【正文】 主題公園南大門和白沙液路次入口各一個(gè)，公園協(xié)調(diào)區(qū)二個(gè)。停車場(chǎng)：主題公園南入口停車場(chǎng)和公園協(xié)調(diào)區(qū)入口停車場(chǎng)。水面交通線：主碼頭：南、北、西三個(gè)主碼頭。主題公園道路：環(huán)湖主游道（可通行無(wú)污染機(jī)動(dòng)車和特種車輛）、公園次游道（人行道）。城市主干道：楓林路、濱湖路。植物景觀設(shè)計(jì)分別為：龍王港河岸草坡植物景觀帶，西、北、南三個(gè)主入口的迎賓植物景觀區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地的庭院植物景觀區(qū)，主題公園的濱水植物景觀區(qū)和自然山林植物景觀區(qū)。西湖文化園的功能分區(qū)為一帶五區(qū)，一帶為龍王港生態(tài)景觀綠帶，五區(qū)分別為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地區(qū)、主題公園水上觀光休閑區(qū)和龍頭山生態(tài)觀光游覽區(qū)、觀光服務(wù)區(qū)和體育健身區(qū)。湖面以西、龍王港風(fēng)光帶以東、楓林路以北的三角形地塊是公園協(xié)調(diào)區(qū)——生產(chǎn)安置用地。龍王港防洪大堤目前已建設(shè)完工，大堤南側(cè)設(shè)置了防洪通道，防洪通道兩側(cè)為龍王港風(fēng)光帶——景觀式生態(tài)綠帶。的岳麓山與市政府的視線通廊主軸線遙遙相對(duì)。主題公園藍(lán)色的湖面岸線自然、靈動(dòng)，環(huán)湖道路與湖岸線若即若離，象一條項(xiàng)鏈將湖岸景點(diǎn)、長(zhǎng)堤、湖中島嶼串成一圈。按上報(bào)省、國(guó)家國(guó)土資源部門備案批準(zhǔn)的西湖文化園各分項(xiàng)目用地分界線在圖上以紅色點(diǎn)劃線表示。第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)目前已完成的規(guī)劃有《西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃》和《岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，本章內(nèi)容主要依據(jù)上述兩個(gè)規(guī)劃編寫。產(chǎn)品定位：本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：領(lǐng)馭長(zhǎng)沙市頂端房產(chǎn)，充分體現(xiàn)濱湖、生態(tài)、市中心、現(xiàn)代等特色，以景觀高層住宅和濱湖花園洋房為主導(dǎo)產(chǎn)品。長(zhǎng)沙市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格上升尚存在相當(dāng)?shù)某惺芸臻g。居民人均可支配收入增幅明顯大于前5年的商品房平均價(jià)增幅。長(zhǎng)沙市2003年至2006年人均生產(chǎn)總值從17995元增長(zhǎng)到28739元，年增幅20%左右。高檔住宅（別墅、高層精裝修房）單價(jià)突破12000元/平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房為1680元/平方米。外地大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，投資長(zhǎng)沙；帶來(lái)的變化不僅僅是土地出讓價(jià)的大幅上漲，其更為重要特征是：房屋銷售單價(jià)迅速上升，不同類型房?jī)r(jià)差距拉大，房屋品質(zhì)明顯提高?？茖W(xué)家園岳麓區(qū)岳麓大道北住商6000~200003900鵬程世家開(kāi)福區(qū)迎賓路住宅56002076芙蓉區(qū)曙光路住宅3800沁園春御院岳麓區(qū)桐梓坡路住商80003500岳麓山公館岳麓區(qū)五星壓公寓10000岳麓1號(hào)大廈岳麓區(qū)咸嘉村公寓5300芙蓉新城芙蓉區(qū)赤崗路住宅3698陽(yáng)光100新城岳麓區(qū)南二環(huán)高層住宅5000綠城桂花城芙蓉區(qū)南二環(huán)高層住宅4680七彩麗都5100億富中心6300新青年公寓6600融科三萬(wàn)英尺5580卓越蔚藍(lán)花園100004800白沙品城5000天心華庭6600財(cái)富金銀20000~30000 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)從2002年到2006年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)二線城市的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)屬初級(jí)發(fā)展階段，其明顯的標(biāo)志是商品房開(kāi)發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以30%以上的增幅增長(zhǎng)，而商品房的銷售單價(jià)年平均增幅不到15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)同類城市。上述滯銷積壓房屋比例在全國(guó)同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。各類商品房竣工面積分析；，%；別墅、%；，%；，%；，%。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況，%，%；，%；，%。其中住宅施工面積2127萬(wàn)平方米，%，新開(kāi)工面積729萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63%，竣工面積272萬(wàn)平方米，%。特點(diǎn)三：市場(chǎng)供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)趨于合理。%。上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)特點(diǎn)特點(diǎn)一：新辦開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)增加，上半年新增開(kāi)發(fā)企業(yè)99家，其中外地來(lái)長(zhǎng)投資企業(yè)25家，比去年同期增加7家，說(shuō)明外地投資商看好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)。從近三年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢(shì)態(tài)。作為房地產(chǎn)二線城市，越來(lái)越多的外地企業(yè)涌入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，外地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的1/3，而在樓盤建筑面積和地土購(gòu)置所占比例分別達(dá)到全市總量的50%和65%以上。估計(jì)上述10宗地的成交單價(jià)在150萬(wàn)元—250萬(wàn)元/畝之間，其樓板價(jià)估計(jì)在700元—1500元/平方米之間。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有目共睹，市場(chǎng)也有自我調(diào)節(jié)的能力，進(jìn)入9月份后成交的四塊宗地的樓板價(jià)均小于1500元/平方米，其中雨花區(qū)和開(kāi)福區(qū)各一塊宗地樓板價(jià)僅分別為512元/平方米和650元/平方米。2是上述四宗用地不僅成交單價(jià)很高，而且樓板價(jià)（土地出讓總價(jià)除以總建筑面積）也很高，長(zhǎng)沙市區(qū)三塊宗地成交單價(jià)在500萬(wàn)元—800萬(wàn)元/畝之間，其樓板價(jià)均超過(guò)2500元/平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價(jià)竟達(dá)360萬(wàn)元/畝以上，樓板價(jià)也達(dá)1800元/平方米以上，而當(dāng)?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價(jià)僅2000元/平方米左右。上述掛牌土地具有下列特征：1是容積率高，；，；；。附表一：歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表年份出讓面積（hm2）出讓金總額（萬(wàn)元）出讓土地平均單價(jià)年漲幅（%）（元/m2）（萬(wàn)元/畝）200217601820033163692004350229200550658720066518582007（已成交）133283661058042007正在掛牌125193122注：出讓總金額2002年——2006年均為成交價(jià)2007年已成交部分為成交價(jià)2007年正在掛牌部分為起始價(jià)，成交價(jià)將有較大幅度加價(jià)。而近期正在掛牌階段地塊的起始價(jià)有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展。2002年——2006年長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)在數(shù)量、規(guī)模、平均單價(jià)和土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等方面處于一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)發(fā)展階段。第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研本次可研報(bào)告編寫，沒(méi)有委托房地產(chǎn)顧問(wèn)公司作專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問(wèn)公司進(jìn)一步編寫更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營(yíng)用房的購(gòu)置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者提供經(jīng)商場(chǎng)所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。2）本項(xiàng)目50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)，將給國(guó)家和地方政府帶來(lái)可觀的稅費(fèi)收益。項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項(xiàng)目推出，將原西湖漁場(chǎng)低洼地的土地價(jià)值提高了近十倍。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫(kù)凈山補(bǔ)水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個(gè)城市廣場(chǎng)雕塑，營(yíng)造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項(xiàng)鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長(zhǎng)沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場(chǎng)極端“臟、亂、差”的歷史。明顯改善長(zhǎng)沙市民的居住模式，將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響力。4）濱湖路的建成，進(jìn)一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯(cuò)誤美食、水上休閑、運(yùn)動(dòng)健康的城市開(kāi)放式公園。項(xiàng)目建設(shè)的重大社會(huì)效益1）本項(xiàng)目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬(wàn)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了抗二百年一遇等級(jí)。足額支付了二、三土地征遷費(fèi)用7000萬(wàn)元。2007年6月、7月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制和市級(jí)規(guī)劃評(píng)審。我集團(tuán)公司支付了總項(xiàng)目的各項(xiàng)征地稅費(fèi)4000多萬(wàn)元。2007年4月利用集團(tuán)各種有利資源，協(xié)助市、省國(guó)土部門，完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國(guó)土資源部的申報(bào)、批準(zhǔn)工作。2006年12月底前編制《西湖文化園修建性評(píng)細(xì)規(guī)劃》，辦理項(xiàng)目用地、農(nóng)用地征用申報(bào)手續(xù)。2006年3月龍王港防洪大堤開(kāi)工建設(shè)，支付了首期工程款4000萬(wàn)元。并開(kāi)始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。項(xiàng)目前期工作成果2005年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請(qǐng)，本集團(tuán)公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設(shè)本項(xiàng)目的三個(gè)系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極地開(kāi)展項(xiàng)目各項(xiàng)前期工作。長(zhǎng)沙市政府于2004年確定本項(xiàng)目為防洪、居住、風(fēng)景游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項(xiàng)目，為解決資金來(lái)源，以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”方式實(shí)施。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為27米，湘江洪水期水位高達(dá)37米以上，西湖漁場(chǎng)路面標(biāo)高僅為29米，連年洪水不僅造成西湖漁場(chǎng)十年九澇，也對(duì)望月湖小區(qū)4萬(wàn)多居民安全構(gòu)成很大威脅，1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對(duì)外形象。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說(shuō)是長(zhǎng)沙市區(qū)最臟、最臭的地方。多年來(lái)西湖漁場(chǎng)一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。西湖漁場(chǎng)建于1973年，以前原是一片低洼水田，長(zhǎng)年受龍王港洪水侵害，十種九不收。2）本項(xiàng)目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西。項(xiàng)目投資估算： 人民幣51億元；其中：土地成本估算： 24億元，建筑安置工程費(fèi)用： 18億元，配套及其他費(fèi)用： 9億元。項(xiàng)目總建筑面積： 135—142萬(wàn)平方米；1）地面建筑面積： ，其中：配套商業(yè)面積： ，配套公共建筑： ，住宅面積： 9410萬(wàn)平方米。本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。本龍王港防洪通道由10米加寬到20米，與公園環(huán)湖路和城市道路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理自然環(huán)境是充滿詩(shī)情畫意的?！跋娼鲙?，麓山為屏；一湖水碧，兩山林深。176。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目放在一個(gè)主要的位置。二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況西湖文化園項(xiàng)目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項(xiàng)目，根據(jù)我集團(tuán)公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文化園范圍公益性項(xiàng)目，而（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）綜合用地作為投資回報(bào)用地。具體時(shí)序?yàn)椋嚎傢?xiàng)目建設(shè)： 2006年3月—2015年12月，歷時(shí)10年。（五）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序：本項(xiàng)目為一次總體規(guī)劃，分期實(shí)施。2）投資單位自籌資金項(xiàng)目為：綜合（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）用地項(xiàng)目 計(jì)508000萬(wàn)元。項(xiàng)目資金來(lái)源：項(xiàng)目資金來(lái)源的分別為財(cái)政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨(dú)招商合作三類。其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：，停車場(chǎng)4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、公園游堤及島嶼建設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場(chǎng)設(shè)施等。（四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)用地：總項(xiàng)目建設(shè)用地： （2566畝）；分項(xiàng)目建設(shè)用地：龍王港大堤、風(fēng)光帶用地： （432畝），主題公園用地： （1217畝），生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： （140畝），綜合（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）用地： （660畝），濱湖路用地： （117畝）。通程商業(yè)廣場(chǎng)是市區(qū)最大商業(yè)廣場(chǎng)之一。人文資源的高密度聚合，在全國(guó)是極其罕見(jiàn)的。岳麓區(qū)又是長(zhǎng)沙名人的集聚中心，古代有朱熹、張栻 、陸九淵、曾國(guó)藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學(xué)、求學(xué)，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學(xué)瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會(huì)，在橘子洲