【正文】 其中：形象包裝費(fèi)用： 300 萬 公關(guān)銷售活動(dòng)費(fèi)用： 140 萬 報(bào)紙廣告投放費(fèi)用分別為：第一年， 720 萬 第二年， 600 萬 第三年， 240 萬 共計(jì)： 1560 萬。 三 . 價(jià)格策略 本案宜采取低價(jià)入市的方法，迅速銷售一期產(chǎn)品，搶占市場(chǎng)，以聚集銷售賣場(chǎng)人氣 ，快速建立本案的市場(chǎng)知名度和產(chǎn)品美譽(yù)度。 發(fā)展商在銷售面積上會(huì)有一定損失，但此種策略在理論上是可以實(shí)現(xiàn)的，在決策前可由工程人員具體核算損失面積，論證此策略實(shí)施對(duì)價(jià)格與利潤(rùn)的影響，與取得的市場(chǎng)效果進(jìn)行衡量 。 目的 4： 體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力與 美譽(yù)度 。 目的 2： 樓市中對(duì)于公攤面積糾紛不斷，公攤面積的真實(shí)性始終 蒙著一層神秘的面紗。 建議在銷售期間提前兌回所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，并對(duì)有些小型經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目外進(jìn)行公開招標(biāo)。 2. 對(duì)于今后社區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公開，增加透明度。 三 . 物業(yè)管理促進(jìn)策略 “開發(fā)商 與 業(yè)主 共同 選擇一個(gè)好管家” 今年第一季度小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生暴力沖突的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，有些 19 項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了流血事件，在消費(fèi)者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)留下極其深刻的印象。 本案 應(yīng) 做 到 “金玉其中”。同時(shí)也要使客戶正確認(rèn)識(shí)這一問題，在東側(cè)房屋的性價(jià)比上多做文章，對(duì)客戶正確引導(dǎo)，促成成交。但從發(fā)展的角度看，北京在環(huán)境治理的背景下，河道整治已成定局，屆時(shí)，水清岸綠后無疑會(huì)成為該地區(qū)的風(fēng)景亮點(diǎn)，而本案恰恰是直 接的受益者。預(yù)計(jì)在銷售過程中該道路已經(jīng)開工，購(gòu)房者會(huì)眼見為實(shí)，塑造了小環(huán)境中交通便利的賣點(diǎn)。 一 . 地段概念策略 本案所在的小環(huán)境目前條件較差，對(duì)于銷售宣傳時(shí)的重點(diǎn)之一“位置優(yōu)越性”由以下幾點(diǎn)進(jìn)行來支持。另外此地區(qū)的馬連道茶城外地商人為代表的外地人口也存在較大的購(gòu)買力。 ② 首層大堂 建議輕裝修，重裝飾的裝修方案，盡量營(yíng)造出品位與藝術(shù)效果，如畫廊、雕塑、金屬飾品、抽象浮雕等。 4. 裝修標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)備 （ 1） 配置原則： 滿足現(xiàn)代城市生活的實(shí)際需求，實(shí)實(shí)在在提高產(chǎn)品關(guān)鍵部位的品質(zhì)，充分考慮到銷售價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。結(jié)合住戶需要戶外休閑散步、活動(dòng)的生活需要，出于對(duì)住戶出入社區(qū)的安全性和流動(dòng)性等因素的考慮，建議在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面考慮“人車分流”。 2. 戶型設(shè)計(jì) （ 1） 戶型平面布局：應(yīng)注意戶型面積的大小與戶內(nèi)各居室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)面積大小的比例關(guān)系。 ④樓外立面顏色 本案定位為大型普通住宅生活社區(qū)，因此社區(qū)內(nèi)的生活氣息應(yīng)很濃郁，社區(qū)整體氛圍應(yīng)該溫馨、安逸。另外，考慮到高層與低層的安全性及美觀性，在陽臺(tái)外設(shè)計(jì)黃色鐵藝護(hù)欄，而不要占用室內(nèi)空間。 （ 4） 外 立面設(shè)計(jì)建議 ① 檐口 建議 設(shè)計(jì) 立體感強(qiáng) ， 層次豐富 的 檐口 方案 。朗琴園成為暢銷樓盤的原因之一就是其 3 萬平方米的中庭花園，不僅集中綠地面積大，而且園林小品、景致豐富。 （ 2） 服務(wù)配套措施 目前可規(guī)劃利用的配套有兩個(gè)場(chǎng)所，即：宣興服務(wù)樓（ 8 層）和宣興市場(chǎng)（ 3層）。 不能建園林 造型 豐富 多樣的大型集中花園。另外還存在單棟塔樓戶型單一 的問題，這些 情況 都 增加了 開發(fā)商 的 經(jīng)營(yíng) 風(fēng)險(xiǎn)。 5. 建筑形式 建筑形式單一 ，社區(qū)立體感不強(qiáng)。 因本案距 廣安門 貨站 200 米 ， 距 京九線 鐵路 250 米，所以對(duì)大部分房屋銷售不會(huì)產(chǎn)生過多的影響。將 來 會(huì)有 多條公交線路 經(jīng)過 社區(qū) ， 方便 居民 出行 。 5000 平方米的“陽光會(huì)所”讓業(yè)主充分享受高品位的現(xiàn)代休閑空間； 5000 平方米的“運(yùn)動(dòng)會(huì)所”建造了室內(nèi)多功能體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)； 1000平方米的兒童游樂場(chǎng)，讓孩子們擁有快樂周末。 朗琴園 朗琴園位于廣安門外手帕口橋南側(cè)，占地 公頃，總建筑面積 40 萬平方米，建筑形式為塔板結(jié)合，分為三期開發(fā)。每層一梯一戶設(shè)計(jì)，減少了公用面積分?jǐn)偅箚挝粚?shí)用率達(dá)到 84％以上，業(yè)主花 同樣的錢在清芷園能買到比別處更大的實(shí)際面積。分四期開發(fā)，預(yù)計(jì) 2020 年全面建成。例如 2000 年開盤的廣華軒目前僅剩余 5 套尾房， 2001 年初開盤的康寧居銷售率也超過 80％，而獲得 2001 年北京市十大明星樓盤的朗琴園僅用一年的時(shí)間就使其銷售率達(dá)到 90％以上 ， 但是 與朗琴園同期推出的榮豐 2020 由于市場(chǎng)定位過高等原因而導(dǎo)致其銷售情況不盡如人意。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，開盤三年以及三年以上的項(xiàng)目，其銷售率均在 70％以上，大部分在 85％ 95％左右。 如 朗琴園、榮豐 20蝶翠華庭等大型生活社區(qū)的推出，打破了該地區(qū)無標(biāo)志性大型住宅社區(qū)的記錄。近一年來該區(qū)域內(nèi)新開盤項(xiàng)目多達(dá) 12 個(gè)：朗琴園（ 40 萬㎡）、榮豐 2020（ 34 萬㎡）、蝶翠華庭（ 35 萬㎡）、立恒名苑（ 8 萬㎡）、紅蓮晴園（ 13 萬㎡）、嘉蓮苑（ 萬㎡）、楓華豪景（ 11 萬㎡）、廣信嘉園（ 7 萬㎡）、泰然居（ 2 萬㎡）開陽欣居（ 萬㎡）、晟豐閣（ 萬㎡）、宏泰家園（ 萬㎡），共計(jì)總建筑面積 萬平方米，使得這一地區(qū)的市場(chǎng) 供應(yīng)量大大增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈。 5. 價(jià)格分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格情況按其均價(jià)大體上可以分為高（ 7000 元／ ㎡ 以上）、中（ 6000－ 7000 元／ ㎡ ）、低（ 6000 元／ ㎡ 以下）三個(gè)價(jià)位， 項(xiàng)目?jī)r(jià)格細(xì)分表 價(jià)位及數(shù)量 項(xiàng)目名稱 7000 元／ ㎡ 以上 （ 8 個(gè)） 榮豐 20清芷園、萬博苑、鵬潤(rùn)家園、 相來家園、東華金座、楓華豪景、似海怡家 6000－ 7000 元／ ㎡ （ 11 個(gè)） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時(shí)代、陶然居、泰然居、榮寧園、恬心家園、天緣公寓、廣信嘉園 6000 元／ ㎡ 以下 （ 10 個(gè)） 依蓮軒、嘉蓮苑、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園、 康寧居、開陽從市場(chǎng)反應(yīng)來看，以中小戶型（一居室、二居室）為主的產(chǎn)品比較容易被市場(chǎng)吸收。正是這山水園林，朗琴園被評(píng)為2001 年北京市十大明星樓盤之一。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 從廣外地區(qū)來看，各項(xiàng)目均非常注重綠化 問題 。 6 大規(guī)模項(xiàng)目通常設(shè)有集中主體綠化，多建有大型中心花園、中庭廣場(chǎng)、前庭廣場(chǎng)和老年活動(dòng)廣場(chǎng)，如朗琴園利用 3 萬平方米的占地來進(jìn)行園林景觀設(shè)計(jì)，清芷園設(shè)有 萬平方米的前庭廣場(chǎng)和三個(gè)中心花園，這些都顯示出了開發(fā)商對(duì)社區(qū)園林景觀重要性的關(guān)注。 在 17 個(gè)有底商的項(xiàng)目中，廣外地區(qū)也占了 7 個(gè)， 所占比例達(dá) 41％。以下為有會(huì)所的項(xiàng)目：清芷園、東華金座、恬心家園、立恒名苑、鵬潤(rùn)家園、廣華軒、榮豐 20蝶翠華庭、朗琴園（雙會(huì)所）、北歐印象。所以社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)就顯得尤為重要。 容積率統(tǒng)計(jì)表 容積率 項(xiàng)目數(shù)量 所占比例 6 以上 10 個(gè) 35% 46 之間 6 個(gè) 20% 4 以下 13 個(gè) 45% （ 2） 廣外地區(qū)分析 ① 社區(qū)規(guī)模 從廣外地區(qū)的 13 個(gè)項(xiàng)目來看，總建筑面積在 20 萬平方米以上的項(xiàng)目有 5 個(gè)，10－ 20 萬平方米之間的項(xiàng)目有 4 個(gè)， 10 萬平方米以下的項(xiàng)目有 4 個(gè)，具體情況見下表： 項(xiàng)目規(guī)模比率圖1 0 萬㎡以下45%1 0 2 0