【正文】 般是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱屋頂、樓地面、樓梯（高層設(shè)電梯）和門窗、陽臺、雨篷等部位組成。樓板包括結(jié)構(gòu)層和天花、地面裝飾。 六、房屋完損標準的劃分 （一）房屋完損的四個標準 各類房屋完損標準是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分的各個項目的完好或損壞程度來劃分的，將房屋完損狀況分成四個標準： （ 1）完好標準； （ 2）基本完好； （ 3）一般損壞標準； （ 4）嚴重損壞標準。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞?！?危險房屋鑒定標準 》 ）。 （ 3）評定房屋完損等級時，特別要認真對待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評定，這是因為其中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件?！?危險房屋鑒定標準 》 進行。如果不及時修理或加固，就會發(fā)生構(gòu)件墜落或塌屋傷人事故。例如房屋坡度不符合要求。而通過房屋修繕工程成本管理，可降低消耗，提高勞動生產(chǎn)率，增加盈利。因此，對舊有房屋原有的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等好的設(shè)計與做法可借鑒，可發(fā)展好的建筑藝術(shù)。 。同時要求修繕后，一定要與周圍的建筑相協(xié)調(diào)。自營維修工程管理是指物業(yè)管理公司自營施工維修工程的管理；發(fā)包維修工程管理是指委托外單位進行維修施工工程的管理。 人為因素 人為因素是同自然因素相對而言，也可以解釋為由于人們有房屋內(nèi)生活和生產(chǎn)過程中使用不合理等而造成的房屋損壞和房屋結(jié)構(gòu)提前破損。隨著年代增長，房屋結(jié)構(gòu)的各部分構(gòu)件，由于自然損壞和人為損壞因素，其強度會大大削弱。 （ 8）正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評定。 （ 2）在評定房屋完損等級時，要以房屋的實際完損程度為依據(jù)。 （ 5）危險房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復的。 （ 2）單層廠房主要構(gòu)件的形式。 （一）民用建筑（含公共建筑） （ 1）基礎(chǔ) （ 2）墻體。巨型（吊掛）結(jié)構(gòu)。 注意房屋修繕與防火、防風、防洪、防雷等相結(jié)合。凡是由用戶使用不當或故意破壞等責任事故而造成的損壞，不但應(yīng)由用戶負責修繕，其情節(jié)嚴重者，還應(yīng)追究其損壞公物的責任，并督促用戶或責任者限期修復。 第四節(jié) 房屋維修管理的范圍 一、房屋維修范圍 房屋維修范圍是指房管部門應(yīng)負責修繕的公有出租的房屋工程項目的范圍。小修養(yǎng)護計劃完成率一般要求達到 ( 以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護計劃率。 人工定額是指每個小修養(yǎng)護人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護工程量。!’() 人年。 七、房屋維修工程考核指標 房屋維修工程考核指標是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修時應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面?；蛞话阈該p壞需要進行有計劃維修的房屋。 （ 3）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。 （ 3）對房屋進行局部改建的工程。房屋小修養(yǎng)護工賃單領(lǐng)取標料，并根據(jù)小修養(yǎng)護單的工程地點、項目內(nèi)容進行小修工程施工。 （ 8）下水管道的疏通，修補明溝、散水、落水管等。 （二）小修工程范圍 小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容： （ 1）屋面筑漏（補漏）、修補屋面、泛水、屋脊等。 （ 2）現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。 三、房屋維修行政管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國家和地方的有關(guān)規(guī)定，修繕房屋是房屋所有人應(yīng)當履行的責任。 ? 維修施工的機械設(shè)備管理。月度維修施工計劃經(jīng)批準下達后，應(yīng)把各項計劃按旬按日分別落實到施工班組和個人；第二，督促檢查計劃保質(zhì)保量安全完成情況。 “ 重要分部分項工程的主要施工方法及冬雨季施工技術(shù)措施是既保證維修質(zhì)量又安全節(jié)約的技術(shù)措施。 “ 確定施工方案。 （ 1）維修施工組織準備的主要內(nèi)容： ! 勘察施工現(xiàn)場，了解包括電纜電機及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向，安置好需搬遷住戶，接通水電源并平整好場地。 （ 2）做好維修工程開工前的準備工作，包括做好住戶臨時遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場地，確定施工方案等。這一方法適用于無修繕價值，又暫無條件拆除并不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。 建立危險房屋鑒定機構(gòu)，組織鑒定 物業(yè)管理企業(yè)要設(shè)立房屋安全鑒定機構(gòu)，依據(jù)有關(guān)鑒定標準，按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)受理申請，開展初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗算、論證定性和簽發(fā)鑒定文書等程序。 （ 1）整幢危房。 房屋完損等級評定的基本做法 房屋完損等級評定的基本做法可分為定期和不定期兩類。 ? 房屋結(jié)構(gòu)是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項目；房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等項目；房屋設(shè)備是指水衛(wèi)電、照明、 ? 暖氣和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目，對尚不能包括的房屋組成部分如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并某一部分。 （二）“區(qū)別對待”原則 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大臻劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。第六章 房屋的日常養(yǎng)護與管理 第一節(jié) 房屋維修與房屋維修管理 一、房屋維修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災害等因素的影響而造成不斷損壞。經(jīng)濟，就是要加強維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財力，盡量做到少花錢多修房；合理，就是要求制訂合理的房屋維修計劃和方案；安全，就是要通過房屋維修管理，使住戶居住安全；實用，就是要從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。它為編制房屋維修計劃、進行房屋維修工程設(shè)計、編制房屋修繕工程概預算并為作出投資計劃提供依據(jù)。 （ 6）對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定。一般應(yīng)做好以下工作： 制訂劃分危險房的標準 房屋危險程度的劃分，一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍大小、變形和損壞程度及以對周圍環(huán)境和整個房屋的危險程度而定，是一項技術(shù)性強又責任重大的工作。它是指房屋某個承重構(gòu)件或某項設(shè)施損壞，但對整幢房屋未構(gòu)成直接威脅。 停止使用法。 （一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容 （ 1）落實房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計劃、維修設(shè)計方案和施工組織設(shè)計。根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況分別對大型維修工程編制施工組織設(shè)計，對一般維修工程編制施工方案，對小型維修工程編制施工說明。包括維修工程地點、名稱、工程規(guī)模、維修內(nèi)容、工期預算費用等。 （ 3）一般維修工程施工方案的內(nèi)容： ! 工程概況。 其管理的主要內(nèi)容是：第一，貫徹執(zhí)行計劃。維修施工的材料管理直接影響施工計劃與進度和施工質(zhì)量與維修成本。 房屋維修竣工驗收管理還包括對竣工圖紙的收集整理保存管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個方面： （ 1）房屋新建工程、維修工程竣工驗收時的竣工圖及有關(guān)房屋原始