【正文】 ，對(duì)作為未來(lái)上海會(huì)展中心的浦東而言，必將吸引更多商務(wù)客源的入住。 項(xiàng)目房?jī)r(jià)及入住率定位 一家酒店的價(jià)格首先取決于該酒店本身的品質(zhì)、品牌美譽(yù)度、服務(wù)水準(zhǔn)以及酒店所處的地理位置。從上海目前高檔 34 酒店的經(jīng)營(yíng)來(lái)看 ,國(guó)內(nèi)管理公司無(wú)論在管理水平、規(guī)模以及品牌知名度上均遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)際知名的管理集團(tuán)。這一方式的好處在于中方無(wú)投資經(jīng)營(yíng)之風(fēng)險(xiǎn)。 6. 周邊配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。由于商業(yè)的租期較長(zhǎng)，我們假設(shè)商業(yè)的租金保持不變。 3. 可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的區(qū)域概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。 4. 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 的影響。委托和約期限一般在 10 年以上。隨著浦東陸家嘴商務(wù)中心的日趨成熟以及會(huì)展旅游業(yè)的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展，這一價(jià)格差在未來(lái)將得以保持。 浦東整體的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目可利用其地塊固有的臨江優(yōu)勢(shì)來(lái)區(qū)別于浦西的五星級(jí)酒店。 三、酒店部分 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 緊鄰陸家嘴中央商務(wù)區(qū) ,，是陸家嘴商務(wù)區(qū)之延伸，可借助現(xiàn)已成型的商務(wù)積聚效應(yīng)。 園” “由體貼 入微的員工提供的亞洲式接待”。另一方面，未來(lái)整體宏觀環(huán) 境趨好，有利于酒店業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 在這些入住高星級(jí)酒店的國(guó)際商務(wù)客中， 60%以上是來(lái)參加國(guó)際會(huì)議和展覽的。從上圖可見(jiàn)，在每年的淡季 —— 一 、三季度，房?jī)r(jià)會(huì)略有下調(diào)。 2021 年，在 APEC 會(huì)議的帶動(dòng)下，全市接待境外游客人數(shù)首次突破 200 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。與第一階段相比，這一時(shí)期的供應(yīng)量較為平穩(wěn)。 另外，金茂君悅酒店以其絕對(duì)的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)也在一定程度上帶動(dòng)了浦東五星級(jí)酒店整體的房?jī)r(jià)水平。從 1996 年第一家五星級(jí)酒店 新亞湯臣酒店落戶浦東，至今已有五星級(jí)酒店 6 家，其市場(chǎng)占有率已達(dá) 29%。 以上市場(chǎng)特征結(jié)合項(xiàng)目 地塊特征分析，我們對(duì)本地塊發(fā)展寫(xiě)字樓的總體定位為 —— 國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓。 ? 中國(guó)加入 WTO 會(huì)吸引更多的國(guó)際公司進(jìn)入中國(guó)，這些國(guó)際性公司對(duì)辦 公場(chǎng)所的要求一般均是國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓。金茂大廈由于其獨(dú)特的地位而吸引了眾多的中資機(jī)構(gòu)，尤其是民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)，其中資機(jī)構(gòu)的比例達(dá) 29%，遠(yuǎn)高于其他 國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓。未來(lái)發(fā)展看，除新天地的 Corporate Avenue 外，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓均集中在陸家嘴。因此，可以判斷國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓在抵抗市場(chǎng)低潮時(shí)的能力要高于普通甲級(jí)寫(xiě)字樓，而在市場(chǎng)向好時(shí)對(duì)市場(chǎng)敏感度又優(yōu)于普通甲級(jí)寫(xiě)字樓。截止 2021 年 3 月，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為 %，對(duì)比同期甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率 為 %。由于 2021 年的供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)租金將 略有下調(diào)。 但是， 1997 年爆發(fā)的金融危機(jī)以及 同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的降溫，壓制了寫(xiě)字樓的需求， 1998 年市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的吸納僅 169796 平方米，使得甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率高達(dá) 52%。 臨江餐飲： 上海人歷來(lái)注重“吃”，并且在要求美食的同時(shí)還十分注重餐廳的氛圍及環(huán)境，“新天地”之成功即為一例。 威脅 ? 正大廣場(chǎng)的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。 餐飲娛樂(lè)中心分析 目前浦東尚無(wú)綜合性的休閑 娛樂(lè)場(chǎng)所，整個(gè)上海市場(chǎng)這方面的主題性商廈亦數(shù)量不多，目前在徐家匯和南京東路上總共只有三家，除徐家匯的美羅城體量較大外，其它兩家的體量也非常有限。正大廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其優(yōu)越的地理位置和超大 15 道順射箭館 源深體育中心 申虎健身中心 名人苑康樂(lè)中心位置 張楊路、浦東南路 浦東南路、源深路 張楊路、浦東南路 張楊路、德平路面積 850 40000 1000 10000內(nèi)容 射箭空手道、有氧操、籃球、乒乓球、健身房、羽毛球、網(wǎng)球、桌球 有氧操、器材健身溜冰場(chǎng)、保齡球館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館目標(biāo)顧客 學(xué)生、年輕白領(lǐng) 學(xué)生、年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng) 住宅配套項(xiàng)目租金 約 6 元 / 平方米 / 天 自營(yíng) 約 元 / 平方米 / 天 自營(yíng)定位 大眾 大眾 中檔 中高檔消費(fèi) 50 元 / 位 80 元 / 位 1800 元 / 位 / 年 120 元 / 位的規(guī)模： 首先，正大廣場(chǎng)地處銀城西路與世紀(jì)大道相交之交通樞紐地段，緊臨陸家嘴地鐵站，交通可達(dá)性高，有利于吸引人流。因此，本地塊可適當(dāng)發(fā)展餐飲娛樂(lè)業(yè)。 周邊商業(yè)地塊成交情況 (略 ) 結(jié)論 浦東陸家嘴因正大的竣工在商業(yè)供應(yīng)面積上超過(guò)了浦西四大商業(yè)街區(qū)。第一八佰伴以及時(shí)代廣場(chǎng)等大型百貨集中在以東方路商業(yè)街、張楊路商業(yè)街、浦東大道、浦東南路所組成的商圈內(nèi)。 商廈首層鋪位租金報(bào)價(jià)（人民幣 /平方米實(shí)用面積 /年） 425100 4060006285003007004548000100000202100300000400000500000600000700000淮海路 徐家匯 南京東路 南京西路 陸家嘴平方米 12 96 95 98 97875060708090100淮海路 徐家匯 南京東路 南京西路 陸家嘴% 陸家嘴地區(qū)的商廈出租率約在 87%，低于其它各商業(yè)區(qū) 。 區(qū)域限定于五大商業(yè)街區(qū)：即淮海中路、徐家匯、南京東路、南京西路、浦東陸家嘴。 七、 大市政配套 根據(jù)實(shí)際情況編寫(xiě)。 (交通狀況示意圖 ) 從商業(yè)設(shè)施情況來(lái)看，由于地塊周邊區(qū)域還是以舊式居民小區(qū)為主，因此銀行、便利店、洗衣店、小型餐飲等基本的生活配套條件尚可。從 本地塊的開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，綜合性開(kāi)發(fā)也有助于分散風(fēng)險(xiǎn)。地塊其余部分基本都是多層舊式住宅，整體來(lái)看，除了東西兩側(cè)保留的高層建筑對(duì)總體布局有一定影響之外，地塊還是較為規(guī)整的。 隧道 、軌道交通方面，現(xiàn)有的地鐵二號(hào)線和延安東路隧道，由本地塊步行 10 分鐘左右即可到達(dá)東昌路站、車(chē)行 5 分鐘之內(nèi)即可至陸家嘴站及延安東路隧道入口；而四號(hào)線和大連路隧道更是近在咫尺。項(xiàng)目建成后將可和小陸家嘴商務(wù)區(qū)連成一片，大幅提高區(qū)域形象。 ? 合資合作：共同設(shè)立公司、股權(quán)收購(gòu)、增資控股、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)等。 租金、出租 率分析 目前陸家嘴區(qū)域內(nèi)商廈的租金水平與其它商業(yè)區(qū)的情況基本相當(dāng)，原因是由于陸家嘴區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多為近幾年新建項(xiàng)目，物業(yè)品質(zhì)較好，個(gè)別項(xiàng)目如新近竣工的正大廣場(chǎng)在整個(gè)上海地區(qū)都是硬件一流的商業(yè)物業(yè)。 產(chǎn)品特征分析： 由于商業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式因各自經(jīng)營(yíng)特性有不同的布局特點(diǎn)。 賣(mài)場(chǎng)區(qū)： 大賣(mài)場(chǎng)因其規(guī)模大，服務(wù)對(duì)象主要為周邊的小區(qū)居民，因此與大型百貨相比，分布相對(duì)分散。 餐飲業(yè)由于對(duì)地理位置的要求相對(duì)不高，且生存力較強(qiáng)。從目前營(yíng)運(yùn)狀況看，八佰伴經(jīng)營(yíng)狀況良好，營(yíng)業(yè)收入歷年遞增， 2021 年達(dá) ，這主要是由于其地處陸家嘴商業(yè)相對(duì)集中、發(fā)展較為成熟的新上海商業(yè)城，且面向大眾化的消費(fèi)。 健身場(chǎng)所分析 運(yùn)動(dòng)健身中心一覽表 (浦東 ) 目前浦東運(yùn)動(dòng)健身 中 心主要有四家，其中道順射箭館、申虎健身中心都屬于小體量的主題性場(chǎng)館，面積在 1000 平方米左右，經(jīng)營(yíng)狀況一般。 ? 由于本項(xiàng)目所處的地理位置非交通樞紐地段，較之于正大廣場(chǎng)和八佰伴不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，基于上述對(duì)消費(fèi)者需求的研究，本項(xiàng)目之目標(biāo)客戶為： ? 在陸家嘴金融區(qū)工作的白領(lǐng)； ? 生活在浦東陸家嘴的中、高收入人群。 18 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 根據(jù) DTZ商鋪部長(zhǎng)期代理經(jīng)驗(yàn)，并基于保守原則預(yù)計(jì)，各樓層可能實(shí)現(xiàn)租金如下 (假設(shè)該商業(yè)物業(yè)共有 5 個(gè) 樓面 )： 樓層 租金（美元 /平方米 /天） 1F 2F 3F 4F 5F 平均 根據(jù)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)常規(guī)可知：在正常市場(chǎng)情況下，商業(yè)物業(yè)第一年的出租率一般在50%，而成功運(yùn)作后第二年能達(dá)到 90%的正常水平。隨著空置面積的逐漸消化和市場(chǎng)逐漸回歸，寫(xiě)字樓供應(yīng)得到刺激，在 2021 年開(kāi)始回升并在 2021 年形成供應(yīng)高峰。從未來(lái)供應(yīng)量來(lái)看，未來(lái) 5 年內(nèi)可能的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的規(guī)劃主要是淮海中路新天地的 Corporate Avenue（總面積 7 萬(wàn)平方米左右）、陸家嘴的正旦大廈、環(huán)球金融中心、 GIC 大廈等，總面積約35 萬(wàn)平方米左右。但進(jìn)一步的研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金在下跌時(shí)幅度小于甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平，而上升時(shí)上升幅度高于甲級(jí)寫(xiě)字樓平均水平。 從發(fā)展前景來(lái)看，陸家嘴作為中心商務(wù)區(qū)的地位將逐步得以確立，浦西商務(wù)區(qū)將很難與陸家嘴全方位競(jìng)爭(zhēng)，在浦西可能在淮海中路和南京西路形成兩個(gè)有特色的市中心商務(wù)區(qū)。 陸家嘴 CBD 基本成型，南京西路和淮海中路可能形成市中心兩個(gè)小型商務(wù) 區(qū)。 ? 自成一體，與高檔酒店、服務(wù)式公寓等高檔物業(yè)形成相對(duì)封閉的高檔商務(wù)區(qū)。從總體市場(chǎng)來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓需求高于供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度。 28 C、酒店市場(chǎng)分析 一、高星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)分析 通常，五星級(jí)酒店都集中在交通設(shè)施發(fā)達(dá) ,商業(yè)環(huán)境成熟的市中心城區(qū)。 浦東五星級(jí)酒店整體硬件設(shè)施齊全，配套設(shè)備先進(jìn)。在隨后的四年中，五星級(jí)酒店的供應(yīng)量為零。 1999 年下半年起，客房出租率停 止跌勢(shì)，市場(chǎng)狀況好轉(zhuǎn)。 29%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999 2 0 0 2 年2 月靜安 長(zhǎng)寧 徐匯 盧灣 黃浦 浦東 30 房?jī)r(jià)、入住率分析 從過(guò)去三年各季度房?jī)r(jià)走勢(shì)看，房?jī)r(jià)的整體水平在 2021 年有較大幅度的上調(diào)。以今年一季度的酒店經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看， APEC 會(huì)議的召開(kāi)為高檔酒店業(yè)帶來(lái)了明顯的收益。浦東作為新興的商務(wù)區(qū)，酒店業(yè)發(fā)展步伐快于浦西，無(wú)論是設(shè)施配備或是管理水平。 設(shè)施配備完善、齊全。 從上表可知，此三家酒店均由國(guó)際知名管理集團(tuán)管理。 威脅 ? 浦東現(xiàn)有五星級(jí)酒店是該項(xiàng)目的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其中以金茂和香格里拉的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最為明顯，尤其是香格里拉，隨著未來(lái)浦東香格里拉二 期和浦西香格里拉的陸續(xù)推出，香格里拉酒店無(wú)疑將成為上海酒店業(yè)的航母。 以本項(xiàng)目而言，若假設(shè)該五星級(jí)酒店現(xiàn)已建成，基于我們對(duì)于其酒店之品質(zhì)、服 務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房?jī)r(jià)水平將至少達(dá)到目前浦東的平均水平： 130 USD/間 /天。這在很大程度上導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)管理集團(tuán)管理的酒店的平均房?jī)r(jià)要低于國(guó)際集團(tuán)下屬酒店 30%以上。 35 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，進(jìn)行初步設(shè)計(jì)方案的建筑排列。如：交通狀況、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。住宅物業(yè)開(kāi)盤(pán)后每年按照 10%的增幅調(diào)整價(jià)格。 2. 技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。 3. 有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路。 上海五星級(jí)酒店的合作經(jīng)營(yíng)方式主要有： 委托經(jīng)營(yíng)方式（如瑞吉紅塔）： 這一方式是目前上海采用最多的合作方式。 如前所述，就目前而言，浦東五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)比浦西的平均房?jī)r(jià)要高出近 30%。 產(chǎn)品定位 基于現(xiàn)有五星級(jí)酒店的市場(chǎng)狀況和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及地塊固有的特征，我們建議本地塊酒店項(xiàng)目的定位是： 豪華五星級(jí)酒店 – 以綠化、碧水之生態(tài)環(huán)境作為其酒店獨(dú)有的特性。 因此，作為一家頂級(jí)五星級(jí)，必須有先進(jìn)的軟硬件設(shè)施，同時(shí)還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。 管理機(jī)構(gòu) 美國(guó)凱悅集團(tuán) 香港香格里拉集團(tuán) 美國(guó)麗嘉集團(tuán) 服務(wù)理念 為所有客人提供迅 “顧客的世外桃 “黃金準(zhǔn)則”（“ Golden 32 捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。 今后幾年，全市進(jìn)入新一輪酒店開(kāi)發(fā)，因此，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。這一1999/42000/12000/22000/32000/42001/12001/22001/32001/4房?jī)r(jià)走勢(shì) 線性 ( 房?jī)r(jià)走勢(shì)) 31 聚升的原因是由于國(guó)際商務(wù)客的劇增。 由于酒店的經(jīng)營(yíng)會(huì)受季節(jié)性因素的影響，因此其房?jī)r(jià)會(huì)隨著淡旺季的到來(lái)而進(jìn)行調(diào)節(jié)。 近期，上海五星級(jí)酒店整體市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的現(xiàn)象。 第二階段供應(yīng)增長(zhǎng)期在 90 年代后期，該階段的增量主要集中在浦 東陸家嘴地區(qū)， 96至 99 年的四年中所建成的五家五星級(jí)酒店中有四家興建在浦東陸家嘴。 浦東五星級(jí)酒店的管理水平起點(diǎn)高，在吸收了浦西的管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，都引進(jìn)或雇傭國(guó)際性的專業(yè)酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管 理。 隨著浦東經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，其中陸家嘴地區(qū)成為近幾年來(lái)上海酒店業(yè)最蓬勃發(fā)展的地區(qū)。 陸家嘴將成為上海市成熟的中心商務(wù)區(qū)，更多的跨國(guó)性金融、服務(wù)、 IT 以及跨國(guó)公司總部將向陸家嘴集中，而且這些客戶偏好國(guó)際性甲級(jí)寫(xiě)字樓。 機(jī)會(huì) ? 根據(jù)產(chǎn)業(yè)分析，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓主要客戶金融業(yè)和 IT 業(yè)將獲得快速的發(fā)展空間，加上隨之發(fā)展的專業(yè)服務(wù)業(yè)，國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓的客戶得到有力的保障。