【正文】 根據(jù)市場(chǎng)分析確定各期開發(fā)內(nèi)容如下： 一期 住宅一期 商業(yè)一期 二期 辦公一期 辦公二期 住宅二期 三期 商業(yè)二期 酒店 辦公三期 二、 工程開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積，時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下： 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表 序號(hào) 開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)名稱 目標(biāo)計(jì)劃時(shí)間 一期 二期 三期 ?? 建筑面積指標(biāo) 可售 /可租面積指標(biāo) 1 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 2 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 3 取得土地使用權(quán)證 4 施工圖報(bào)建 /《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 5 獲得《施工許可證》 6 開工 7 取 得《預(yù)售許可證》 8 主體封頂 9 銷售開盤時(shí)間 10 招租開始時(shí)間 10 竣工驗(yàn)收（入?。r(shí)間 38 三、項(xiàng)目租售收入測(cè)算 租售價(jià)格計(jì)劃： 2021 年以前的價(jià)格為報(bào)告正文中預(yù)測(cè)的價(jià)格， 建設(shè)期按季度預(yù)測(cè)。 5. 市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。 合資經(jīng)營(yíng)方式 （如四季酒店）： 此方式與委托經(jīng)營(yíng)的不同之處僅在于國(guó)際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績(jī)直接相關(guān)。 基于保守的原則，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在 50%，第二年即可達(dá)到 70%的正常水平。因此，建議該項(xiàng)目充分利用其土地自然資源，為酒店提供專有的綠化地帶，從而真正做到鬧中取靜，開敞性和私密性的平衡。 劣勢(shì) ? 較之與浦東目前其他五星級(jí)酒店所處位置相對(duì)集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。 特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82 套客房 /套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。 目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對(duì)浦西外灘萬(wàn)國(guó)博覽建筑群 獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。鑒于此，我們認(rèn)為浦東五星級(jí)酒店仍具有一定的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?屆時(shí)，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)對(duì)浦東地區(qū)的客源的支持作用將日見效果。至 2021年底，全市五星級(jí)酒店累計(jì)客房數(shù) 8709 間。 1998 年的客房出租率僅為 %。期間出現(xiàn)了兩個(gè)供應(yīng)高峰階段。 價(jià)位特征：五星級(jí)酒店的平均房?jī)r(jià)是浦東遠(yuǎn)高于浦西各區(qū)。我們按照國(guó)際甲級(jí)寫字樓的租金為本項(xiàng)目寫字樓租金定價(jià)。面對(duì)未來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的威脅。 綜合上述分析，競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的主要借鑒意義如下： ? 選準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī) ? 盡可能不斷提升物業(yè)管理水平 ? 清晰的營(yíng)銷策略，尤其是對(duì)目標(biāo)客戶 由于目前國(guó)際甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)有限，因此競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈，隨著一批項(xiàng)目的開工，國(guó)際甲級(jí)寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)加大，尤其是與本 地塊臨近的項(xiàng)目。 各主要商務(wù)區(qū)比較 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 南京西路 樓盤品質(zhì)高檔 酒店等商務(wù)配套齊全 靠近軌道交通線 高檔寫字樓較少且除恒隆廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)和中信泰富外其他缺乏呼應(yīng) 淮海中路 樓盤品質(zhì)較高 商業(yè)積聚效應(yīng)高 靠近軌道交通線 淮海路主干道易堵車 缺乏商務(wù)配套設(shè)施 陸家嘴 金融中心 政策支持 寫字樓積聚效應(yīng)在上海市最高 寫字樓高中低檔搭配合理 酒店、機(jī)場(chǎng)商務(wù)配套設(shè)施齊全 越江交通尚不夠便捷 商業(yè)氣氛不夠 虹橋 傳統(tǒng)開發(fā)區(qū) 在海外有一定知名度 周邊有大量高品質(zhì)住宅 遠(yuǎn)離軌道交通線 容易堵車 缺乏高檔樓盤，且較為陳舊 人民廣場(chǎng) 傳統(tǒng)商業(yè)、政治中心 交通便捷 樓盤品質(zhì)總體不高 寫字樓缺乏呼應(yīng) 24 周邊辦公地塊成交情況 (略 ) 結(jié)論 上海經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展為需求提供了有利支撐，陸家嘴的產(chǎn)業(yè)特征也有利于寫字樓的發(fā)展。高檔寫字樓的客戶一般是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力很強(qiáng)的大公司，而普通寫字樓的客戶以中小型的公司為主，在抵抗風(fēng)險(xiǎn)方面不如大公司，從而造成了寫字樓的這種特征。因此，結(jié)合對(duì)甲級(jí)寫字樓的預(yù)測(cè)，可以判斷未來(lái)國(guó)際甲級(jí)寫字樓有良好的市場(chǎng)前景。而 1997 年開始的市場(chǎng)蕭條源于政府人為開發(fā)浦東以及經(jīng)濟(jì)過(guò)熱產(chǎn)生，隨著市場(chǎng)化程度的進(jìn)一步深入，寫字樓市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生。而亞洲金融危機(jī)亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來(lái)源，新增供應(yīng)得到控制。 精品購(gòu)物： 依托“小陸家嘴金融區(qū)”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外著名品牌進(jìn)駐，著力體現(xiàn)國(guó)際性和現(xiàn)代化水平。 根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的商業(yè)部分無(wú)法在規(guī)模上與正大 17 廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 同時(shí)，如此規(guī)模決定了其商場(chǎng)內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。因此，我們認(rèn)為該地塊不適宜再開發(fā)一個(gè)大賣場(chǎng)。另一方面，浦西商業(yè)街區(qū)仍保持傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論商業(yè)氛圍、商業(yè)設(shè)施齊全性均優(yōu)于浦東。 餐飲娛樂： 餐飲娛樂業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，生存力較強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)氣氛、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲娛樂的分布較分散，各個(gè)商家在發(fā)展時(shí) 定位的消費(fèi)群也不同。而一些由業(yè)主自營(yíng)的商廈，如第一八佰伴、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)的出租率基本達(dá)到 90%以上。 不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物業(yè)以塊狀分布。 ? 拍賣 /掛牌出讓的競(jìng)價(jià)規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說(shuō)明。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當(dāng)重視這一點(diǎn)。 各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示： (本項(xiàng)目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖 ) 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 本地塊總占地 _____公頃，綜合容積率 _____，總建面約 _____萬(wàn)平方米，地上建筑面積_____，地下建筑面積 ______，綠化率 _____。 1 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范本 (試行版 ) 中國(guó)保利集團(tuán)公司 二○○八年六月 2 目錄 第一部分 項(xiàng)目概況 ............................................................................ 6 一、 基本情況 ...................................................................................... 6 二、 宗地現(xiàn)狀 ...................................................................................... 6 三、 項(xiàng)目綜合定位 .............................................................................. 6 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) .............................................................................. 6 五、 項(xiàng)目周邊配套 .............................................................................. 7 六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 .............................................................................. 8 七、 大市政配套 .................................................................................. 8 第二部分 項(xiàng)目出讓條件 (項(xiàng)目取得方式 )............................................ 8 一、 招拍掛項(xiàng)目取得方式 ................................................................... 8 二、 合作項(xiàng)目取得方式 ....................................................................... 9 第三部分 市場(chǎng)分析 ........................................................................... 10 A、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 ......................................................................... 10 一、 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 ..................................................................... 10 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 10 供需情況分 析 ............................................................................ 10 租金、出租率分析 .................................................................... 11 周邊商業(yè)地塊成交情況 ............................................................ 13 3 結(jié)論 ........................................................................................... 13 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 14 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 ............................................................... 16 四、商業(yè)部分定位 ............................................................................ 17 客戶定位 ................................................................................... 17 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 17 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 18 B、寫字樓市場(chǎng)分析 ............................................................................. 19 一、 寫字樓市場(chǎng)研究 ......................................................................... 19 整體市場(chǎng)分析 ............................................................................ 19 供需情況分析 ............................................................................ 20 租金、空置率分析 .................................................................... 22 周邊辦公地塊成交情況 ............................................................ 24 結(jié)論 ........................................................................................... 24 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ............................................................................ 24 三、寫字樓部分 SWOT 分析 ............................................................ 26 四、寫字樓部分定位 ......................................................................... 26 客戶定位 ..........................................