【正文】 % 工業(yè)總產(chǎn)值預(yù)期性增長6～7%%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)期性保持上年規(guī)模和水平%區(qū)級(jí)財(cái)力投資規(guī)模*預(yù)期性344億元215億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額預(yù)期性突破1000億元力爭增長20%左右% 外貿(mào)進(jìn)出口總額預(yù)期性增長10%左右% 合同外資預(yù)期性力爭與上年持平%外商直接投資實(shí)際到位金額預(yù)期性38億美元與上年基本持平第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重預(yù)期性56%以上% 高技術(shù)產(chǎn)業(yè)占工業(yè)總產(chǎn)值比重預(yù)期性26%左右% 全社會(huì)研發(fā)經(jīng)費(fèi)支出相當(dāng)于生產(chǎn)總值比例預(yù)期性3%以上%以上金融機(jī)構(gòu)數(shù)預(yù)期性640家以上649家集裝箱吞吐量預(yù)期性實(shí)現(xiàn)一定增長% 洋山港國際集裝箱中轉(zhuǎn)比例預(yù)期性進(jìn)一步提高%跨國公司地區(qū)總部預(yù)期性 140家左右150家地方財(cái)政收入預(yù)期性增長10% ，%工業(yè)增加值率預(yù)期性進(jìn)一步提高% 區(qū)屬單位增加值綜合能耗下降約束性下降4%以上下降4%以上以民生改善為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)投入增長約束性兩位數(shù)增長%保障性住房開工面積約束性390萬平方米390萬平方米其中：動(dòng)遷安置房約束性 300萬平方米300萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房約束性50萬平方米50萬平方米公共租賃房約束性40萬平方米40萬平方米新增廉租住房受益家庭戶數(shù)約束性1200戶1210戶新增養(yǎng)老床位數(shù)約束性1800張1838張新增就業(yè)崗位約束性城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)約束性控制在48140人以內(nèi)46882人城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入預(yù)期性增長10%左右32330元，%農(nóng)村民家庭人均可支配收入13898元，% 城鎮(zhèn)污水集中處理率約束性82%%空氣質(zhì)量優(yōu)良率約束性93%以上%二氧化硫、化學(xué)需氧量等主要污染物排放量約束性 削減2%削減2%每萬人刑事案件發(fā)生數(shù)約束性60件以內(nèi)50件以內(nèi) 城鄉(xiāng)居民家庭收入穩(wěn)步增長。浦東堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，努力建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境良好的生態(tài)城區(qū)。它標(biāo)志著浦東開發(fā)開放從20世紀(jì)80年代的上海地方戰(zhàn)略構(gòu)想，上升為20世紀(jì)90年代的國家重大發(fā)展戰(zhàn)略，標(biāo)志著中國改革開放進(jìn)入一個(gè)新的階段，也同時(shí)表明了中國政府繼續(xù)毫不動(dòng)搖地推進(jìn)對外開放和擴(kuò)大對外開放的堅(jiān)定立場。后來的歷屆上海市領(lǐng)導(dǎo)也都曾經(jīng)一再將浦東開發(fā)提到議事日程上來。 項(xiàng)目市場分析本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體情況： 浦東新區(qū)位于上海市東部，地處中國沿海開放地帶的中點(diǎn)和長江入?？诘慕粎R處，緊靠基礎(chǔ)雄厚的上海市區(qū)、北倚物豐人杰的長江三角洲、面對浩瀚無垠的太平洋，℃，一年四季分明、氣候宜人。2012下半年土地價(jià)格平均在800萬元上下，而現(xiàn)在惠南鎮(zhèn)上地價(jià)一般在1500萬元左右，一些核心的區(qū)域，價(jià)格上漲得更快，江南清漪園一期工地價(jià)格150萬/畝左右，開發(fā)第二期的時(shí)候，土地價(jià)格已經(jīng)漲到900萬/畝，2006年上海鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的樂購大型超市及住宅區(qū)地塊價(jià)為250萬元/畝，而現(xiàn)在市場的土地綜合成本已達(dá)到1500萬元每畝左右。二、市場動(dòng)態(tài) 在惠南2005年以前，改善居住條件的城鎮(zhèn)居民是第一客源層，農(nóng)轉(zhuǎn)非的住房需求是第二客源層，外來導(dǎo)入人口是第三客源層，這期間周康地區(qū)是人口增長的集中區(qū)域，除了本區(qū)人口的遷入外，外來人口將占相當(dāng)多的比例?！案鄢切?yīng)”將顯現(xiàn) 從惠南千載難逢的機(jī)遇和發(fā)展態(tài)勢看，“臨港新城”以及“臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)”的規(guī)劃定位對該區(qū)域及周邊地區(qū)的推進(jìn)作用將不容小視。一、市場狀況目前惠南鎮(zhèn)的地產(chǎn)迎來良好的機(jī)遇，雖然受國家政策宏觀調(diào)控，但惠南鎮(zhèn)有浦東國際航空港、洋山深水港，同時(shí)又具有南匯工業(yè)園區(qū)，大學(xué)城，使之在上海眾多的郊縣中脫穎而出。同時(shí)帶動(dòng)了房地產(chǎn)、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。全面推進(jìn)中小學(xué)達(dá)標(biāo)工程建設(shè)，啟動(dòng)16所，完成19所。但是，在這種寬裕的住房條件下惠南的房地產(chǎn)市場還會(huì)持續(xù)供銷兩旺的好形勢，理由如下：首先，他同整個(gè)上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展是相互聯(lián)系的。房屋質(zhì)量檔次不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)投資、銷售良性循環(huán)的態(tài)勢。%。浦東開發(fā)開放二次創(chuàng)業(yè)，處處凸顯浦東新的使命、新的作為、新的突破、新的跨越?！　?010年，有著150多年歷史的經(jīng)濟(jì)文化與科技領(lǐng)域的世界博覽會(huì)已經(jīng)在上海舉辦，浦東是世博會(huì)主場館的所在地。伴隨著浦東經(jīng)濟(jì)的高速增長，新浦東的生態(tài)環(huán)境建設(shè)得到極大改善，先后獲得“國家園林城區(qū)”、“國家衛(wèi)生城區(qū)”、“國家環(huán)保模范城區(qū)”和“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”?！　?009年5月，國務(wù)院批復(fù)同意原南匯區(qū)行政區(qū)域劃入浦東新區(qū)?！　?992年10月11日，國務(wù)院批復(fù)，設(shè)立上海市浦東新區(qū)，撤銷川沙縣，浦東新區(qū)的行政區(qū)域包括原川沙縣，上海縣的三林鄉(xiāng)，黃浦區(qū)、南市區(qū)、楊浦區(qū)的浦東部分。1990年4月18日，黨中央、國務(wù)院宣布浦東開發(fā)開放。開發(fā)浦東是幾代人的夙愿。早在1918年，中國民主革命的先行者孫中山在他的《建國方略》中就明確提出在上海以浦東為基地建設(shè)世界東方大港的構(gòu)想。在經(jīng)濟(jì)全球化的時(shí)代背景下，中國以更加主動(dòng)的姿態(tài)融入了經(jīng)濟(jì)全球化的大潮中?！　?993年1月，浦東新區(qū)管理委員會(huì)成立。新浦東雄踞東海之濱、杭州灣畔，內(nèi)連揚(yáng)子江，外眺太平洋，面積為1210平方公里，占全市五分之一左右。浦東堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，努力建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境良好的生態(tài)城區(qū)。這一全球盛會(huì)是浦東服務(wù)長三角、服務(wù)全國并向世界展示改革開放成果的重要契機(jī)，也將給浦東帶來千載難逢的發(fā)展機(jī)遇，必對浦東經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。浦東將弘揚(yáng)只爭朝夕、勇立潮頭、崇尚科學(xué)、開放包容的二次創(chuàng)業(yè)精神，圍繞建設(shè)成為上海國際金融中心和國際航運(yùn)中心核心功能區(qū)的戰(zhàn)略定位，在強(qiáng)化國際金融中心、國際航運(yùn)中心的環(huán)境優(yōu)勢、創(chuàng)新優(yōu)勢和樞紐功能、服務(wù)功能方面積極探索、大膽實(shí)踐，努力建設(shè)成為科學(xué)發(fā)展的先行區(qū)、“四個(gè)中心”的核心區(qū)、綜合改革的試驗(yàn)區(qū)、開放和諧的生態(tài)區(qū)，用10年左右的努力拼搏，到2020年浦東開發(fā)開放30周年之際，在優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升功能、提高效益、降低能耗、保護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)上，地區(qū)生產(chǎn)總值占全市比重超過三分之一，使浦東努力成為聯(lián)系國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的重要樞紐。% ；，%。相對上海中心城區(qū)，南匯地廣人少，位置偏僻，房地產(chǎn)業(yè)更多的具有鄉(xiāng)鎮(zhèn)特征。當(dāng)上海市場的別墅銷售高峰時(shí)，別墅地塊開始緊俏，開發(fā)商就把目光集中到地價(jià)相對便宜；自然環(huán)境優(yōu)美；交通快捷；同時(shí)又距離浦東機(jī)場較近的南匯康橋地區(qū)。強(qiáng)化師資隊(duì)伍建設(shè)，年內(nèi)培訓(xùn)外語教師250名。最后，浦東新區(qū) 政策扶持方向：確立了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為龍頭，積極向多種領(lǐng)域拓展。 目前在南匯686平方公里的土地上， 除規(guī)劃建設(shè)中的臨港新城，惠南房地產(chǎn)市場發(fā)展最快的地區(qū)，已形成周康、南六、惠南、航頭四大住宅、別墅板塊。上海臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū)已經(jīng)正式形成，在2014年，第五主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——裝備制造業(yè)的崛起必將使惠南人口聚集，為房地產(chǎn)的大發(fā)展提供基礎(chǔ)。近年以來，海港地區(qū)城鎮(zhèn)人口勢必將呈幾何級(jí)數(shù)增加，并以外來技術(shù)性人口為主導(dǎo)特征，外來導(dǎo)入人口將成為第一客源層，而其他城鎮(zhèn)農(nóng)轉(zhuǎn)非則將是人口增加的主角?；菽湘?zhèn)的發(fā)展 查閱有關(guān)南匯區(qū)的資料報(bào)告，從南匯區(qū)的專題調(diào)研報(bào)告《規(guī)范合理有效利用我區(qū)土地資源的幾點(diǎn)思考》中，有關(guān)惠南鎮(zhèn)的發(fā)展提及到“推進(jìn)惠南鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程，做大惠南” 所謂做“大”，一是指規(guī)模，二是指起點(diǎn)和境界，規(guī)劃要體現(xiàn)高起點(diǎn)和新境界，重新整合惠南新城區(qū)、惠南鎮(zhèn)、祝橋鎮(zhèn)部分地區(qū)以及南匯工業(yè)園區(qū)、南匯科教園區(qū)、南匯現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的土地資源，立足于建設(shè)|“大惠南”的構(gòu)想，現(xiàn)在關(guān)鍵是在“做大”的基礎(chǔ)上如何“做好”惠南新城區(qū)。開發(fā)浦東是幾代人的夙愿。1990年4月18日，黨中央、國務(wù)院宣布浦東開發(fā)開放?！? 浦東是上海重要交通樞紐，在100多公里的江海岸線上布局了洋山深水港、浦東國際機(jī)場和外高橋港區(qū)等重大功能性樞紐，先進(jìn)的國際物流港口，航空運(yùn)輸、鐵路軌道運(yùn)輸、城際高速路共同建構(gòu)水、陸、空三位一體的交通體系，使浦東距世界僅“一步之遙”。 以南匯區(qū)劃入浦東新區(qū)為標(biāo)志，浦東開發(fā)開放進(jìn)入二次創(chuàng)業(yè)新階段。城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別達(dá)到32330元和13898元，%%?？梢娖湫酆竦慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)部消費(fèi)潛力巨大。進(jìn)一步聚焦民生改善，堅(jiān)持以改善民生為政府工作的重中之重，繼續(xù)加大社會(huì)民生投入，把城市公共安全管理放在更加突出的位置，繼續(xù)加強(qiáng)就業(yè)和社會(huì)保障工作，積極辦好與人民群眾生活密切相關(guān)的實(shí)事項(xiàng)目。這樣的發(fā)展也為房地產(chǎn)市場提供了大量有效客源，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展帶來的人口導(dǎo)入效應(yīng)十分明顯。（2） 所在區(qū)域和市場定位：自2003年上海鼎基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)上海南匯“麗景苑”的多年的時(shí)間里，雖然老區(qū)改造時(shí)間比較長，但也已取得了良好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，南匯市民正切身體驗(yàn)著“樂購”帶來生活的魅力。本項(xiàng)目所在區(qū)域東南西北在售項(xiàng)目：樓盤銷售時(shí)間銷售均價(jià) （元/平方米）銷售類型其他華鉅新苑18000高層在麗景苑東面，拱北路靖海路口，靠近南匯大學(xué)城，樓盤共65000平方米，是上海頤和置業(yè)有限公司開發(fā)，一期高層二期聯(lián)排前兩年一開盤已全部售罄，三期20000平房米高層已全部銷售。2013年開盤第四期35000平方米，已售罄。所在區(qū)域市場分析在國家對房地產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)格宏觀調(diào)控政策頻出的情形下，浦東地區(qū)有兩港中心、金融中心及大飛機(jī)項(xiàng)目以及迪士尼樂園項(xiàng)目等影響下，市場不論在成交量還是價(jià)格方面，都未出現(xiàn)特大幅度的下滑，特別是成交價(jià)格仍呈現(xiàn)逆勢微漲的態(tài)勢。11號(hào)、16號(hào)線更加彌補(bǔ)了該區(qū)域通往市中心的交通。從競爭項(xiàng)目來看，雖然目前區(qū)域中在售項(xiàng)目較多，但在物理距離上來看，各項(xiàng)目相隔較遠(yuǎn)，直面競爭不大。雖存在一定劣勢，但通過規(guī)劃設(shè)計(jì)可以加以完善和規(guī)避。u 純小高層社區(qū)，現(xiàn)代主流立面，檔次提升。 機(jī)會(huì)u 整個(gè)惠南鎮(zhèn)的房產(chǎn)市場走好u 新移民的入遷高潮即將來臨u 惠南鎮(zhèn)購房熱情高漲u 具有普遍的預(yù)期升值性178。南匯工業(yè)園區(qū)系南匯區(qū)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，在園區(qū)內(nèi)投資的中外企業(yè)，可享受與浦東新區(qū)相同的優(yōu)