【正文】 工合同管理和施工質(zhì)量控制管理、維修工程的竣工驗(yàn)收和價(jià)款結(jié)算工作管理以及維修技術(shù)檔案資料管理。 整體拆除法。 處理使用法。在掌握測算數(shù)據(jù)、科學(xué)論證分析基礎(chǔ)上，確認(rèn)房屋建筑質(zhì)量及安全可靠程度。只要排除局部危險(xiǎn)，就可繼續(xù)安全使用。它是指房屋構(gòu)件大部分均有不同程度的損壞。一般在以下幾種情況下進(jìn)行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重壞房和一般損壞房等進(jìn)行檢查評定完損等級；第二、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新評定完損等級；第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級評定。 定期評定。 （ 4）要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。 ? 一般可將房屋完損等級分為五類，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房。這是房屋維修管理的基本原則。對于新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常養(yǎng)護(hù)，保持原貌和使用功能。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕和改建。 二、什么是房屋維修管理 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕，技術(shù)管理。 三、房屋維修管理三原則 （一）“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則 房屋維修管理要堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則。對于舊房屋應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等綜合條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。 第二節(jié) 房屋維修管理的內(nèi)容 一、房屋質(zhì)量管理 房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評房屋完損等級，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。 （二）完損等級的評定 房屋完損等級評定的要求 （ 1）要求對整幢房屋進(jìn)行綜合評定。 （ 5）要求對重要房屋評定等級嚴(yán)格復(fù)核測試。定期評定一般是每隔 ( ) $ 年（或按各地規(guī)定）對所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級的評定。 （三）危險(xiǎn)房屋的評定與解危辦法 加強(qiáng)危險(xiǎn)房屋檢查管理，組織好危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危辦法，是房屋質(zhì)量管理的主要任務(wù)。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋隨時(shí)有倒塌的可能，無維修價(jià)值。 （ 3）危險(xiǎn)點(diǎn)。 確定解危辦法，并監(jiān)督檢查排險(xiǎn)情況 對危險(xiǎn)房屋的不同情況，可采取不同的解危辦法。這一方法適用于采取適當(dāng)技術(shù)解危措施后，可以解危使用的房屋。這一方法適用于整幢危房又無維修價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。而對自行完成的房屋維修工程管理則比專業(yè)承包的維修工程管理復(fù)雜。 （ 4）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。 進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備 施工組織與準(zhǔn)備是開工前，在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。 落實(shí)資金、勞動力計(jì)劃。編制施工組織設(shè)計(jì)的程序和具體內(nèi)容是： ! 了解和熟悉維修工程概況。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時(shí)間長和功力消耗多的分項(xiàng)工程為主體，確定施工方案。 $ 確定施工現(xiàn)場總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場施工的平面間的施工部置方案。 $ 施工現(xiàn)場平面圖。一般月末編制一次，月中平衡調(diào)整。 ? 維修施工技術(shù)管理。其管理的主要內(nèi)容是：維修施工的材料管理。 （四）進(jìn)行維修工竣工驗(yàn)收管理 房屋維修工程完工程必須符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)，才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照 《 城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定 》 ，劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和專職人員對房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。 第三節(jié) 房屋維修工程的分類與考核 ? 房屋維修工程可分為小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及綜合維修工程。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時(shí)得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時(shí)處理。 （ 3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 （ 6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、管道、木栓，修補(bǔ)木樓梯等。 物業(yè)管理企業(yè)日常服務(wù)的房屋修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)工程通過房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主（住戶）的隨時(shí)報(bào)修這兩個(gè)渠道來收集取得的。對暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目均由管理人員統(tǒng)一收集，編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表、盡早逐一落實(shí)實(shí)施。 （五）監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程 在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程完成情況。 三、大修工程（大修工程范圍） 大修工程范圍一般包括以下維修內(nèi)容： （ 1）修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。 四、翻修工程 （一）翻修工程概念 翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進(jìn)行更新改造的工程。 （二）翻修工程適用范圍 翻修工程主要適用于下列房屋的維修： （ 1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。 （ 5）國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。經(jīng)過綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn)。 （一）主體工程 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。 （五）抹灰工程 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動、不剝落。 （七）金屬構(gòu)件 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證住（用）戶安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達(dá)到 90% （新房屋除外）。 一般要求房屋維修工程量為 ’() 人年 $ !’() 人年。 （ 1）定額指標(biāo)。 （ 2）服務(wù)指標(biāo)。一般要求管理員月走訪查房率大于 以上，季走訪查房率等于 ! 。一般來說月（季）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要達(dá)到 ))以上。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。 從上述意義來講，某項(xiàng)工程是否應(yīng)由房管部門來維修，其判定標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三個(gè)。 對已售出的房屋修繕，實(shí)行有償服務(wù)，同棟異產(chǎn)毗連的房屋，如直管房和私房結(jié)構(gòu)相連，直管房和單位自管房結(jié)構(gòu)相連等，其修繕范圍的劃分，除明確屬于各自單獨(dú)使用的部分由各自負(fù)責(zé)修繕外，對于涉及到雙方共同使用的屋面、樓層承重結(jié)構(gòu)部分的維修，事先各方應(yīng)訂立協(xié)