【正文】 房屋總數(shù)），二居室的比例大多在 50%左右，三居室的比例在 7 30%的居多，也有個別 項目比較側(cè)重某種戶型，比如嘉蓮苑的一居室的比例達到30%，蝶翠華庭的二居室達到 70%，紅蓮晴園的三居室占 70%，立恒名苑主要以商住為主，其四－六居室的大戶型占房屋總數(shù)的 45%。另外，榮豐 2020 的落差式園林設(shè)計，也頗為引人注目。為了讓業(yè)主四季都能觀賞到自然的山水景觀，在植被上，朗琴園可以做到四季常青，三季有花，月月有景，景景宜人。 有 10 個項目綠化率超過 35％，占區(qū)域項目總數(shù)的 77％。 綜合分析，該地區(qū)社區(qū)整體綠化率一般， 29 個項目中，綠化率在 35％以上的項目有 15 個，綠化率在 35％以下的項目有 14 個。 建筑規(guī)模較小的項目使小區(qū)綠化空間受到很大限制，一般綠地較少，在沒有中心花園的情況下，只得采取見縫插針的方式盡可能的增加小區(qū)的綠化率。 3. 園林景觀分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 在環(huán)境設(shè)計日益重要的今天，無論項目規(guī)模大小、開發(fā)商實力強弱，各項目在小區(qū)景觀的設(shè)計上，都力求新意、不落俗套。該區(qū)域的 13 個項目中，供給 24 小時熱水的項目有 10 個，所占比例高達 77％，并且有 12 個項目建有社區(qū)智能化系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)絡(luò)。在 整體 區(qū)域 調(diào)查 范圍內(nèi) 的 19 個有配套設(shè)施的項目中，廣外地區(qū)就占了 11 個，所占比例達 58％，并且有 7 個項目設(shè)有專屬會所，它們是：朗琴園（雙會所）、立恒名苑、鵬潤家園、廣華軒、榮豐 20蝶翠華庭和北歐印象 。 29 個項目中，帶底商的項目有 17 個，占項目總數(shù)的 59％， 另外有 66％的項目設(shè)有 24 小時熱水， 80％以上的項目建設(shè)了社區(qū)智能化系統(tǒng)及寬帶網(wǎng)絡(luò)。 19 個有配套設(shè)施的項目中，有社區(qū)專屬會所的共 10 個項目，占 53％，沒有會所的占 47％。此次調(diào)研的 29 個項目中，有配套設(shè)施的項目有 19 個，占 65％；剩下的廣信嘉園、晟豐閣、似海怡家、宏泰家園、相來家園、信德新時代、開陽 廣外地區(qū)容積率分布比率容積率在6 以上23%容積率在4 －6 之間39%容積率在4 之下38%項目建筑形式分布比率圖塔樓69%塔板結(jié)合樓23%板樓8% 5 2. 社區(qū)配套分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 南城的商業(yè)氣氛不濃，餐飲、娛樂健身場所較其它區(qū)域偏少，隨著人們對生活品質(zhì)的注重，對居住環(huán) 境的要求也越來越高。社區(qū)內(nèi)只建 有 塔樓的 項目 共 9個，建有塔板結(jié)合樓的項目有 3 個，只建 有 板樓的項目僅有 1 個，其項目建筑形式分布比率圖如下： ③ 容積率 廣外地區(qū)項目的容積率不高，較廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)有一定優(yōu)勢可言， 13個項目中，容積率在 6 以上的項目有 3 個，容積率在 4－ 6 之間的項目有 5 個，容積率在 4 之下的項目有 5 個，其廣外地區(qū)容積率分布比率見下圖： 從以上 13 個項目的建筑規(guī)模、建筑形式和容積率不難看出，出該區(qū)域的房地產(chǎn) 項目 多為 以塔樓為主的大型居住社區(qū) ， 并且 大多 社區(qū) 的 容積率均高于 4。 ② 建筑形式上也分為三類： 建筑形式分類表 建筑形式 項目數(shù)量 所占比例 只建塔樓 16 個 55％ 只建板樓 6 個 20％ 既有板樓又有塔樓 7 個 25％ ③ 容積率：該區(qū)域內(nèi)項目的容積率普遍較高。 三 . 區(qū)域市場分析 1. 項目規(guī)劃分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 通過此次調(diào)查可以看出，該地區(qū)大規(guī)模的項目主要集中在廣外地區(qū)和二環(huán)路沿線，中小規(guī)模的項目則主要集中在廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)。 4. 自然環(huán)境 流經(jīng)此地的護城河經(jīng)治理后面貌一新，清澈的河水倒映著岸邊的垂柳，為高樓林立的城市增添了一道亮麗的風景線。菜市口百貨商場、華聯(lián)超市廣安門店、家樂福超市馬連道等大型購物場所，為當?shù)鼐用褓徫锾峁┝藰O大的方便。 3. 人文環(huán)境 中央音樂學院、首都醫(yī)科大學、聯(lián)大建材輕工學院均坐落于此，文化氛圍很濃。區(qū)域內(nèi)主要交通干道有：西南二、三環(huán)路、麗澤路、蓮花池 東路和具有“第三長安街”之稱的廣安大街。隨著去年廣安大街的通車，該地區(qū)的交通狀況、市政環(huán)境正在不斷完善，而北京市政府“大力發(fā)展南城”口號的提出，大大加速了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也使得該地區(qū)成為近年來人們居住生活的優(yōu)秀區(qū)域之一。佳境 晟豐閣 宏泰家園 開陽欣居 二 . 區(qū)域狀況分析 1. 概述： 宣武區(qū)是北京市的中心城區(qū)之一，與其他城區(qū)相比，在商業(yè)氛圍、人文環(huán)境、醫(yī)療教育等方面處于尚待開發(fā)的階段。所涉及房地產(chǎn)項目 29 個。 1 蓮花晴園（暫定名）營銷推廣思路 第一部分區(qū)域市場調(diào)查與分析 一 . 前言 1. 調(diào)查目的及意義 通過此次市場調(diào)查，了解“蓮花晴園”所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和特征，以及區(qū)域項目情況，分析區(qū)域市場的產(chǎn)品供應(yīng)與需求，并結(jié)合部分典型項目的情況，進一步解決本項目產(chǎn)品的定位問題。 2. 調(diào)查區(qū)域與調(diào)查項目 此次市場調(diào)查的區(qū)域范圍是：北起蓮花池東路，南至南三環(huán)西路，東起菜市口大街，西至西三環(huán)南路。根據(jù)區(qū)域市場特征，大致可分為三塊區(qū)域： 1． 廣外地區(qū)（ 13 個） 榮豐 2020 蝶翠華庭 廣華軒 依蓮軒 朗琴園 立恒名苑 信德新時代 嘉蓮苑 西環(huán)景苑 北歐印象 紅蓮晴園 康寧居 鵬潤家園 2．廣內(nèi)地區(qū)（ 12 個） 相來家園 廣信嘉園 東華金座 似海怡家 楓華豪景 陶然居 泰然居 清芷園 萬博苑 榮寧園 恬心家園 天緣公寓 3．右外地區(qū)（ 4 個） 開陽廣安門位于宣武區(qū)的中心位置，且廣安門南濱河路處在金融街的延長線上，該地區(qū)由于離 市區(qū)較近、交通發(fā)達等多方面的 2 優(yōu)勢，一直以來就是南城的經(jīng)濟、文化中心，眾多的國家部委機構(gòu)坐落于此，以及具有濃郁文化色彩的大觀園后建于此，充分昭示了該地區(qū)的文化底蘊。 2. 位置及交通 該地區(qū)位于宣武區(qū)西南角，處在京西經(jīng)濟動脈 — 金融街的延伸線及西客站商圈的輻射區(qū)內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。該區(qū)域公交系統(tǒng)極為發(fā)達，有 4 50、 5 5 6 10 12 3 41 71 71 7174 81 819 等二十幾條公交線路通過這里。醫(yī)院有：廣安門中醫(yī)醫(yī)院、宣武醫(yī)院、回民醫(yī)院、建工醫(yī)院、廣外醫(yī)院等，醫(yī)療環(huán)境良好。廣安門體育館、宣武體育場、廣安門電影院、大觀園 公園、陶然亭公園等休閑娛樂健身場所，極大地豐富了當?shù)鼐用竦臉I(yè)余生活。坐落于周邊的大觀園公園、陶然亭公園、蓮花池公園被人們譽為天然氧吧，隨風起舞的垂柳和波光粼粼的水面深刻詮釋著自然之美。 ① 社區(qū)規(guī)?？煞譃橐韵氯龣n： 3 建筑面積在 10 萬 平方米以下的項目有 13 個，占調(diào)查項目總數(shù)的 45％；總建筑面積在 1020 萬平方米的項目有 7 個，占調(diào)查項目總數(shù)的 25%；總建筑面積在 20 萬平方米以上的項目有 9 個，占調(diào)查項目總數(shù)的 30％。 容積率統(tǒng)計表 容積率 項目數(shù)量 所占比例 6 以上 10 個 35% 46 之間 6 個 20% 4 以下 13 個 45% （ 2） 廣外地區(qū)分析 ① 社區(qū)規(guī)模 從廣外地區(qū)的 13 個項目來看，總建筑面積在 20 萬平方米以上的項目有 5 個，10－ 20 萬平方米之間的項目有 4 個， 10 萬平方米以下的