【正文】 其中：形象包裝費用： 300 萬 公關銷售活動費用： 140 萬 報紙廣告投放費用分別為：第一年， 720 萬 第二年， 600 萬 第三年， 240 萬 共計： 1560 萬。 三 . 價格策略 本案宜采取低價入市的方法，迅速銷售一期產品，搶占市場，以聚集銷售賣場人氣 ，快速建立本案的市場知名度和產品美譽度。 發(fā)展商在銷售面積上會有一定損失，但此種策略在理論上是可以實現(xiàn)的，在決策前可由工程人員具體核算損失面積，論證此策略實施對價格與利潤的影響，與取得的市場效果進行衡量 。 目的 4： 體現(xiàn)開發(fā)商實力與 美譽度 。 目的 2： 樓市中對于公攤面積糾紛不斷，公攤面積的真實性始終 蒙著一層神秘的面紗。 建議在銷售期間提前兌回所經營項目進行規(guī)劃，并對有些小型經營項目外進行公開招標。 2. 對于今后社區(qū)的物業(yè)管理內容及收費標準公開，增加透明度。 三 . 物業(yè)管理促進策略 “開發(fā)商 與 業(yè)主 共同 選擇一個好管家” 今年第一季度小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生暴力沖突的現(xiàn)象時有發(fā)生，有些 19 項目甚至出現(xiàn)了流血事件，在消費者和房地產業(yè)內留下極其深刻的印象。 本案 應 做 到 “金玉其中”。同時也要使客戶正確認識這一問題，在東側房屋的性價比上多做文章，對客戶正確引導，促成成交。但從發(fā)展的角度看，北京在環(huán)境治理的背景下，河道整治已成定局，屆時，水清岸綠后無疑會成為該地區(qū)的風景亮點，而本案恰恰是直 接的受益者。預計在銷售過程中該道路已經開工，購房者會眼見為實，塑造了小環(huán)境中交通便利的賣點。 一 . 地段概念策略 本案所在的小環(huán)境目前條件較差，對于銷售宣傳時的重點之一“位置優(yōu)越性”由以下幾點進行來支持。另外此地區(qū)的馬連道茶城外地商人為代表的外地人口也存在較大的購買力。 ② 首層大堂 建議輕裝修，重裝飾的裝修方案，盡量營造出品位與藝術效果，如畫廊、雕塑、金屬飾品、抽象浮雕等。 4. 裝修標準與設備 （ 1） 配置原則： 滿足現(xiàn)代城市生活的實際需求，實實在在提高產品關鍵部位的品質，充分考慮到銷售價格的優(yōu)勢。結合住戶需要戶外休閑散步、活動的生活需要，出于對住戶出入社區(qū)的安全性和流動性等因素的考慮，建議在社區(qū)整體規(guī)劃設計方面考慮“人車分流”。 2. 戶型設計 （ 1） 戶型平面布局：應注意戶型面積的大小與戶內各居室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺面積大小的比例關系。 ④樓外立面顏色 本案定位為大型普通住宅生活社區(qū)，因此社區(qū)內的生活氣息應很濃郁，社區(qū)整體氛圍應該溫馨、安逸。另外，考慮到高層與低層的安全性及美觀性，在陽臺外設計黃色鐵藝護欄，而不要占用室內空間。 （ 4） 外 立面設計建議 ① 檐口 建議 設計 立體感強 ， 層次豐富 的 檐口 方案 。朗琴園成為暢銷樓盤的原因之一就是其 3 萬平方米的中庭花園，不僅集中綠地面積大，而且園林小品、景致豐富。 （ 2） 服務配套措施 目前可規(guī)劃利用的配套有兩個場所，即：宣興服務樓（ 8 層）和宣興市場（ 3層）。 不能建園林 造型 豐富 多樣的大型集中花園。另外還存在單棟塔樓戶型單一 的問題，這些 情況 都 增加了 開發(fā)商 的 經營 風險。 5. 建筑形式 建筑形式單一 ，社區(qū)立體感不強。 因本案距 廣安門 貨站 200 米 ， 距 京九線 鐵路 250 米，所以對大部分房屋銷售不會產生過多的影響。將 來 會有 多條公交線路 經過 社區(qū) ， 方便 居民 出行 。 5000 平方米的“陽光會所”讓業(yè)主充分享受高品位的現(xiàn)代休閑空間； 5000 平方米的“運動會所”建造了室內多功能體育運動場； 1000平方米的兒童游樂場，讓孩子們擁有快樂周末。 朗琴園 朗琴園位于廣安門外手帕口橋南側，占地 公頃，總建筑面積 40 萬平方米，建筑形式為塔板結合，分為三期開發(fā)。每層一梯一戶設計，減少了公用面積分攤，使單位實用率達到 84％以上，業(yè)主花 同樣的錢在清芷園能買到比別處更大的實際面積。分四期開發(fā)，預計 2020 年全面建成。例如 2000 年開盤的廣華軒目前僅剩余 5 套尾房， 2001 年初開盤的康寧居銷售率也超過 80％，而獲得 2001 年北京市十大明星樓盤的朗琴園僅用一年的時間就使其銷售率達到 90％以上 ， 但是 與朗琴園同期推出的榮豐 2020 由于市場定位過高等原因而導致其銷售情況不盡如人意。 從以上數(shù)據可以看出，開盤三年以及三年以上的項目，其銷售率均在 70％以上，大部分在 85％ 95％左右。 如 朗琴園、榮豐 20蝶翠華庭等大型生活社區(qū)的推出，打破了該地區(qū)無標志性大型住宅社區(qū)的記錄。近一年來該區(qū)域內新開盤項目多達 12 個：朗琴園（ 40 萬㎡）、榮豐 2020（ 34 萬㎡）、蝶翠華庭（ 35 萬㎡）、立恒名苑（ 8 萬㎡）、紅蓮晴園（ 13 萬㎡）、嘉蓮苑（ 萬㎡）、楓華豪景（ 11 萬㎡）、廣信嘉園（ 7 萬㎡）、泰然居（ 2 萬㎡）開陽欣居（ 萬㎡）、晟豐閣（ 萬㎡）、宏泰家園（ 萬㎡），共計總建筑面積 萬平方米，使得這一地區(qū)的市場 供應量大大增加，市場競爭極為激烈。 5. 價格分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 區(qū)域項目的價格情況按其均價大體上可以分為高（ 7000 元／ ㎡ 以上）、中（ 6000－ 7000 元／ ㎡ ）、低（ 6000 元／ ㎡ 以下）三個價位， 項目價格細分表 價位及數(shù)量 項目名稱 7000 元／ ㎡ 以上 （ 8 個） 榮豐 20清芷園、萬博苑、鵬潤家園、 相來家園、東華金座、楓華豪景、似海怡家 6000－ 7000 元／ ㎡ （ 11 個） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時代、陶然居、泰然居、榮寧園、恬心家園、天緣公寓、廣信嘉園 6000 元／ ㎡ 以下 （ 10 個） 依蓮軒、嘉蓮苑、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園、 康寧居、開陽從市場反應來看，以中小戶型（一居室、二居室）為主的產品比較容易被市場吸收。正是這山水園林，朗琴園被評為2001 年北京市十大明星樓盤之一。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 從廣外地區(qū)來看，各項目均非常注重綠化 問題 。 6 大規(guī)模項目通常設有集中主體綠化，多建有大型中心花園、中庭廣場、前庭廣場和老年活動廣場，如朗琴園利用 3 萬平方米的占地來進行園林景觀設計，清芷園設有 萬平方米的前庭廣場和三個中心花園，這些都顯示出了開發(fā)商對社區(qū)園林景觀重要性的關注。 在 17 個有底商的項目中，廣外地區(qū)也占了 7 個， 所占比例達 41％。以下為有會所的項目：清芷園、東華金座、恬心家園、立恒名苑、鵬潤家園、廣華軒、榮豐 20蝶翠華庭、朗琴園（雙會所）、北歐印象。所以社區(qū)內的配套設施建設就顯得尤為重要。 容積率統(tǒng)計表 容積率 項目數(shù)量 所占比例 6 以上 10 個 35% 46 之間 6 個 20% 4 以下 13 個 45% （ 2） 廣外地區(qū)分析 ① 社區(qū)規(guī)模 從廣外地區(qū)的 13 個項目來看，總建筑面積在 20 萬平方米以上的項目有 5 個，10－ 20 萬平方米之間的項目有 4 個， 10 萬平方米以下的項目有 4 個，具體情況見下表： 項目規(guī)模比率圖1 0 萬㎡以下45%1 0 2 0