【正文】 DPT 38,000 NA 2021 年 3 月 20 日 新一佳蛇口店 SM 6,000 325 2021 年 2 月 20 日 沃爾瑪南新店 社區(qū)店 6,000 120 2021 年 12 月 19 日 小計(jì) 88,500 655 3 公里 人人樂前海店 SM 8,000 30 2021 年 12 月 20 日 人人樂米蘭店 SM 1,400 NA 2021 年 10 月 1 日 人人樂繽紛年華購物廣場 SM 7,000 NA 2021 年 2 月 13 日 歲寶百貨鼎太風(fēng)華社區(qū)便利店 SM 300 0 2021 年 5 月 1 日 天虹商場常興店 DPT 35,000 400 2021 年 1 月 1 日 小計(jì) 51,700 430 合計(jì) 208,200 1,405 13 圖 2： 南山中心區(qū)及周邊主要零售網(wǎng)點(diǎn) 圖例說明： J吉之島； C家樂福； RB天虹； W沃爾瑪； V萬佳； A新一佳； S歲寶； RL人人樂； P百佳 167。 調(diào)查結(jié)果如表 6和圖 2。 南山區(qū) 居住人口越來 越密集，且居民購買能力強(qiáng)，市場需求旺盛消費(fèi)實(shí)力雄厚，最終帶動(dòng)商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。 167。在地鐵會展中心站、崗廈站之間，適當(dāng)建設(shè)地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補(bǔ)、互連，發(fā)揮綜合效能。 規(guī)劃導(dǎo)向 ： 商業(yè) 項(xiàng)目的建設(shè)要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào) ， 注重體現(xiàn)滿足游客消費(fèi)需求的特色。 11 （圖 1：南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)位置圖） 功能定位： 南山區(qū)商業(yè)文化中心 將建成次市級商業(yè)區(qū) 。地鐵二號線即將上馬，中心區(qū)地鐵站開通以后，會進(jìn)一步擴(kuò)大南山中心區(qū)在全市的輻射力，縮短中心區(qū)到市區(qū)的距離。中心區(qū)的長遠(yuǎn)規(guī)劃讓人們對其未來發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心。在南山區(qū)政府 “ 三點(diǎn)一線一中心 ” 發(fā)展戰(zhàn)略中，中心區(qū)承擔(dān)了重要的角色。在交通規(guī)劃中設(shè)計(jì)了現(xiàn)代化、立體的交通體系， 強(qiáng)調(diào)地鐵與公交設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)建了中心區(qū)便捷的交通環(huán)境。中心區(qū)的規(guī)劃重視文化功能，強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商業(yè)設(shè)施的有機(jī)融合；另外中心區(qū)的規(guī)劃特別重視生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，通過綠化帶的連接，形成了完整的綠化體系。 南山中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃 南山商業(yè)文化中心區(qū)總體規(guī)劃確定了 “ 核心商業(yè)文化區(qū)，中軸線發(fā)展帶和外圍組團(tuán) ” 三個(gè)層次的城市結(jié)構(gòu)。大型網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展，一方面以其較高的經(jīng)營管理水平帶動(dòng)了全行業(yè)服務(wù)水平的提高，另一方面也極大地促進(jìn)了南山區(qū)零售業(yè)集約化經(jīng)營。南山區(qū)已有 37家營業(yè)面積 5000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)，營業(yè)總面積占全區(qū)零售網(wǎng)點(diǎn)總面積的 %，營業(yè)額占全區(qū)社會消費(fèi)品零售總額的四成以上。各大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在不同區(qū)域的迅速聚集，催生出了南山商業(yè)文化中心、蛇口和華僑城三大商業(yè)區(qū)，以及功能各異的各類商業(yè)區(qū)，與南頭老商業(yè)區(qū)一起，呈現(xiàn)出南山商業(yè) “ 多中心 ” 格局。這些現(xiàn)代化的商業(yè)形態(tài)，正以其經(jīng)營規(guī)范、品種齊全、品質(zhì)可靠、購物環(huán)境舒適等優(yōu)勢，吸引消費(fèi)傾向逐漸由農(nóng)貿(mào)市場、個(gè)體商戶 向大型商場（超市）以及連鎖店轉(zhuǎn)移。規(guī)劃并建設(shè)一個(gè)與特區(qū)內(nèi)其他區(qū)不同的現(xiàn)代化的市級商業(yè)中心，無論是滿足南山本地消費(fèi)需求還是提升深圳整體商業(yè)的影響力，都是十分必要的。 表 5： 2021 年南山區(qū)主要零售店鋪 明細(xì) 表 公司名稱 店鋪名稱 營業(yè)面積（ m2） 開業(yè)日期 沃爾瑪 蛇口店 20,000 2021 年 4 月 20 日 華僑城店 11,272 2021 年 11 月 11 日 社區(qū)店南新店 6,000 2021 年 12月 19 日 家樂福 南頭店 6,000 1997 年 1 月 10日 百佳 桃園店 華僑城店 萬佳 西麗店 12,000 2021 年 10月 18 日 人人樂 南油店 19,000 1996 年 7 月 1 日 西麗店 10,000 2021 年 9 月 26日 學(xué)府店 3,500 2021 年 12 月 8 日 前海店 8,000 2021 年 12月 20 日 后海店 6,300 2021 年 1 月 19日 創(chuàng)業(yè)店 米蘭店 1,400 2021 年 10月 1 日 濱福店 2,500 2021 年 11月 南水店 6,300 2021 年 2 月 8 日 繽紛店 7,000 2021 年 2 月 13日 新一佳 南油店 （ B 店） 12,000 2021 年 12 月 20 日 蛇口店 6,000 2021 年 2 月 20日 10 167。到了 2021 年，這一勢頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬佳、友誼城、百安居、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張。隨著大量新增居民的涌入，南山商業(yè)格局開始重新劃分，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，其中最為典型的是南山專業(yè)市場的火爆以及蛇口沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。而大商業(yè)的形成，當(dāng)以 1996 年 4 月人人樂南山總店開業(yè)為起點(diǎn)；同年，世界零售業(yè)老二 “ 家樂福 ” 進(jìn)駐南山常興路，使這個(gè)區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，并吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。這里積蓄的龐大商業(yè)需求量，已經(jīng)足以讓南山和東門、華強(qiáng)北分庭抗禮。而在南山，上世 紀(jì) 90 年代末期，隨著城市重心的西移，南山的城市化進(jìn)程急劇加快，密集的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了大量的居住人口，也帶來了大量的消費(fèi)需求，南山作為一個(gè)相對獨(dú)立的大眾商業(yè)導(dǎo)向的新興商圈逐漸成型。 南山區(qū)零售業(yè)總體分析 在深圳城市重心西進(jìn)的過程中，深圳產(chǎn)生了羅湖中心區(qū)、福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)等等，南山 CBD是其中最具顛覆性的一個(gè)，它將改變整個(gè)深圳的商業(yè)格局。 其中 歲寶百貨、茂業(yè)商廈、海雅百貨、深圳永旺仍未進(jìn)入全國連鎖百強(qiáng)排名。 銅鑼灣 百貨有：華僑城店和華發(fā)北店。天虹商場有：深南店、東門店、福民店、寶安創(chuàng)業(yè)店、龍華店、南山常興店、福華三路購物廣場、龍崗雙龍店、沙井店、梅林店、龍崗新城店、布吉店、南山西麗店、松崗店。 新一佳 分店有：沙井店、寶安店、龍華世貿(mào)店、田貝店、筍崗世紀(jì)店、東門店、布吉信義店、蛇口店、龍崗龍州店、園嶺店、南山店、西鄉(xiāng)店、彩福店、碧海藍(lán)天店、龍華富通店和布吉中心店。 沃爾瑪 有湖景分店、中山分店、福星分店、蛇口分店、華僑城分店、園嶺分店、布吉大芬分店 、西鄉(xiāng)前進(jìn)路分店、香蜜湖店、山姆會員商店、嘉里中心分店、南新分店。 表 3： 2021 年中國百強(qiáng)連鎖 深 圳零售企業(yè)排名 全國排名 企業(yè)名稱 店鋪數(shù)(個(gè) ) 國家 /地區(qū) 業(yè)態(tài) 4 華潤萬家有限公司 10 香港 百貨店、超市 6 家樂福（中國）管理咨詢服務(wù)有限公司 7 法國 超市 14 沃爾瑪（中國）投資有限公司 12 美國 超市、會員店 15 新一佳超市有限公司 16 中國 超市 16 好又多商業(yè)發(fā)展集團(tuán)公司 3 臺灣 超市 23 錦江麥德龍現(xiàn)購自運(yùn) 有限公司 1 德國 超市 7 31 人人樂商業(yè)集團(tuán) 14 中國 百貨店 /超市 43 深圳天虹商場有限公司 14 中國 百貨店 45 百佳超級市場有限公司 16 香港 超市 60 深圳市銅鑼灣百貨有限公司 2 中國 百貨店 74 深圳市民潤農(nóng)產(chǎn)品配送連鎖商業(yè)有限公司 中國 超市 深圳歲寶百貨有限公司 9 中國 百貨、超市 深圳茂業(yè)商廈有限公司 5 中國 百貨、超市 深圳永旺友誼商業(yè)有限公司 4 日本 百貨、超市 家樂福由 2021年的第 10位升至 2021年的第 6位；沃爾瑪由 2021年的第 23位升至 2021年的第 14 位；新一佳由 2021年的第 16位升至 2021年的第 15 位；麥德龍由 2021 年的第30位升至 2021年的第 23位；歐尚 (中國 )投資公司首次進(jìn)入前百強(qiáng)。根據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會發(fā) 布的 2021年中國連鎖百強(qiáng)名錄，深圳市上榜的零售企業(yè)有 11 家。 根據(jù)深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會對其 130 家會員單位的統(tǒng)計(jì)， 其會員企業(yè) 2021年實(shí)現(xiàn)銷售額 。據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會的統(tǒng)計(jì)，華潤萬家、新一佳、沃爾瑪、人人樂、天虹、永旺、海王星辰等 9 家總部設(shè)在深圳的企業(yè)進(jìn)入 2021 年中國連鎖百強(qiáng)。 深圳市零售業(yè)總體分析 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 1～ 3 月，全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，同比增長%。 167。規(guī)劃商業(yè)面積 183900 平方米，辦公面積 358800 平方米，文化及展覽面積 76200 平方米，酒店面積 43000平方米，是中心區(qū)商業(yè)、辦公、會展、酒店以及各種文化設(shè)施集中地段。 目前 南山區(qū)的 核心 區(qū) 正在進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目 ， 主要有保利文化廣場、海岸城（包括海岸城東座、西座以及海岸城購物中心）、天利中央商務(wù)廣場、凱賓斯基酒店等。 南山中心區(qū)社會經(jīng)濟(jì)概況 據(jù)來自南山地產(chǎn)的資料統(tǒng)計(jì)， 南山 CBD商業(yè)僅 32萬平方米，住宅面積 有 124萬平方米 。 表 2： 2021 年南山區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)期 指標(biāo)名稱 單位 2021年 2021 年 增長 % 本地生產(chǎn)總值 億元 1379 工業(yè)增加值 億元 868 8 工業(yè)總產(chǎn)值 億元 2579 8 農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 社會消費(fèi)品零售總額 億元 246 17 固定資產(chǎn)投資總額 億元 315 9 外商直接投資實(shí)際利用 外資 億美元 持平 出口總額 億美元 5 6 預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入 億元 10 從表 2可以看出，南山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勢強(qiáng)勁，各項(xiàng)指標(biāo)平均增長率為 %。 南山區(qū)的商業(yè)規(guī)劃中 各類大型商場、星級酒店、金融大廈、歌劇院、科技展覽館、影院、博物館和休閑廣場 將形成一個(gè)繁榮的核心區(qū) 。 其中 第三產(chǎn)業(yè)占 GDP比重達(dá) ％，增長 ％。 南山區(qū)社會經(jīng)濟(jì)概況 表 1 顯示， 2021年南山區(qū)在“每日社會消費(fèi)品零售額” 指標(biāo)上同比增長最快，達(dá)到 %。良好的投資環(huán)境，使南山已成為投資熱點(diǎn)，南山經(jīng)過十多年建設(shè)和發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，已經(jīng)具備新一輪快速發(fā)展的潛力和條件，按照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的總體規(guī)劃，南山將建成深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合旅游開發(fā)區(qū)和聯(lián)接珠江三角洲與香港的橋頭堡，物流、商流、人流樞紐和文明、優(yōu)美的現(xiàn)代化花園海濱城區(qū)。南山生活方便，衛(wèi)生、防疫、醫(yī)療設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)展勢頭良好，市場繁榮，建區(qū)十年來，在開拓、創(chuàng)新中初步形成了幼兒教育、中小學(xué)基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、成人教育和高等教育協(xié)調(diào) 發(fā)展的現(xiàn)代化教育體系。南山土地資源豐富，有大片可供開發(fā)的土地，全區(qū)有長達(dá) 42 公里海岸線，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，通訊設(shè)備先進(jìn)完善，水電供應(yīng)充裕，旅游業(yè)發(fā)達(dá)。全區(qū)總?cè)丝跒? 萬人 （ 截 止 至 2021 年 ）。全區(qū)總面積 151 平方公里。 南山區(qū) 行政規(guī)劃 及 文化 概況 深圳市南山區(qū)于 1990 年 1 月經(jīng)中華人民共和國國務(wù)院批準(zhǔn)成立，是深圳市的六個(gè)市轄區(qū)之一。 2021 年深圳消費(fèi)市場價(jià)格小幅上升，居民消費(fèi)價(jià)格總水平比 2021年上漲 %。按常住人口計(jì)算的人均生產(chǎn)總值為 67907 元，增長 %，按現(xiàn)行匯率折算為 8619 美元。 深圳市社會經(jīng)濟(jì)概況 《深圳市 2021 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示， 2021 年深圳本地生產(chǎn)總值 億元，比 2021年增長 15%。 4 第二章 市場調(diào)查分析 167。1. 8 結(jié)論 通過對海岸城項(xiàng)目范圍內(nèi)及周邊的社會經(jīng)濟(jì)、社會文化、人口環(huán)境、階層消費(fèi)能力等各方面的調(diào)研 發(fā)現(xiàn)， 吉之島 海岸城店所處的南山區(qū)商業(yè)文化中心各方面基礎(chǔ)設(shè)施齊全，高端消費(fèi)人群充足，消費(fèi)市場潛力很大。 調(diào)查方法主要有訪談法、問卷法、文獻(xiàn)法及科學(xué)統(tǒng)計(jì)法等。1. 7 研究工作概況 項(xiàng)目區(qū)域調(diào)查范圍以 吉之島 海岸城店周邊 500米、 1000米及 3000米內(nèi)為劃分地域進(jìn)行調(diào)研。 167。 167。 167。 3 167。 AEON Co. Ltd.，擁有 30 年經(jīng)營零售業(yè)務(wù)之經(jīng)驗(yàn)，在全球擁有逾 300間的綜合購物百貨公司 ， 以經(jīng)營綜合購物百貨公司為核心業(yè)務(wù)。1. 2 項(xiàng)目法人概況 深圳永旺友誼商業(yè)有限公司是由永旺（香港）百貨有限公司、深圳市現(xiàn)代友誼百貨有限公司及中洲城市廣場有限公司三方合資，于二零零二年四月經(jīng)國家經(jīng)委批準(zhǔn)在深圳注冊成 立的中外合資企業(yè)。 項(xiàng)目簡介 吉之島海岸城店坐落在南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處的海岸城中心， 營業(yè) 面 積為22098平方米，停車位 1400個(gè)，其中地面停車位有 300個(gè)，地下停車位有 1100個(gè)，海岸城店主要經(jīng)營小型綜合百貨。經(jīng)過多方的調(diào)研和考察， 吉之島 海岸城店 項(xiàng)目的開展在可行性方面得到證實(shí)和肯定，可執(zhí)行度高。新的購物中心的商業(yè)業(yè)態(tài)模式與南山區(qū)的區(qū)域性貿(mào)易中心、旅游城市的自身定位發(fā)展要求不謀而合。海岸城項(xiàng)目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，由海岸城東座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風(fēng)情街組成，是目前深圳西部規(guī)模最大的綜合型商務(wù)、商業(yè)項(xiàng)目。 吉之島 海岸城店項(xiàng)目 地處 深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū) ， 中心區(qū)道路規(guī)劃完善，東西向的道路有海德一道、海德二道、海德三道，南北走向的道路有文心一路、文心二路、文心三路、文心四路 和 文心五路 ， 這幾條道路縱橫交錯(cuò)構(gòu)成了南山商業(yè)文化中 心區(qū)的商圈。 1 月 10 日，深