【正文】 第六章 房屋的日常養(yǎng)護與管理 第一節(jié) 房屋維修與房屋維修管理 一、房屋維修的概念 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進行維護、修繕和改建。 二、什么是房屋維修管理 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進行日常維護、修繕，技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。 物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋維修管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽的好壞。 三、房屋維修管理三原則 （一）“經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則 房屋維修管理要堅持“經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則。經(jīng)濟，就是要加強維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，合理使用人力、物力和財力，盡量做到少花錢多修房；合理，就是要求制訂合理的房屋維修計劃和方案；安全，就是要通過房屋維修管理，使住戶居住安全；實用，就是要從實際出發(fā)，因地制宜、因房制宜地進行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。 （二）“區(qū)別對待”原則 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大臻劃分為新建房屋和舊房屋兩大類。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護，保持原貌和使用功能。對于舊房屋應依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標準、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點等綜合條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。 （三）“服務”原則 在房屋維修管理上必須維護住戶的合法權(quán)益，切實做到為住戶服務；建立和健全科學合理的房屋維修管理服務制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務的思想，改善服務態(tài)度，提高服務質(zhì)量，認真解決居戶需解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的基本原則。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容 一、房屋質(zhì)量管理 房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進行檢查，評房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。它為編制房屋維修計劃、進行房屋維修工程設計、編制房屋修繕工程概預算并為作出投資計劃提供依據(jù)。 ? 房屋結(jié)構(gòu)是指基礎、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項目；房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等項目；房屋設備是指水衛(wèi)電、照明、 ? 暖氣和特殊設備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項目，對尚不能包括的房屋組成部分如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并某一部分。 ? 一般可將房屋完損等級分為五類，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房。 （二）完損等級的評定 房屋完損等級評定的要求 （ 1）要求對整幢房屋進行綜合評定。 （ 2）要求以實際完損程度為依據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設計標準高低為依據(jù)。 （ 3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標準來評定。 （ 4）要求嚴格掌握完好房標準和危險房標準。 （ 5）要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試。 （ 6）對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定。 房屋完損等級評定的基本做法 房屋完損等級評定的基本做法可分為定期和不定期兩類。 定期評定。定期評定一般是每隔 ( ) $ 年（或按各地規(guī)定）對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。 不定期評定。不定期評定就是不定期地在某個時間內(nèi)對房屋進行檢查評定完損等級。一般在以下幾種情況下進行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風雨、山洪等，著重對危險房屋、嚴重壞房和一般損壞房等進行檢查評定完損等級；第二、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后，重新評定完損等級；第三，接管新建房屋后，要進行完損等級評定。 （三）危險房屋的評定與解危辦法 加強危險房屋檢查管理，組織好危險房屋的鑒定，并確定解危辦法，是房屋質(zhì)量管理的主要任務。一般應做好以下工作： 制訂劃分危險房的標準 房屋危險程度的劃分，一定要根據(jù)房屋構(gòu)件損壞范圍大小、變形和損壞程度及以對周圍環(huán)境和整個房屋的危險程度而定，是一項技術(shù)性強又責任重大的工作。 （ 1）整幢危房。它是指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損壞。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋隨時有倒塌的可能，無維修價值。 （ 2）局部危房。它是指房屋構(gòu)件大部分結(jié)構(gòu)尚好，只有局部結(jié)構(gòu)損壞，一旦發(fā)生事故，對整幢房屋無太大影響。只要排除局部危險，就可繼續(xù)安全使用。 （ 3）危險點。它是指房屋某個承重構(gòu)件或某項設施損壞，但對整幢房屋未構(gòu)成直接威脅。 建立危險房屋鑒定機構(gòu)，組織鑒定 物業(yè)管理企業(yè)要設立房屋安全鑒定機構(gòu)，依據(jù)有關(guān)鑒定標準，按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)受理申請，開展初始調(diào)查、現(xiàn)場查勘、檢測驗算、論證定性和簽發(fā)鑒定文書等程序。在掌握測算數(shù)據(jù)、科學論證分析基礎上，確認房屋建筑質(zhì)量及安全可靠程度。 確定解危辦法，并監(jiān)督檢查排險情況 對危險房屋的不同情況，可采取不同的解危辦法。 觀察使用法。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時觀察危險程度的房屋。 處理使用法。這一方法適用于采取適當技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。 停止使用法。這一方法適用于無修繕價值，又暫無條件拆除并不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。 整體拆除法。這一方法適用于整幢危房又無維修價值，隨時可能倒塌并危及他人生命財產(chǎn)安全的房屋。 二、房屋維修施工管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊伍來完成，也可以通過招標，通過發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊伍來完成。物業(yè)管理企業(yè)對自行完成的維修施工管理和由專業(yè)承包的維修施工管理是不同的。對專業(yè)承包的維修施工管理只要做好維修工程招標工作、維修工程設計和技術(shù)交底工作、維修施工合同管理和施工質(zhì)量控制管理、維修工程的竣工驗收和價款結(jié)算工作管理以及維修技術(shù)檔案資料管理。而對自行完成的房屋維修工程管理則比專業(yè)承包的維修工程管理復雜。 （一）房屋維修施工管理的基本內(nèi)容 （ 1）落實房屋維修任務，編制房屋維修計劃、維修設計方案和施工組織設計。 （ 2）做好維修工程開工前的準備工作，包括做好住戶臨時遷移工作，使水電路通，并安排好材料堆放、安置場地，確定施工方案等。 （ 3）制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過程中進行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。 （ 4）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設計，組織均衡流水主體交叉施工，并對施工過程進行嚴格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。 （ 5）加強對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。 （二）房屋維修施工管理的程序和方法 制訂房屋修繕設計方案 以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見，使維修方案工程必須由具有設計資質(zhì)證書的