【正文】 . 13 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 14 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 ............................................................... 16 四、商業(yè)部分定位 ............................................................................ 17 客戶(hù)定位 ................................................................................... 17 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 17 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 18 B、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 ............................................................................. 19 一、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究 ......................................................................... 19 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 19 供需情況分析 ............................................................................ 20 租金、空置率分析 .................................................................... 22 周邊辦公地塊成交情況 ............................................................ 24 結(jié)論 ........................................................................................... 24 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 24 三、寫(xiě)字樓部分 SWOT 分析 ............................................................ 26 四、寫(xiě)字樓部分定位 ......................................................................... 26 客戶(hù)定位 ................................................................................... 26 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 27 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 27 C、酒店市場(chǎng)分析 ................................................................................ 28 4 一、高星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 ................................................................. 28 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 28 供需情況分析 ............................................................................ 28 房?jī)r(jià)、 入住率分析 .................................................................... 30 周邊酒店地塊成交情況 ............................................................ 31 結(jié)論 ........................................................................................... 31 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 31 三、酒店部分 SWOT 分析 ............................................................... 32 四、酒店部分定位 ............................................................................ 33 客戶(hù)定位 ................................................................................... 33 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 33 項(xiàng)目房?jī)r(jià)及入住率定位 ............................................................ 33 經(jīng)營(yíng)模式建議 ............................................................................ 33 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 ............................................................ 35 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ............................................................. 35 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 ................................................................. 36 第五部分 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃及項(xiàng)目租售計(jì)劃 ........................................ 37 一、 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ............................................................................ 37 二、 工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) ..................................................................... 37 三、項(xiàng)目租售收入測(cè)算 ..................................................................... 38 四、資金回款計(jì)劃 ............................................................................ 39 5 第六部分 項(xiàng)目投資估算和資金籌措計(jì)劃 ....................................... 40 一、投資估算 .................................................................................... 40 二、資金籌措計(jì)劃 ............................................................................ 41 資金投入計(jì)劃及資金需求 ........................................................ 41 貸款回款計(jì)劃 ............................................................................ 42 貸款和股東貸款使用等融資計(jì)劃及相應(yīng)的還款 計(jì)劃 ............. 43 第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ................................................................... 43 一、成本利潤(rùn)分析 ............................................................................ 43 二、現(xiàn)金流量分析 ............................................................................ 43 第八部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................... 47 一、定性分析 .................................................................................... 47 二、定量分析 .................................................................................... 47 敏感性分析 ............................................................................... 47 銷(xiāo)售型項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析 .................................................... 48 第九部分 SWOT 分析 ......................................................................... 49 一、優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) ................................................................................ 49 二、劣勢(shì)和威脅 ................................................................................ 49 第十部分 結(jié)論與建議 .......................................................................... 51 附件 ....................................................................................................... 52 6 第一部分 項(xiàng)目 概況 一、 基本情況 本項(xiàng)目西靠浦東南路小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側(cè)是主交通干道 —— 浦東大道，地塊原為 XX造船廠。 (地塊現(xiàn)狀照片 ) 三、 項(xiàng)目綜合定位 由于本地塊緊靠浦東小陸家嘴，對(duì)辦公、商業(yè)及餐飲娛樂(lè)都有一定潛在需求。 各類(lèi)別物業(yè)的總體布局如下圖所示： (本項(xiàng)目地塊規(guī)劃平面圖或紅線(xiàn)圖 ) 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 本地塊總占地 _____公頃，綜合容積率 _____，總建面約 _____萬(wàn)平方米，地上建筑面積_____，地下建筑面積 ______，綠化率 _____。 世紀(jì)大道、浦東大道、浦東南路等主要交通干道以及延安東路隧道和復(fù)興路、大連路隧道也使得本地快的車(chē)行交通非常便利。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂(lè)設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當(dāng)重視這一點(diǎn)。 地塊北臨黃浦江、遠(yuǎn)眺北外灘是本項(xiàng)目區(qū)域的又一個(gè)特點(diǎn)。 ? 拍賣(mài) /掛牌出讓的競(jìng)價(jià)規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說(shuō)明。 主要合作條件 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格、股權(quán)溢價(jià)收購(gòu)價(jià)格、股權(quán)比例、建筑面積或者利潤(rùn)分配比例等。 不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物業(yè)以塊狀分布。 但從其整體的租金水平來(lái)看目前仍低于浦西同品質(zhì)的物業(yè)，這主要是由于目前的浦東的整體商業(yè)氛圍與商業(yè)人氣相對(duì)浦西而言的不足造成的。而一些由業(yè)主自營(yíng)的商廈，如第一八佰伴、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)的出租