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房地產(chǎn)開發(fā)有限公司小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)

2025-04-27 23:33本頁面
  

【正文】 因此,項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。財(cái)務(wù)效益及各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)表明,該項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好。市場分析表明,該項(xiàng)目順應(yīng)了**市整體及住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢,只要營銷和經(jīng)營管理得當(dāng),該項(xiàng)目的市場前景比較樂觀。綜合以上數(shù)據(jù)分析說明該項(xiàng)目有較強(qiáng)的債務(wù)消償能力。第十一章 財(cái)務(wù)效益分析一、靜態(tài)投資收益分析各項(xiàng)靜態(tài)投資收益指標(biāo)如下表:靜態(tài)指標(biāo)估算表指標(biāo)指標(biāo)值全部投資利潤率%全部投資利稅率%利潤總額(萬元)811稅后利潤(萬元)608從不同方案的靜態(tài)指標(biāo)可以看出,該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。銷售稅金及附加明細(xì)表稅種稅率小計(jì)(萬元)營業(yè)稅銷售收入的5%315 .45城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅的7%教育費(fèi)營業(yè)稅的3% 五、開發(fā)投資估算該項(xiàng)目開發(fā)投資包括建設(shè)投資和建設(shè)期利息,共計(jì)5150萬元。二、計(jì)算期估算該項(xiàng)目計(jì)算期5年,其中建設(shè)期3年,銷售期按國家建設(shè)部的要求當(dāng)工程主體結(jié)束后開始預(yù)售直至售完。初步方案,考慮各種內(nèi)、外部因素所確定比較貼近市場實(shí)際情況的價(jià)格:住宅部分由于面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)等因素的不同,成本也隨之不同。貸款本息償還由逐年累積的銷售收入償還。該項(xiàng)目將于2011年6月開工建設(shè),整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期三年,在竣工驗(yàn)收前,用于建筑安裝工程投資的銀行貸款產(chǎn)生的利息全部記入建設(shè)期利息。(5)建設(shè)期貸款利息%,貸款算得共計(jì)260萬元。(3)其他費(fèi)用估算該項(xiàng)目其他費(fèi)用共計(jì)240萬元。第九章 投資估算與資金籌措一、投資估算建設(shè)投資估算(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算該地塊土地取得成本為2600萬元。②正確選擇外網(wǎng)路徑,降低線損。②選用散熱好、易維護(hù)的暖氣片。③選擇優(yōu)質(zhì)防滲閥門,杜絕滴漏。給排水節(jié)能①選擇高效節(jié)能型產(chǎn)品。③選用高反射系數(shù)的墻面裝飾材料,減少自然光和人工照明光線的墻體吸收。2.建筑節(jié)能①確保主要建筑物采光及通風(fēng)系統(tǒng)良好。(三)空氣質(zhì)量小區(qū)綠化覆蓋率高,小區(qū)內(nèi)及周邊沒有污染源,空氣質(zhì)量良好。三、勞動(dòng)衛(wèi)生(一)綠化該項(xiàng)目的周及小區(qū)內(nèi)有道路及大面積綠化,小區(qū)內(nèi)視野廣闊,環(huán)境優(yōu)美,采光、自然通風(fēng)效果良好。二、環(huán)境保護(hù)(一)排污水小區(qū)生活污水排放各樓的化糞池內(nèi),經(jīng)處理發(fā)酵后排到污水處理池中處理,再排放市政污水管網(wǎng),送入污水處理廠。(三)消火栓系統(tǒng)商品房住宅、商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)設(shè)有消火栓,消火栓的布置要保證噴水能達(dá)到建筑物的任何部門,小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消火栓。小區(qū)內(nèi)建筑物之間的間距均大于23米,符合消防規(guī)范要求。(七)燃?xì)庀到y(tǒng)燃?xì)庥煽h城天然氣輸氣管道小區(qū)天然氣調(diào)壓站后,再引入各住宅用戶,天然氣總用量約800立方米/天。(六)弱電工程通訊及有線電視系統(tǒng)每戶住宅設(shè)2個(gè)外線電話插座及2個(gè)有線電視插座。照明工程該項(xiàng)目按照國際照度標(biāo)準(zhǔn),采用新型節(jié)能光源及燈具,選用格柵目光燈;室外設(shè)泛光照明;室內(nèi)設(shè)應(yīng)急照明裝置,由鎘鎳電池屏供電。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過電流保護(hù),變壓器柜采用過電流過負(fù)荷保護(hù)。用電負(fù)荷小區(qū)內(nèi)設(shè)一座變電所,用電負(fù)荷為3000KW(按每戶6KW)。(五)電氣系統(tǒng)供電電源及電壓該項(xiàng)目從保留的大起66千伏變電所改造為城市變電所的供電管網(wǎng)供電。然后排放市政污水管網(wǎng)。(二)排水系統(tǒng)該項(xiàng)目雨水經(jīng)排水管道流入市政雨水管網(wǎng)。(四)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)訪該項(xiàng)目采用主體采用框架結(jié)構(gòu),層高為3米,抗震設(shè)防裂度為6度。(二)平面布局?jǐn)M建小區(qū)戶型以90m120m2為主,住宅樓1棟,均勻一梯兩戶,住宅總戶數(shù)為50戶左右,戶型分別為三室二廳一衛(wèi)。小區(qū)整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)清晰,道路系統(tǒng)簡潔、流暢和高效,體現(xiàn)了“人車分流”的特點(diǎn),減少了噪音、尾氣排放及夜間汽車燈光對人的污染,給住戶創(chuàng)造了一個(gè)安全、寧靜和舒適的步行室外活動(dòng)環(huán)境。考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格,發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢,利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡潔具有超朝代氣息的現(xiàn)代建筑群體新形象。第六章 項(xiàng)目的規(guī)模和性質(zhì)該項(xiàng)目由高層商住樓組成,%,綠化率30%。項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目周邊已具備給水、排水、電、供熱、煤氣、通訊、有線電視的配套設(shè)施,只需根據(jù)項(xiàng)目的需要,可直接接入小區(qū)。二、建筑材料來源及運(yùn)輸條件區(qū)域內(nèi)主要建筑材料較少,基本都要從鄰近省份購買,成本較高、運(yùn)距較遠(yuǎn)。水文地質(zhì)工程區(qū)地下水類型以潛水為主,主要為第四紀(jì)松散層孔隙潛水,含水層不沖擊相砂層,厚度3060米,富水性好,下伏基巖為隔水底板,由于場區(qū)地勢低平,表面分布有松散砂層,有利于接受大氣降水的補(bǔ)給,形成比較富水的地段,含水層巖性主要為粉細(xì)砂、細(xì)砂,平均滲透系數(shù)510米/日,水化學(xué)類型以HCO3Ca型為主。之間,多不超過5176。地質(zhì)構(gòu)造XX地處鄂爾多斯高原的南部,在大地溝造上屬于鄂爾多斯臺(tái)向斜陜北臺(tái)凹一部分,場區(qū)屬于陜北臺(tái)凹的中北部偏東,鄂爾多斯地臺(tái)向斜的構(gòu)造運(yùn)動(dòng)以升降運(yùn)動(dòng)為主,振蕩幅度小,構(gòu)造簡單,無大型急劇褶皺和斷層,長期以來屬于一個(gè)相對穩(wěn)定的地塊。(d)下更新統(tǒng)(Q):該屋土在場區(qū)內(nèi)不發(fā)育,很少揭露。(b)上更新統(tǒng)(Q41a1):場區(qū)內(nèi)上更新統(tǒng)地層比較發(fā)育,主要為河湖相的薩拉烏素組地層,縣水平層理,下部褐黃、灰黃色粉細(xì)砂夾亞砂透鏡體,結(jié)構(gòu)致密,透水性差,厚度1540米,上部為桔黃色中細(xì)砂、粉細(xì)砂不等厘互層,結(jié)構(gòu)松散,夾少量薄層鈣極,厚度620米。(三)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)及地震情況地層巖性該地層屬陜甘寧盆地分區(qū),早期地層以侏羅系、白堊系分布最廣,因場內(nèi)地表為第四紀(jì)松散砂所覆蓋,只有在榆溪河上游河谷兩岸有斷續(xù)裸露,場區(qū)內(nèi)分布的地層從上到下依次為:(a)全新統(tǒng)(Q32e01):近代風(fēng)積沙以沙丘和沙丘鏈構(gòu)成大片沙漠。(二)氣象條件場區(qū)屬溫帶半干旱大陸性季風(fēng)氣候,四季分明,冷暖有序,日照充足,春季干旱多風(fēng),風(fēng)向西北,俗稱四月風(fēng),常伴有大風(fēng)降溫;夏季高溫炎熱,降水集中在7月,多為暴雨和雷陣雨,且有冰雹;秋季清爽濕潤,降雨較多,霜降較早;冬季干燥寒冷,冰封期長。此外,還要加強(qiáng)與周邊市區(qū)搬遷到榆橫工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)的聯(lián)系,爭取與其簽訂團(tuán)購協(xié)議,以適應(yīng)優(yōu)惠的價(jià)格批量銷售,這樣也可以此來幫助新落戶企業(yè)解決職工的居住問題。項(xiàng)目銷售渠道策略該項(xiàng)目的銷售渠道可以選擇自主銷售為主,通過內(nèi)部培訓(xùn)和外部智力機(jī)構(gòu)的培訓(xùn),充分發(fā)揮現(xiàn)有銷售人員的潛力,提高銷售人員的能力和水平,以使項(xiàng)目的銷售工作有較高的效率。
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