【正文】 萬㎡24%2 0 萬㎡以上31% 4 廣外地區(qū)建筑規(guī)模細(xì)分表 建筑規(guī)模及數(shù)量 項(xiàng)目名稱 20 萬平方米以上（ 5 個(gè)） 榮豐 20蝶翠華庭、依蓮軒、朗琴園、鵬潤家園 10－ 20 萬平方米（ 4 個(gè)） 信德新時(shí)代、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園 10 萬平方米以下（ 4 個(gè)） 立恒名苑、嘉蓮苑、廣華軒、康寧居 ②建筑形式 廣外地區(qū) 項(xiàng)目 的 建筑形式 主要以塔樓 居多 。坐落于周邊的大觀園公園、陶然亭公園、蓮花池公園被人們譽(yù)為天然氧吧，隨風(fēng)起舞的垂柳和波光粼粼的水面深刻詮釋著自然之美。醫(yī)院有：廣安門中醫(yī)醫(yī)院、宣武醫(yī)院、回民醫(yī)院、建工醫(yī)院、廣外醫(yī)院等，醫(yī)療環(huán)境良好。 2. 位置及交通 該地區(qū)位于宣武區(qū)西南角，處在京西經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈 — 金融街的延伸線及西客站商圈的輻射區(qū)內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。根據(jù)區(qū)域市場特征，大致可分為三塊區(qū)域： 1． 廣外地區(qū)（ 13 個(gè)） 榮豐 2020 蝶翠華庭 廣華軒 依蓮軒 朗琴園 立恒名苑 信德新時(shí)代 嘉蓮苑 西環(huán)景苑 北歐印象 紅蓮晴園 康寧居 鵬潤家園 2．廣內(nèi)地區(qū)（ 12 個(gè)） 相來家園 廣信嘉園 東華金座 似海怡家 楓華豪景 陶然居 泰然居 清芷園 萬博苑 榮寧園 恬心家園 天緣公寓 3．右外地區(qū)（ 4 個(gè)） 開陽 1 蓮花晴園（暫定名）營銷推廣思路 第一部分區(qū)域市場調(diào)查與分析 一 . 前言 1. 調(diào)查目的及意義 通過此次市場調(diào)查，了解“蓮花晴園”所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和特征，以及區(qū)域項(xiàng)目情況，分析區(qū)域市場的產(chǎn)品供應(yīng)與需求，并結(jié)合部分典型項(xiàng)目的情況，進(jìn)一步解決本項(xiàng)目產(chǎn)品的定位問題。佳境 晟豐閣 宏泰家園 開陽欣居 二 . 區(qū)域狀況分析 1. 概述： 宣武區(qū)是北京市的中心城區(qū)之一，與其他城區(qū)相比，在商業(yè)氛圍、人文環(huán)境、醫(yī)療教育等方面處于尚待開發(fā)的階段。區(qū)域內(nèi)主要交通干道有：西南二、三環(huán)路、麗澤路、蓮花池 東路和具有“第三長安街”之稱的廣安大街。菜市口百貨商場、華聯(lián)超市廣安門店、家樂福超市馬連道等大型購物場所，為當(dāng)?shù)鼐用褓徫锾峁┝藰O大的方便。 三 . 區(qū)域市場分析 1. 項(xiàng)目規(guī)劃分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 通過此次調(diào)查可以看出，該地區(qū)大規(guī)模的項(xiàng)目主要集中在廣外地區(qū)和二環(huán)路沿線，中小規(guī)模的項(xiàng)目則主要集中在廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)。社區(qū)內(nèi)只建 有 塔樓的 項(xiàng)目 共 9個(gè)，建有塔板結(jié)合樓的項(xiàng)目有 3 個(gè)，只建 有 板樓的項(xiàng)目僅有 1 個(gè)，其項(xiàng)目建筑形式分布比率圖如下： ③ 容積率 廣外地區(qū)項(xiàng)目的容積率不高，較廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)有一定優(yōu)勢可言， 13個(gè)項(xiàng)目中，容積率在 6 以上的項(xiàng)目有 3 個(gè)，容積率在 4－ 6 之間的項(xiàng)目有 5 個(gè)，容積率在 4 之下的項(xiàng)目有 5 個(gè)，其廣外地區(qū)容積率分布比率見下圖： 從以上 13 個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)模、建筑形式和容積率不難看出，出該區(qū)域的房地產(chǎn) 項(xiàng)目 多為 以塔樓為主的大型居住社區(qū) ， 并且 大多 社區(qū) 的 容積率均高于 4。此次調(diào)研的 29 個(gè)項(xiàng)目中，有配套設(shè)施的項(xiàng)目有 19 個(gè)，占 65％；剩下的廣信嘉園、晟豐閣、似海怡家、宏泰家園、相來家園、信德新時(shí)代、開陽 29 個(gè)項(xiàng)目中，帶底商的項(xiàng)目有 17 個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的 59％， 另外有 66％的項(xiàng)目設(shè)有 24 小時(shí)熱水， 80％以上的項(xiàng)目建設(shè)了社區(qū)智能化系統(tǒng)及寬帶網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域的 13 個(gè)項(xiàng)目中，供給 24 小時(shí)熱水的項(xiàng)目有 10 個(gè)，所占比例高達(dá) 77％，并且有 12 個(gè)項(xiàng)目建有社區(qū)智能化系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)絡(luò)。 建筑規(guī)模較小的項(xiàng)目使小區(qū)綠化空間受到很大限制，一般綠地較少，在沒有中心花園的情況下，只得采取見縫插針的方式盡可能的增加小區(qū)的綠化率。 有 10 個(gè)項(xiàng)目綠化率超過 35％，占區(qū)域項(xiàng)目總數(shù)的 77％。另外，榮豐 2020 的落差式園林設(shè)計(jì)，也頗為引人注目。 廣外地區(qū)戶型統(tǒng)計(jì)表 地區(qū) 項(xiàng)目 一居 （ ㎡ ） 比例 二居（ ㎡ ） 比例 三居（ ㎡ ） 比例 四居（ ㎡ ） 比例 復(fù)式、錯(cuò)層（ ㎡ ） 比例 廣 安 門 外 地 區(qū) 榮豐 2020 10% 8998 50% 141168 40% 無 0 無 0 蝶翠華 庭 71 10% 90108 70% 140 20% 無 0 無 0 依蓮軒 15% 95106 55% 126134 30% 無 0 無 0 朗琴園 55 30% 96100 40% 111180 30% 無 0 無 0 立恒名苑 7696 20% 143 5% 140230 30% 平層無四居 0 46 居240260 45% 信德新時(shí)代 無 0 75164 50% 146164 50% 無 0 無 0 嘉蓮苑 69 30% 95109 50% 147165 20% 無 0 無 0 西環(huán)景苑 48 20% 93107 30% 126131 50% 無 0 無 0 紅蓮晴園 無 0 132 30% 139149 70% 無 0 無 0 康寧居 60 20% 86 20% 125153 60% 無 0 無 0 北歐印象 5060 20% 7090 50% 111 30% 無 0 無 0 （ 2） 廣 內(nèi)地區(qū)分析 由于地理位置的優(yōu)勢，廣內(nèi)地區(qū)項(xiàng)目的檔次比廣外地區(qū)的項(xiàng)目檔次高，設(shè)計(jì)的戶型比較全，二居室、三居室仍然是主力戶型，占房屋總數(shù) 76%；一些項(xiàng)目配有一定數(shù)量的一居室，占房屋總數(shù)的 15%；四居室、復(fù)式戶型所占的比例有所增加，占房屋總數(shù)的 10%。佳境、開陽欣居、晟豐閣、宏泰家園 三個(gè)檔次的項(xiàng)目分布比率如下： （ 2） 廣外地區(qū)分析 按不同的標(biāo)準(zhǔn)，可把廣外地區(qū)的 13 個(gè)項(xiàng)目分為以下四檔： 廣外地區(qū)項(xiàng)目價(jià)格細(xì)分表 項(xiàng)目均價(jià)比率圖6000元／㎡以下34%6000－7000元／㎡38%7000元／㎡以上28% 9 價(jià)位及數(shù)量 項(xiàng)目名稱 6500 元／ ㎡ 以上 （ 2 個(gè)） 榮豐 20鵬潤家園 60006500 元／ ㎡ （ 5 個(gè)） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時(shí)代（精裝） 5400－ 6000 元／ ㎡ （ 5 個(gè)） 依蓮軒、嘉蓮苑（精裝）、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園 5400 元／ ㎡ 以下 （ 1 個(gè)） 康寧居 顯而易見，廣外地區(qū)的項(xiàng)目 鑒于地價(jià)的原因，以中低價(jià)位的項(xiàng)目居多，其均價(jià)范圍集中在 5460－ 6300 之間，尤以康寧居價(jià)格最低，均價(jià)只有 4400 元／ ㎡，但是該區(qū)域內(nèi)也不乏有像榮豐 2020 這樣的高檔外銷樓盤。這些項(xiàng)目規(guī)模大小不均、價(jià)格有異，但由于地價(jià)較高，產(chǎn)品多以塔樓為主，僅有楓華豪景為純板式小高層。 另外，總建筑面積達(dá) 305 萬平方米（其中住宅 萬平方米）的麗澤城市 10 花園正處在籌備狀態(tài)，估計(jì)一兩年上市后，將會(huì)對(duì)此地區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來較大的壓力。而開盤兩年的項(xiàng)目最高的達(dá)到了 95％。從市場反映來看，廣外地區(qū)的項(xiàng)目由于性價(jià)比普遍較高，其區(qū)域銷售情況還是處在南城的前列。 2000 年 7 月清芷園一期提前竣工交樓，并于當(dāng)月 8 日隆重推出二期 — “空 11 中別墅”，緣于