【正文】 項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行小修工程施工。 （ 3）對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程。 （ 3）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢(shì)低洼長(zhǎng)期積水無(wú)法排出地區(qū)的房屋。或一般性損壞需要進(jìn)行有計(jì)劃維修的房屋。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，維修時(shí)應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。 七、房屋維修工程考核指標(biāo) 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到 !、優(yōu)良品率達(dá)到 $ % 。 走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率。私產(chǎn)（包括單位自管房）或者是在公產(chǎn)房?jī)?nèi)屬于用戶自己搭建的房屋、自添的設(shè)備。 （ 3）提高房屋結(jié)構(gòu)能力的修繕有： ! 加強(qiáng)房屋抗震能力。評(píng)定房屋完損等級(jí)是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的項(xiàng)目、統(tǒng)一的評(píng)定的方法，對(duì)現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好損壞等級(jí)評(píng)定。 對(duì)有些組成部分中尚不能包括的部分，如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并入一個(gè)部分。屋頂包括結(jié)構(gòu)層、防水層和隔熱層。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。 其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、磚拱、窯洞、捆綁等類型的房屋（通俗稱簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)）。 （ 5）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，若超過(guò)允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。 （ 2）不定期進(jìn)行房屋完損等級(jí)的評(píng)定一般有以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)汛、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)； 房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)； 接管新建房屋后，要進(jìn)行評(píng)定完損等級(jí)。 十、造成房屋損壞的原因 造成房屋損壞的原因是多方面的，大致可歸納以下幾種： 自然因素 房屋建筑物因在自然界中，經(jīng)常受到日曬雨淋、風(fēng)雪侵襲及干濕冷熱等氣候變化影響，使其構(gòu)件發(fā)生風(fēng)化剝落和老化等侵蝕，質(zhì)量引起變化。 不可抗力 主要是指人們無(wú)法預(yù)料的突發(fā)性的天災(zāi)人禍所造成的損壞，如洪水、火災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。比如受到原有資料、條件、環(huán)境的局限，設(shè)計(jì)與施工都只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行，難以作出超越客觀環(huán)境的創(chuàng)新。 （ 6）房屋修繕是多工種同時(shí)進(jìn)行的，一般是主體交叉施工，場(chǎng)地狹小，施工、運(yùn)輸困難，手工操作比重大，可以培養(yǎng)工人“一工多技”和“一專多能”技術(shù)。有些材料可以用新材料代替，通過(guò)修繕工程的實(shí)踐、觀察、研究、總結(jié)，可以改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)與裝修。所以房屋修繕有其獨(dú)立的特點(diǎn)。 預(yù)防保養(yǎng)不善 有的房屋構(gòu)件和設(shè)備，由于沒(méi)有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防保養(yǎng)措施或者修理，造成不應(yīng)產(chǎn)生的損壞或提前損壞，以致發(fā)生房屋破損、倒塌事故。有的原屬一般損壞房屋，不進(jìn)行維修保養(yǎng)，也會(huì)向嚴(yán)重?fù)p壞方面轉(zhuǎn)化。 九、評(píng)定房屋完損等級(jí)的基本做法 房屋完損等級(jí)的評(píng)定可分為定期和不定期兩類： （ 1）定期評(píng)定房屋完損等級(jí)，一般每隔 $ 年 ) % 年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管的房屋進(jìn)行全面的逐幢完損等級(jí)評(píng)定。若地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)定。 七、房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 （ 1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。 六、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分 （一）房屋完損的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來(lái)劃分的，將房屋完損狀況分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）完好標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）基本完好； （ 3）一般損壞標(biāo)準(zhǔn)； （ 4）嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。樓板包括結(jié)構(gòu)層和天花、地面裝飾。 四、房屋建筑構(gòu)造 房屋建筑構(gòu)造一般是由基礎(chǔ)、墻體、梁、柱屋頂、樓地面、樓梯（高層設(shè)電梯）和門窗、陽(yáng)臺(tái)、雨篷等部位組成。房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評(píng)定大體上可分為房屋完損等級(jí)鑒定和房屋安全檢查鑒定。 （ 1）原有的建筑、裝修、設(shè)備損壞等，屬于必修項(xiàng)目應(yīng)予以修復(fù)。 從上述意義來(lái)講，某項(xiàng)工程是否應(yīng)由房管部門來(lái)維修，其判定標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三個(gè)。一般來(lái)說(shuō)月（季）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要達(dá)到 ))以上。 （ 2）服務(wù)指標(biāo)。 一般要求房屋維修工程量為 ’() 人年 $ !’() 人年。 （七）金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無(wú)保留價(jià)值的應(yīng)拆除。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。經(jīng)過(guò)綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。 （二）翻修工程適用范圍 翻修工程主要適用于下列房屋的維修： （ 1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。 三、大修工程（大修工程范圍） 大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容： （ 1）修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。對(duì)暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表、盡早逐一落實(shí)實(shí)施。 （ 6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、管道、木栓，修補(bǔ)木樓梯等。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時(shí)得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對(duì)于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來(lái)就可以及時(shí)處理。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和專職人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。其管理的主要內(nèi)容是：維修施工的材料管理。一般月末編制一次，月中平衡調(diào)整。 $ 確定施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場(chǎng)施工的平面間的施工部置方案。編制施工組織設(shè)計(jì)的程序和具體內(nèi)容是： ! 了解和熟悉維修工程概況。 進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備 施工組織與準(zhǔn)備是開(kāi)工前，在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。而對(duì)自行完成的房屋維修工程管理則比專業(yè)承包的維修工程管理復(fù)雜。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。 （ 3）危險(xiǎn)點(diǎn)。 （三）危險(xiǎn)房屋的評(píng)定與解危辦法 加強(qiáng)危險(xiǎn)房屋檢查管理，組織好危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危辦法，是房屋質(zhì)量管理的主要任務(wù)。 （ 5）要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容 一、房屋質(zhì)量管理 房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。 三、房屋維修管理三原則 （一）“經(jīng)濟(jì)、合理