【正文】 海市的標志性建筑群。寫字 25 樓的這種特征是由于寫字樓不同的客戶組合（ tenant mix）造成的。到 2020 年第二季度，國際甲級寫字樓租金上升了 %，而甲級寫字樓租金平均上升了 38%。但進一步的研究發(fā)現(xiàn)，國際甲級寫字樓的租金在下跌時幅度小于甲級寫字樓平均水平，而上升時上升幅度高于甲級寫字樓平均水平。 租金 、 空置 率分析 租金走勢 租金走勢1998 1999 2020 2020美元/平方米/天甲級寫字樓平均租金 國際甲級寫字樓 從 租金走勢的對比趨勢來看，國際甲級寫字樓的走勢亦經(jīng)歷了同樣的波動。從需求量的絕對值，即累積吸納量來看，盡管從絕對量上，國際甲級寫字樓與非國際甲級寫字樓相比仍比 24 較小，但是，國際甲級寫字樓需求增長率在 19992020 兩年間平均每年增長了 %，相對非國際甲級寫字樓的年平均增長率 %。 甲級寫字樓需求量走勢 050000010000001500000202000025000001999 2020 2020平方米非國際甲級寫字樓累積吸納量 國際甲級寫字樓累積吸納量 從需求狀況來看，六棟國際甲級寫字樓除金茂大廈外，都在開盤1 年內(nèi)取得了 90%以上的入住率，恒隆廣場更是在 4 個月內(nèi)即將其90%以 上的面積全部出租，表明國際甲級寫字樓已完全為市場所接受。從未來供應(yīng)量來看，未來 5 年內(nèi)可能的國際甲級寫字樓的規(guī)劃主要是淮海中路新天地的 Corporate Avenue（總面積 7 萬平方米左右）、陸家嘴的正旦大廈、環(huán)球金融中心、 GIC 大廈等，總面積約35 萬平方米左右。因此，租金大規(guī)模的起伏波動的概率較小。 由于寫字樓物業(yè)存在規(guī)劃和建設(shè)周期長的特征，因此，短期性的供求失衡是正常現(xiàn)象。 2020 年和 2020年租金增長強勁，兩年租金上升了 %。隨著空置面積的逐漸消化和市場逐漸回歸，寫字樓供應(yīng)得到刺激，在 2020 年開始回升并在 2020 年形成供應(yīng)高峰。 甲級寫字樓供應(yīng)和需求發(fā)展及預測 0500000100000015000002020000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020平方米供應(yīng) 需求（累積吸納量） 1999 年租金降 至最低時，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達 484780 平方米。由于供求失衡，租金大幅下降，空置率高企，許多發(fā)展商暫時凍結(jié)了發(fā)展計劃。甲級寫字樓的供應(yīng)高峰出現(xiàn)在 1998 年，該年新增供應(yīng)量即達 65 萬平方米。 項目租售價格 、出租率定位 根據(jù) DTZ 商鋪部長期代理經(jīng)驗，并基于保守原則預計，各樓層可能實現(xiàn)租金如下 (假設(shè)該商業(yè)物業(yè)共有 5 個樓面 )： 樓層 租金（美元 /平方米 /天） 1F 2F 20 3F 4F 5F 平均 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，商業(yè)物業(yè)第一年的出租率一般在 50%，而 成功運作后 第二年能達到 90%的正常水平。以精品購物提升整體形象水平。因此，對于本項目而言，可以利用臨江的景觀優(yōu)勢營造吃的風景和時尚。 核心建筑為的透明船型建筑。同時，基于上述對消費者需求的研究，本項目 19 之目標客戶為： ? 在陸家嘴金融區(qū)工作的白領(lǐng)； ? 生活 在浦東陸家嘴的中、高收入人群。因此，本項目應(yīng)力求以“精”和“?！比伲圆惋媻蕵窞橹?，結(jié)合時尚健身和精品購物。 ? 零售業(yè)整體面臨增長趨緩的態(tài)勢。 ? 消費者需求之變化，尤其是對休閑娛樂活動的日益重視。 ? 由于本項目所處的地理位置非交通樞紐地段，較之于正大廣場和八佰伴不具競爭優(yōu)勢。 ? 地塊整體開發(fā)之互動效應(yīng)，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來的客流。 休閑娛樂中心比較 美羅城 先施休閑港 位置 徐家匯 南京東路 內(nèi)容 影院、健身中心、書城、舞廳 KTV、游藝城、美食廣場等 必勝客、緣祿壽司、好樂迪、天使冰王、音樂酒吧、賽百味三明治 環(huán)境 市級商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳 市級 商業(yè)中心內(nèi)，商業(yè)氣氛極佳 目標顧客 年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng) 市場定位 中檔偏高 中檔 根據(jù)上述兩家商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況以及消費者的需求 ，我們 認為這類綜合性休閑娛樂中心在未來具有一定發(fā)展?jié)摿?。目前真正意義上對本項目后館部分較有威脅的只有源深體育中心，作為上海市級的三大體育場館之一，其硬件設(shè)施較為完善，但由于是國營企業(yè)，目前在軟件及服務(wù)方面尚有不足之 處，無法滿足白領(lǐng)及中、高收入者對這方面的要求，也為 本 項目未來的發(fā)展留了很大的市場空間。 健身場所分析 運動健身中心一覽表 (浦東 ) 目前浦東運動健身中心主要有四家，其中道順射箭館、申虎健身中心都屬于小體量的主題性場館，面積在 1000 平方米左右，經(jīng)營狀 17 況一般。這一包羅萬象，應(yīng)有盡有的經(jīng)營方式之優(yōu)勢在于可以滿足不同消 費者對各式消費內(nèi)容的需求。 其次， 24 萬平方米的超大規(guī)模決定了其覆蓋面之廣，其商圈范圍不僅包括浦東地區(qū)，甚至輻射浦西部分區(qū)域。同時，它也將成為本項目未來可能的最大競爭對手。從目前營運狀況看，八佰伴經(jīng)營狀況良好，營業(yè)收入歷年遞增， 2020 年達 億元，這主要是由于其地處陸家嘴商業(yè)相對集中、發(fā)展較為成熟 的新 16 道順射箭館 源深體育中心 申虎健身中心 名人苑康樂中心位置 張楊路、浦東南路 浦東南路、源深路 張楊路、浦東南路 張楊路、德平路面積 850 40000 1000 10000內(nèi)容 射箭空手道、有氧操、籃球、乒乓球、健身房、羽毛球、網(wǎng)球、桌球 有氧操、器材健身溜冰場、保齡球館、網(wǎng)球場、游泳館目標顧客 學生、年輕白領(lǐng) 學生、年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng) 住宅配套項目租金 約 6 元 / 平方米 / 天 自營 約 元 / 平方米 / 天 自營定位 大眾 大眾 中檔 中高檔消費 50 元 / 位 80 元 / 位 1800 元 / 位 / 年 120 元 / 位上海商業(yè)城，且面向大眾化的消費。 15 正大廣場 華潤時代廣場 第一八佰伴開業(yè)時間2 0 0 2 /7 1997 1995位置陸家嘴銀城西路 張楊路、浦東南路 張楊路、浦東南路建筑面積 / 層數(shù)240000/12 57000/10 108000/12經(jīng)營模式超大型購物中心購物中心 ( 以服飾為主 ) 百貨店 ( 自營 )內(nèi)容1 2 樓：世界頂級品牌；3 樓：新潮男裝； 4樓：高檔商品； 5樓：美食天地； 6樓：購物樂園；7 樓：中國城；8 樓：娛樂天地；9 樓：會員俱樂部；10 樓：多功能會議廳品牌服飾、運動服飾、牛仔服飾、休閑餐飲、兒童天地家居廣場、汽車展示、餐飲、男女服飾、休閑服飾、工藝品、日用品、家電、超市、兒童天地、美食廣場、娛樂中心目標顧客 高收入人士 中高收入人士 普通大眾配比 :零售比例 60% 70% 72%餐飲比例 15% 18% 20%娛樂比例 25% 12% 8%租金范圍 美元 / 平方米 / 天 5 美元 / 平方米/ 天20% 25%( 扣率 )定位 高檔 中高檔 大眾營運狀況 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年營業(yè)額 1 2 . 9 7 億元二 、 競爭 項目 分析 大型購物商場 分析 目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型的購物廣場商場，它們分別是正大廣場、華潤時代廣場及第一八佰伴商廈，三家商場建筑面積總計將近 40 萬平方米，如此大的體量將對未來本項目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強大的競爭壓力。 由于正大廣場內(nèi)設(shè)有大賣場，而本地塊距正大僅 10 分鐘路程；并且本地塊之交通便捷 性亦不如正大廣場。未來，隨著陸家嘴高檔住宅區(qū)的成形以及辦公區(qū)的成熟發(fā)展，現(xiàn)有餐飲設(shè)施將無法滿足未來的需求。 餐飲業(yè)由于對地理位置的要求相對不高，且生存力較強。這些優(yōu)勢決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來幾年內(nèi)的租金水平仍將高于陸家嘴地區(qū)。因此，該區(qū)域內(nèi)的競爭將更為激烈。按大賣場每處可服務(wù) 25 萬人口計算，目前這一供應(yīng)量已基本能滿足未來五年內(nèi)因人口增長而帶來的需求。 賣場區(qū) ： 大賣場因其規(guī)模大，服務(wù)對象主要為周邊的小區(qū)居民，因此與大型百貨相 比，分布相對分散。在陸家嘴商務(wù)區(qū)有鷺鷺酒家、小南國、鮮墻房等針對商務(wù)客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍民酒家、云都浴場等針對普通消費群的中檔商家。此處商業(yè)相對集中，并已形成較成熟的商業(yè)氣氛，故對于百貨業(yè)的發(fā)展較為有利。 大型百貨 ： 百貨業(yè)作為一個傳統(tǒng)行業(yè)，對于商業(yè)氣氛的要求十分高，特別強調(diào)由商業(yè)氣氛的集聚而引起的人流的涌入，從而保證其營業(yè)額的收入，因此浦東新區(qū)大型百貨的分布比較集中。 13 產(chǎn)品 特征分析 ： 由于商業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式因各自經(jīng)營特性有不同的布局特點。 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商戶的質(zhì)量方面，陸家嘴商區(qū)內(nèi)的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。這主要是一些商業(yè)裙樓的空置率較高。未來幾年，陸家嘴地區(qū)的租金水平仍難以超過其他四個成熟的 商業(yè)街區(qū)。 租 金、 出租率分析 目前陸家嘴區(qū)域內(nèi)商廈的租金水平與其它商業(yè)區(qū)的情況基本相當，原因是由于陸家嘴區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多為近幾年新建項目，物業(yè)品質(zhì)較好，個別項目如新近竣工的正大廣場在整個上海地區(qū)都是硬件一流的商業(yè)物業(yè)。目前，基本上呈南北互映之勢，即正大廣場為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 隨著 24 萬平方米正大廣場的竣工，陸家嘴區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已一舉超過了浦西的其它四個主要商業(yè)區(qū)，上?，F(xiàn)有的三個 10萬平方米以上的商業(yè)物業(yè)中，陸家嘴區(qū)域內(nèi)就有兩個 —— 正大廣場和第一八佰伴。 風險評估 ? 通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的 公司 ? 土地使用年限，閑置收回風險 ? 溢價轉(zhuǎn)讓不能提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票導致的增值稅 ? 對分房、分收入承擔營業(yè)稅風險 ? 土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛 ? 土地方的信用 ? 付款進度及與土地手續(xù)的配合 ? 其他與合作方式相關(guān)的當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī) 10 第 三 部分 市場 分析 A、商業(yè)物業(yè)市場分析 一、 商業(yè) 物業(yè) 市場 研究 整體 市場分析 本文所指商業(yè)物業(yè)包括：零售、餐飲及服務(wù)類業(yè)態(tài)，一般為建筑面積在 5000 米以上的商業(yè)裙房、獨立商業(yè)建筑以及主題性的商業(yè)廣場。 ? 合資 合作：共同設(shè)立公司、股權(quán)收購、增資控股、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤等 。 出讓底價及付款方式 競爭對手分析 9 二、 合作項目取得方式 合作方基本情況 合作方名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 。 第二部分 項目 出讓條件 (項目 取得方式 ) 一、 招拍掛項目 取得方式 出讓方式及報名條件 ? 招標 /拍賣 /掛牌 ? 時間 ? 競買 /投標人資格 ? 報名條件 出讓程序 ? 招投標的注明招投標時間安排、程序、投標人資格要求、評分標準等。在浦江兩岸規(guī)劃出臺以后，北外灘改造也已經(jīng)提上了議事日程，本項目發(fā)展重點也就是同北外灘的景觀互相呼應(yīng)，形成上海沿江一個重要建筑景觀風貌區(qū)。項目建成后將可和小 陸家嘴商務(wù)區(qū)連成一片，大幅提高區(qū)域形象。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學、東昌中學等將使得本項目客戶在就醫(yī)、求學方面沒有后顧之憂。而具有一定規(guī)模和檔次的餐飲、商場等設(shè)施則集中在與本地塊尚有一定距離的小陸家嘴銀城路區(qū)域以及浦東南路張楊路的第一八佰伴區(qū)域。 總體來說，就現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本地塊的公共、車行交通條件都處于一個非常優(yōu)越的位置。 隧道、軌道交通方面，現(xiàn)有的地鐵二號線和延安東路隧道，由本地塊步行 10 分鐘左右即可到達東昌路站、車行 5 分鐘之內(nèi)即可至陸家嘴站及延安東路隧道入口；而 四 號線和大連路隧道更是近在咫尺 。本項目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標如下表所示： 規(guī)劃指標匯總表 項目 合計 一期 二期 三期 …… 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數(shù) (個 ) 地下車位數(shù) (個 ) 五、 項目周邊配套 本項目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。因此建