【正文】 . 13 二、競爭項目分析 ............................................................................ 14 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 ............................................................... 16 四、商業(yè)部分定位 ............................................................................ 17 客戶定位 ................................................................................... 17 產品定位 ................................................................................... 17 項目租售價格、出租率定位 .................................................... 18 B、寫字樓市場分析 ............................................................................. 19 一、 寫字樓市場研究 ......................................................................... 19 整體市場分析 ............................................................................ 19 供需情況分析 ............................................................................ 20 租金、空置率分析 .................................................................... 22 周邊辦公地塊成交情況 ............................................................ 24 結論 ........................................................................................... 24 二、競爭項目分析 ............................................................................ 24 三、寫字樓部分 SWOT 分析 ............................................................ 26 四、寫字樓部分定位 ......................................................................... 26 客戶定位 ................................................................................... 26 產品定位 ................................................................................... 27 項目租售價格、出租率定位 .................................................... 27 C、酒店市場分析 ................................................................................ 28 4 一、高星級酒店市場分析 ................................................................. 28 整體市場分析 ............................................................................ 28 供需情況分析 ............................................................................ 28 房價、 入住率分析 .................................................................... 30 周邊酒店地塊成交情況 ............................................................ 31 結論 ........................................................................................... 31 二、競爭項目分析 ............................................................................ 31 三、酒店部分 SWOT 分析 ............................................................... 32 四、酒店部分定位 ............................................................................ 33 客戶定位 ................................................................................... 33 產品定位 ................................................................................... 33 項目房價及入住率定位 ............................................................ 33 經營模式建議 ............................................................................ 33 第四部分 規(guī)劃設計初步分析 ............................................................ 35 一、規(guī)劃設計的可行性分析 ............................................................. 35 二、規(guī)劃設計的初步概念 ................................................................. 36 第五部分 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃 ........................................ 37 一、 工程開發(fā)計劃 ............................................................................ 37 二、 工程開發(fā)計劃節(jié)點 ..................................................................... 37 三、項目租售收入測算 ..................................................................... 38 四、資金回款計劃 ............................................................................ 39 5 第六部分 項目投資估算和資金籌措計劃 ....................................... 40 一、投資估算 .................................................................................... 40 二、資金籌措計劃 ............................................................................ 41 資金投入計劃及資金需求 ........................................................ 41 貸款回款計劃 ............................................................................ 42 貸款和股東貸款使用等融資計劃及相應的還款 計劃 ............. 43 第七部分 項目財務分析 ................................................................... 43 一、成本利潤分析 ............................................................................ 43 二、現金流量分析 ............................................................................ 43 第八部分 風險分析 ........................................................................... 47 一、定性分析 .................................................................................... 47 二、定量分析 .................................................................................... 47 敏感性分析 ............................................................................... 47 銷售型項目盈虧平衡點分析 .................................................... 48 第九部分 SWOT 分析 ......................................................................... 49 一、優(yōu)勢和機會 ................................................................................ 49 二、劣勢和威脅 ................................................................................ 49 第十部分 結論與建議 .......................................................................... 51 附件 ....................................................................................................... 52 6 第一部分 項目 概況 一、 基本情況 本項目西靠浦東南路小陸家嘴金融貿易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側是主交通干道 —— 浦東大道，地塊原為 XX造船廠。 (地塊現狀照片 ) 三、 項目綜合定位 由于本地塊緊靠浦東小陸家嘴，對辦公、商業(yè)及餐飲娛樂都有一定潛在需求。 各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示： (本項目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖 ) 四、 規(guī)劃技術指標 本地塊總占地 _____公頃，綜合容積率 _____，總建面約 _____萬平方米，地上建筑面積_____，地下建筑面積 ______，綠化率 _____。 世紀大道、浦東大道、浦東南路等主要交通干道以及延安東路隧道和復興路、大連路隧道也使得本地快的車行交通非常便利。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂設施，在配套設施設置上應當重視這一點。 地塊北臨黃浦江、遠眺北外灘是本項目區(qū)域的又一個特點。 ? 拍賣 /掛牌出讓的競價規(guī)則或者招投標規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說明。 主要合作條件 土地轉讓價格、股權溢價收購價格、股權比例、建筑面積或者利潤分配比例等。 不同于浦西傳統商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物業(yè)以塊狀分布。 但從其整體的租金水平來看目前仍低于浦西同品質的物業(yè)，這主要是由于目前的浦東的整體商業(yè)氛圍與商業(yè)人氣相對浦西而言的不足造成的。而一些由業(yè)主自營的商廈，如第一八佰伴、華潤時代廣場的出租