【正文】 計圖紙 建議 本案 分 2— 3 期 開發(fā) ， 邊開發(fā) 邊 修改 戶型 設(shè)計 方案 ，向市場需求靠近，逐步提高本案的市場競爭力。 9. 建筑密度 本案 具有 較 高 的 建筑 密度 ， 使園林 規(guī)劃 受到 限制 。 戶型比例對比表 13 一居室 二居室 三居室 四居室 本案 73％ 22％ 5％ 廣外地區(qū) 20% 50% 30% 7. 供暖方式 本案采用的市政供暖方式，具有安全、費用低廉、供暖效果好的特點，易被購房者接受。 戶室比例 ：在此方面，本案具有明顯的問題， 戶型設(shè)計 中 缺少一居室； 二居室的配比比例過高，導(dǎo)致三居室比例略低。 6. 戶型 戶型面積 ：本案二居室、三居室面積在廣外地區(qū)屬于大戶型 設(shè)計 類型。南北兩排建筑之間只 間 隔 20 米， 使 社區(qū) 有 擁擠 的 感覺 。 3. 社區(qū)規(guī)模 本案社區(qū)規(guī)模為 25 萬平方米，在廣外地區(qū)屬于大型社區(qū)，只是在配套設(shè)施方面略感干澀。 這些 有利條件 會提升 該區(qū)域 的 居住 價值 。 12 2. 周邊環(huán)境、設(shè)施 該地區(qū)屬于較成熟的居住社區(qū)，近臨的紅蓮小區(qū)、小紅廟小區(qū)，已居住了上千戶居民，并且目前尚有數(shù)個新興社區(qū)正在建設(shè)銷售當(dāng)中，居住人口會越來越多。 第二部分 本案分析 一 . 產(chǎn)品分析 1. 道路交通 本案 明顯 具 備 擁有 優(yōu)良道路交通條件的潛力，蓮花南路向東與西二環(huán)路白紙坊橋交匯，距二環(huán)路僅 500 米。社區(qū)配套服務(wù)應(yīng)有盡有，全套智能化安保系統(tǒng)，每戶設(shè)有 13 個電話端口和 12 個上網(wǎng)端口，完全符合人們理想的生活方式。僅管容積率高達 ，但其落差為 7 米，三萬平方米的綠地及社區(qū)內(nèi)的眾多水景增加了人們的休閑活動空間。 2001 年 4 月朗琴園一期開盤，一年過后， 11 萬平方米的銷售已接近尾聲，現(xiàn)正推出二期，銷售勢頭很旺。 清芷園除了自身具備的優(yōu)勢多于其他項目，在各大媒體鋪設(shè)廣告篇幅、開辦各種活動也為它增色不少。清芷園 17 公頃的占地面積綠化率高達 45％，是市區(qū)中一個難得的綠色花園、清靜之地。 一梯一戶雙開門智能電梯設(shè)計，把每戶業(yè)主直接送到自家客廳，絕無鄰里紛擾，大大提高私密性。 2000 年 7 月清芷園一期提前竣工交樓，并于當(dāng)月 8 日隆重推出二期 — “空 11 中別墅”，緣于一期熱銷的品牌效應(yīng)，清芷園二期自開盤以來，僅兩個月的時間已銷售過半。項目占地 17 公頃、總建筑面積 40 萬平方米，小區(qū)由 16 棟 14－ 18層的板 式小高層、一萬多平方米的前庭廣場和三個中心花園組成，總體綠化率達到 45％。從市場反映來看，廣外地區(qū)的項目由于性價比普遍較高，其區(qū)域銷售情況還是處在南城的前列。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 廣外地區(qū)的項目由于價位偏低，比較容易被市場消化，一般項目在開盤一年之后銷售率可達到 50％以上，銷售周期經(jīng)過兩年之后，銷售率可達到 80％以上。而開盤兩年的項目最高的達到了 95％。佳境，在內(nèi)部認(rèn)購期就有不俗的表現(xiàn)。 另外，總建筑面積達 305 萬平方米（其中住宅 萬平方米）的麗澤城市 10 花園正處在籌備狀態(tài)，估計一兩年上市后，將會對此地區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來較大的壓力。 以前由于該地區(qū)土地開發(fā)面積有限，導(dǎo)致大多數(shù)項目總建筑規(guī)模較小，但是在住宅項目追求園林景觀設(shè)計、講求居住理念的市場趨勢下，社區(qū)規(guī)模的提高必然會使園林景觀設(shè)計方面和配套服務(wù)設(shè)施的完善方面有很好的提 高。這些項目規(guī)模大小不均、價格有異，但由于地價較高，產(chǎn)品多以塔樓為主，僅有楓華豪景為純板式小高層。 6. 市場供應(yīng)量分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 隨著北京南城開發(fā)熱潮的興起和廣安大街的全線貫通，廣安門地區(qū)的住宅市場呈現(xiàn)了急劇升溫的現(xiàn)象，成為熱點地區(qū)之一。佳境、開陽欣居、晟豐閣、宏泰家園 三個檔次的項目分布比率如下： （ 2） 廣外地區(qū)分析 按不同的標(biāo)準(zhǔn)，可把廣外地區(qū)的 13 個項目分為以下四檔： 廣外地區(qū)項目價格細(xì)分表 項目均價比率圖6000元／㎡以下34%6000－7000元／㎡38%7000元／㎡以上28% 9 價位及數(shù)量 項目名稱 6500 元／ ㎡ 以上 （ 2 個） 榮豐 20鵬潤家園 60006500 元／ ㎡ （ 5 個） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時代（精裝） 5400－ 6000 元／ ㎡ （ 5 個） 依蓮軒、嘉蓮苑（精裝）、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園 5400 元／ ㎡ 以下 （ 1 個） 康寧居 顯而易見，廣外地區(qū)的項目 鑒于地價的原因，以中低價位的項目居多，其均價范圍集中在 5460－ 6300 之間，尤以康寧居價格最低，均價只有 4400 元／ ㎡，但是該區(qū)域內(nèi)也不乏有像榮豐 2020 這樣的高檔外銷樓盤。 8 （ 3） 右安門外地區(qū)分析 同前兩個區(qū)域比較來看，右外地區(qū)項目數(shù)量較少，房屋檔次偏低，二居室、三居室占房屋總數(shù)的 80%，一居室占房屋總數(shù)的的 13%， 復(fù)式、四居室占房屋總數(shù)的 7%，一居室的面積除個別項目外，集中在 50、 60 平方米，二居室、三居室的戶型面積也比較小，二居室面積大多集中在在 7090 平方米之間，三居室的面積集中在 90130 平方米，目前在售的項目中只有開陽欣居有復(fù)式四居室，面積在 169201 平方米之間。 廣外地區(qū)戶型統(tǒng)計表 地區(qū) 項目 一居 （ ㎡ ） 比例 二居（ ㎡ ） 比例 三居（ ㎡ ） 比例 四居（ ㎡ ） 比例 復(fù)式、錯層（ ㎡ ） 比例 廣 安 門 外 地 區(qū) 榮豐 2020 10% 8998 50% 141168 40% 無 0 無 0 蝶翠華 庭 71 10% 90108 70% 140 20% 無 0 無 0 依蓮軒 15% 95106 55% 126134 30% 無 0 無 0 朗琴園 55 30% 96100 40% 111180 30% 無 0 無 0 立恒名苑 7696 20% 143 5% 140230 30% 平層無四居 0 46 居240260 45% 信德新時代 無 0 75164 50% 146164 50% 無 0 無 0 嘉蓮苑 69 30% 95109 50% 147165 20% 無 0 無 0 西環(huán)景苑 48 20% 93107 30% 126131 50% 無 0 無 0 紅蓮晴園 無 0 132 30% 139149 70% 無 0 無 0 康寧居 60 20% 86 20% 125153 60% 無 0 無 0 北歐印象 5060 20% 7090 50% 111 30% 無 0 無 0 （ 2） 廣 內(nèi)地區(qū)分析 由于地理位置的優(yōu)勢，廣內(nèi)地區(qū)項目的檔次比廣外地區(qū)的項目檔次高，設(shè)計的戶型比較全，二居室、三居室仍然是主力戶型，占房屋總數(shù) 76%；一些項目配有一定數(shù)量的一居室，占房屋總數(shù)的 15%；四居室、復(fù)式戶型所占的比例有所增加，占房屋總數(shù)的 10%。區(qū)域內(nèi)的各個項目在戶型配比上比較相似，一居室的比例一般不超過 20%（