【正文】 極高的行業(yè)知名度 上市股份公司，實(shí)力雄厚 區(qū)域規(guī)劃合理有序，符合消費(fèi)者要求 劣勢(shì)： 管理機(jī)制落后陳舊 員工不求上進(jìn)，不能居安思危 商場(chǎng)綜述 : 民族商場(chǎng)始建于 1954 年，隸屬于民族集團(tuán)，商場(chǎng)位于呼和浩特市的商業(yè)繁華地段，占據(jù)有力的地理位置。 業(yè)戶群體已形成穩(wěn)定發(fā)展趨勢(shì)。 滿達(dá)商場(chǎng) 1 層內(nèi)景 滿達(dá)商場(chǎng) 2 層內(nèi)景 、 36 、 37 滿達(dá)商場(chǎng) 3 層內(nèi)景圖 滿達(dá)商場(chǎng) 4 層內(nèi)景圖 滿達(dá)商場(chǎng)扶梯、踏步樓梯 、 38 5 呼和浩特市（中山西路）商圈（寶馬商城）商場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 商場(chǎng)名稱 寶馬商城 商場(chǎng)地址 電話 /網(wǎng)站 呼和浩特市玉泉區(qū)貝爾路商業(yè)街 企業(yè)性質(zhì) 私企 企業(yè)法人 金春蘭（總經(jīng)理） 成立時(shí)間 20xx 年 1 月 隸屬關(guān)系 寶馬房地產(chǎn)公司 商場(chǎng)規(guī)模 建筑面積 約 萬(wàn) ㎡ 營(yíng)業(yè)面積 約 萬(wàn) ㎡ 出鋪率 48% 營(yíng)業(yè)時(shí)間 （周一至周五）早 9： 00至晚 18； 00 （周六至周日）早 9： 00至晚 18； 30 經(jīng)營(yíng)方式 零售為主，批發(fā)為輔。 商城出租率 100%，整體經(jīng)營(yíng)狀況比較繁榮 劣勢(shì)： 各檔口服務(wù)人員態(tài)度較差，專業(yè)素質(zhì)較低，無(wú)主動(dòng)服務(wù)意識(shí)。 經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)一服飾為主，其中一至三層的檔口只是簡(jiǎn)單裝修，四層從20xx 年開始整改為現(xiàn)在的精品間形式，整改 2 年后現(xiàn)在已經(jīng)紅火起來(lái)，基本無(wú)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌，該區(qū)域目前的消費(fèi)群體多為想在王府井和維多利購(gòu)物又消費(fèi)不起的追求時(shí)尚的人群，如能將四層的成功模版在 13 層復(fù)制加以個(gè)性元素，該商城未來(lái)仍有可發(fā)展空間。 附近公交線路： 1 1 2 2 5 5 61 等 合作方式 租賃與聯(lián)營(yíng) 檔口數(shù)量 /戶型 檔口總數(shù) 185 戶 主流戶型 20 ㎡ 32 ㎡ 64 ㎡ 注：根據(jù)樓層不同主流戶型不同 租賃情況 1F： 200 萬(wàn) /年 （晨峰運(yùn)動(dòng)城承包） 2F： 240 元 270 元 /月 .㎡ (季繳，統(tǒng)一收銀，每半月返一次款 ) 3F:150 元 240 元 /月 .㎡ （季繳，統(tǒng)一收銀，每半月返一次款） 4F： 105 元 / 月 .㎡ （季繳，統(tǒng)一收銀，每半月返一次款） 5F： 90 元 /月 .㎡ （季繳， 統(tǒng)一收銀，十天一返款） 6F： 60 元 90 元 /月 .㎡ （季繳，統(tǒng)一收銀，每半月返一次款） 其他收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 該商場(chǎng)除 6 層扣點(diǎn)為 3%外，其余樓層扣點(diǎn)均為 4%；除此之外還有電費(fèi) 元 /度，個(gè)別樓層有押金 20xx6000 不等，也可以認(rèn)為是質(zhì)量保證金，押金在退場(chǎng) 2 月后無(wú)其他問(wèn)題，可返回。貨品檔次為中高檔，主要的消費(fèi)群體為有一定購(gòu)買能力的人群，貨品輻射呼市市區(qū)及周邊市縣等地，該商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境良好，該商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品類齊全，大多為國(guó)內(nèi)外知名品牌，僅手表一個(gè)品項(xiàng)有歐米茄、雷達(dá)、浪琴、天梭、梅花、英格爾、尼維達(dá)、雷蒙威、卡天龍、伯特萊等 20多種世界名表以及飛亞達(dá)、羅西尼、天王、依波等 10余種國(guó)內(nèi)知名品牌。王府井百貨呼市店是王府井集團(tuán)旗下的第 14 家全資子公司。 20xx年 4月增建中島板房，板房租金價(jià)位便宜，和門市租金形成鮮明對(duì)比，加上步行街貨品檔次偏低，導(dǎo)致 目前 經(jīng)營(yíng)效果不理想，客流量較少，目前商戶數(shù)量 228戶。 商場(chǎng)綜述 : 該商場(chǎng)成立近二年的時(shí)間，目前的發(fā)展勢(shì)頭良好，已經(jīng)成為呼和浩特市租賃市場(chǎng)中硬件設(shè)施及其運(yùn)營(yíng)管理水平較高的商場(chǎng)。相信不久將來(lái)二期工程竣工開業(yè)更將使得海亮商貿(mào)城錦上添花，增添更大客流量，提升商場(chǎng)業(yè)績(jī)。據(jù)了解， 起初 溫州商業(yè)步行街解決了 20xx個(gè)就業(yè)崗位，年創(chuàng)稅收將達(dá) 3000萬(wàn)元。 商場(chǎng)定位較為明確，為中檔偏低的零售商場(chǎng)，價(jià)位能夠被消費(fèi)者所認(rèn)可。世奧。 貨品來(lái)源 廣州，北京、浙江，上海、福建、溫州 主要輻射區(qū)域 呼和浩特市區(qū)及周邊市縣 商場(chǎng)主要消費(fèi)人群特性 消費(fèi)人群層次 2060 歲不等，有適合不同人群的品項(xiàng)定位。 商場(chǎng)綜述 : 寶馬商城位于呼和浩特中山西路商圈的核心地帶，地理位置優(yōu)越，緊靠城市主干道，每日客流量達(dá)到十多萬(wàn)人。 合作方式 商場(chǎng)大部分采用租賃方式，也有少量采用買斷方式 檔口數(shù)量 / 檔口總數(shù) 669 主流戶型 (套內(nèi)面積 )及該戶型檔口數(shù)量 檔口總數(shù)： 663 個(gè) 樓層 檔口數(shù)量 主流戶型 B1： 1 個(gè) —— 、 40 戶型 1F 105 個(gè) 14 2F 143 個(gè) 14 3F 168 個(gè) 14 4F 116 個(gè) 1020 5F 131 個(gè) 2030 銷售情況 買斷方式 2F： 萬(wàn) /㎡ 租賃情況 樓層 主流戶型 租金標(biāo)準(zhǔn) 轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)兌 1F 14 120350 23 萬(wàn) 2F 14 180— 285 309 元 /月 ㎡ 3F 14 240— 350 35 萬(wàn) 4F 1020 168 無(wú) 5F 2030 90 無(wú) 其他收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)地稅： 25 元 /月 ㎡ 衛(wèi)生費(fèi)： 30/月 代收費(fèi)： 100/月間 管理費(fèi)： 150/月 暖氣費(fèi)： 371/年（ 7 ㎡ 檔口 經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成 商戶成分 個(gè)體經(jīng)營(yíng) 商戶籍貫 呼和浩特本市、東三省、少數(shù)南方人。且大部分消費(fèi)者已成為吸管吸消費(fèi)，養(yǎng)成了固定的消費(fèi)模式與習(xí)慣。 稅費(fèi)： 20xx— 3000 元 /年 .戶 電費(fèi)： 1 元 /度 管理費(fèi)： 8 元 — 15 元 /月 .㎡ 經(jīng)營(yíng)者構(gòu)成 商戶成分 個(gè)體經(jīng)營(yíng) 商戶籍貫 內(nèi)蒙古周邊、本地商戶、山西、 江西等 商場(chǎng)的優(yōu)劣勢(shì)分析 硬件方面 優(yōu)勢(shì)： 商場(chǎng)地理位置優(yōu)越 營(yíng)業(yè)面積較大 開業(yè)時(shí)間較早 劣勢(shì)： 防火通道存在安全隱患 安全通道標(biāo)示不明顯 、樓體 設(shè)備設(shè)施陳舊 ，消防、電梯等均不合格。 貨品來(lái)源 廣東 福建 浙江 上海 北京 主要輻射區(qū)域 呼市市區(qū)及周邊地區(qū) 商場(chǎng)主要消費(fèi)人群特性 消費(fèi)人群層次 中高等收入人群 消費(fèi)原因 行業(yè)知名度高，大多數(shù)為習(xí)慣性消費(fèi)。維多利把位于包頭市繁華商業(yè)街 —— 鋼鐵大街的一家 CBD 商業(yè)廣場(chǎng)收入囊中，商用建筑面積 8 萬(wàn)平方米，維多利將把此項(xiàng)目打造城包頭市最大的時(shí)尚商場(chǎng)。 、 25 軟件方面 優(yōu)勢(shì)： 商場(chǎng)各樓層經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)指示牌標(biāo)注清晰。 稅費(fèi)：每月按銷售額的 %扣除，商場(chǎng)代繳。并購(gòu)后，原首府廣場(chǎng)商業(yè)管理公司 8萬(wàn)平方米的商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積已全部被納入維多利旗下，從而形成中山西路獨(dú)有 14萬(wàn)平方米的黃金盛世商圈 。 商場(chǎng)管理人員巡場(chǎng)頻率少，員工有聚堆聊天、怠慢顧客、做與工作無(wú)關(guān)事情。 商場(chǎng)整體環(huán)境舒適，硬件設(shè)施設(shè)備完善，規(guī)模大，入駐品牌實(shí)力雄厚。 點(diǎn)此可鏈接商圈 CAD 平面圖： 最終版 呼和浩特落位圖 .dwg 、 15 1 呼和浩特市（回民區(qū)）商圈（維多利購(gòu)物中心）商場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 商場(chǎng)名稱 維多利購(gòu)物中心 商場(chǎng)地址 電話 /網(wǎng)站 呼和浩特回民區(qū)中山西路 3 號(hào) 0471— 2263315 企業(yè)性質(zhì) 私企 企業(yè)法人 鄒招斌 成立時(shí)間 20xx 年 5 月，開業(yè)時(shí)間： 20xx 年 9 月 1 日 隸屬關(guān)系 內(nèi)蒙古維多利商業(yè)（集團(tuán)）有限公司、 商場(chǎng)規(guī)模 建筑面積 約 55000 ㎡ （共 8 層） 營(yíng)業(yè)面積 約 27300 ㎡ （ 1— 6 層） 營(yíng)業(yè)時(shí)間 周一至周日 9： 00—— 21： 00 、 16 經(jīng)營(yíng)方式 零售 經(jīng)營(yíng)區(qū)劃 樓層 經(jīng)營(yíng)品項(xiàng) 負(fù)一層 超市 一層 黃金珠寶、化妝品、箱包、鞋品、鐘表、餐飲、美容 回春堂藥房 二層 時(shí)尚男裝、正裝、商務(wù)裝、休閑牛仔、箱包皮具、上島咖啡 三層 少女裝、時(shí)裝、職業(yè)裝、飾品、內(nèi)衣 四層 大小家電、床品家紡、羊絨羊毛、面內(nèi)針織 五層 體育服飾、運(yùn)動(dòng)器械、文化用品、數(shù)碼照材、羽絨服歡樂(lè)兒童城 六層 美食娛樂(lè)城、動(dòng)漫樂(lè)園 七層 萬(wàn)達(dá)國(guó)際電影城 經(jīng)營(yíng)特色 環(huán)境好、設(shè)施全、規(guī)模大、品牌多。位于呼市 回民區(qū) ，多年來(lái)以民族文化為發(fā)展基礎(chǔ)逐漸發(fā)展成為如今現(xiàn)代化的成熟商圈。這個(gè)層次的群體購(gòu)買能力較強(qiáng)，并且品牌意識(shí)較強(qiáng)。 門市 門市：共約 26 家（服飾 19 家 ,快餐店 3 家， 4 家珠寶） 商圈內(nèi)商批發(fā) 市場(chǎng) 無(wú) 、 13 戶數(shù)量 零售 商場(chǎng) 18 戶，其中大型百貨商場(chǎng)為 8 戶 門市 142 戶，其中服飾 112 家 ,占總數(shù)的 78％ 商圈銷售輻射區(qū)域 呼市當(dāng)?shù)丶爸苓吰炜h 商圈主要交通情況 主要鐵路 /公路 干線 3 條：京包線、包蘭線、集二線。是呼市政府重點(diǎn)扶持的商業(yè)區(qū)、 12 之一。 消費(fèi)習(xí)慣 當(dāng)?shù)鼐用竦哪晔杖氡容^少，貧富差異較大 ,其民族習(xí)慣主要消費(fèi)為食品方面，占其消費(fèi)比例的 38%以上。 人均收入水平 城市人均支配收入： 16920元 /年； 支出： 11432元 /年；食品支出： 3615元 /年。經(jīng)與規(guī)劃局工作人員咨詢，可簡(jiǎn)單概括 為： 目前呼和浩特市有兩個(gè)商業(yè)中心，一中山路商圈，現(xiàn)已成熟。呼、 9 市市場(chǎng)規(guī)模指數(shù)居 70 位、貨運(yùn)指數(shù)居 82 位、經(jīng)營(yíng)成本指數(shù)居 128 位、資本活力指數(shù)居 153位，僅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)在第 6 位。 支出 。按常住人口計(jì)算，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 420xx元；按照當(dāng)年平均匯率計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值為 5252美元。 電力 ，以大唐托電為重點(diǎn)的電力建設(shè)快速發(fā)展。全市總?cè)丝?263 萬(wàn)，市區(qū)人口 120 多萬(wàn)，是一座以蒙古族為主體，漢族為多數(shù)，滿、回、朝鮮等 36 個(gè)民族共同聚居地。 地理位置： 呼和浩特位于中國(guó)北方內(nèi)蒙古自治區(qū)中部的土默川平原上，北依陰山，南臨黃河，西與包頭市、鄂爾多斯市相連。首府呼和浩特市、包頭、烏蘭察布、烏海、海拉爾、通遼等為區(qū)內(nèi)主要城市。 我 們深感這次 調(diào)研的 意義重大， 雖然本次調(diào)研的工作量 大、任務(wù)重， 但是大家 能夠 互相鼓勵(lì)、互相協(xié)作共同 圓滿的 完成任務(wù) ，人和的團(tuán)隊(duì) —— 贏在人和！ 在此 ，本次調(diào)研小組 5 人預(yù)祝公司“布局中國(guó)”的宏偉藍(lán)圖順利實(shí)施。 通過(guò)細(xì)致的走訪與調(diào)研，制 作 我公司 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的可行性調(diào)研報(bào)告，為公司進(jìn)一步 運(yùn)作 提供參考?？偯娣e： 萬(wàn)平方千米，全國(guó)第 3 位，僅次于 新疆 和 西藏 ，占全國(guó)總面積 %。 人口情況 ： 內(nèi)蒙總?cè)丝诮刂沟?06 年末共有 萬(wàn)人，其中蒙古族人口 萬(wàn)人。10ˊ ，北緯 39176。全市年平均降水量 400毫米左右。 生物制藥 ，坐落在呼市的石家莊制藥集團(tuán)年產(chǎn) 萬(wàn)噸青霉素項(xiàng)目已投產(chǎn)，產(chǎn)量占世界的 1／ 4；華蒙金河飼用金霉素產(chǎn)量占世界的 70％，呼和浩特市將成為北方地區(qū)重要的生物發(fā)酵制藥基地。其中、 8 批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) %，住宿和餐飲業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) %。 批發(fā)和零售業(yè)： 20xx計(jì)劃總投資 ，本年完成投資 ，施工項(xiàng)目 30個(gè)，本年投產(chǎn)項(xiàng)目 20個(gè)。當(dāng)前的呼和浩特商業(yè)最繁榮區(qū)域只在中山西路 。 在上述三個(gè)“圈”的規(guī)劃中，我調(diào)研小組已經(jīng)對(duì)其前兩個(gè)圈進(jìn)行了調(diào)研 。由于這部分人群在社會(huì)上經(jīng)歷的多，有相應(yīng)的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也具備再創(chuàng)業(yè)能力，其思想要比第一類人前衛(wèi)許多，他們可以花明天的錢，也就是提前消費(fèi)理念人群。全市年平均降水量 400 毫米左右。是呼市政府重點(diǎn)扶持的商業(yè)區(qū)之一。 物流情況 商圈內(nèi)貨站 的分布情況 及數(shù)量 商圈內(nèi)未發(fā)現(xiàn)貨站中心，由于地處繁華商業(yè)街，以百貨業(yè)態(tài)為主，均為零售，無(wú)批發(fā)份額，因而無(wú)貨站或物流公司。 、 14 商業(yè)周邊配套設(shè)施較為完善，銀行、酒店等設(shè)施十分齊全。 商場(chǎng)內(nèi)各知名商場(chǎng)都具有較大規(guī)模，但都存在經(jīng)營(yíng)特色不突出，經(jīng)營(yíng)模式過(guò)于相似的現(xiàn)象。 地理位置及交通狀況 該商場(chǎng)位于呼和浩特市中山西路最繁華路段，周邊商圈以高檔百貨業(yè)態(tài)構(gòu)成，地理位置優(yōu)越，交通便利， 公交線路多達(dá)十余條。 商場(chǎng)水吧休息區(qū)室外緩臺(tái)存有大量施工用品。在內(nèi)蒙古中西部進(jìn)行戰(zhàn)略布局，商業(yè)帝國(guó)的觸角將延伸到整個(gè)內(nèi)蒙古中西部地區(qū)。商場(chǎng)成立至今 3年的時(shí)間，發(fā)展?fàn)顩r非常好。 商場(chǎng)整體環(huán)境舒適，硬件設(shè)施設(shè)備完善，規(guī)模大，入駐品牌實(shí)力雄厚。 劣勢(shì)： 商場(chǎng)樓層督導(dǎo)值班臺(tái)有空港現(xiàn)象，給顧客咨詢帶來(lái)不便。商場(chǎng)成立至今 4年的時(shí)間，發(fā)展?fàn)顩r非常好。商場(chǎng)走品牌化路線，經(jīng)營(yíng)中偏高檔的品牌商品，聚集了 500 余個(gè)品牌。 行業(yè)知名度較高。 、 39 經(jīng)營(yíng)區(qū)劃 1F：