【正文】 ......................................... 26 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 27 項目租售價格、出租率定位 .................................................... 27 C、酒店市場分析 ................................................................................ 28 4 一、高星級酒店市場分析 ................................................................. 28 整體市場分析 ............................................................................ 28 供需情況分析 ............................................................................ 28 房價、 入住率分析 .................................................................... 30 周邊酒店地塊成交情況 ............................................................ 31 結論 ........................................................................................... 31 二、競爭項目分析 ............................................................................ 31 三、酒店部分 SWOT 分析 ............................................................... 32 四、酒店部分定位 ............................................................................ 33 客戶定位 ................................................................................... 33 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 33 項目房價及入住率定位 ............................................................ 33 經(jīng)營模式建議 ............................................................................ 33 第四部分 規(guī)劃設計初步分析 ............................................................ 35 一、規(guī)劃設計的可行性分析 ............................................................. 35 二、規(guī)劃設計的初步概念 ................................................................. 36 第五部分 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃 ........................................ 37 一、 工程開發(fā)計劃 ............................................................................ 37 二、 工程開發(fā)計劃節(jié)點 ..................................................................... 37 三、項目租售收入測算 ..................................................................... 38 四、資金回款計劃 ............................................................................ 39 5 第六部分 項目投資估算和資金籌措計劃 ....................................... 40 一、投資估算 .................................................................................... 40 二、資金籌措計劃 ............................................................................ 41 資金投入計劃及資金需求 ........................................................ 41 貸款回款計劃 ............................................................................ 42 貸款和股東貸款使用等融資計劃及相應的還款 計劃 ............. 43 第七部分 項目財務分析 ................................................................... 43 一、成本利潤分析 ............................................................................ 43 二、現(xiàn)金流量分析 ............................................................................ 43 第八部分 風險分析 ........................................................................... 47 一、定性分析 .................................................................................... 47 二、定量分析 .................................................................................... 47 敏感性分析 ............................................................................... 47 銷售型項目盈虧平衡點分析 .................................................... 48 第九部分 SWOT 分析 ......................................................................... 49 一、優(yōu)勢和機會 ................................................................................ 49 二、劣勢和威脅 ................................................................................ 49 第十部分 結論與建議 .......................................................................... 51 附件 ....................................................................................................... 52 6 第一部分 項目 概況 一、 基本情況 本項目西靠浦東南路小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側是主交通干道 —— 浦東大道，地塊原為 XX造船廠。本項目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標如下表所示： 規(guī)劃指標匯總表 項目 合計 一期 二期 三期 ?? 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 7 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數(shù) (個 ) 地下車位數(shù) (個 ) 五、 項目周邊配套 本項目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學、東昌中學等將使得本項目客戶在就醫(yī)、求學方面沒有后顧之憂。 出讓底價及付款方式 競爭對手分析 二、 合作項目取得方式 合作方基本情況 合作 方名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。目前，基本上呈南北互映之勢，即正大廣場為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商 戶的質量方面，陸家嘴商區(qū)內的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。在陸家嘴商務區(qū)有鷺鷺酒家、小南國、鮮墻房等針對商務客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍民酒家、云都浴場等針對普通消費群的中檔商家。這些優(yōu)勢決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來幾年內的租金水平仍將高于陸家嘴地區(qū)。 二、競爭項目分析 大型購物商場分析 目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型 的購物廣場商場，它們分別是正大廣場、華潤時代廣場及第一八佰伴商廈，三家商場建筑面積總計將近 40 萬平方米，如此大的體量將對未來本項目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強大的競爭壓力。這一包羅萬象，應有盡有的經(jīng)營方式之優(yōu)勢在于可以滿足不同消費者對各式消費內容的需求。 ? 地塊整體開發(fā)之互動效應，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來的客流。因此，本項目應力求以“精”和“?！比?，以餐飲娛樂為主，結合時尚健身和精品購物。以精品購物提升整體形象水平。 甲級寫字樓供應和需求發(fā)展及預測 0500000100000015000002021000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2021 2021平方米供應 需求（累積吸納量） 20 1999 年租金降至最低時，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達 484780 平方米。因此，租金大規(guī)模的起伏波動的概率較小。 租金、空置率分析 租金走勢 租金走勢1998 1999 2021 2021美元/平方米/天甲級寫字樓平均租金 國際甲級寫字樓 從租金走勢的對比趨勢來看，國際甲級寫字樓的走勢亦經(jīng)歷了同樣的波動。 甲級寫字樓分布 23 甲級寫字樓分布結構%%%%%%%%%長寧 靜安 盧灣 黃浦 陸家嘴占全市百分比非國際甲級寫字樓 國際甲級寫字樓 陸家嘴是浦東新區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內的金茂大廈、證券大廈、中銀大廈、匯豐銀行大廈等高等級寫字 樓群落已成為上海市的標志性建筑群。因此，雖然今后會有較大的供應，但是，租金小幅調整后會繼續(xù)增長。因此，精確的品質定位與入市時機對本項目至關重要。 四、寫字樓部分定位 客戶定位 從客戶分析中，我們的發(fā)現(xiàn)金融、 IT 產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展?jié)摿薮螅疫@些行業(yè)以及其所派生的服務業(yè)需求高檔的甲級寫字樓，因此，具體而言，我們對項目具體的主力目標客戶定位為： ? 國際性金融機構，如銀行、保險、證券、資產(chǎn)管理公司等； ? IT 公司，如通信、軟件、娛樂內容供應商等； 27 服務業(yè)公司，如律師事務所、會計師事務所、管理咨詢公司等。由于市場基本不會出現(xiàn) 巨大的供求失衡，而會保持相對的市場平衡，因此， 2021 年以后我們按保守原則預計租金每年按照 3%的通貨膨脹率上調。如 2021年高出約 30%。 第一階段是在 80 年代末， 90 年代初。這主要是受到 90年代中期中國政府加強宏觀調控、緊縮銀根的影響。從需求看，盡管受