【正文】 無污染機(jī)動(dòng)車和特種車輛）、公園次游道（人行道）。 城市主 干道：楓林路、濱湖路。 植物景觀設(shè)計(jì)分別為：龍王港河岸草坡植物景觀帶，西、北、南三個(gè)主入口的迎賓植物景觀區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地的庭院植物景觀區(qū)，主題公園的濱水植物景觀區(qū)和自然山林植物景觀區(qū)。 西湖文化園的功能分區(qū)為一帶五區(qū)，一帶為龍王港生態(tài)景觀綠帶，五區(qū)分別為房地產(chǎn)開發(fā)綜合用地區(qū)、主題公園水上觀光休閑區(qū)和龍頭山生態(tài)觀光游覽區(qū)、觀光服務(wù)區(qū)和體育健身區(qū)。 湖面以西、龍王港風(fēng)光帶以東、楓林路以北的三角形地塊是公園協(xié)調(diào)區(qū) —— 生產(chǎn)安置用地。 龍王 港防洪大堤目前已建設(shè)完工，大堤南側(cè)設(shè)置了防洪通道，防洪通道兩側(cè)為龍王港風(fēng)光帶 —— 景觀式生態(tài)綠帶。的岳麓山與市政府的視線通廊主軸線遙遙相對(duì)。 主題公園藍(lán)色的湖面岸線自然、靈動(dòng)，環(huán)湖道路與湖岸線若即若離，象一條項(xiàng)鏈將湖岸景點(diǎn)、長(zhǎng)堤、湖中島嶼串成一圈。 按上報(bào)省、國(guó)家國(guó)土資源部門備案批準(zhǔn)的西湖文化園各分項(xiàng)目用地分界線在圖上以紅色點(diǎn)劃線表示。 第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 目前已完成的規(guī)劃有《西湖文化園修建性詳細(xì)規(guī)劃》和《岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，本章內(nèi)容主要依據(jù)上述兩個(gè)規(guī)劃編寫。 產(chǎn)品定位： 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：領(lǐng)馭長(zhǎng)沙市頂端房產(chǎn)，充分體現(xiàn)濱湖、生態(tài)、市中心、現(xiàn)代等特色，以景觀高層住宅和濱湖花園洋房為主導(dǎo)產(chǎn)品。長(zhǎng)沙市民對(duì)商品房?jī)r(jià)格上升尚存在相當(dāng)?shù)某惺芸臻g。居民人均可支配收入增幅明顯大于前 5 年的商品房平均價(jià)增幅。 長(zhǎng)沙市 2020 年至 2020年人均生產(chǎn)總值從 17995 元增長(zhǎng)到 28739元，年增幅 20%左右。高檔住宅（別墅、高層精裝修房）單價(jià)突破 12020 元 /平方米，而經(jīng)濟(jì)適用房為 1680 元 /平方米。外地大型房地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，投資長(zhǎng)沙；帶來的變化不僅僅是土地出讓價(jià)的大幅上漲，其更為重要特征是：房屋銷售單價(jià)迅速上升，不同類型房?jī)r(jià)差距拉大，房屋品質(zhì)明顯提高?？茖W(xué)家園 岳麓區(qū)岳麓大道北 住商 6000 ~20200 3900 鵬程世家 開福區(qū)迎賓路 住宅 5600 2076 芙蓉區(qū)曙光路 住宅 3800 沁園春御院 岳麓區(qū)桐梓坡路 住商 8000 3500 岳麓山公館 岳麓區(qū)五星壓 公寓 10000 岳麓 1 號(hào)大廈 岳麓區(qū)咸嘉村 公寓 5300 芙蓉新城 芙蓉區(qū)赤崗路 住宅 3698 陽光 100 新城 岳麓區(qū)南二環(huán) 高層住宅 5000 綠城桂花城 芙蓉區(qū)南二環(huán) 高層住宅 4680 七彩麗都 5100 億富中心 6300 新青年公寓 6600 融科三萬英尺 5580 卓越蔚藍(lán)花園 10000 4800 白沙品城 5000 天心華庭 6600 財(cái)富金銀 20200 ~30000 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2020 年到 2020 年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)二線城市的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)屬初級(jí)發(fā)展階段，其明顯的標(biāo)志是商品房開發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以 30%以上的增幅增長(zhǎng)，而商品房的銷售單價(jià)年平均增幅不到 15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全 國(guó)同類城市。 上述滯銷積壓房屋比例在全國(guó)同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。 各類商品房竣工面積分析 上半年商品房竣工面積 萬平方米；其中普通住宅 萬平方米，占 %；別墅、高檔公寓 萬平方米，占 %；經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米，占 %；辦公樓 萬平方米，占%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬平方米，占 %。 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)情況 住宅建設(shè)完成投資 億元，占總投資額 %，比去年同期增長(zhǎng) %；辦公寫字樓建設(shè)完成投資 億元，占總投資的%；商業(yè)營(yíng)業(yè)房建設(shè)完成投資 億元，占總投資的 %。其中住宅施工面積 2127 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，新開工面積 729 萬平方米，同比增長(zhǎng) 63%，竣工面積 272 萬平方米，同經(jīng)增長(zhǎng) %。 特點(diǎn)三： 市場(chǎng)供應(yīng)充足，結(jié)構(gòu)趨于合理。上半年完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 上半年房地產(chǎn)開發(fā)的幾個(gè)特點(diǎn) 特點(diǎn)一： 新辦開發(fā)企業(yè)繼續(xù)增加，上半年新增開發(fā)企業(yè) 99 家，其中外地來長(zhǎng)投資企業(yè) 25 家，比去年同期增加 7 家，說明外地投資商看好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)。從近三年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢(shì)態(tài)。作為房地產(chǎn)二線城市，越來越多的外地企業(yè)涌入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，外地房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的 1/3，而在樓盤建筑面積和地土購置所占比例分別達(dá)到全市總量的 50%和 65%以上。估計(jì)上述 10 宗地的成交單價(jià)在 150 萬元 — 250 萬元 /畝之間，其樓板價(jià)估計(jì)在 700 元 — 1500 元 /平方米之間。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有目共睹，市場(chǎng)也有自我調(diào)節(jié)的能力，進(jìn)入 9 月份后成交的四塊宗地的樓板價(jià)均小于 1500 元 /平方米，其中雨花區(qū)和開福區(qū)各一塊宗地樓板價(jià)僅分別為 512元 /平方米和 650 元 /平方米。 2 是 上述四宗用地不僅成交單價(jià)很高，而且樓板價(jià)（土地出讓總價(jià)除以總建筑面積）也很高，長(zhǎng)沙市區(qū)三塊宗地成交單價(jià)在 500萬元 — 800 萬元 /畝之間，其樓板價(jià)均超過 2500 元 /平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價(jià)竟達(dá)360萬元 /畝以上，樓板價(jià)也達(dá) 1800 元 /平方米以上，而當(dāng)?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價(jià)僅 2020 元 /平方米左右。上述掛牌土地具有下列特征： 1 是 容積率高，長(zhǎng)沙掛 044 號(hào)宗地商業(yè) ，住宅 ；長(zhǎng)沙掛 53 號(hào)宗地商業(yè) ，住宅 ；長(zhǎng)沙掛 064 號(hào)宗地住宅 ；望城掛 016 宗地住宅 。 附表一：歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表 年份 出讓面積 （ hm2） 出讓金總額 （ 萬元） 出讓土地平均單價(jià) 年漲幅 （ %） （元 /m2） （萬元 /畝） 2020 176018 2020 316369 2020 350229 2020 506587 2020 651858 2020 （已成交） 1332836 6105 804 2020 正在掛牌 125193 122 注：出讓總金額 2020 年 —— 2020 年均為成交價(jià) 2020 年已成交部分為成交價(jià) 2020 年正在掛牌部分為起始價(jià)，成交價(jià)將有較大幅度加價(jià)。而近期正在掛牌階段地塊的起始價(jià)有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展。 2020 年 ——2020 年長(zhǎng)沙地產(chǎn)市場(chǎng)在數(shù)量、規(guī)模、平均單價(jià)和土地開發(fā)強(qiáng)度等方面處于一個(gè)平穩(wěn)的增長(zhǎng)發(fā)展階段。 第五章 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 本次可研報(bào)告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司進(jìn)一步編寫更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目的商 業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營(yíng)用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者提供經(jīng)商場(chǎng)所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì)。 2）本項(xiàng)目 50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)，將給國(guó)家和地方政府帶來可觀的稅費(fèi)收益。 項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益 1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項(xiàng)目推出，將原西湖漁場(chǎng)低洼地的土地價(jià)值提高了近十倍。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補(bǔ)水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個(gè)城市廣場(chǎng)雕塑，營(yíng)造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項(xiàng)鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長(zhǎng)沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。 2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場(chǎng)極端“臟、亂、差”的歷史。明顯改善長(zhǎng)沙市民的居住模式，將會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響力。 4）濱湖路的建成，進(jìn)一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。 3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯(cuò)誤美食、水上休閑、運(yùn)動(dòng)健康的城市開放式公 園。 項(xiàng)目建設(shè)的重大社會(huì)效益 1）本項(xiàng)目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬居民的生命財(cái)產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了抗二百年一遇等級(jí)。 足額支付了二、三土地征遷費(fèi)用 7000 萬元。 2020 年 6 月、 7 月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制和市級(jí)規(guī)劃評(píng)審。我集團(tuán)公司支付了總項(xiàng)目的各項(xiàng)征地稅費(fèi) 4000 多萬元。 2020 年 4 月利用集團(tuán)各種有利資源，協(xié)助市、省國(guó)土部門，完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國(guó)土資源部的申報(bào)、批準(zhǔn)工作。 2020 年 12月底前編制《西湖文化園修建性評(píng)細(xì)規(guī)劃》，辦理項(xiàng)目 用地、農(nóng)用地征用申報(bào)手續(xù)。 2020 年 3 月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款 4000萬元。并開始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。 項(xiàng)目前期工作成果 2020 年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請(qǐng)，本集團(tuán)公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設(shè)本項(xiàng)目的三個(gè)系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極地開展項(xiàng)目各項(xiàng)前期工作。長(zhǎng)沙市政府于 2020 年確定本項(xiàng)目為防洪、居住、風(fēng)景游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項(xiàng)目，為解決資金來源，以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”方式實(shí)施。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為 27 米，湘江洪水期水位高達(dá) 37米以上，西湖漁場(chǎng)路面標(biāo)高僅為 29米，連年洪水不僅造成西湖漁場(chǎng)十年九澇，也對(duì)望月湖小區(qū) 4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅， 1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對(duì)外形象。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長(zhǎng)沙 市區(qū)最臟、最臭的地方。多年來西湖漁場(chǎng)一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。西湖漁場(chǎng)建于 1973 年，以前原是一片低洼水田，長(zhǎng)年受龍王港洪水侵害，十種九不收。 2）本項(xiàng)目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西。 項(xiàng)目投資估算： 人民幣 51億元； 其中：土地成本估算： 24億元， 建筑安置工程費(fèi)用： 18億元， 配套及其他費(fèi)用： 9 億元。 項(xiàng)目總建筑面積： 135— 142 萬平方米； 1）地面建筑面積： 萬平方米， 其中：配套商業(yè)面積： ， 配套公共建筑： 萬平方米， 住宅面積： 9410 萬平方米。 本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面 米的高差，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。 本龍王港防洪通道由 10 米加寬到 20 米，與公園環(huán)湖路和城市道 路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地理自然環(huán)境是充滿詩情畫意的。“湘江作帶，麓山為屏；一湖水碧，兩山林深。北緯176。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目放在一個(gè)主要的位置。 二 房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況 西湖文化園項(xiàng)目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項(xiàng)目，根據(jù)我集團(tuán)公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文化園范圍公益性項(xiàng)目，而（房地產(chǎn)開發(fā)）綜合用地作為投資回報(bào)用地。具體時(shí)序?yàn)椋? 總項(xiàng)目建設(shè)： 2020 年 3 月 — 2020 年 12 月，歷時(shí) 10年。 （五）項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序： 本項(xiàng)目為一次總體規(guī)劃，分期實(shí)施。 2）投資單位自籌資金項(xiàng)目為： 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項(xiàng)目 計(jì) 508000 萬元。 項(xiàng) 目資金來源： 項(xiàng)目資金來源的分別為財(cái)政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨(dú)招商合作三類。 其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：環(huán)湖游路 萬平方米，鋪裝廣場(chǎng) 萬平方米，花木綠化 萬平方米，停車場(chǎng) 4800 平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、 公園游堤及島嶼建設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場(chǎng)設(shè)施等。 （四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目建設(shè)用地： 總項(xiàng)目建設(shè)用地： 公頃（ 2566 畝）； 分項(xiàng)目建設(shè)用地： 龍王港大堤、風(fēng)光帶用地： 公頃（ 432 畝）， 主 題公園用地： 公頃（ 1217 畝）， 生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： 公頃（ 140 畝）， 綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： 公頃（ 660 畝）， 濱湖路用地： 公頃（ 117 畝）。通程商業(yè)廣場(chǎng)是市區(qū)最大商業(yè)廣場(chǎng)之一。人文資源的高密度聚合，在全國(guó)是極其罕見的