【文章內(nèi)容簡介】 、鵬潤家園 60006500 元／ ㎡ （ 5 個） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時代（精裝） 5400－ 6000 元／ ㎡ （ 5 個） 依蓮軒、嘉蓮苑（精裝）、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園 5400 元／ ㎡ 以下 （ 1 個） 康寧居 顯而易見，廣外地區(qū)的項目 鑒于地價的原因，以中低價位的項目居多，其均價范圍集中在 5460－ 6300 之間，尤以康寧居價格最低，均價只有 4400 元／ ㎡，但是該區(qū)域內(nèi)也不乏有像榮豐 2020 這樣的高檔外銷樓盤。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣外地區(qū)價位在 5400－ 6100 之間 的項目可以被市場接納。 6. 市場供應量分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 隨著北京南城開發(fā)熱潮的興起和廣安大街的全線貫通，廣安門地區(qū)的住宅市場呈現(xiàn)了急劇升溫的現(xiàn)象，成為熱點地區(qū)之一。近一年來該區(qū)域內(nèi)新開盤項目多達 12 個：朗琴園（ 40 萬㎡）、榮豐 2020（ 34 萬㎡）、蝶翠華庭（ 35 萬㎡）、立恒名苑（ 8 萬㎡）、紅蓮晴園（ 13 萬㎡）、嘉蓮苑（ 萬㎡）、楓華豪景（ 11 萬㎡）、廣信嘉園（ 7 萬㎡）、泰然居（ 2 萬㎡）開陽欣居（ 萬㎡）、晟豐閣（ 萬㎡）、宏泰家園（ 萬㎡），共計總建筑面積 萬平方米，使得這一地區(qū)的市場 供應量大大增加，市場競爭極為激烈。這些項目規(guī)模大小不均、價格有異，但由于地價較高，產(chǎn)品多以塔樓為主，僅有楓華豪景為純板式小高層。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 上述的 12 個新開盤項目中，廣外地區(qū)就占了 6 個，共計總建筑面積 萬平方米 ， 占新開發(fā)面積 的 ％ 。 以前由于該地區(qū)土地開發(fā)面積有限，導致大多數(shù)項目總建筑規(guī)模較小，但是在住宅項目追求園林景觀設計、講求居住理念的市場趨勢下，社區(qū)規(guī)模的提高必然會使園林景觀設計方面和配套服務設施的完善方面有很好的提 高。 如 朗琴園、榮豐 20蝶翠華庭等大型生活社區(qū)的推出，打破了該地區(qū)無標志性大型住宅社區(qū)的記錄。 另外，總建筑面積達 305 萬平方米（其中住宅 萬平方米）的麗澤城市 10 花園正處在籌備狀態(tài)，估計一兩年上市后，將會對此地區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來較大的壓力。 7. 銷售情況分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 按銷售周期分， 1997 年開盤的萬博苑已基本售罄，目前僅剩下 50 余套尾房；1998 年開盤的鵬潤家園銷售率也達到 70％； 1999 年開盤的廣華軒、清芷園（一期）、陶然居的銷售率分別為 98％、 100％和 85％； 2000 年開盤的項目如清芷園（二期）、天緣公寓、榮寧園、似海怡家的銷售率則分別為 95％、 95％、 70％和60％； 2001 年開盤 的項目中除朗琴園銷售比較火爆之外，其他項目都很一般，市場表現(xiàn)平淡無奇； 2002 年新開盤的南國花城（清芷園三期）以及經(jīng)濟適用房開陽佳境，在內(nèi)部認購期就有不俗的表現(xiàn)。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，開盤三年以及三年以上的項目，其銷售率均在 70％以上，大部分在 85％ 95％左右。而開盤兩年的項目最高的達到了 95％。 2001年開盤的項目整體銷售率也達到了 30％以上。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 廣外地區(qū)的項目由于價位偏低，比較容易被市場消化，一般項目在開盤一年之后銷售率可達到 50％以上，銷售周期經(jīng)過兩年之后，銷售率可達到 80％以上。例如 2000 年開盤的廣華軒目前僅剩余 5 套尾房， 2001 年初開盤的康寧居銷售率也超過 80％，而獲得 2001 年北京市十大明星樓盤的朗琴園僅用一年的時間就使其銷售率達到 90％以上 ， 但是 與朗琴園同期推出的榮豐 2020 由于市場定位過高等原因而導致其銷售情況不盡如人意。從市場反映來看，廣外地區(qū)的項目由于性價比普遍較高，其區(qū)域銷售情況還是處在南城的前列。 8. 暢銷樓盤分析 清芷園 清芷園坐落在南二環(huán)內(nèi)，右安門和陶然橋之間，隔著菜市口大街與陶然亭公園遙遙相望。項目占地 17 公頃、總建筑面積 40 萬平方米，小區(qū)由 16 棟 14－ 18層的板 式小高層、一萬多平方米的前庭廣場和三個中心花園組成，總體綠化率達到 45％。分四期開發(fā)，預計 2020 年全面建成。 2000 年 7 月清芷園一期提前竣工交樓，并于當月 8 日隆重推出二期 — “空 11 中別墅”，緣于一期熱銷的品牌效應，清芷園二期自開盤以來，僅兩個月的時間已銷售過半。時至今日，清芷園三期已用三個月的時間使自己的效率達到 40％，同樣是南城房地產(chǎn)市場的佼佼者。 一梯一戶雙開門智能電梯設計，把每戶業(yè)主直接送到自家客廳，絕無鄰里紛擾，大大提高私密性。每層一梯一戶設計，減少了公用面積分攤，使單位實用率達到 84％以上，業(yè)主花 同樣的錢在清芷園能買到比別處更大的實際面積。清芷園 17 公頃的占地面積綠化率高達 45％，是市區(qū)中一個難得的綠色花園、清靜之地。而 40 萬平米大型社區(qū)的規(guī)劃使得各項設施一應俱全，給住戶以更多的方便。 清芷園除了自身具備的優(yōu)勢多于其他項目，在各大媒體鋪設廣告篇幅、開辦各種活動也為它增色不少。 朗琴園 朗琴園位于廣安門外手帕口橋南側(cè)，占地 公頃，總建筑面積 40 萬平方米，建筑形式為塔板結(jié)合，分為三期開發(fā)。 2001 年 4 月朗琴園一期開盤，一年過后， 11 萬平方米的銷售已接近尾聲，現(xiàn)正推出二期，銷售勢頭很旺。 與廣安門內(nèi)的 項目相比，朗琴園的位置與交通無絕對優(yōu)勢，項目周邊的環(huán)境也正處在整治階段，但朗琴園的超大規(guī)模社區(qū)是廣安門地區(qū)所絕無僅有的。僅管容積率高達 ，但其落差為 7 米，三萬平方米的綠地及社區(qū)內(nèi)的眾多水景增加了人們的休閑活動空間。 5000 平方米的“陽光會所”讓業(yè)主充分享受高品位的現(xiàn)代休閑空間； 5000 平方米的“運動會所”建造了室內(nèi)多功能體育運動場； 1000平方米的兒童游樂場，讓孩子們擁有快樂周末。社區(qū)配套服務應有盡有，全套智能化安保系統(tǒng)，每戶設有 13 個電話端口和 12 個上網(wǎng)端口，完全符合人們理想的生活方式。從戶型上來 講，從 55180 平方米的十余種戶型，給購房者多種選擇機會，塔樓和板樓的均價分別為 6300 元 /平方米和 6500 元 /平方米，較周邊項目有著一定的優(yōu)勢。 第二部分 本案分析 一 . 產(chǎn)品分析 1. 道路交通 本案 明顯 具 備 擁有 優(yōu)良道路交通條件的潛力，蓮花南路向東與西二環(huán)路白紙坊橋交匯，距二環(huán)路僅 500 米。將 來 會有 多條公交線路 經(jīng)過 社區(qū) ， 方便 居民 出行 。 12 2. 周邊環(huán)境、設施 該地區(qū)屬于較成熟的居住社區(qū)，近臨的紅蓮小區(qū)、小紅廟小區(qū)，已居住了上千戶居民，并且目前尚有數(shù)個新興社區(qū)正在建設銷售當中，居住人口會越來越多。新建成的宣武區(qū)交通管理指揮調(diào) 度中心，目前在建的 14 萬的圖書大廈、規(guī)劃建設的廣安門京鐵新華出版物物流中心和本案的商業(yè)配套設施，近期即將治理的蓮花河，都將提高該地區(qū)的居住環(huán)境。 這些 有利條件 會提升 該區(qū)域 的 居住 價值 。 因本案距 廣安門 貨站 200 米 ， 距 京九線 鐵路 250 米，所以對大部分房屋銷售不會產(chǎn)生過多的影響。 3. 社區(qū)規(guī)模 本案社區(qū)規(guī)模為 25 萬平方米，在廣外地區(qū)屬于大型社區(qū)，只是在配套設施方面略感干澀。 4. 社區(qū)規(guī)劃 社區(qū)占地是長 方形，建筑形式又是塔樓雙排排列，使得社區(qū)規(guī)劃 受到限制。南北兩排建筑之間只 間 隔 20 米， 使 社區(qū) 有 擁擠 的 感覺 。 5