【正文】 案資料管理。組成大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的最基本骨架和最主要部分是維修施工總方案、施工總進(jìn)度和施工總平面圖。維修施工計(jì)劃是按照施工總進(jìn)度計(jì)劃要求，結(jié)合人力、物力、財(cái)力情況，根據(jù)上月實(shí)際完成的形象化進(jìn)度而制訂的下月維修施工計(jì)劃。物業(yè)管理企業(yè)對維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定，應(yīng)深入施工現(xiàn)場，采用多種檢測手段和科學(xué)方法才能實(shí)現(xiàn)。小修工程的主要特點(diǎn)是項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫。對暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目，均由管理人員統(tǒng)一收集，應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修。一般翻修后的房屋必須達(dá)到完好房屋的標(biāo)準(zhǔn)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。房屋維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 （三）工程項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 屬于房管部門經(jīng)營或代管的，又是屬于自然損壞的，原則上應(yīng)由房管部門修繕，但又要根據(jù)該工程項(xiàng)目是屬于修繕項(xiàng)目還是屬于改善項(xiàng)目，分輕重緩急，區(qū)別對待。 （ 3）既考慮承重構(gòu)件材料，又考慮結(jié)構(gòu)布置情況的分類方法。 （ 3）工業(yè)建筑的裝飾和其他。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋（詳見建設(shè)部頒發(fā)的 $%— ’《 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 》 ）。 （ 10）評定房屋完損等級時(shí)，遇到公私房交叉若公房無屋面、承重墻、基礎(chǔ)等，其評定方法不宜本方法進(jìn)行，可視實(shí)際損壞的程度評定。下雨時(shí)排水慢，造成漏水；磚墻砌筑質(zhì)量低劣，影響墻體承重能力而損壞變形；有的木結(jié)構(gòu)所用的木材質(zhì)量關(guān)系，或制作不合格，安裝使用后不久變形、斷裂、腐爛、造成危險(xiǎn)；有的水泥曬臺、陽臺、因混凝土震搗質(zhì)量差，鋼筋位置擺錯，造成斷裂等；由于施工時(shí)用料不當(dāng)或不慎導(dǎo)致房屋構(gòu)件的強(qiáng)度降低，主要是蟲害（白蟻等）和菌類（霉菌等）。 （ 4）房屋修繕項(xiàng)目多，涉及廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用的材料規(guī)格品種多。 （ 2）房屋修繕，有時(shí)需要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)，尤其是對有歷史、文化保留價(jià)值的房屋修繕，在技術(shù)上一般比新建要求高，要求修繕技術(shù)管理人員既要掌握新建的專業(yè)知識，又要掌握修繕的專業(yè)知識，才能勝任修繕工作。如木材的腐爛蛀朽，磚瓦的風(fēng)化，鐵件的銹蝕，鋼筋混凝土的漲裂，塑料的老化等尤其是構(gòu)件的外露部分更加損壞。 （ 6）評定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度，不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）嚴(yán)重?fù)p壞房。 （二）工業(yè)建筑 工業(yè)建筑指廠房、貨倉塔架、坑池、煙囟等。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。均應(yīng)由用戶（或產(chǎn)權(quán)人）自行負(fù)責(zé)修繕。在計(jì)算走訪查房率時(shí)，若在月度（季度）內(nèi)走訪同一戶超過一次的均按一戶計(jì)算。主要有以下幾種指標(biāo)： （一）房屋完好率 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。 六、房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn) 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。 （ 4）對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)搞震加固的工程。 （ 9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。 （ 3）房屋維修的技術(shù)檔案資料。為了更好地發(fā)揮機(jī)械設(shè)備的使用效果，就要加強(qiáng)管理。 單位工程形象化施工進(jìn)度計(jì)劃。 “ 準(zhǔn)備好經(jīng)批準(zhǔn)的維修工程設(shè)計(jì)方案和施工方案及圖紙。 整體拆除法。它是指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損壞。 ? 一般可將房屋完損等級分為五類，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容 一、房屋質(zhì)量管理 房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評房屋完損等級，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。 （三）危險(xiǎn)房屋的評定與解危辦法 加強(qiáng)危險(xiǎn)房屋檢查管理，組織好危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危辦法，是房屋質(zhì)量管理的主要任務(wù)。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。 進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備 施工組織與準(zhǔn)備是開工前，在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。 $ 確定施工現(xiàn)場總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場施工的平面間的施工部置方案。其管理的主要內(nèi)容是：維修施工的材料管理。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和專職人員對房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。 （ 6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、管道、木栓，修補(bǔ)木樓梯等。 三、大修工程（大修工程范圍） 大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容： （ 1）修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。經(jīng)過綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。 （七）金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。 （ 2）服務(wù)指標(biāo)。 從上述意義來講，某項(xiàng)工程是否應(yīng)由房管部門來維修，其判定標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三個(gè)。房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評定大體上可分為房屋完損等級鑒定和房屋安全檢查鑒定。樓板包括結(jié)構(gòu)層和天花、地面裝飾。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。若地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等三項(xiàng)完損程度不在同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，則以最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來評定。有的原屬一般損壞房屋，不進(jìn)行維修保養(yǎng)，也會向嚴(yán)重?fù)p壞方面轉(zhuǎn)化。所以房屋修繕有其獨(dú)立的特點(diǎn)。 （ 6）房屋修繕是多工種同時(shí)進(jìn)行的，一般是主體交叉施工，場地狹小，施工、運(yùn)輸困難，手工操作比重大，可以培養(yǎng)工人“一工多技”和“一專多能”技術(shù)。 不可抗力 主要是指人們無法預(yù)料的突發(fā)性的天災(zāi)人禍所造成的損壞，如洪水、火災(zāi)、地震、臺風(fēng)、戰(zhàn)爭等。 （ 2）不定期進(jìn)行房屋完損等級的評定一般有以下幾種情況： 根據(jù)氣候特征，如雨季、臺汛、暴風(fēng)雪、山洪等，著重對危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評定完損等級； 房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新進(jìn)行評定完損等級； 接管新建房屋后，要進(jìn)行評定完損等級。 其他結(jié)構(gòu)房屋是指竹、木、石結(jié)構(gòu)、磚拱、窯洞、捆綁等類型的房屋（通俗稱簡易結(jié)構(gòu)）。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。 對有些組成部分中尚不能包括的部分，如煙囪、樓梯等，各地可自行決定歸并入一個(gè)部分。 （ 3）提高房屋結(jié)構(gòu)能力的修繕有： ! 加強(qiáng)房屋抗震能力。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率。 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到 !、優(yōu)良品率達(dá)到 $ % 。如房間長期處于潮濕環(huán)境，維修時(shí)應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)改做鋼筋混凝土樓面。 （ 3）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或地勢低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。房屋小修養(yǎng)護(hù)工賃單領(lǐng)取標(biāo)料，并根