【正文】 。 在 17 個(gè)有底商的項(xiàng)目中，廣外地區(qū)也占了 7 個(gè)， 所占比例達(dá) 41％。該區(qū)域的 13 個(gè)項(xiàng)目中，供給 24 小時(shí)熱水的項(xiàng)目有 10 個(gè)，所占比例高達(dá) 77％，并且有 12 個(gè)項(xiàng)目建有社區(qū)智能化系統(tǒng)和寬帶網(wǎng)絡(luò)。 從以上調(diào)查情況 中 可以 得知 ， 廣外 地區(qū) 因 市政生活 設(shè)施 落后 ， 生活 在 此區(qū)域的 人口 對社區(qū)配套設(shè)施 的 依賴性 很強(qiáng) ， 說明 在 建設(shè) 住宅 項(xiàng)目 的 同時(shí) 應(yīng) 依據(jù) 該社區(qū)規(guī)劃居住人口數(shù)量 建設(shè) 同規(guī)模 的 服務(wù) 設(shè)施 ， 這 也是 各案 銷售競爭 的 因素之一 。 3. 園林景觀分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 在環(huán)境設(shè)計(jì)日益重要的今天，無論項(xiàng)目規(guī)模大小、開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)弱，各項(xiàng)目在小區(qū)景觀的設(shè)計(jì)上，都力求新意、不落俗套。 6 大規(guī)模項(xiàng)目通常設(shè)有集中主體綠化，多建有大型中心花園、中庭廣場、前庭廣場和老年活動廣場，如朗琴園利用 3 萬平方米的占地來進(jìn)行園林景觀設(shè)計(jì)，清芷園設(shè)有 萬平方米的前庭廣場和三個(gè)中心花園，這些都顯示出了開發(fā)商對社區(qū)園林景觀重要性的關(guān)注。 建筑規(guī)模較小的項(xiàng)目使小區(qū)綠化空間受到很大限制，一般綠地較少，在沒有中心花園的情況下，只得采取見縫插針的方式盡可能的增加小區(qū)的綠化率。其主要措施有兩種：一是利用小區(qū)內(nèi)部的非常規(guī)綠化空間進(jìn)行點(diǎn)狀分散綠化，來提高社區(qū)整體的綠化率；二是利用市政道路綠化隔離帶來提高自己社區(qū)的綠化率。 綜合分析，該地區(qū)社區(qū)整體綠化率一般， 29 個(gè)項(xiàng)目中，綠化率在 35％以上的項(xiàng)目有 15 個(gè)，綠化率在 35％以下的項(xiàng)目有 14 個(gè)。 （ 2） 廣外地區(qū)分析 從廣外地區(qū)來看，各項(xiàng)目均非常注重綠化 問題 。 有 10 個(gè)項(xiàng)目綠化率超過 35％，占區(qū)域項(xiàng)目總數(shù)的 77％。在園林景觀 的設(shè)計(jì)上，建筑規(guī)模較大的項(xiàng)目更有獨(dú)到之處，如朗琴園特聘美國泛亞易道 園林 設(shè)計(jì) 公司 為其進(jìn)行專業(yè)園林設(shè)計(jì)，在3 萬平方米的綠地上，建造了落差 7 米，連綿起伏的地型，園內(nèi)溪水流淌，連接眾多的水景，像噴霧泉、疊水山石、野趣小溪、親水曲廊等，而動人的飛瀑則更有野趣。為了讓業(yè)主四季都能觀賞到自然的山水景觀，在植被上，朗琴園可以做到四季常青，三季有花，月月有景，景景宜人。正是這山水園林，朗琴園被評為2001 年北京市十大明星樓盤之一。另外，榮豐 2020 的落差式園林設(shè)計(jì)，也頗為引人注目。 4. 戶型及面積分析 （ 1） 廣 外地區(qū)分析 廣外地區(qū)的項(xiàng)目多以 普通住宅為主，在戶型上以二居室、三居室為主力戶型，占房屋總數(shù)的 80%，很多項(xiàng)目都配有一居室，但所占比例不大，占房屋總數(shù)的15%，四居室以上的戶型極少（僅有立恒名苑的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，最大的有四居室和六居室），只占房屋總數(shù)的 5%，房屋的面積比較適中、實(shí)用，一居室的面積主要集中在 60 平方米左右，二居室的戶型主要在 90110 平方米之間，三居室的面積以120150 平方米為主。區(qū)域內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目在戶型配比上比較相似，一居室的比例一般不超過 20%（房屋總數(shù)），二居室的比例大多在 50%左右，三居室的比例在 7 30%的居多，也有個(gè)別 項(xiàng)目比較側(cè)重某種戶型，比如嘉蓮苑的一居室的比例達(dá)到30%，蝶翠華庭的二居室達(dá)到 70%，紅蓮晴園的三居室占 70%，立恒名苑主要以商住為主，其四－六居室的大戶型占房屋總數(shù)的 45%。從市場反應(yīng)來看，以中小戶型（一居室、二居室）為主的產(chǎn)品比較容易被市場吸收。 廣外地區(qū)戶型統(tǒng)計(jì)表 地區(qū) 項(xiàng)目 一居 （ ㎡ ） 比例 二居（ ㎡ ） 比例 三居（ ㎡ ） 比例 四居（ ㎡ ） 比例 復(fù)式、錯(cuò)層（ ㎡ ） 比例 廣 安 門 外 地 區(qū) 榮豐 2020 10% 8998 50% 141168 40% 無 0 無 0 蝶翠華 庭 71 10% 90108 70% 140 20% 無 0 無 0 依蓮軒 15% 95106 55% 126134 30% 無 0 無 0 朗琴園 55 30% 96100 40% 111180 30% 無 0 無 0 立恒名苑 7696 20% 143 5% 140230 30% 平層無四居 0 46 居240260 45% 信德新時(shí)代 無 0 75164 50% 146164 50% 無 0 無 0 嘉蓮苑 69 30% 95109 50% 147165 20% 無 0 無 0 西環(huán)景苑 48 20% 93107 30% 126131 50% 無 0 無 0 紅蓮晴園 無 0 132 30% 139149 70% 無 0 無 0 康寧居 60 20% 86 20% 125153 60% 無 0 無 0 北歐印象 5060 20% 7090 50% 111 30% 無 0 無 0 （ 2） 廣 內(nèi)地區(qū)分析 由于地理位置的優(yōu)勢，廣內(nèi)地區(qū)項(xiàng)目的檔次比廣外地區(qū)的項(xiàng)目檔次高，設(shè)計(jì)的戶型比較全，二居室、三居室仍然是主力戶型，占房屋總數(shù) 76%；一些項(xiàng)目配有一定數(shù)量的一居室，占房屋總數(shù)的 15%；四居室、復(fù)式戶型所占的比例有所增加，占房屋總數(shù)的 10%。此區(qū)域各項(xiàng)目的戶型面積比廣外地區(qū)有所增大，一居室的面積集中在 70 平方米左右，二居室的面積 90130 平方米之間，三居室的面積大多在 130 平方米以上，最大的三居室達(dá)到 211 平方米左右，部分項(xiàng)目還推出了豪華的平層四居、復(fù)式四居室，面積在 220400 平方米之間。 8 （ 3） 右安門外地區(qū)分析 同前兩個(gè)區(qū)域比較來看，右外地區(qū)項(xiàng)目數(shù)量較少，房屋檔次偏低，二居室、三居室占房屋總數(shù)的 80%，一居室占房屋總數(shù)的的 13%， 復(fù)式、四居室占房屋總數(shù)的 7%，一居室的面積除個(gè)別項(xiàng)目外，集中在 50、 60 平方米，二居室、三居室的戶型面積也比較小，二居室面積大多集中在在 7090 平方米之間，三居室的面積集中在 90130 平方米，目前在售的項(xiàng)目中只有開陽欣居有復(fù)式四居室，面積在 169201 平方米之間。 5. 價(jià)格分析 （ 1） 整體區(qū)域分析 區(qū)域項(xiàng)目的價(jià)格情況按其均價(jià)大體上可以分為高（ 7000 元／ ㎡ 以上）、中（ 6000－ 7000 元／ ㎡ ）、低（ 6000 元／ ㎡ 以下）三個(gè)價(jià)位， 項(xiàng)目價(jià)格細(xì)分表 價(jià)位及數(shù)量 項(xiàng)目名稱 7000 元／ ㎡ 以上 （ 8 個(gè)） 榮豐 20清芷園、萬博苑、鵬潤家園、 相來家園、東華金座、楓華豪景、似海怡家 6000－ 7000 元／ ㎡ （ 11 個(gè)） 蝶翠華庭、廣華軒、朗琴園、立恒名苑、信德新時(shí)代、陶然居、泰然居、榮寧園、恬心家園、天緣公寓、廣信嘉園 6000 元／ ㎡ 以下 （ 10 個(gè)） 依蓮軒、嘉蓮苑、西環(huán)景苑、北歐印象、紅蓮晴園、 康寧居、開陽佳境、開陽欣居、晟豐閣、宏泰家園 三個(gè)檔次的項(xiàng)目分布比率如下： （ 2） 廣外地區(qū)分析 按不同的標(biāo)準(zhǔn)，可把廣外地區(qū)的 13 個(gè)項(xiàng)目分為以下四檔： 廣外地區(qū)項(xiàng)目價(jià)格細(xì)分表 項(xiàng)目均價(jià)比率圖6000元／㎡以下34%6000－7000元／㎡38%7000元／㎡以上28% 9 價(jià)位及數(shù)量 項(xiàng)目名稱 6500 元／ ㎡ 以上 （ 2 個(gè)） 榮豐 2020