【正文】 例與寫字樓租金價位基本呈正比，即高租金的寫字樓其外資租戶比例相應(yīng)也較高。星級酒店中的專設(shè)寫字間多分布于太原街商圈附近，其租金報價比周邊純寫字樓項目高出 65%，而該區(qū)域之專業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的供應(yīng)與需求之間仍有一定的缺口。 樓基本以其品質(zhì)為定價依據(jù)，與其所在區(qū)域無太大關(guān)聯(lián) ； 高檔寫字樓的定價除與其品質(zhì)有 關(guān)外，亦受到項目所在區(qū)域及項目新舊程度的影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 沈陽市寫字樓總體市場租金均價在 1150元 /平方米 /年左右（ /月） ； 中低檔寫字 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從 2020年開始 ,沈陽的寫字樓開始呈現(xiàn)比較明顯的上升勢頭 。青年大街上的領(lǐng)先國際城為公寓、寫字間、住宅、酒店等復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目。當(dāng)前沈陽市場上開發(fā)商都采用了復(fù)合業(yè)態(tài)開發(fā)的模式，將寫字樓與商務(wù)公寓、酒店式公寓、商業(yè)百貨等共同開發(fā)。寫字樓對于大眾來說是熟悉的，但對投資者卻是陌生的。而由于目前高檔次的專業(yè)寫字樓項目較少，促使一些星級酒店利用自身完善的硬件優(yōu)勢及優(yōu)越的服務(wù)而開辟專門的寫字樓層，這種現(xiàn)象在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) ——— 太原街商業(yè)區(qū)周邊最為明顯。 2020年沈陽市寫字樓市場尚無占明顯優(yōu)勢的區(qū)域（即中央商務(wù)區(qū)）。 由于轉(zhuǎn)型時間不長，輕工業(yè)和服務(wù)業(yè)都還屬于欠發(fā)達(dá)的沈陽，目前的 寫字樓市場在全國還是在一個不太顯眼的位置 。不考慮市場需求，盲目求大的開發(fā)心態(tài)和投資心態(tài)都將不利于沈陽商鋪市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。在不到兩年的時間里，沈陽的開發(fā)商都認(rèn)同商鋪可以賺錢的理念。 段性爆發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此，從總體上說，目前沈陽的商鋪市場雖然火熱，但并沒有達(dá)到真正的飽和，而是階 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從發(fā)展趨勢看，社區(qū)商業(yè)也將會成為中國商業(yè)地產(chǎn)重要的發(fā)展方向。 目前北京、上海、沈陽等十大 城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，社區(qū)商業(yè)的總供應(yīng)量已達(dá)到440萬平方米。業(yè)界人士認(rèn)為，這種心態(tài)也是市場成熟的標(biāo)志。 另外，由于以往的經(jīng)驗，租約也成為商鋪銷售中的最大興奮劑。三是開發(fā)商的自有資金情況。因此，在同一商圈之中選擇商鋪，也同樣要考慮整個商圈的總體放量。 目前，分析商鋪的投資價值大約有三大要素：一是規(guī)模，當(dāng)?shù)叵M市場可以支撐的開發(fā)規(guī)模可以被看作是可開發(fā)規(guī)模的衡量基礎(chǔ)。當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，這些區(qū)域長期市場需求強(qiáng)勁，這種風(fēng)險更多來自開發(fā)商專業(yè)化操作的風(fēng)險，而不是市場風(fēng)險。 沈陽市目前的商鋪供應(yīng)開始呈現(xiàn)不均衡的特點：從這種不均衡可以看出市場熱點，也可以挖掘市場空白點；市場熱點地區(qū)，既說明存在投資機(jī)會，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險。這樣，大型商業(yè)廣場雖然在銷售中出現(xiàn)火爆場面，但是如何啟動經(jīng)營并順利站穩(wěn)市場就是最重要的問題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一方面大型的 Shopping Mall提供的大量商鋪主要集中在服裝、鞋帽、皮具等百貨商品的定向經(jīng)營中，另一方面大型專業(yè)市場的建設(shè)也將受眾集中在單一的行業(yè)之中。因此，目前商鋪銷售單靠規(guī)模和華而不實的宣傳是達(dá)不到效果的，與市場充分接觸，了解購買者的需求，科學(xué)規(guī)劃項目布局才能贏得投資者的認(rèn)可。商業(yè)管理公司的提前介入、大型品牌主力店的參與、項目招商工作的同步展開等措施，為商鋪投資減弱了許多不穩(wěn)定因素。另外，在 2020年沈陽出現(xiàn)的 “ 都市大盤 ” 住宅項目中，也開始有相當(dāng)部分啟動了社區(qū)商鋪的建設(shè)和銷售。 2020 年開始啟動的眾多商業(yè)地產(chǎn)項目為沈陽市提供了大量的投資型商鋪 。像置力商城則屬于只租不售的類型。對普通投資者來說，主要有產(chǎn)權(quán)式商鋪、出租型商鋪兩種。精明的溫州人最喜歡投資的產(chǎn)品，除了公寓就屬商鋪了。今年的沈陽市場上，復(fù)合型業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)項目百花齊放，各類產(chǎn)品名詞令人眼花繚亂。其實，商業(yè)地產(chǎn)依托的應(yīng)該是一個商業(yè)的概念，簡單定義：用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的地產(chǎn)稱之為商業(yè)地產(chǎn)，我們完全沒有必要把它再細(xì)分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。必須看到，商業(yè)地產(chǎn)的興起不僅為城市經(jīng)濟(jì)活動帶來了全新的活力，但是，如何令這種高熱度的開發(fā)保持在理性之中，并且使各種業(yè)態(tài)在一座城市內(nèi)發(fā)揮多贏得理想效果，為市場創(chuàng)造財富而不是建筑垃圾，是目前所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所肩負(fù)的共同責(zé)任。 商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)風(fēng)起云涌，它像一口一觸即噴的油井，等待著噴射巨大的財富。 “ 十幾或幾十種業(yè)態(tài)交織在一起，上千個經(jīng)營單元密集排列，他們不可能不發(fā)生相互作用與影響。如果不是中國 25年來商業(yè)市場中發(fā)生的翻天覆地的變化，各種新興的消費方式不斷產(chǎn)生，我們就會仍然滯留在傳統(tǒng)的集市商業(yè)之中。拿商場舉例，不僅選址很重要，整體布局也同樣重要，因為整體布局的不當(dāng)，勢必直接影響商場的透視效果，影響商場的利用率、商業(yè)形象、商業(yè)體驗，最終影響到招商率、租售價值、經(jīng)營效益，也就關(guān)系到商場的開發(fā)成敗?？梢姡谶@種開發(fā)模式之中，由于很難充分 了解零售商的需求，不僅在招商過程中會遇到很大的困難，而且很可能最終將商業(yè)區(qū)劃分成各種單元，而缺乏能夠貫通整體的商業(yè)理念和經(jīng)營，最終演變成一個 “ 商業(yè)拼盤 ” ，雖然內(nèi)容豐富，卻難以形成規(guī)模效應(yīng)。比如渾南地區(qū)的商業(yè)項目，雖然已經(jīng)幾次更改項目規(guī)劃，但是到目前為止，商鋪方面仍然沒有任何大型零售商進(jìn)入的消息放出。上海新天地還獲得了 2020年美國 ULI規(guī)劃大獎。在沈陽市眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目中，有 特色和創(chuàng)新的項目規(guī)劃 難得 ，而在國內(nèi)其它城市已經(jīng)出現(xiàn)不少出色的商業(yè)規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 瓶頸二：創(chuàng)新的項目規(guī)劃 據(jù)了解，目前沈陽一些商業(yè)地產(chǎn)也在面臨市場壓力。目前，我國還缺少房地產(chǎn)信托基金的融投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)的投資者幾乎都是商業(yè)市場的個體，他們大都將商鋪作為自己的固定資產(chǎn)。開發(fā)商之所以延續(xù)住宅開發(fā)模式，就是要解決項目的資金問題，但這樣操作就將未來商業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到買鋪人甚至銀行身上。 瓶頸一：合理的開發(fā)模式 商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)開發(fā)和零售業(yè)帶來了新機(jī)遇，但這兩個不同領(lǐng)域間的相互融合仍然沒有完成。 五、 沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展瓶頸 雖有誘人的前景，卻顯火候不足，沈陽 ——— 商業(yè)地產(chǎn)受制三大 “ 瓶頸 ” 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在沈陽首屆 “ 商業(yè)地產(chǎn)及商鋪展示交易會 ” 上，開發(fā)商與投資者達(dá)成的租賃意向額達(dá) 8700余萬元，這絕對是個誘人的數(shù)字。從沈陽市商業(yè)局獲悉，沈陽市未來商業(yè)的發(fā)展要盡量向鄰里購物中心這種新的模式引導(dǎo)，并引導(dǎo)一些欲在沈陽開分店的國際、國內(nèi)的大型超市轉(zhuǎn)變觀念，拓展新的市場領(lǐng)域。 發(fā)展空間逐步縮小，大型體量的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 社區(qū)商業(yè)將受青睞 商業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)大放量目前仍集中在已形成的商圈之中，隨著國家制度的逐步完善，商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。錯位經(jīng)營是其最迷人之處。它位于滂江街與大東路的交匯 處，商業(yè)占地面積 40 萬平方米，僅停車位就有 6000個。 業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)組合多樣化 為突破 “ 業(yè)態(tài)雷同 ” 的瓶頸， 商業(yè) 業(yè)態(tài)將逐步多樣化。沈陽商業(yè)地產(chǎn)在大市場、大環(huán)境包容下，其發(fā)展空間無可限量。這也正是投資沈陽的優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境相對寬松，投資成本相對較少，而且定會有很大的升值空間。 商業(yè)地產(chǎn)要發(fā)展，通常與住宅市場相依托，它應(yīng)該是一種綜合業(yè)態(tài)的集合，包羅萬象，滿足各種生活所需，是人們的衣食住行的一線式服務(wù)。 沈陽是需要這種示范模式的，有外來的觀念和開發(fā)模式進(jìn)行引導(dǎo)，逐步引領(lǐng)沈城本土的商業(yè)地產(chǎn)走向繁榮。 南資北上 ， 引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展 與南方一些發(fā)達(dá)城市比起來 ，由于住宅地產(chǎn)的強(qiáng)勁發(fā)展使沈城的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展略顯滯后。 的 CBD都云集了眾多商業(yè)地產(chǎn)項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前沈陽具有了繼上海陸家嘴之后的第二個國家級金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)，再加上北站 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。許多的世界巨頭產(chǎn)業(yè)紛紛進(jìn)駐，預(yù)示著與前沿商業(yè)地產(chǎn)的融合。不僅容易對先期投資者造成收益損失，同時也會導(dǎo)致后續(xù)投資者喪失信心，嚴(yán)重時會出現(xiàn)爛尾樓。而對于商業(yè)項目建成后的經(jīng)營管理缺少預(yù)見性及前瞻性。在后期招商過程中對于品牌經(jīng)營商的引入也存在一定盲目性，容易造成地區(qū)性的品牌經(jīng)營競爭加劇。國務(wù)院即將出臺的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引進(jìn)聽證制度，有望為解決這一老大難問題開出一劑良方，避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的盲目無序性。從現(xiàn)階段看，存在的最大的問題就是結(jié)構(gòu)不合理，項目扎堆情況嚴(yán)重，長此以往必將導(dǎo)致惡性競爭。 三、沈陽商業(yè)地產(chǎn) 存在問題 盲目開發(fā) 近年來，商業(yè) 地產(chǎn)異軍突起，上市量有逐年上升的趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 大型社區(qū)引入超市作為小區(qū)配套許多大規(guī)模社區(qū)都配備了園區(qū)內(nèi)的大型超市。 超市數(shù)量 及社區(qū)商業(yè) 急劇增加 2020 年末開始，沈陽市新增大型商業(yè)企業(yè)集中開業(yè)，如沃爾瑪太原店、樂購鐵西 店和于洪店、百盛太原店、友嘉皇姑店、鐵西