【正文】 、安全、實用”的原則 房屋維修管理要堅持“經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進行維護、修繕和改建。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護，保持原貌和使用功能。 ? 一般可將房屋完損等級分為五類，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房。 定期評定。它是指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損壞。在掌握測算數(shù)據(jù)、科學(xué)論證分析基礎(chǔ)上，確認房屋建筑質(zhì)量及安全可靠程度。 整體拆除法。 （ 3）制定合理的材料消耗定額和技術(shù)革新措施，在施工過程中進行經(jīng)常的材料和技術(shù)管理工作。 “ 準備好經(jīng)批準的維修工程設(shè)計方案和施工方案及圖紙。根據(jù)維修設(shè)計圖紙，劃分施工階段。 單位工程形象化施工進度計劃。可采取專業(yè)檢查和班組自查相結(jié)合的方式，專業(yè)檢查可每旬一次，班組自查可每天一次。為了更好地發(fā)揮機械設(shè)備的使用效果，就要加強管理。因使用不當或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負責(zé)修復(fù)或給予賠償。 （ 3）房屋維修的技術(shù)檔案資料。 （ 2）鋼、木門窗的整修、拆五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。 （ 9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構(gòu)件的臨時加固、維修等。對施工中發(fā)現(xiàn)的房屋險情可先行處理，然后再由開列小修養(yǎng)護單的管理人員變更或追加工程項目手續(xù)。 （ 4）對房屋主體結(jié)構(gòu)進行專項搞震加固的工程。 （ 4）主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價值的房屋。 六、房屋維修工程的考核標準 房屋維修工程的考核標準是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項工程而分別確定的。 （四）屋面工程 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲漏，排水暢通。主要有以下幾種指標： （一）房屋完好率 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積這和，占總的房屋面積的百分比。 （四）小修工程的考核指標 小修工程的考核指標主要有定額指標、服務(wù)指標和安全指標及經(jīng)費指標。在計算走訪查房率時，若在月度（季度）內(nèi)走訪同一戶超過一次的均按一戶計算。要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。均應(yīng)由用戶（或產(chǎn)權(quán)人）自行負責(zé)修繕。在房屋進行大修時，可以按抗震加固標準和采取抗震加固措施進行施工。這項工作專業(yè)技術(shù)既有目觀檢測，也有定量、定性的分析。 五、建筑物基本構(gòu)造 建筑物的類型多種多樣，包括住宅、寫字摟、商場、工業(yè)廠房或倉庫等。 （二）工業(yè)建筑 工業(yè)建筑指廠房、貨倉塔架、坑池、煙囟等。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。 （ 4）嚴重損壞房。此類結(jié)構(gòu)的房屋，在評定完損等級時按以上兩種方法評定。 （ 6）評定嚴重損壞房屋時，結(jié)構(gòu)、維修、設(shè)備等各分項的完損程度，不能下降到危險房屋的標準。 房屋安全檢查鑒定 房屋是長期耐用消費品，需要經(jīng)常維修保養(yǎng)。如木材的腐爛蛀朽，磚瓦的風(fēng)化，鐵件的銹蝕，鋼筋混凝土的漲裂，塑料的老化等尤其是構(gòu)件的外露部分更加損壞。 十一、房屋維修工程管理 房屋維修工程管理根據(jù)管理施工單位劃分，可分為自營維修工程管理和發(fā)包維修工程管理。 （ 2）房屋修繕，有時需要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計，尤其是對有歷史、文化保留價值的房屋修繕，在技術(shù)上一般比新建要求高，要求修繕技術(shù)管理人員既要掌握新建的專業(yè)知識，又要掌握修繕的專業(yè)知識，才能勝任修繕工作。例如，小修工人，瓦、木、油、電等活都會干；對各種不同的結(jié)構(gòu)采用因地制宜的各種加固技術(shù)等。 （ 4）房屋修繕項目多，涉及廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用的材料規(guī)格品種多。 十二、房屋維修的特點 房屋修繕是房地產(chǎn)業(yè)的一個重要組成部分，它是為房地產(chǎn)的經(jīng)營與管理服務(wù)的，房屋修繕與新建房屋在設(shè)計、施工基礎(chǔ)理論上是相通的，它們有共性的一面，比如產(chǎn)品的固定性和生產(chǎn)的流動性；建筑的多樣性、綜合性、實踐性；建筑體積大、重量大、用料品種多、其產(chǎn)品（房屋）使用期限長；露天作業(yè)、受氣候等自然條件影響大等。下雨時排水慢，造成漏水；磚墻砌筑質(zhì)量低劣，影響墻體承重能力而損壞變形；有的木結(jié)構(gòu)所用的木材質(zhì)量關(guān)系，或制作不合格，安裝使用后不久變形、斷裂、腐爛、造成危險；有的水泥曬臺、陽臺、因混凝土震搗質(zhì)量差，鋼筋位置擺錯，造成斷裂等；由于施工時用料不當或不慎導(dǎo)致房屋構(gòu)件的強度降低，主要是蟲害（白蟻等）和菌類（霉菌等）。結(jié)構(gòu)嚴重損壞的房屋，就稱為危險房屋。 （ 10）評定房屋完損等級時，遇到公私房交叉若公房無屋面、承重墻、基礎(chǔ)等，其評定方法不宜本方法進行，可視實際損壞的程度評定。 （ 3）評定房屋完損等級時，特別要認真對待結(jié)構(gòu)部分完損程度的評定，這是因為其中地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等項的完損程度，是決定該房屋的完損等級的主要條件。是指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋（詳見建設(shè)部頒發(fā)的 $%— ’《 危險房屋鑒定標準 》 ）。 （ 3）一般損壞房。 （ 3）工業(yè)建筑的裝飾和其他。 （ 3）樓板。 （ 3）既考慮承重構(gòu)件材料，又考慮結(jié)構(gòu)布置情況的分類方法。 二、房屋維修質(zhì)量管理 （一）房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容 房屋維修質(zhì)量管理的具體內(nèi)容有房屋質(zhì)量狀態(tài)的檢查與評定，為編制房屋維修計劃、進行房屋維修工程設(shè)計、繪制修繕工程概預(yù)算作出投資計劃提供依據(jù)。 （三）工程項目標準 屬于房管部門經(jīng)營或代管的，又是屬于自然損壞的，原則上應(yīng)由房管部門修繕，但又要根據(jù)該工程項目是屬于修繕項目還是屬于改善項目，分輕重緩急，區(qū)別對待。房屋維修范圍是劃分出租人（主要指產(chǎn)權(quán)人）或承租人承擔(dān)修繕責(zé)任，提負修繕費用的界限。 小修養(yǎng)護及時率是當月完成的小修戶次數(shù)與當月全部報修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 人工定額是指每個小修養(yǎng)護人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護工程量。房屋維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。各種油漆各內(nèi)外墻涂料以及地面料，應(yīng)制訂養(yǎng)護周期進行保養(yǎng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。綜合維修工程的費用應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的 10%以上，其竣工面積和數(shù)量在統(tǒng)計時可不單獨列出，可計入大修工程項目中。一般翻修后的房屋必須達到完好房屋的標準。 （ 3）整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項目的維修如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌等等。對暫不影響正常使用的小修項目，均由管理人員統(tǒng)一收集，應(yīng)及時安排組織人力搶修。拆換個別過梁等。小修工程的主要特點是項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫。 四、房屋維修檔案資料的管理 物業(yè)管理企業(yè)在制訂房屋維修計劃，確定房屋維修、改建等方案，實施房屋維修工程時，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。物業(yè)管理企業(yè)對維修工程質(zhì)量檢驗評定，應(yīng)深入施工現(xiàn)場，采用多種檢測手段和科學(xué)方法才能實現(xiàn)。維修施工質(zhì)量和安全管理是指為保證和提高維修施工質(zhì)量，貫徹預(yù)防為主、保護職工人身安全和對業(yè)主負責(zé)而進行的