【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、鵬潤(rùn)家園 60006500 元／ ㎡ （ 5 個(gè)） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時(shí)代（精裝） 5400－ 6000 元／ ㎡ （ 5 個(gè)） 依蓮軒、嘉蓮苑（精裝）、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園 5400 元／ ㎡ 以下 （ 1 個(gè)） 康寧居 顯而易見(jiàn)，廣外地區(qū)的項(xiàng)目 鑒于地價(jià)的原因，以中低價(jià)位的項(xiàng)目居多，其均價(jià)范圍集中在 5460－ 6300 之間，尤以康寧居價(jià)格最低，均價(jià)只有 4400 元／ ㎡，但是該區(qū)域內(nèi)也不乏有像榮豐 2020 這樣的高檔外銷樓盤。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣外地區(qū)價(jià)位在 5400－ 6100 之間 的項(xiàng)目可以被市場(chǎng)接納。 6. 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 隨著北京南城開(kāi)發(fā)熱潮的興起和廣安大街的全線貫通，廣安門地區(qū)的住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)了急劇升溫的現(xiàn)象，成為熱點(diǎn)地區(qū)之一。近一年來(lái)該區(qū)域內(nèi)新開(kāi)盤項(xiàng)目多達(dá) 12 個(gè)：朗琴園（ 40 萬(wàn)㎡）、榮豐 2020（ 34 萬(wàn)㎡）、蝶翠華庭（ 35 萬(wàn)㎡）、立恒名苑（ 8 萬(wàn)㎡）、紅蓮晴園（ 13 萬(wàn)㎡）、嘉蓮苑（ 萬(wàn)㎡）、楓華豪景（ 11 萬(wàn)㎡）、廣信嘉園（ 7 萬(wàn)㎡）、泰然居（ 2 萬(wàn)㎡）開(kāi)陽(yáng)欣居（ 萬(wàn)㎡）、晟豐閣（ 萬(wàn)㎡）、宏泰家園（ 萬(wàn)㎡），共計(jì)總建筑面積 萬(wàn)平方米，使得這一地區(qū)的市場(chǎng) 供應(yīng)量大大增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。這些項(xiàng)目規(guī)模大小不均、價(jià)格有異，但由于地價(jià)較高，產(chǎn)品多以塔樓為主，僅有楓華豪景為純板式小高層。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 上述的 12 個(gè)新開(kāi)盤項(xiàng)目中，廣外地區(qū)就占了 6 個(gè)，共計(jì)總建筑面積 萬(wàn)平方米 ， 占新開(kāi)發(fā)面積 的 ％ 。 以前由于該地區(qū)土地開(kāi)發(fā)面積有限，導(dǎo)致大多數(shù)項(xiàng)目總建筑規(guī)模較小，但是在住宅項(xiàng)目追求園林景觀設(shè)計(jì)、講求居住理念的市場(chǎng)趨勢(shì)下，社區(qū)規(guī)模的提高必然會(huì)使園林景觀設(shè)計(jì)方面和配套服務(wù)設(shè)施的完善方面有很好的提 高。 如 朗琴園、榮豐 20蝶翠華庭等大型生活社區(qū)的推出，打破了該地區(qū)無(wú)標(biāo)志性大型住宅社區(qū)的記錄。 另外，總建筑面積達(dá) 305 萬(wàn)平方米（其中住宅 萬(wàn)平方米）的麗澤城市 10 花園正處在籌備狀態(tài)，估計(jì)一兩年上市后，將會(huì)對(duì)此地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的壓力。 7. 銷售情況分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 按銷售周期分， 1997 年開(kāi)盤的萬(wàn)博苑已基本售罄，目前僅剩下 50 余套尾房；1998 年開(kāi)盤的鵬潤(rùn)家園銷售率也達(dá)到 70％； 1999 年開(kāi)盤的廣華軒、清芷園（一期）、陶然居的銷售率分別為 98％、 100％和 85％； 2000 年開(kāi)盤的項(xiàng)目如清芷園（二期）、天緣公寓、榮寧園、似海怡家的銷售率則分別為 95％、 95％、 70％和60％； 2001 年開(kāi)盤 的項(xiàng)目中除朗琴園銷售比較火爆之外，其他項(xiàng)目都很一般，市場(chǎng)表現(xiàn)平淡無(wú)奇； 2002 年新開(kāi)盤的南國(guó)花城（清芷園三期）以及經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)陽(yáng)佳境，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期就有不俗的表現(xiàn)。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，開(kāi)盤三年以及三年以上的項(xiàng)目，其銷售率均在 70％以上，大部分在 85％ 95％左右。而開(kāi)盤兩年的項(xiàng)目最高的達(dá)到了 95％。 2001年開(kāi)盤的項(xiàng)目整體銷售率也達(dá)到了 30％以上。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 廣外地區(qū)的項(xiàng)目由于價(jià)位偏低，比較容易被市場(chǎng)消化，一般項(xiàng)目在開(kāi)盤一年之后銷售率可達(dá)到 50％以上，銷售周期經(jīng)過(guò)兩年之后，銷售率可達(dá)到 80％以上。例如 2000 年開(kāi)盤的廣華軒目前僅剩余 5 套尾房， 2001 年初開(kāi)盤的康寧居銷售率也超過(guò) 80％，而獲得 2001 年北京市十大明星樓盤的朗琴園僅用一年的時(shí)間就使其銷售率達(dá)到 90％以上 ， 但是 與朗琴園同期推出的榮豐 2020 由于市場(chǎng)定位過(guò)高等原因而導(dǎo)致其銷售情況不盡如人意。從市場(chǎng)反映來(lái)看，廣外地區(qū)的項(xiàng)目由于性價(jià)比普遍較高，其區(qū)域銷售情況還是處在南城的前列。 8. 暢銷樓盤分析 清芷園 清芷園坐落在南二環(huán)內(nèi)，右安門和陶然橋之間，隔著菜市口大街與陶然亭公園遙遙相望。項(xiàng)目占地 17 公頃、總建筑面積 40 萬(wàn)平方米，小區(qū)由 16 棟 14－ 18層的板 式小高層、一萬(wàn)多平方米的前庭廣場(chǎng)和三個(gè)中心花園組成，總體綠化率達(dá)到 45％。分四期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì) 2020 年全面建成。 2000 年 7 月清芷園一期提前竣工交樓，并于當(dāng)月 8 日隆重推出二期 — “空 11 中別墅”，緣于一期熱銷的品牌效應(yīng)，清芷園二期自開(kāi)盤以來(lái)，僅兩個(gè)月的時(shí)間已銷售過(guò)半。時(shí)至今日，清芷園三期已用三個(gè)月的時(shí)間使自己的效率達(dá)到 40％，同樣是南城房地產(chǎn)市場(chǎng)的佼佼者。 一梯一戶雙開(kāi)門智能電梯設(shè)計(jì)，把每戶業(yè)主直接送到自家客廳，絕無(wú)鄰里紛擾，大大提高私密性。每層一梯一戶設(shè)計(jì)，減少了公用面積分?jǐn)?，使單位?shí)用率達(dá)到 84％以上，業(yè)主花 同樣的錢在清芷園能買到比別處更大的實(shí)際面積。清芷園 17 公頃的占地面積綠化率高達(dá) 45％，是市區(qū)中一個(gè)難得的綠色花園、清靜之地。而 40 萬(wàn)平米大型社區(qū)的規(guī)劃使得各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全，給住戶以更多的方便。 清芷園除了自身具備的優(yōu)勢(shì)多于其他項(xiàng)目，在各大媒體鋪設(shè)廣告篇幅、開(kāi)辦各種活動(dòng)也為它增色不少。 朗琴園 朗琴園位于廣安門外手帕口橋南側(cè)，占地 公頃，總建筑面積 40 萬(wàn)平方米，建筑形式為塔板結(jié)合，分為三期開(kāi)發(fā)。 2001 年 4 月朗琴園一期開(kāi)盤，一年過(guò)后， 11 萬(wàn)平方米的銷售已接近尾聲，現(xiàn)正推出二期，銷售勢(shì)頭很旺。 與廣安門內(nèi)的 項(xiàng)目相比，朗琴園的位置與交通無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目周邊的環(huán)境也正處在整治階段，但朗琴園的超大規(guī)模社區(qū)是廣安門地區(qū)所絕無(wú)僅有的。僅管容積率高達(dá) ，但其落差為 7 米，三萬(wàn)平方米的綠地及社區(qū)內(nèi)的眾多水景增加了人們的休閑活動(dòng)空間。 5000 平方米的“陽(yáng)光會(huì)所”讓業(yè)主充分享受高品位的現(xiàn)代休閑空間； 5000 平方米的“運(yùn)動(dòng)會(huì)所”建造了室內(nèi)多功能體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)； 1000平方米的兒童游樂(lè)場(chǎng)，讓孩子們擁有快樂(lè)周末。社區(qū)配套服務(wù)應(yīng)有盡有，全套智能化安保系統(tǒng)，每戶設(shè)有 13 個(gè)電話端口和 12 個(gè)上網(wǎng)端口，完全符合人們理想的生活方式。從戶型上來(lái) 講，從 55180 平方米的十余種戶型，給購(gòu)房者多種選擇機(jī)會(huì)，塔樓和板樓的均價(jià)分別為 6300 元 /平方米和 6500 元 /平方米，較周邊項(xiàng)目有著一定的優(yōu)勢(shì)。 第二部分 本案分析 一 . 產(chǎn)品分析 1. 道路交通 本案 明顯 具 備 擁有 優(yōu)良道路交通條件的潛力，蓮花南路向東與西二環(huán)路白紙坊橋交匯，距二環(huán)路僅 500 米。將 來(lái) 會(huì)有 多條公交線路 經(jīng)過(guò) 社區(qū) ， 方便 居民 出行 。 12 2. 周邊環(huán)境、設(shè)施 該地區(qū)屬于較成熟的居住社區(qū)，近臨的紅蓮小區(qū)、小紅廟小區(qū)，已居住了上千戶居民，并且目前尚有數(shù)個(gè)新興社區(qū)正在建設(shè)銷售當(dāng)中，居住人口會(huì)越來(lái)越多。新建成的宣武區(qū)交通管理指揮調(diào) 度中心，目前在建的 14 萬(wàn)的圖書(shū)大廈、規(guī)劃建設(shè)的廣安門京鐵新華出版物物流中心和本案的商業(yè)配套設(shè)施，近期即將治理的蓮花河，都將提高該地區(qū)的居住環(huán)境。 這些 有利條件 會(huì)提升 該區(qū)域 的 居住 價(jià)值 。 因本案距 廣安門 貨站 200 米 ， 距 京九線 鐵路 250 米，所以對(duì)大部分房屋銷售不會(huì)產(chǎn)生過(guò)多的影響。 3. 社區(qū)規(guī)模 本案社區(qū)規(guī)模為 25 萬(wàn)平方米，在廣外地區(qū)屬于大型社區(qū)，只是在配套設(shè)施方面略感干澀。 4. 社區(qū)規(guī)劃 社區(qū)占地是長(zhǎng) 方形，建筑形式又是塔樓雙排排列，使得社區(qū)規(guī)劃 受到限制。南北兩排建筑之間只 間 隔 20 米， 使 社區(qū) 有 擁擠 的 感覺(jué) 。 5