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正文內(nèi)容

房屋的日常養(yǎng)護(hù)與管理(ppt75頁)-文庫吧資料

2025-01-27 18:06本頁面
  

【正文】 業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計劃率。一般要求管理員月走訪查房率大于 以上,季走訪查房率等于 ! 。 走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)之百分比,可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。 ( 2)服務(wù)指標(biāo)。包括人工定額和材料定額。 ( 1)定額指標(biāo)。 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到 !、優(yōu)良品率達(dá)到 $ % 。 一般要求房屋維修工程量為 ’() 人年 $ !’() 人年。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修和管理人員,但不包括從事新建房屋的工程隊人員。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好,設(shè)備完整,上下水道暢通,室內(nèi)地面平整,能保證?。ㄓ茫舭踩?,正常使用的房屋,一般要求房屋完好率達(dá)到 90% (新房屋除外)。 七、房屋維修工程考核指標(biāo) 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。 (七)金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換,無保留價值的應(yīng)拆除。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。 (五)抹灰工程 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動、不剝落。如房間長期處于潮濕環(huán)境,維修時應(yīng)增設(shè)防潮層,木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時的維修,應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。 (二)木門窗及裝修工程 這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是:木門窗開關(guān)靈活、不松動、不透風(fēng)。 (一)主體工程 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。或一般性損壞需要進(jìn)行有計劃維修的房屋。經(jīng)過綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況、條件,考慮一些特殊要求,如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等,在維修中一并解決。 ( 5)國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 ( 3)地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。 (二)翻修工程適用范圍 翻修工程主要適用于下列房屋的維修: ( 1)房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞,有倒塌危險。 由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料,因此其費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價。 四、翻修工程 (一)翻修工程概念 翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除,另行設(shè)計,重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進(jìn)行更新改造的工程。 ( 3)對房屋進(jìn)行局部改建的工程。 三、大修工程(大修工程范圍) 大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容: ( 1)修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。 ( 2)一般損壞房屋的維修,如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補(bǔ)、油漆保養(yǎng)、房屋管線的維修和零配件的更換等。 (五)監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程 在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中,管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程完成情況。房屋小修養(yǎng)護(hù)工賃單領(lǐng)取標(biāo)料,并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目內(nèi)容進(jìn)行小修工程施工。對暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目均由管理人員統(tǒng)一收集,編制養(yǎng)護(hù)計劃表、盡早逐一落實(shí)實(shí)施。對室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險情等影響正常使用的維修,應(yīng)及時安排組織人力搶修。 物業(yè)管理企業(yè)日常服務(wù)的房屋修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)工程通過房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主(住戶)的隨時報修這兩個渠道來收集取得的。 ( 8)下水管道的疏通,修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。 ( 6)抽換個別檁條,接換個別木梁、管道、木栓,修補(bǔ)木樓梯等。 ( 5)拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個別拱圈。 ( 3)修補(bǔ)樓地面面層,抽換個別楞木等。 (二)小修工程范圍 小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容: ( 1)屋面筑漏(補(bǔ)漏)、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程,可以維護(hù)房屋使用功能,既保證用戶正常使用,又能使發(fā)生的損壞及時得到修復(fù),不致擴(kuò)大造成較大的損失,對于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞,不必等到大修周期到來就可以及時處理。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時總造價的 1%以下,并具有很強(qiáng)的服務(wù)性,要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。 第三節(jié) 房屋維修工程的分類與考核 ? 房屋維修工程可分為小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及綜合維修工程。 ( 2)現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。因此,為了更好地完成房屋維修任務(wù),加強(qiáng)房屋維修管理,就必須設(shè)置專門部門和專職人員對房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。對于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時修繕,或者在房屋修繕時,遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的,物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門,可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險解?!钡膹?qiáng)制措施,排險解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕,應(yīng)依照 《 城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定 》 ,劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。 三、房屋維修行政管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國家和地方的有關(guān)規(guī)定,修繕房屋是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。房屋維修技師檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可分為“合格”和“優(yōu)良”兩種。 (四)進(jìn)行維修工竣工驗(yàn)收管理 房屋維修工程完工程必須符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn),才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。 ? 維修施工的機(jī)械設(shè)備管理。其管理的主要內(nèi)容是:維修施工的材料管理。 ? 維修施工質(zhì)量和安全管理。 ? 維修施工技術(shù)管理。月度維修施工計劃經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后,應(yīng)把各項(xiàng)計劃按旬按日分別落實(shí)到施工班組和個人;第二,督促檢查計劃保質(zhì)保量安全完成情況。一般月末編制一次,月中平衡調(diào)整。 (三)進(jìn)行維修工程施工過程中管理 維修施工計劃管理。 $ 施工現(xiàn)場平面圖。 “ 重要分部分項(xiàng)工程的主要施工方法及冬雨季施工技術(shù)措施是既保證維修質(zhì)量又安全節(jié)約的技術(shù)措施。 $ 確定施工現(xiàn)場總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場施工的平面間的施工部置方案。 制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時間長和功力消耗多的分項(xiàng)工程為主體,確定施工方案。 “ 確定施工方案。編制施工組織設(shè)計的程序和具體內(nèi)容是: ! 了解和熟悉維修工程概況。 ( 2)大型維修工程施工組織設(shè)計的程序和內(nèi)容: 施工組織設(shè)計是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。 落實(shí)資金、勞動力計劃。 ( 1)維修施工組織準(zhǔn)備的主要內(nèi)容: ! 勘察施工現(xiàn)場,了解包括電纜電機(jī)及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向,安置好需搬遷住戶,接通水電源并平整好場地。 進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備 施工組織與準(zhǔn)備是開工前,在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。 (二)房屋維修施工管理的程序和方法 制訂房屋修繕設(shè)計方案 以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分
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