【正文】 　 銷售成本 萬元　 土地增值稅 萬元　 利潤總額 萬元　 所得稅 萬元　 凈利潤 萬元8 財務(wù)內(nèi)部收益率 　　 所得稅前 %　 所得稅后 %9 投資回收期 　　 所得稅前 年　 所得稅后 年10 財務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%) 　　 所得稅前 萬元 　　 所得稅后 萬元 　　 投資利潤率 % 　　 投資利稅率 % 　－5－第二章 項目背景 片區(qū)現(xiàn)狀，大部分系上世紀6070年代所建，以磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)為主，使用期長，有的建筑已出現(xiàn)裂縫等現(xiàn)象，與國家現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》 GB50011202 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》GB50068202 《民用建筑設(shè)計通則》 GB503522022等規(guī)范不相符合。處于FF33區(qū)的中國(DD)5959交易中心承擔2022年在DD舉行的2022 年 DD 市政府工作報告指出：要加快 FFGG 兩側(cè)平方公里啟動區(qū)的建設(shè)。據(jù)資料顯示：FFGG 未來規(guī)劃有快速路 2 條，分別為 HH 街等，路網(wǎng)密集，居民出行便捷。僅 2022 年 9 月 DD 市商品住宅市場供求比為 ，成交價為 8808 元/平方米，環(huán)比上漲 74%。城市化進程的加快，促進經(jīng)濟的發(fā)展，同時吸引了大量經(jīng)濟、技術(shù)、科技人才，這一元素將形成巨大的住房需求。商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化無不與人們改善生活的價值取向有關(guān)。2022 年前三季度，二手房銷售價格上漲 %，高出新建房 %。未來 FFGG 片－10－區(qū)不僅是代表 DD 經(jīng)濟的窗口與能力，更是以大 DD 經(jīng)濟圈影響 9898經(jīng)濟的 33 港，所以，從總體看 DD 市外地人購房比例會逐步增加。－11－2. FFGG 片區(qū)住宅定價分析就 FFGG 片區(qū)而言，在 2022 年之前，該區(qū)域奧斯丁以東的房子約 5000 元／㎡，奧斯丁以西的房子約 4000 元／㎡，再往西約 OO00元／㎡。國家出臺調(diào)控措施，可能出現(xiàn)房價小幅下降的情況，但是 2022年 12 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅前 6 名的依次為深圳、溫州、金華、杭州、湛江、南京，同比分別上漲 %、%、12%、%、11%、%。DD 位居二線城市，但是房價居三線城市的水平。夏季室外平均風(fēng)速為 冬季室外平均風(fēng)速為 m/s年總降雨量 日最大降雨量 小時最大降雨量 最大積雪深度 16cm最大凍土層深度 77cm冬季日照率 64%極端最高溫度 ℃極端最低溫度 ℃最熱月平均最高氣溫 ℃－14－最冷月平均最高氣溫 13℃日平均溫度低于+5℃天數(shù) 139 天冬季大氣壓力 夏季大氣壓力 冬季采暖室外計算溫度 12℃冬季通風(fēng)室外計算溫度 ℃夏季通風(fēng)室外計算溫度 28℃年主導(dǎo)風(fēng)向 西北 地形地貌本項目擬建場地為 DD 地，為廠房及多層建筑區(qū)，現(xiàn)有建筑物均未拆除，范圍內(nèi)地形平坦，地面標高最大值 ，最小值，地表相對高差 。 工程地質(zhì)條件本項目區(qū)地貌單元屬汾河Ⅰ級階地。 地 基 土 對 混 凝 土 結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中鋼筋具微腐蝕性。該區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)密集，道路通達，便于各種車輛通行，交通便利。 總體規(guī)劃本項目由公建區(qū)、住宅區(qū)、停車區(qū)組成。? 道路交通組織形式針對用地特征和小區(qū)性質(zhì)，公建區(qū)和住宅區(qū)內(nèi)采用周邊環(huán)路，人車分流、鬧靜分離的交通模式。小區(qū)內(nèi)道路分為三級：城市次干道、小區(qū)級道路、庭院級道路。地下開敞車庫停車 694 輛。建筑與環(huán)境的水乳交融，代表著建筑藝術(shù)的最高境界。其中建筑面積在 90㎡以下的中小套型房 1086 戶，占70%；建筑面積在 90㎡以上的大套型房 466 戶，占 OO%。d，用水量為 。道路及硬化場地面積 ㎡，用水指標為 2L/㎡FF 西街南側(cè)有 DN800 現(xiàn)狀市政給水管，北側(cè)有 DN400 現(xiàn)狀市政給水管。二、排水工程以總用水量的 85%考慮，為 。室外排污水設(shè)置在室外道路下，污水由樓前接戶管收集后，排入化糞池初步處理后，經(jīng)院內(nèi)排污管，排向 HH 街現(xiàn)狀污水管道，最終排入南堰污水處理廠。雨水管采用 HDPE 雙壁波紋管，橡膠圈接口，承插連接，基礎(chǔ)采用 10cm 砂墊層。－23－從 FF 街規(guī)劃 110kv 變電站引兩路 10kv 專線。設(shè)柴油發(fā)電機，作為備用電源。普通照明包括一般工作照明、室外照明等；應(yīng)急照明包括疏散照明和備用照明。為用電安全，各建筑物作總等電位聯(lián)結(jié)，在變配電所及各幢樓的電纜井底部或進線配電箱處設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，把接地干線、保護線干線、總水管等所有進出建筑物的金屬體及建筑物的金屬構(gòu)－24－件與總等電位聯(lián)結(jié)端子箱連通。通信：本項目預(yù)設(shè) 3104 對線路，由市通信解決。各分支器處的信號電平值達到 70177。對講門禁系統(tǒng)：小區(qū)住宅均設(shè)有對講門禁系統(tǒng)，每戶入口處設(shè)對講分機。為保證能分室進行室溫調(diào)節(jié)，在每個采暖系統(tǒng)的入口處，均設(shè)置熱量計量裝置。 燃氣工程住宅 1552 戶，用氣指標 －27－第六章 消防工程 設(shè)計依據(jù) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500162022 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB501402022 《二氧化碳滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB 5019393(1999 年版)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB 5004595(2022 年版）汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 GB5006797 設(shè)計原則根據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)標準、規(guī)范要求，以及本項目建筑功能的具體情況進行消防設(shè)計。－28－各單體建筑高度小于 100m。根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》和《住宅設(shè)計規(guī)范》要求，本項目各單體建筑每單元每層為一個防火分區(qū)，設(shè)一部防煙樓梯和兩部消防電梯（兼乘客電梯） ，消防電梯直達首層，且層層?？?，以滿足人員的垂直交通和安全疏散。該建筑四周臨小區(qū)道路，可作為環(huán)行消防車道。項目消防總用水量612m 3。自動噴淋泵采用 , 一用一備,Q=108 m 3 /H， H=78M N=37KW. 各單體建筑室內(nèi)每層均設(shè)置消火栓，由水泵、水箱直接供水。設(shè)置閉式自動噴水滅火系統(tǒng)，由自動噴水加壓泵出水經(jīng)濕式報警閥供給?；馂?zāi)溫度升高時，自動噴水滅火系統(tǒng)噴頭自動破裂,水流指示器動作,向消防控制室報警,濕式報警閥在水壓變化下,水力警鈴動作,自動報警,壓力開關(guān)動作同時啟動噴淋泵,另在消防控制室能手動啟動噴淋泵。 電氣消防設(shè)計集中報警控制器設(shè)置在門衛(wèi)值班室的消防控制中心，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)為地址編碼兩總線制,每個探測回路均接成一閉合回路,在車庫設(shè)有感溫探測器,在自備柴油發(fā)電機房設(shè)有感溫探測器,在公共走廊、樓梯口設(shè)置手動報警按鈕。廢水：本項目不產(chǎn)生工業(yè)性廢水，主要為生活污水，洗滌污水。熱水器廢氣直接排出外墻，廢氣與脫排煙道嚴格分開。同時，墻壁采取消音措施，選用低噪聲的設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)作隔振處理，減小噪音和振動。少量生活廢水經(jīng)排污管排到城市排污水網(wǎng)。 勞動保護與安全防護 ，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。對機械、電氣設(shè)備加強隔離防范，避免意外事故。本項目總能耗折合標準煤為 噸標準煤，單位建筑面積年能耗為 噸標準煤/㎡。供電條件從 FF 街規(guī)劃 110kv 變電站引入 10kv 專線。項目所在區(qū)域市政集中供熱能力能夠滿足項目冬季采暖需求。 能源運行管理分析制定水、電、采暖等能源運行管理制度，加強各管道設(shè)備的－38－維護檢查，減少能量運行中的損失。采用節(jié)能照明燈具。二、建筑熱工分析根據(jù)《公共建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范》 （GB501892022）標準要求，本項目區(qū)屬寒冷地區(qū)，建筑采用空心磚(或多孔磚)，現(xiàn)澆砼結(jié)構(gòu)。外窗采用雙層中空玻璃外窗，提高門窗絕熱性能，降低室內(nèi)外空氣的熱傳導(dǎo)。四、建筑采光分析采用導(dǎo)光玻璃，將光線導(dǎo)向室內(nèi)深處，節(jié)約照明用電。布線簡捷合理，采用放射式供電。變電所設(shè)置要伸入電力負荷中心，盡量減少線路長度，降低損耗，保證電壓偏移符合相關(guān)國家電氣標準。七、建筑給排水分析該項目給水管擬采用三型無規(guī)共聚丙烯（PPR）代替冷、熱鍍鋅鋼管。－41－以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。強化設(shè)計、施工、管理質(zhì)量，減少管網(wǎng)的漏失率。 節(jié)能結(jié)論項目建設(shè)嚴格執(zhí)行國家和 9898 現(xiàn)行的建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范以及相關(guān)的政策、法規(guī)，在保證相同的室內(nèi)熱環(huán)境舒適參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施的八十年代初設(shè)計建成的公共建筑相比，全年通風(fēng)、照明的總能耗可減少 50%。工程實施劃分為三個階段。本項目建設(shè)期為 36 個月。 46 根據(jù)建設(shè)單位提供資料，本項目土地費用暫按 萬元考慮。根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費用標準》計算。根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費用標準》計算。根據(jù)《9898 建設(shè)工程其他費用標準》 ，本項目建筑面積 LL㎡，按 5 元/㎡計算。其中：建設(shè)單位自籌 萬元，占總投資 %；利用房屋預(yù)售款 萬元，占總投資的%。詳見附表 5《投資使用計劃與資金籌措表》 資金使用計劃本項目計算期 5 年，計劃建設(shè)期 3 年，固定資產(chǎn)投資分 3 年投入。 49 第十一章 財務(wù)評價 測算依據(jù)、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法》 財務(wù)估算本工程出售面積 ㎡，出售車位 1570 輛，銷售收入 萬元。相對于經(jīng)營成本而言，收入價格、固定資產(chǎn)投資屬本項目的敏感因素。從財務(wù)分析的角度看，本項目是一個建設(shè)周期較短，具有一定的經(jīng)濟效益，較好社會效益。本項目總投資 萬元。 招標方案招標范圍及標段的劃分1) 建安工程招標2) 設(shè)備工程招標3) 勘察工程招標4) 設(shè)計工程招標5) 監(jiān)理工程招標招標方式采用公開招標的方式。其中：建設(shè)單位自籌 萬元，占總投資%；利用房屋預(yù)售款 萬元，占總投資的 %。二、保障性風(fēng)險，產(chǎn)生塌方或邊坡位移等現(xiàn)象；、設(shè)施及施工材料的包裝、裝卸、存儲和運輸中某一環(huán)節(jié)有差錯，不能及時進場延誤工期；；。2. 項目的建設(shè)受到 DD 市政府的高度重視，市政府將 FFGG 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)作為頭等大事來抓，是以人為本科學(xué)發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，有利于保障和改善民生，確保社會的和諧穩(wěn)定。4. 本項目的建設(shè)綜合考慮了區(qū)域建筑的綜合品質(zhì)，可為入駐商戶以及居民提供全方位服務(wù)。，提高項目的可操作性。建設(shè)單位應(yīng)盡快組建項目籌備機構(gòu)，使本項目盡快建成投入使用。、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等設(shè)施方面應(yīng)滿足區(qū)域以后發(fā)展的需要，預(yù)留接口。 建議1. 建議項目在設(shè)計過程中，即要突出建筑本身應(yīng)有的風(fēng)格和特 59 性，又要兼顧周邊建筑景觀、空間景觀。本項目區(qū)城市公用設(shè)施完善，道路通達，交通狀況優(yōu)良。 58 第十四章 研究結(jié)論及建議 研究結(jié)論 DD 市的發(fā)展規(guī)劃，符合《DDFFGG 住宅小區(qū)修建性詳細規(guī)劃》 。二、保障性風(fēng)險應(yīng)對措施，地面應(yīng)有巡視人員，產(chǎn)生塌方宜及時回填土方，或用沙袋反壓坡腳，并增加錨桿及時搶險支護。本表由項目建設(shè)單位填寫(詳見填表說明 )。 55 9898 建設(shè)項目招標方案和不招標申請表項目名稱 BBCC 項目 建設(shè)單位 AA 房地產(chǎn)有限公司單位負責(zé)人及電話 聯(lián) 系 人 及 電話建設(shè)內(nèi)容本項目總建筑面積 LL㎡，其中：地上住宅建筑面積 ㎡，OOPP 層，框剪結(jié)構(gòu)；地上配套公建建筑面積㎡，5 層，框架結(jié)構(gòu)；地下車庫建筑面積 ㎡，地下一層。依據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第 3 號令《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》 ，并參照《DD 市人民政府投資項目管理辦法》 ，本工程屬于依法必須招標的項目。 53 第十二章 招標工程 編制依據(jù)國家發(fā)展計劃委員會令第 3 號《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》 ；國家發(fā)展計劃委員會令第 5 號《工程建設(shè)自行招標試行辦法》；國家發(fā)展計劃委員會等七部委令第 OO 號《工程建設(shè)項目施工招標投標辦法》 ； 《9898 基本建設(shè)物資采購招投標實施細則》 ； 《9898 工程建設(shè)項目勘察設(shè)計招投標實施細則》 。項目建設(shè)單位應(yīng)加強項目前期工作、設(shè)計、采購和施工各環(huán)節(jié) 52 管理，盡可能降低投資，確保項目效益。、稅金估算項目 估算值銷售收入 萬元銷售成本 萬元經(jīng)營稅金及附加 萬元土地增值稅 萬元利潤總額 萬元應(yīng)稅所得額 萬元所得稅 萬元