【正文】 1 蓮花晴園（暫定名）營(yíng)銷推廣思路 第一部分區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析 一 . 前言 1. 調(diào)查目的及意義 通過(guò)此次市場(chǎng)調(diào)查，了解“蓮花晴園”所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和特征，以及區(qū)域項(xiàng)目情況，分析區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)與需求，并結(jié)合部分典型項(xiàng)目的情況，進(jìn)一步解決本項(xiàng)目產(chǎn)品的定位問(wèn)題。 2. 調(diào)查區(qū)域與調(diào)查項(xiàng)目 此次市場(chǎng)調(diào)查的區(qū)域范圍是：北起蓮花池東路，南至南三環(huán)西路，東起菜市口大街，西至西三環(huán)南路。所涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目 29 個(gè)。根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)特征，大致可分為三塊區(qū)域： 1． 廣外地區(qū)（ 13 個(gè)） 榮豐 2020 蝶翠華庭 廣華軒 依蓮軒 朗琴園 立恒名苑 信德新時(shí)代 嘉蓮苑 西環(huán)景苑 北歐印象 紅蓮晴園 康寧居 鵬潤(rùn)家園 2．廣內(nèi)地區(qū)（ 12 個(gè)） 相來(lái)家園 廣信嘉園 東華金座 似海怡家 楓華豪景 陶然居 泰然居 清芷園 萬(wàn)博苑 榮寧園 恬心家園 天緣公寓 3．右外地區(qū)（ 4 個(gè)） 開(kāi)陽(yáng)佳境 晟豐閣 宏泰家園 開(kāi)陽(yáng)欣居 二 . 區(qū)域狀況分析 1. 概述： 宣武區(qū)是北京市的中心城區(qū)之一，與其他城區(qū)相比，在商業(yè)氛圍、人文環(huán)境、醫(yī)療教育等方面處于尚待開(kāi)發(fā)的階段。廣安門位于宣武區(qū)的中心位置，且廣安門南濱河路處在金融街的延長(zhǎng)線上，該地區(qū)由于離 市區(qū)較近、交通發(fā)達(dá)等多方面的 2 優(yōu)勢(shì)，一直以來(lái)就是南城的經(jīng)濟(jì)、文化中心，眾多的國(guó)家部委機(jī)構(gòu)坐落于此，以及具有濃郁文化色彩的大觀園后建于此，充分昭示了該地區(qū)的文化底蘊(yùn)。隨著去年廣安大街的通車，該地區(qū)的交通狀況、市政環(huán)境正在不斷完善，而北京市政府“大力發(fā)展南城”口號(hào)的提出，大大加速了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也使得該地區(qū)成為近年來(lái)人們居住生活的優(yōu)秀區(qū)域之一。 2. 位置及交通 該地區(qū)位于宣武區(qū)西南角，處在京西經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈 — 金融街的延伸線及西客站商圈的輻射區(qū)內(nèi)，地理位置十分優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)主要交通干道有：西南二、三環(huán)路、麗澤路、蓮花池 東路和具有“第三長(zhǎng)安街”之稱的廣安大街。該區(qū)域公交系統(tǒng)極為發(fā)達(dá)，有 4 50、 5 5 6 10 12 3 41 71 71 7174 81 819 等二十幾條公交線路通過(guò)這里。 3. 人文環(huán)境 中央音樂(lè)學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)、聯(lián)大建材輕工學(xué)院均坐落于此，文化氛圍很濃。醫(yī)院有：廣安門中醫(yī)醫(yī)院、宣武醫(yī)院、回民醫(yī)院、建工醫(yī)院、廣外醫(yī)院等，醫(yī)療環(huán)境良好。菜市口百貨商場(chǎng)、華聯(lián)超市廣安門店、家樂(lè)福超市馬連道等大型購(gòu)物場(chǎng)所，為當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物提供了極大的方便。廣安門體育館、宣武體育場(chǎng)、廣安門電影院、大觀園 公園、陶然亭公園等休閑娛樂(lè)健身場(chǎng)所，極大地豐富了當(dāng)?shù)鼐用竦臉I(yè)余生活。 4. 自然環(huán)境 流經(jīng)此地的護(hù)城河經(jīng)治理后面貌一新，清澈的河水倒映著岸邊的垂柳，為高樓林立的城市增添了一道亮麗的風(fēng)景線。坐落于周邊的大觀園公園、陶然亭公園、蓮花池公園被人們譽(yù)為天然氧吧，隨風(fēng)起舞的垂柳和波光粼粼的水面深刻詮釋著自然之美。 三 . 區(qū)域市場(chǎng)分析 1. 項(xiàng)目規(guī)劃分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 通過(guò)此次調(diào)查可以看出，該地區(qū)大規(guī)模的項(xiàng)目主要集中在廣外地區(qū)和二環(huán)路沿線，中小規(guī)模的項(xiàng)目則主要集中在廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)。 ① 社區(qū)規(guī)?？煞譃橐韵氯龣n： 3 建筑面積在 10 萬(wàn) 平方米以下的項(xiàng)目有 13 個(gè)，占調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的 45％；總建筑面積在 1020 萬(wàn)平方米的項(xiàng)目有 7 個(gè)，占調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的 25%；總建筑面積在 20 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目有 9 個(gè)，占調(diào)查項(xiàng)目總數(shù)的 30％。 ② 建筑形式上也分為三類： 建筑形式分類表 建筑形式 項(xiàng)目數(shù)量 所占比例 只建塔樓 16 個(gè) 55％ 只建板樓 6 個(gè) 20％ 既有板樓又有塔樓 7 個(gè) 25％ ③ 容積率：該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的容積率普遍較高。 容積率統(tǒng)計(jì)表 容積率 項(xiàng)目數(shù)量 所占比例 6 以上 10 個(gè) 35% 46 之間 6 個(gè) 20% 4 以下 13 個(gè) 45% （ 2） 廣外地區(qū)分析 ① 社區(qū)規(guī)模 從廣外地區(qū)的 13 個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，總建筑面積在 20 萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目有 5 個(gè)，10－ 20 萬(wàn)平方米之間的項(xiàng)目有 4 個(gè)， 10 萬(wàn)平方米以下的項(xiàng)目有 4 個(gè)，具體情況見(jiàn)下表： 項(xiàng)目規(guī)模比率圖1 0 萬(wàn)㎡以下45%1 0 2 0 萬(wàn)㎡24%2 0 萬(wàn)㎡以上31% 4 廣外地區(qū)建筑規(guī)模細(xì)分表 建筑規(guī)模及數(shù)量 項(xiàng)目名稱 20 萬(wàn)平方米以上（ 5 個(gè)） 榮豐 20蝶翠華庭、依蓮軒、朗琴園、鵬潤(rùn)家園 10－ 20 萬(wàn)平方米（ 4 個(gè)） 信德新時(shí)代、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園 10 萬(wàn)平方米以下（ 4 個(gè)） 立恒名苑、嘉蓮苑、廣華軒、康寧居 ②建筑形式 廣外地區(qū) 項(xiàng)目 的 建筑形式 主要以塔樓 居多 。社區(qū)內(nèi)只建 有 塔樓的 項(xiàng)目 共 9個(gè)，建有塔板結(jié)合樓的項(xiàng)目有 3 個(gè)，只建 有 板樓的項(xiàng)目?jī)H有 1 個(gè)，其項(xiàng)目建筑形式分布比率圖如下： ③ 容積率 廣外地區(qū)項(xiàng)目的容積率不高，較廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)有一定優(yōu)勢(shì)可言， 13個(gè)項(xiàng)目中，容積率在 6 以上的項(xiàng)目有 3 個(gè)，容積率在 4－ 6 之間的項(xiàng)目有 5 個(gè)，容積率在 4 之下的項(xiàng)目有 5 個(gè)，其廣外地區(qū)容積率分布比率見(jiàn)下圖： 從以上 13 個(gè)項(xiàng)目的建筑規(guī)模、建筑形式和容積率不難看出，出該區(qū)域的房地產(chǎn) 項(xiàng)目 多為 以塔樓為主的大型居住社區(qū) ， 并且 大多 社區(qū) 的 容積率均高于 4。 為爭(zhēng)奪客戶資源 ， 各案主要在銷售價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、建筑密度 方面 進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng) 。 廣外地區(qū)容積率分布比率容積率在6 以上23%容積率在4 －6 之間39%容積率在4 之下38%項(xiàng)目建筑形式分布比率圖塔樓69%塔板結(jié)合樓23%板樓8% 5 2. 社區(qū)配套分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 南城的商業(yè)氣氛不濃，餐飲、娛樂(lè)健身場(chǎng)所較其它區(qū)域偏少，隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的注重，對(duì)居住環(huán) 境的要求也越來(lái)越高。所以社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)就顯得尤為重要。此次調(diào)研的 29 個(gè)項(xiàng)目中，有配套設(shè)施的項(xiàng)目有 19 個(gè)，占 65％；剩下的廣信嘉園、晟豐閣、似海怡家、宏泰家園、相來(lái)家園、信德新時(shí)代、開(kāi)陽(yáng)佳境、泰然居、開(kāi)陽(yáng)欣居、康寧居均無(wú)配套設(shè)施。 19 個(gè)有配套設(shè)施的項(xiàng)目中，有社區(qū)專屬會(huì)所的共 10 個(gè)項(xiàng)目，占 53％，沒(méi)有會(huì)所的占 47％。以下為有會(huì)所的項(xiàng)目：清芷園、東華金座、恬心家園、立恒名苑、鵬潤(rùn)家園、廣華軒、榮豐 20蝶翠華庭、朗琴園（雙會(huì)所）、北歐印象。 29 個(gè)項(xiàng)目中，帶底商的項(xiàng)目有 17 個(gè)，占項(xiàng)目總數(shù)的 59％， 另外有 66％的項(xiàng)目設(shè)有 24 小時(shí)熱水， 80％以上的項(xiàng)目建設(shè)了社區(qū)智能化系統(tǒng)及寬帶網(wǎng)絡(luò)。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 與廣內(nèi)地區(qū)相比，廣外地區(qū)的市政配套設(shè)施 條件 差 一些 ， 大型 項(xiàng)目更 注重社區(qū) 內(nèi)部 配套 設(shè)施 的完善性 ， 各項(xiàng)目的社區(qū)配套 設(shè)施 條件 要好于廣內(nèi)地區(qū)和右外地區(qū)。在 整體 區(qū)域 調(diào)查 范圍內(nèi) 的 19 個(gè)有配套設(shè)施的項(xiàng)目中，廣外地區(qū)就占了 11 個(gè)，所占比例達(dá) 58％，并且有 7 個(gè)項(xiàng)目設(shè)有專屬會(huì)所，它們是：朗琴園（雙會(huì)所）、立恒名苑、鵬潤(rùn)家園、廣華軒、榮豐 20蝶翠華庭和北歐印象