【正文】 .............................. 49 一、優(yōu)勢和機(jī)會 ................................................................................ 49 二、劣勢和威脅 ................................................................................ 49 第十部分 結(jié)論與建議 .......................................................................... 51 附件 ....................................................................................................... 52 6 第一部分 項目 概況 一、 基本情況 本項目西靠浦東南路小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側(cè)是主交通干道 —— 浦東大道，地塊原為 XX造船廠。 (地塊位置圖 ) 二、 宗地現(xiàn)狀 本地塊一大優(yōu)勢是沿江岸線長度約為 1,000米。 (地塊現(xiàn)狀照片 ) 三、 項目綜合定位 由于本地塊緊靠浦東小陸家嘴，對辦公、商業(yè)及餐飲娛樂都有一定潛在需求。從 本地塊的開發(fā)規(guī)模來看，綜合性開發(fā)也有助于分散風(fēng)險。 各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示： (本項目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖 ) 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 本地塊總占地 _____公頃，綜合容積率 _____，總建面約 _____萬平方米，地上建筑面積_____，地下建筑面積 ______，綠化率 _____。 地塊南部浦東大道、浦東南路附近區(qū)域是一個公共交通線路的集中區(qū)域，開往浦東新區(qū)各個方向的公交車有相當(dāng)多的部分會在此匯集，包括 8 8 8 77 77 797 等；而經(jīng)由延安東路隧道過江的則有隧三至隧六、隧八、隧九以及 783 等線路，不僅方便地連接了本地塊和浦東其他區(qū)域、也包括了人民廣場和淮海路等重要的交通、商業(yè)集中區(qū)域。 世紀(jì)大道、浦東大道、浦東南路等主要交通干道以及延安東路隧道和復(fù)興路、大連路隧道也使得本地快的車行交通非常便利。 (交通狀況示意圖 ) 從商業(yè)設(shè)施情況來看，由于地塊周邊區(qū)域還是以舊式居民小區(qū)為主，因此銀行、便利店、洗衣店、小型餐飲等基本的生活配套條件尚可。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當(dāng)重視這一點。 六、 項目周邊環(huán)境 本項目地塊西側(cè)是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是上海高檔寫字樓最集中的區(qū)域之一。 地塊北臨黃浦江、遠(yuǎn)眺北外灘是本項目區(qū)域的又一個特點。 七、 大市政配套 根據(jù)實際情況編寫。 ? 拍賣 /掛牌出讓的競價規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說明。 合作方式 ? 一次性買斷：土地轉(zhuǎn)讓、公司轉(zhuǎn)讓。 主要合作條件 土地轉(zhuǎn)讓價格、股權(quán)溢價收購價格、股權(quán)比例、建筑面積或者利潤分配比例等。 區(qū)域限定于五大商業(yè)街區(qū)：即淮海中路、徐家匯、南京東路、南京西路、浦東陸家嘴。 不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物業(yè)以塊狀分布。 供需情況分析 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比較 11 9100980088009150 90882 ,0 0 04 ,0 0 06 ,0 0 08 ,0 0 01 0 ,0 0 01 2 ,0 0 0 大上海時代廣場(盧灣區(qū)) 港匯廣場 (徐匯區(qū)) 先施休閑港 (黃浦區(qū)) 恒隆廣場 (靜安區(qū))正大廣場（浦東）平方米 由于歷史上的原因陸家嘴區(qū)域內(nèi)街鋪供應(yīng)量與其它地區(qū)相比較就少了很多，從品質(zhì)與商業(yè)價值上也無法與其它地區(qū)相比，且由于分布散亂，不能很好的起到連接兩大商業(yè)板塊的作用，造成兩大商業(yè)板塊良性互動的困難。 但從其整體的租金水平來看目前仍低于浦西同品質(zhì)的物業(yè)，這主要是由于目前的浦東的整體商業(yè)氛圍與商業(yè)人氣相對浦西而言的不足造成的。 商廈首層鋪位租金報價（人民幣 /平方米實用面積 /年） 425100 4060006285003007004548000100000202100300000400000500000600000700000淮海路 徐家匯 南京東路 南京西路 陸家嘴平方米 12 96 95 98 97875060708090100淮海路 徐家匯 南京東路 南京西路 陸家嘴% 陸家嘴地區(qū)的商廈出租率約在 87%，低于其它各商業(yè)區(qū) 。而一些由業(yè)主自營的商廈，如第一八佰伴、華潤時代廣場的出租率基本達(dá)到 90%以上。 隨著正大廣場 24 萬平方米的巨型購物中心的開業(yè)，將會出現(xiàn)階段性的出租率下降，同時，浦東陸家嘴地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競爭也會加劇。本節(jié)中按照大型百貨、賣場、餐飲娛樂三種業(yè)態(tài)分別闡 述其在浦東的分布特征。第一八佰伴以及時代廣場等大型百貨集中在以東方路商業(yè)街、張楊路商業(yè)街、浦東大道、浦東南路所組成的商圈內(nèi)。 餐飲娛樂： 餐飲娛樂業(yè)作為一個服務(wù)行業(yè)，生存力較強，對于商業(yè)氣氛、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲娛樂的分布較分散，各個商家在發(fā)展時 定位的消費群也不同。目前大型餐飲娛樂有合二為一的趨勢，許多商家在發(fā)展餐飲或者娛樂的同時，兼顧對于另一領(lǐng)域的發(fā)展，使得消費者能在其中享受到一系列完整的服務(wù)。 浦東新區(qū)目前已在經(jīng)營和在建的大賣場共有 7家：浦建路楊高路路口的易初蓮花；浦電路的綠凱大型超市；金橋的家樂福超市；川沙 的農(nóng)工商超市；花木麥德龍；正大廣場的易初蓮花；昌里地區(qū)的樂購超市。 周邊商業(yè)地塊成交情況 (略 ) 結(jié)論 浦東陸家嘴因正大的竣工在商業(yè)供應(yīng)面積上超過了浦西四大商業(yè)街區(qū)。另一方面，浦西商業(yè)街區(qū)仍保持傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢，無論商業(yè)氛圍、商業(yè)設(shè)施齊全性均優(yōu)于浦東。 本地塊之地理位置相對于目前陸家嘴的成熟商業(yè)區(qū) 新上海商業(yè)城較偏，商業(yè)積聚性差，因此，不適宜發(fā)展大型百貨店。同時，未來陸家嘴美食城的拆 14 正大廣場 華潤時代廣場 第一八佰伴開業(yè)時間2 0 0 2 /7 1997 1995位置陸家嘴銀城西路 張楊路、浦東南路 張楊路、浦東南路建筑面積 / 層數(shù)240000/12 57000/10 108000/12經(jīng)營模式超大型購物中心購物中心 ( 以服飾為主 ) 百貨店 ( 自營 )內(nèi)容1 2 樓：世界頂級品牌；3 樓：新潮男裝； 4樓：高檔商品； 5樓：美食天地； 6樓：購物樂園；7 樓：中國城；8 樓：娛樂天地；9 樓：會員俱樂部；10 樓：多功能會議廳品牌服飾、運動服飾、牛仔服飾、休閑餐飲、兒童天地家居廣場、汽車展示、餐飲、男女服飾、休閑服飾、工藝品、日用品、家電、超市、兒童天地、美食廣場、娛樂中心目標(biāo)顧客 高收入人士 中高收入人士 普通大眾配比 :零售比例 60% 70% 72%餐飲比例 15% 18% 20%娛樂比例 25% 12% 8%租金范圍 美元 / 平方米 / 天 5 美元 / 平方米/ 天20% 25%( 扣率 )定位 高檔 中高檔 大眾營運狀況 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年營業(yè)額 1 2 . 9 7 億元除后，該地區(qū)將缺乏較為集中的餐飲區(qū)。因此，本地塊可適當(dāng)發(fā)展餐飲娛樂業(yè)。因此，我們認(rèn)為該地塊不適宜再開發(fā)一個大賣場。 購物廣場商廈一覽表 (浦東 ) 這三家商場在經(jīng)營上可謂各具特色且各自定位不同。 未來競爭方面，隨著正大廣場的開業(yè)將給這兩家商場帶來較大的競爭壓力。正大廣場的競爭優(yōu)勢在于其優(yōu)越的地理位置和超大 15 道順射箭館 源深體育中心 申虎健身中心 名人苑康樂中心位置 張楊路、浦東南路 浦東南路、源深路 張楊路、浦東南路 張楊路、德平路面積 850 40000 1000 10000內(nèi)容 射箭空手道、有氧操、籃球、乒乓球、健身房、羽毛球、網(wǎng)球、桌球 有氧操、器材健身溜冰場、保齡球館、網(wǎng)球場、游泳館目標(biāo)顧客 學(xué)生、年輕白領(lǐng) 學(xué)生、年輕白領(lǐng) 年輕白領(lǐng) 住宅配套項目租金 約 6 元 / 平方米 / 天 自營 約 元 / 平方米 / 天 自營定位 大眾 大眾 中檔 中高檔消費 50 元 / 位 80 元 / 位 1800 元 / 位 / 年 120 元 / 位的規(guī)模： 首先，正大廣場地處銀城西路與世紀(jì)大道相交之交通樞紐地段，緊臨陸家嘴地鐵站，交通可達(dá)性高，有利于吸引人流。 同時，如此規(guī)模決定了其商場內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。而其最大的弱點在于難以“?！倍熬?。而名人苑康樂中心實際上是名人苑住宅項目的配套，更多的是作為住宅銷售部分的賣點在操作，且距離陸家嘴核心地區(qū)較遠(yuǎn)。 餐飲娛樂中心分析 目前浦東尚無綜合性的休閑 娛樂場所，整個上海市場這方面的主題性商廈亦數(shù)量不多，目前在徐家匯和南京東路上總共只有三家，除徐家匯的美羅城體量較大外，其它兩家的體量也非常有限。 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢。 劣勢 ? 浦東陸家嘴地區(qū)商業(yè)設(shè)施不齊全、商業(yè)氛圍較差。 機(jī)會 ? 住宅的快速發(fā)展，尤其是陸家嘴地區(qū)高檔住宅區(qū)域的成形為該地區(qū)的商業(yè)發(fā)展提供平臺。 威脅 ? 正大廣場的強大競爭壓力。 根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為本項目的商業(yè)部分無法在規(guī)模上與正大 17 廣場競爭。 四、商業(yè)部分定位 客戶定位 本項目的地理位置及未來可發(fā)展之規(guī)模決定了其客戶群基本以區(qū)域性的消費者為主。 產(chǎn)品定位 集時尚餐飲、健身娛樂、精品購物于一體的商業(yè)物業(yè)。 臨江餐飲： 上海人歷來注重“吃”，并且在要求美食的同時還十分注重餐廳的氛圍及環(huán)境，“新天地”之成功即為一例。 精品購物： 依托“小陸家嘴金融區(qū)”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢，鼓勵國內(nèi)外著名品牌進(jìn)駐，著力體現(xiàn)國際性和現(xiàn)代化水平。 時尚休閑娛樂： 引進(jìn)時尚休閑娛樂內(nèi)容來吸引客戶，諸如健身中心，影院，表演廣場等。 19 B、寫字樓市場分析 一、 寫字樓市場研究 整體市場分析 甲級寫字樓至 2021 年年底，共 2814142 平方米，甲級寫字樓市場基本形成。 但是， 1997 年爆發(fā)的金融危機(jī)以及 同時中國經(jīng)濟(jì)過熱的降溫，壓制了寫字樓的需求， 1998 年市場對甲級寫字樓的吸納僅 169796 平方米，使得甲級寫字樓的平均空置率高達(dá) 52%。而亞洲金融危機(jī)亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來源，新增供應(yīng)得到控制。而受到亞洲金融危機(jī)影響逐漸消失以及中國即將加入 WTO 的鼓舞， 需求進(jìn)一步開始加強， 2021 年吸納量更達(dá)到了 554000 平方米。 租金走勢及預(yù)測 租金和空置率趨勢1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021美元/平方米/天0%10%20%30%40%50%60%空置率平均租金 空置率 1994 年開始的寫字樓供應(yīng)高峰與 1997 年爆發(fā)的亞洲金融危機(jī)使得租金大幅下跌，租金的逐漸下跌帶動了一部分公司乘低吸納寫字樓，但是租金仍下跌到 1999 年年底方得以恢復(fù)增長。由于 2021 年的供應(yīng)潮，預(yù)計租金將 略有下調(diào)。而 1997 年開始的市場蕭條源于政府人為開發(fā)浦東以及經(jīng)濟(jì)過熱產(chǎn)生，隨著市場化程度的進(jìn)一步深入，寫字樓市場嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象預(yù)計不會發(fā)生。 供需情況分析 甲級寫字樓供應(yīng)量走勢 21 01000002021003000004000005000006000001999 2021 2021平方米 國際甲級寫字樓目前共 49 萬平方米，占全部甲級寫字樓供應(yīng)量的 %?？梢耘袛?5 年內(nèi)國際甲級寫字樓將形成規(guī)模。截止 2021 年 3 月，國際甲級寫字樓的空置率為 %，對比同期甲級寫字樓的入住率 為 %。因此，結(jié)合對甲級寫字樓的預(yù)測，可以判斷未來國際甲級寫字樓有良好的市場前景。從變化幅度來看，甲級寫字樓的樣本期間（ 1998第一季度至 2021 年第二季度）的租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元 /平方米 /天，而國際甲級寫字樓租金變化的標(biāo)準(zhǔn)差為 美元 /平方米 /天，甲級寫字樓的租金波動幅度高于甲級寫字樓平均水平。從1998 年第一季度到 1999 年第四季度，國際甲級寫字樓的租金下跌幅度為 %，同期甲級寫字樓租金平均下跌了 %。因此，可以判斷國際甲級寫字樓在抵抗市場低潮時的能力要高于普通甲級寫字樓，而在市場向好時對市場敏感度又優(yōu)于普通甲級寫字樓。高檔寫字樓的客戶一般是對風(fēng)險抵抗能力很強的大公司，而普通寫字樓的客戶以中小型的公司為主，在抵抗風(fēng)險方面不如大公司，從而造成