè)置消火栓箱，聯(lián)動(dòng)起動(dòng)消防泵等消防設(shè)備。十、通信設(shè)計(jì)●電話系統(tǒng) 每棟樓在地下層設(shè)—6m2左右的電話交接間。每層設(shè)置壁龕式電話分線和住宅每戶2對(duì)講線，設(shè)置3只電話終端插座?！耠娨曄到y(tǒng)住戶每單元設(shè)一個(gè)有線電視進(jìn)戶點(diǎn)，并在屋面設(shè)置接收天線。每戶設(shè)置2只雙孔電視終端盒?！褡魧?duì)講系統(tǒng)每戶設(shè)置一個(gè)用戶呼叫機(jī)，單體入口設(shè)置電門瑣。十一、市政配套供電 本項(xiàng)目計(jì)劃用電指標(biāo)為4500KW，現(xiàn)場內(nèi)配6臺(tái)箱變。供水 滬南路現(xiàn)有Ф600的上水管。足以為本小區(qū)提供生活及消防用水。煤氣 滬南路現(xiàn)有Ф300的液化氣管道，為本小區(qū)提供生活用氣。雨、污水排放 滬南路現(xiàn)有Ф1600的市政污水管道，小區(qū)內(nèi)產(chǎn)生的污水將直接納入污水總管排放。電信 FTTB、ADSL及電話接入口。其他 有線電視接入口。十二、環(huán)境保護(hù)A、污染源分析該工程建成的主要功能為住宅用房，根據(jù)這一特點(diǎn)小區(qū)使用后將會(huì)產(chǎn)生居民的生活污水和生活垃圾。該項(xiàng)目的商場建設(shè)，配套的餐飲及娛樂活動(dòng)場所，將產(chǎn)生生活污水。來自主要機(jī)電設(shè)備的噪聲污染。施工中的環(huán)境污染。B、環(huán)保措施生活污水及生活垃圾處理 根據(jù)（DB31/199—1997）《上海市污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》，嚴(yán)格實(shí)施雨、污水管道系統(tǒng)的分流，綜合污水經(jīng)三級(jí)生物處理后納入南匯區(qū)合流污水排放總管。生活垃圾采用袋裝集中收集，小區(qū)物業(yè)管理統(tǒng)一收集，放置于指定垃圾收集站，由城市環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)輸。商場配套的污染處理 餐飲廚房所產(chǎn)生的廢氣通過集中風(fēng)道收集后經(jīng)油煙凈化器凈化后排放，產(chǎn)生的含油污水須經(jīng)隔油處理。噪聲處理 水泵房等有機(jī)械噪聲的設(shè)置遠(yuǎn)離居民生活區(qū)，必要時(shí)兼作消聲處理。施工時(shí)的環(huán)境保護(hù) 嚴(yán)格執(zhí)行（GB12523—90）《中華人民共和國建筑施工場所噪聲制》及上海市有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高全體施工人員的環(huán)保意識(shí)，堅(jiān)持文明科學(xué)施工，減少施工期的環(huán)境污染。詳見效果圖：（三）、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)一、地段優(yōu)勢(shì)惠南鎮(zhèn)是上海規(guī)劃的“十一”個(gè)新城中的一個(gè)。有很好的政策扶持。本案位于南門大街與滬南公路交叉處，屬于惠南鎮(zhèn)的黃金地段。周邊生活配套設(shè)施齊全，醫(yī)院、學(xué)校、超市、銀行、郵局、電影院、公園等設(shè)施一應(yīng)俱全，是標(biāo)準(zhǔn)的生活設(shè)施成熟地段。南接滬南公路，出行交通極為便捷。正在建造中的惠南新城商業(yè)中心就在本案附近，步行僅15分鐘就可到達(dá)。二、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)一流的商業(yè)街與服務(wù)的設(shè)施，小區(qū)南部沿滬南公路周邊為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，主要以精品店的形式來安排，商店檔次明顯高于鎮(zhèn)內(nèi)其他商業(yè)街，有助于提高本案的產(chǎn)品形象。社區(qū)內(nèi)以小高層為主，利用小高層社區(qū)的特性，展現(xiàn)出小區(qū)綠化率高，生活空間寬暢的特點(diǎn)。社區(qū)內(nèi)配套完善，是惠南鎮(zhèn)內(nèi)第一個(gè)擁有游泳池的社區(qū)。沿衛(wèi)星河地帶，設(shè)計(jì)了濱河景觀帶，同時(shí)在濱河小高層下安排了咖啡店、茶舍等，形成休閑、情趣一條街。三、戶型優(yōu)勢(shì)戶型設(shè)計(jì)合理，全明設(shè)計(jì)，特別是餐廳也擁有了景觀面。能做到戶內(nèi)交通空間盡量集中及縮短，客廳避免對(duì)角穿越，盡量考慮家具布置的合理性。戶型面積跨度較大從97m2到228m2，能滿足不同消費(fèi)層次的需要。根據(jù)市場調(diào)查對(duì)小區(qū)內(nèi)的戶型面積做了合理的配比，因此，在今后的銷售過程中戶型去化對(duì)象明確，銷售速度會(huì)較快。現(xiàn)代簡約風(fēng)格的建筑立面，符合現(xiàn)在大部分購房者的審美情趣，能吸引較多的年輕購房者。第三部分 建設(shè)進(jìn)度動(dòng)工時(shí)間：2014年8月30日竣工時(shí)間：2016年10月30日預(yù)售時(shí)間：2015年10月28日 交房時(shí)間：2016年6月至2017年6月30日 第四部分 經(jīng)濟(jì)分析一、項(xiàng)目基本概況南匯麗景苑項(xiàng)目總建筑面積為18萬平方米左右，其中住宅規(guī)劃總用地面積58460平方米，總建筑面積128600平方米，三期住宅規(guī)劃用地26531平方米?！?綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三期住宅地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)面積（m2)總用地面積26531總地上建筑面積容積率地下車庫覆蓋率 %具體建筑類型指標(biāo)：總建筑面積：；地上計(jì)容建筑面積：；； 其中:住宅建筑面積：； 商業(yè)建筑面積：； 居委會(huì)建筑面積：； 開閉站建筑面積：； 垃圾站建筑面積：； 電力基站建筑面積：；保溫層建筑面積：；（不計(jì)入容積率）不計(jì)容屋頂機(jī)房面積：；（不計(jì)入容積率）地下總建筑面積：；其中：地下自行車庫建筑面積：； 地下車庫建筑面積：；6號(hào)樓情況。地上建筑面積：，其中：住宅（218層），商業(yè)（一層）；（自行車庫）；7號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：住宅（218層），商業(yè)（一層）,居委會(huì)用房：；（自行車庫）；8號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：住宅（218層），商業(yè)（一層）；（自行車庫）；9號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：住宅（318層），商業(yè)（12層）；（自行車庫12層）；10號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：住宅（37層），商業(yè)（12層）；地下建筑面積612平方米（自行車庫）；13號(hào)樓情況：地上建筑面積：，其中：商業(yè)（14層）；14號(hào)樓情況：地上建筑面積：，為開閉站，屬公共設(shè)施用房；地下建筑面積：，為地下一層車庫；16號(hào)樓情況。 地上建筑面積：，其中：變電站，屬公共設(shè)施用房，面積：；垃圾站，建筑面積：；擬建6棟分別為高層住宅樓、沿街高層底面為商鋪和一幢獨(dú)立四層商鋪，期 中：地上建筑面積57123平方米。，（，整個(gè)項(xiàng)目包括一、二、三、四期總的容積率為：），建筑密度：%，綠地率：%。二、經(jīng)濟(jì)分析的基本內(nèi)容三期住宅的經(jīng)濟(jì)分析分期產(chǎn)品類型套數(shù)樓號(hào)面積（平方米）三期（A）三房二廳2689二房二廳13010商業(yè)521小計(jì)450項(xiàng)目總投資構(gòu)成如下（單位：萬元）項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)(元/ M2)金額（萬元）土地成本26531平方米1851549123前期工程費(fèi)平方米1006510建安費(fèi)用平方米477530972基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)平方米6304085開發(fā)期間規(guī)費(fèi)平方米1801169其他費(fèi)用平方米70455管理費(fèi)用平方米74480銷售費(fèi)用平方米62400財(cái)務(wù)費(fèi)用平方米75549001不可預(yù)見費(fèi)平方米1006491總計(jì)　　1522498743 項(xiàng)目效益分析：“上海鼎城麗景苑”三期項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2015年10月正式對(duì)外銷售，利潤分析：利潤估算表項(xiàng)目金額（萬元）一、銷售收入141060二、項(xiàng)目總投資100519三、銷售稅金及附加7829四、利潤總額五、土地增值稅六、所得稅七、凈利潤注：銷售收入的計(jì)算依據(jù)是：1）、住宅的收入，2015年，按照惠南鎮(zhèn)的周邊房價(jià)，結(jié)合該房產(chǎn)的地段，預(yù)計(jì)銷售的平均單價(jià)為每平方米22668左右，, 金額將達(dá)到111942萬元；2)、商鋪的收入，由于該地段已被上海鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的一期商業(yè)綜合地產(chǎn)炒熱，已經(jīng)成為惠南鎮(zhèn)的商業(yè)標(biāo)桿，每天人來人往，非常熱鬧，故商鋪的銷售肯定火爆，且價(jià)高，預(yù)計(jì)銷售的平均單價(jià)為每平方米44960左右，合計(jì)銷售金額將達(dá)到29118萬元，總計(jì)將到達(dá)銷售收入141060萬元左右。投資回報(bào)率 ：247。98743＝％ 籌措資金： 自籌63743萬元銀借35000萬元 從以上初步經(jīng)濟(jì)可行性評(píng)價(jià)分析可以看出，本項(xiàng)目盈利性很好，項(xiàng)目可行 第五部分 結(jié)論由于本超市位于重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，隨著國家重點(diǎn)項(xiàng)目南匯工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)度，人氣將逐步提高，而本項(xiàng)目開發(fā)周期也需1年的時(shí)期。南匯工業(yè)園區(qū)的開發(fā)成功，會(huì)給本項(xiàng)目帶來很好的發(fā)展前景。同時(shí)由于本案所處地理位置的南面及西面為較繁華的主干道區(qū)域，特別是南門大街，將成為商家之寶地，故此處的商場將會(huì)是我們的最大贏利點(diǎn)，成為本案的銷售賣點(diǎn)之一。本案的北面為衛(wèi)星港，沿河濱江帶在本案的地塊中，河景線特別長，有600多米，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中引進(jìn)臨河的優(yōu)勢(shì)，挖掘其景觀價(jià)值，也為本案的整體營銷創(chuàng)造了極好的銷售賣點(diǎn)。目前市場主流的設(shè)計(jì)風(fēng)格為現(xiàn)代、簡約風(fēng)范。上海市區(qū)新興開發(fā)的住宅都采用此類清新、脫俗的立面風(fēng)格，亦受到了市場的熱烈追捧。在南匯區(qū)，隨著南匯區(qū)客戶的成熟度的提高，社區(qū)、配套、會(huì)所、立面的概念都會(huì)向市區(qū)靠攏，成為我們又一銷售重點(diǎn)。 本超市旁的住宅小區(qū)的定位是花園式小區(qū)，以高檔的質(zhì)量，中檔的價(jià)位參與市場競爭。本項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益,投資回報(bào)率很高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng),所以本項(xiàng)目是可行的。 綜上所述，南匯麗景苑三期住宅用房項(xiàng)目是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小，回報(bào)很高的理想投資項(xiàng)目，是值得投資開發(fā)的。 56