【正文】 360萬元 /畝以上，樓板價也達 1800 元 /平方米以上，而當(dāng)?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價僅 2020 元 /平方米左右。上述掛牌土地具有下列特征： 1 是 容積率高，長沙掛 044 號宗地商業(yè) ，住宅 ；長沙掛 53 號宗地商業(yè) ，住宅 ；長沙掛 064 號宗地住宅 ；望城掛 016 宗地住宅 。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 附表一：歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表 年份 出讓面積 （ hm2） 出讓金總額 （ 萬元） 出讓土地平均單價 年漲幅 （ %） （元 /m2） （萬元 /畝） 2020 176018 2020 316369 2020 350229 2020 506587 2020 651858 2020 （已成交） 1332836 6105 804 2020 正在掛牌 125193 122 注：出讓總金額 2020 年 —— 2020 年均為成交價 2020 年已成交部分為成交價 2020 年正在掛牌部分為起始價，成交價將有較大幅度加價。而近期正在掛牌階段地塊的起始價有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展。 2020 年 ——2020 年長沙地產(chǎn)市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價和土地開發(fā)強度等方面處于一個平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 第五章 項目市場調(diào)研 本次可研報告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司進一步編寫更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報告。房地產(chǎn)項目的商 業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機會。 2）本項目 50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項目建成后的經(jīng)濟經(jīng)營，將給國家和地方政府帶來可觀的稅費收益。 項目建設(shè)的經(jīng)濟效益 1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項目推出，將原西湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。 2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場極端“臟、亂、差”的歷史。明顯改善長沙市民的居住模式，將會產(chǎn)生深遠的影響力。 4）濱湖路的建成，進一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。 3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運動健康的城市開放式公 園。 項目建設(shè)的重大社會效益 1）本項目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達到了抗二百年一遇等級。 足額支付了二、三土地征遷費用 7000 萬元。 2020 年 6 月、 7 月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制和市級規(guī)劃評審。我集團公司支付了總項目的各項征地稅費 4000 多萬元。 2020 年 4 月利用集團各種有利資源，協(xié)助市、省國土部門，完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國土資源部的申報、批準(zhǔn)工作。 2020 年 12月底前編制《西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃》，辦理項目《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 用地、農(nóng)用地征用申報手續(xù)。 2020 年 3 月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款 4000萬元。并開始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。 項目前期工作成果 2020 年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請，本集團公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設(shè)本項目的三個系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極地開展項目各項前期工作。長沙市政府于 2020 年確定本項目為防洪、居住、風(fēng)景游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項目，為解決資金來源，以“政府引導(dǎo)、市場運作”方式實施。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為 27 米，湘江洪水期水位高達 37米以上，西湖漁場路面標(biāo)高僅為 29米，連年洪水不僅造成西湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū) 4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅， 1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長沙 市區(qū)最臟、最臭的地方。多年來西湖漁場一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。西湖漁場建于 1973 年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種九不收。 2）本項目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西。 項目投資估算： 人民幣 51億元； 其中：土地成本估算： 24億元， 建筑安置工程費用： 18億元， 配套及其他費用： 9 億元。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 項目總建筑面積： 135— 142 萬平方米； 1）地面建筑面積： 萬平方米， 其中：配套商業(yè)面積： ， 配套公共建筑： 萬平方米， 住宅面積： 9410 萬平方米。 本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面 米的高差，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。 本龍王港防洪通道由 10 米加寬到 20 米，與公園環(huán)湖路和城市道 路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。項目得天獨厚的地理自然環(huán)境是充滿詩情畫意的?！跋娼鲙В瓷綖槠?；一湖水碧，兩山林深。北緯176。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開發(fā)項目放在一個主要的位置。 二 房地 產(chǎn)開發(fā)項目概況 西湖文化園項目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項目，根據(jù)我集團公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文化園范圍公益性項目，而（房地產(chǎn)開發(fā)）綜合用地作為投資回報用地。具體時序為： 總項目建設(shè)： 2020 年 3 月 — 2020 年 12 月，歷時 10年。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 （五）項目建設(shè)時序： 本項目為一次總體規(guī)劃，分期實施。 2）投資單位自籌資金項目為： 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項目 計 508000 萬元。 項 目資金來源： 項目資金來源的分別為財政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨招商合作三類。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：環(huán)湖游路 萬平方米，鋪裝廣場 萬平方米，花木綠化 萬平方米，停車場 4800 平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、 公園游堤及島嶼建設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場設(shè)施等。 （四）項目建設(shè)規(guī)模 項目建設(shè)用地： 總項目建設(shè)用地： 公頃（ 2566 畝）； 分項目建設(shè)用地： 龍王港大堤、風(fēng)光帶用地： 公頃（ 432 畝）， 主 題公園用地： 公頃（ 1217 畝）， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： 公頃（ 140 畝）， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： 公頃（ 660 畝）， 濱湖路用地： 公頃（ 117 畝）。通程商業(yè)廣場是市區(qū)最大商業(yè)廣場之一。人文資源的高密度聚合，在全國是極其罕見的 。岳麓區(qū)又是長沙名人的集聚中心，古代有朱熹、張栻 、陸九淵、曾國藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學(xué)、求學(xué)，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學(xué)瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、蔡鍔、陳天華、姚宏業(yè)、焦達峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨。長 沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，岳麓山國家大學(xué)科技園和岳麓山大學(xué)城齊集于此。本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 （三）項目所在地環(huán)境 自然環(huán)境： 岳麓區(qū)空氣潔凈、水質(zhì)良好，生態(tài)環(huán)境 絕佳，具有最佳人居品質(zhì)的先天優(yōu)勢。本地塊東面有長沙的主要內(nèi)河 —— 湘江；通過楓林路、五一大道到長沙火車站僅 10分鐘車程；通過南北二環(huán)路、長沙大道到機場 40 分鐘車程；汽車西站就在楓林路上。本項目用地處于岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)三級保護區(qū)范圍，本用地南向楓林路與岳麓山相依、西面北面與龍王港風(fēng)光帶相連、東與湘江濱水區(qū)毗臨，東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 第一章 項目投資與開發(fā)實施單位簡介 （本章由集團公司編寫） 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 第二章 可行性研究報告編制依據(jù) 一 項目實施相關(guān)批準(zhǔn)文件 2020 年 8 月 25 日 湖南省發(fā)改委《關(guān)于長沙市岳麓區(qū)龍王港中下游防洪工程可行性研究報告的批復(fù)》 2020 年 11 月 3 日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化公園概念性規(guī)劃方案專家咨詢會會議紀(jì)要》 2020 年 3 月 22 日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園規(guī)劃有關(guān)部門意見咨詢會會議紀(jì)要》 2020 年 7 月 8 日 長沙市規(guī)劃局《關(guān)于請求審批西湖文化園規(guī)劃設(shè)計要點的請示及長沙市人民政府批復(fù)》 2020 年 9 月 28 日 長沙市規(guī)劃局《西湖文化園概念性詳細(xì)規(guī)劃方案評審會會議紀(jì)要》 2020年 10 月 20 日 長沙市規(guī)劃局《（研究西湖文化園項目規(guī)劃建設(shè)問題）局長辦公會議紀(jì)要》 2020 年 10 月 26 日 長沙市政府《（研究龍王港下游防洪綜合整治工程建設(shè)）市長辦公會議紀(jì)要》