【正文】 修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作實(shí)績(jī)的指標(biāo)。 （四）小修工程的考核指標(biāo) 小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到 !、優(yōu)良品率達(dá)到 $ % amp。!’() 人年。 一般要求房屋維修工程量為 amp。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修和管理人員，但不包括從事新建房屋的工程隊(duì)人員。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩Ｊ褂玫姆课?，一般要求房屋完好率達(dá)到 90% （新房屋除外）。 七、房屋維修工程考核指標(biāo) 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。 （七）金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。 （五）抹灰工程 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，維修時(shí)應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。 （二）木門窗及裝修工程 這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。 （一）主體工程 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。或一般性損壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋。經(jīng)過綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。 （ 5）國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 （ 3）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無法排出地區(qū)的房屋。 （二）翻修工程適用范圍 翻修工程主要適用于下列房屋的維修： （ 1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。 由于翻修工程可盡量利用原房屋構(gòu)件和舊料，因此其費(fèi)用應(yīng)低于該房屋同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。 四、翻修工程 （一）翻修工程概念 翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。 （ 3）對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程。 三、大修工程（大修工程范圍） 大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容： （ 1）修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。 （ 2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補(bǔ)、油漆保養(yǎng)、房屋管線的維修和零配件的更換等。 （五）監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程 在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場(chǎng)解決工程中出現(xiàn)的問題監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程完成情況。房屋小修養(yǎng)護(hù)工賃單領(lǐng)取標(biāo)料，并根據(jù)小修養(yǎng)護(hù)單的工程地點(diǎn)、項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行小修工程施工。對(duì)暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表、盡早逐一落實(shí)實(shí)施。對(duì)室內(nèi)照明、給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險(xiǎn)情等影響正常使用的維修，應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修。 物業(yè)管理企業(yè)日常服務(wù)的房屋修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)工程通過房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主（住戶）的隨時(shí)報(bào)修這兩個(gè)渠道來收集取得的。 （ 8）下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。 （ 6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、管道、木栓，修補(bǔ)木樓梯等。 （ 5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈。 （ 3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 （二）小修工程范圍 小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容： （ 1）屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時(shí)得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對(duì)于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時(shí)處理。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的 1%以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。 第三節(jié) 房屋維修工程的分類與考核 ? 房屋維修工程可分為小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及綜合維修工程。 （ 2）現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和專職人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。對(duì)于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險(xiǎn)解?！钡膹?qiáng)制措施，排險(xiǎn)解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照 《 城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定 》 ，劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。 三、房屋維修行政管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，修繕房屋是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。房屋維修技師檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可分為“合格”和“優(yōu)良”兩種。 （四）進(jìn)行維修工竣工驗(yàn)收管理 房屋維修工程完工程必須符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。 ? 維修施工的機(jī)械設(shè)備管理。其管理的主要內(nèi)容是：維修施工的材料管理。 ? 維修施工質(zhì)量和安全管理。 ? 維修施工技術(shù)管理。月度維修施工計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，應(yīng)把各項(xiàng)計(jì)劃按旬按日分別落實(shí)到施工班組和個(gè)人；第二，督促檢查計(jì)劃保質(zhì)保量安全完成情況。一般月末編制一次，月中平衡調(diào)整。 （三）進(jìn)行維修工程施工過程中管理 維修施工計(jì)劃管理。 $ 施工現(xiàn)場(chǎng)平面圖。 “ 重要分部分項(xiàng)工程的主要施工方法及冬雨季施工技術(shù)措施是既保證維修質(zhì)量又安全節(jié)約的技術(shù)措施。 $ 確定施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場(chǎng)施工的平面間的施工部置方案。 制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時(shí)間長(zhǎng)和功力消耗多的分項(xiàng)工程為主體，確定施工方案。 “ 確定施工方案。編制施工組織設(shè)計(jì)的程序和具體內(nèi)容是： ! 了解和熟悉維修工程概況。 （ 2）大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的程序和內(nèi)容： 施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。 落實(shí)資金、勞動(dòng)力計(jì)劃。 （ 1）維修施工組織準(zhǔn)備的主要內(nèi)容： ! 勘察施工現(xiàn)場(chǎng)，了解包括電纜電機(jī)及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向，安置好需搬遷住戶，接通水電源并平整好場(chǎng)地。 進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備 施工組織與準(zhǔn)備是開工前，在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。 （二）房屋維修施工管理的程序和方法 制訂房屋修繕設(shè)計(jì)方案 以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見，使維修方案工程必須由具有設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。 （ 4）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格