【正文】 廈、證券大廈、中銀大廈、匯豐銀行大廈等高等級(jí)寫字 樓群落已成為上海市的標(biāo)志性建筑群。寫字樓的這種特征是由于寫字樓不同的客戶組合（ tenant mix）造成的。到 2021 年第二季度，國(guó)際甲級(jí)寫字樓租金上升了 %，而甲級(jí)寫字樓租金平均上升 了 38%。但進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)際甲級(jí)寫字樓的租金在下跌時(shí)幅度小于甲級(jí)寫字樓平均水平，而上升時(shí)上升幅度高于甲級(jí)寫字樓平均水平。 租金、空置率分析 租金走勢(shì) 租金走勢(shì)1998 1999 2021 2021美元/平方米/天甲級(jí)寫字樓平均租金 國(guó)際甲級(jí)寫字樓 從租金走勢(shì)的對(duì)比趨勢(shì)來(lái)看，國(guó)際甲級(jí)寫字樓的走勢(shì)亦經(jīng)歷了同樣的波動(dòng)。從需求量的絕對(duì)值，即累積吸納量來(lái) 22 看，盡管從絕對(duì)量上，國(guó)際甲級(jí)寫字樓與非國(guó)際甲級(jí)寫字樓相比仍比較小，但是，國(guó)際甲級(jí)寫字樓需求增長(zhǎng)率在 19992021 兩年間平均每年增長(zhǎng)了 %，相對(duì)非國(guó)際甲級(jí)寫字樓的年平均增長(zhǎng)率 %。 甲級(jí)寫字樓需求量走勢(shì) 050000010000001500000202100025000001999 2021 2021平方米非國(guó)際甲級(jí)寫字樓累積吸納量 國(guó)際甲級(jí)寫字樓累積吸納量 從需求狀況來(lái)看，六棟國(guó)際甲級(jí)寫字樓除金茂大廈外，都在開盤1 年內(nèi)取得了 90%以上的入住率，恒隆廣場(chǎng)更是在 4 個(gè)月內(nèi)即將其90%以上的面積全部出租，表明國(guó)際甲級(jí)寫字樓已完全為市場(chǎng)所接受。從未來(lái)供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái) 5 年內(nèi)可能的國(guó)際甲級(jí)寫字樓的規(guī)劃主要是淮海中路新天地的 Corporate Avenue（總面積 7 萬(wàn)平方米左右）、陸家嘴的正旦大廈、環(huán)球金融中心、 GIC 大廈等，總面積約35 萬(wàn)平方米左右。因此，租金大規(guī)模的起伏波動(dòng)的概率較小。 由于寫字樓物業(yè)存在規(guī)劃和建設(shè)周期長(zhǎng)的特征，因此，短期性的供求失衡是正常現(xiàn)象。 2021 年和 2021 年租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁，兩年租金上升了 %。隨著空置面積的逐漸消化和市場(chǎng)逐漸回歸，寫字樓供應(yīng)得到刺激，在 2021 年開始回升并在 2021 年形成供應(yīng)高峰。 甲級(jí)寫字樓供應(yīng)和需求發(fā)展及預(yù)測(cè) 0500000100000015000002021000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2021 2021平方米供應(yīng) 需求（累積吸納量） 20 1999 年租金降至最低時(shí)，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達(dá) 484780 平方米。由于供求失衡，租金大幅下降，空置率高企，許多發(fā)展商暫時(shí)凍結(jié)了發(fā)展計(jì)劃。甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)高峰出現(xiàn)在 1998 年，該年新增供應(yīng)量即達(dá) 65 萬(wàn)平方米。 18 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 根據(jù) DTZ商鋪部長(zhǎng)期代理經(jīng)驗(yàn)，并基于保守原則預(yù)計(jì)，各樓層可能實(shí)現(xiàn)租金如下 (假設(shè)該商業(yè)物業(yè)共有 5 個(gè) 樓面 )： 樓層 租金（美元 /平方米 /天） 1F 2F 3F 4F 5F 平均 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)常規(guī)可知：在正常市場(chǎng)情況下，商業(yè)物業(yè)第一年的出租率一般在50%，而成功運(yùn)作后第二年能達(dá)到 90%的正常水平。以精品購(gòu)物提升整體形象水平。因此，對(duì)于本項(xiàng)目而言，可以利用臨江的景觀優(yōu)勢(shì)營(yíng)造吃的風(fēng)景和時(shí)尚。 核心建筑為的透明船型建筑。同時(shí)，基于上述對(duì)消費(fèi)者需求的研究，本項(xiàng)目之目標(biāo)客戶為： ? 在陸家嘴金融區(qū)工作的白領(lǐng)； ? 生活在浦東陸家嘴的中、高收入人群。因此，本項(xiàng)目應(yīng)力求以“精”和“?！比?，以餐飲娛樂為主，結(jié)合時(shí)尚健身和精品購(gòu)物。 ? 零售 業(yè)整體面臨增長(zhǎng)趨緩的態(tài)勢(shì)。 ? 消費(fèi)者需求之變化，尤其是對(duì)休閑娛樂活動(dòng)的日益重視。 ? 由于本項(xiàng)目所處的地理位置非交通樞紐地段，較之于正大廣場(chǎng)和八佰伴不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ? 地塊整體開發(fā)之互動(dòng)效應(yīng)，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來(lái)的客流。 休閑娛樂中心比較 美羅城 先施休閑港 位置 徐家匯 南京東路 16 內(nèi)容 影院、健身中心、書城、舞廳 KTV、游藝城、美食廣場(chǎng)等 必勝客、緣祿壽司、好樂迪、天使冰王、音樂酒吧、賽百味三明治 環(huán)境 市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳 市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳 目標(biāo)顧客 年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng) 市場(chǎng)定位 中檔偏高 中檔 根據(jù)上述兩家商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及消費(fèi)者的需求， 我們認(rèn)為這類綜合性休閑娛樂中心在未來(lái)具有一定發(fā)展?jié)摿?。目前真正意義上對(duì)本項(xiàng)目后館部分較有威脅的只有源深體育中心，作為上海市級(jí)的三大體育場(chǎng)館之一，其硬件設(shè)施較為完善，但由于是國(guó)營(yíng)企業(yè)，目前在軟件及服務(wù)方面尚有不足之處，無(wú)法滿足白領(lǐng)及中、高收入者對(duì)這方面的要求，也為 本 項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展留了很大的市場(chǎng)空間。 健身場(chǎng)所分析 運(yùn)動(dòng)健身中心一覽表 (浦東 ) 目前浦東運(yùn)動(dòng)健身 中 心主要有四家，其中道順射箭館、申虎健身中心都屬于小體量的主題性場(chǎng)館，面積在 1000 平方米左右，經(jīng)營(yíng)狀況一般。這一包羅萬(wàn)象，應(yīng)有盡有的經(jīng)營(yíng)方式之優(yōu)勢(shì)在于可以滿足不同消費(fèi)者對(duì)各式消費(fèi)內(nèi)容的需求。 其次， 24 萬(wàn)平方米的超大規(guī)模決定了其覆蓋面之廣，其商圈范圍不僅包括浦東地區(qū)，甚至輻射浦西部分區(qū)域。同時(shí)，它也將成為本項(xiàng)目未來(lái)可能的 最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從目前營(yíng)運(yùn)狀況看，八佰伴經(jīng)營(yíng)狀況良好，營(yíng)業(yè)收入歷年遞增， 2021 年達(dá) ，這主要是由于其地處陸家嘴商業(yè)相對(duì)集中、發(fā)展較為成熟的新上海商業(yè)城，且面向大眾化的消費(fèi)。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 大型購(gòu)物商場(chǎng)分析 目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型 的購(gòu)物廣場(chǎng)商場(chǎng)，它們分別是正大廣場(chǎng)、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)及第一八佰伴商廈，三家商場(chǎng)建筑面積總計(jì)將近 40 萬(wàn)平方米，如此大的體量將對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 由于正大廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)有大賣場(chǎng)，而本地塊距正大僅 10 分鐘路程；并且本地塊之交通便捷性亦不如正大廣場(chǎng)。未來(lái)，隨著陸家嘴高檔住宅區(qū)的成形以及辦公區(qū)的成熟發(fā)展，現(xiàn)有餐飲設(shè)施將無(wú)法滿足未來(lái)的需求。 餐飲業(yè)由于對(duì)地理位置的要求相對(duì)不高，且生存力較強(qiáng)。這些優(yōu)勢(shì)決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來(lái)幾年內(nèi)的租金水平仍將高于陸家嘴地區(qū)。因此，該區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。按大賣場(chǎng)每處可服務(wù) 25 萬(wàn)人口計(jì)算，目前這一供應(yīng)量已基本能滿足未來(lái)五年內(nèi)因人口增長(zhǎng)而帶來(lái)的需求。 賣場(chǎng)區(qū)： 大賣場(chǎng)因其規(guī)模大，服務(wù)對(duì)象主要為周邊的小區(qū)居民，因此與大型百貨相比，分布相對(duì)分散。在陸家嘴商務(wù)區(qū)有鷺鷺酒家、小南國(guó)、鮮墻房等針對(duì)商務(wù)客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍民酒家、云都浴場(chǎng)等針對(duì)普通消費(fèi)群的中檔商家。此處商業(yè)相對(duì)集中，并已形成較成熟的商業(yè)氣氛，故對(duì)于百貨業(yè)的發(fā) 13 展較為有利。 大型百貨： 百貨業(yè)作為一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，對(duì)于商業(yè)氣氛的要求十分高，特別強(qiáng)調(diào)由商業(yè)氣氛的集聚而引起的人流的涌入，從而保證其營(yíng)業(yè)額的收入，因此浦東新區(qū)大型百貨的分布比較集中。 產(chǎn)品特征分析： 由于商業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式因各自經(jīng)營(yíng)特性有不同的布局特點(diǎn)。 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商 戶的質(zhì)量方面，陸家嘴商區(qū)內(nèi)的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。這主要是一些商業(yè)裙樓的空置率較高。未來(lái)幾年，陸家嘴地區(qū)的租金水平仍難以超過(guò)其他四個(gè)成熟的商業(yè)街區(qū)。 租金、出租 率分析 目前陸家嘴區(qū)域內(nèi)商廈的租金水平與其它商業(yè)區(qū)的情況基本相當(dāng)，原因是由于陸家嘴區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多為近幾年新建項(xiàng)目，物業(yè)品質(zhì)較好，個(gè)別項(xiàng)目如新近竣工的正大廣場(chǎng)在整個(gè)上海地區(qū)都是硬件一流的商業(yè)物業(yè)。目前，基本上呈南北互映之勢(shì)，即正大廣場(chǎng)為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 隨著 24 萬(wàn)平方米正大廣場(chǎng)的竣工，陸家嘴區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已一舉超過(guò)了浦西的其它四個(gè)主要商業(yè)區(qū)，上海現(xiàn)有的三個(gè) 10萬(wàn)平方米以上的 商業(yè)物業(yè)中，陸家嘴區(qū)域內(nèi)就有兩個(gè) —— 正大廣場(chǎng)和第一八佰伴。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ? 通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司 ? 土地使用年限，閑置收回風(fēng)險(xiǎn) ? 溢價(jià)轉(zhuǎn)讓不能提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票導(dǎo)致的增值稅 ? 對(duì)分房、分收入承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) ? 土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的 法律糾紛 ? 土地方的信用 ? 付款進(jìn)度及與土地手續(xù)的配合 ? 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī) 10 第三部分 市場(chǎng)分析 A、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 一、 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 整體市場(chǎng)分析 本文所指商業(yè)物業(yè)包括：零售、餐飲及服務(wù)類業(yè)態(tài)，一般為建筑面積在 5000 米以上的商業(yè)裙房、獨(dú)立商業(yè)建筑以及主題性的商業(yè)廣場(chǎng)。 ? 合資合作：共同設(shè)立公司、股權(quán)收購(gòu)、增資控股、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)等。 出讓底價(jià)及付款方式 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 二、 合作項(xiàng)目取得方式 合作方基本情況 合作 方名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等。 第二部分 項(xiàng)目出讓條件 (項(xiàng)目取得方式 ) 一、 招拍掛項(xiàng)目取得方式 出讓方式及報(bào)名條件 ? 招標(biāo) /拍賣 /掛牌 ? 時(shí)間 ? 競(jìng)買 /投標(biāo)人資格 ? 報(bào)名條件 出讓程序 9 ? 招投標(biāo)的注明招投標(biāo)時(shí)間安排、程序、投標(biāo)人資格要求、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等。在浦江兩岸規(guī)劃出臺(tái)以后，北外灘改造也已經(jīng)提 上了議事日程，本項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn)也就是同北外灘的景觀互相呼應(yīng)，形成上海沿江一個(gè)重要建筑景觀風(fēng)貌區(qū)。項(xiàng)目建成后將可和小陸家嘴商務(wù)區(qū)連成一片，大幅提高區(qū)域形象。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學(xué)、東昌中學(xué)等將使得本項(xiàng)目客戶在就醫(yī)、求學(xué)方面沒有后顧之憂。 而具有一定規(guī)模和檔次的餐飲、商場(chǎng)等設(shè)施則集中在與本地塊尚有一定距離的小陸家嘴銀城路區(qū)域以及浦東南路張楊路的第一八佰伴區(qū)域。 總體來(lái)說(shuō)，就現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃來(lái)看，本地塊的公共、車行交通條 8 件都處于一個(gè)非常優(yōu)越的位置。 隧道 、軌道交通方面，現(xiàn)有的地鐵二號(hào)線和延安東路隧道，由本地塊步行 10 分鐘左右即可到達(dá)東昌路站、車行 5 分鐘之內(nèi)即可至陸家嘴站及延安東路隧道入口；而四號(hào)線和大連路隧道更是近在咫尺。本項(xiàng)目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標(biāo)如下表所示： 規(guī)劃指標(biāo)匯總表 項(xiàng)目 合計(jì) 一期 二期 三期 ?? 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 7 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數(shù) (個(gè) ) 地下車位數(shù) (個(gè) ) 五、 項(xiàng)目周邊配套 本項(xiàng)目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。因此建議本地塊的市場(chǎng)定位應(yīng)為 “綜合性國(guó)際濱水商業(yè)區(qū)” ，擬發(fā)展以時(shí)尚餐飲、休閑娛樂、精品購(gòu)物為核心的商業(yè)物業(yè) _____萬(wàn) m國(guó)際甲級(jí)寫字樓群 _____萬(wàn) m五星級(jí)酒店 _____萬(wàn) m高檔及頂級(jí)住宅社區(qū) _____萬(wàn) m2。而住宅作為目前上海市地產(chǎn)的主體增長(zhǎng)力量，也必定是本項(xiàng)目開發(fā)的重要組成部分。地塊其余部分基本都是多層舊式住宅，整體來(lái)看，除了東西兩側(cè)保留的高層建筑對(duì)總體布局有一定影響之外，地塊還是較為規(guī)整的。 1 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范本 (試行版 ) 中國(guó)保利集團(tuán)公司 二○○八年六月 2 目錄 第一部分 項(xiàng)目概況 ............................................................................ 6 一、 基本情況 ...................................................................................... 6 二、 宗地現(xiàn)狀 ...................................................................................... 6 三、 項(xiàng)目綜合定位 .............................................................................. 6 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) .............................................................................. 6 五、 項(xiàng)目周邊配套 .............................................................................. 7 六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 ......................................