【正文】 （ 3）房屋修繕是在舊有房屋范圍內(nèi)進行，是對房屋的構(gòu)件、部分項目進行維修，局部或全部的更新、修復(fù)。 設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣 房屋在建筑或修理時，由于設(shè)計不適當(dāng)，施工質(zhì)量差，或者用料不符合要求因素，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。 （ 8）正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評定。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重損壞，需要進行大修或翻修、改建。 貨倉除特殊物品貨倉以外（如冷庫），與廠房的建筑結(jié)構(gòu)大致相同。 （ 2）按結(jié)構(gòu)布置情況分類，可分為框架結(jié)構(gòu)、框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)、框 — 筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框 — 支結(jié)構(gòu)。 （二）損壞原因標(biāo)準(zhǔn) 凡是屬于房管部門經(jīng)營或委托代管的房屋，由于自然損壞或因不可抗拒的事故，如震災(zāi)、水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等造成的損壞，由房管部門負責(zé)修繕。 小修養(yǎng)護計劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護計劃內(nèi)項目的戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比。 （二）房屋維修工程量 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時，不論哪一等級或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。這類工程具有投資大、工期長的特點。 （三）編制小修工程計劃 通過走訪和接待報修等方式收集到的小修工程服務(wù)項目后，應(yīng)分輕重緩急和勞動力情況，作出維修安排。 一、小修工程 （一）什么是小修工程 小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中的正常的小損小壞進行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護工程。房屋維修工程交驗條件是按維修設(shè)計方案全部完成各項維修工程內(nèi)容，做到水、電路通和供暖通風(fēng)恢復(fù)正常，竣工圖和施工技術(shù)資料齊全。 （ 4）小型維修工程施工說明： 小型維修工程施工說明主要包括工程概況維修性質(zhì)和內(nèi)容、維修預(yù)算造價、安全質(zhì)量技術(shù)措施、舊料利用和材料工具的配置等內(nèi)容。 $ 材料及構(gòu)件進入現(xiàn)場并保障供應(yīng)，確保連續(xù)施工。 二、房屋維修施工管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修施工工程，可以由自己組織的維修施工隊伍來完成，也可以通過招標(biāo)，通過發(fā)包方式將房屋維修施工工程承包給專業(yè)維修施工隊伍來完成。 （ 2）局部危房。 （ 2）要求以實際完損程度為依據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決居戶需解決的房屋修繕問題。不定期評定就是不定期地在某個時間內(nèi)對房屋進行檢查評定完損等級。這一方法適用于采取一定技術(shù)解危措施后，尚能短期使用，但仍需隨時觀察危險程度的房屋。 （二）房屋維修施工管理的程序和方法 制訂房屋修繕設(shè)計方案 以房屋勘察鑒定為依據(jù)充分聽取業(yè)主意見，使維修方案工程必須由具有設(shè)計資質(zhì)證書的單位承擔(dān)。 制定施工進度和工程概預(yù)算。 ? 維修施工質(zhì)量和安全管理。對于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時修繕，或者在房屋修繕時，遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險解危”的強制措施，排險解危費用由當(dāng)事人承擔(dān)。 （ 5）拆砌挖補局部墻體、個別拱圈。 （ 2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修、樓地面、樓梯的維修、抹灰修補、油漆保養(yǎng)、房屋管線的維修和零配件的更換等。這類維修工程應(yīng)根據(jù)各地情況、條件，考慮一些特殊要求，如抗震、防災(zāi)、防風(fēng)、防火等，在維修中一并解決。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進行周期性油漆保養(yǎng)。包括人工定額和材料定額。 第四節(jié) 房屋維修管理的范圍 一、房屋維修范圍 房屋維修范圍是指房管部門應(yīng)負責(zé)修繕的公有出租的房屋工程項目的范圍。 注意房屋修繕與防火、防風(fēng)、防洪、防雷等相結(jié)合。 （一）民用建筑（含公共建筑） （ 1）基礎(chǔ) （ 2）墻體。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的 《 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) 》 中規(guī)定的方法進行，不能以建筑年代來代替、劃分評定，也不能以房屋的原設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的高低來代替評定房屋完損等級。如果不及時修理或加固，就會發(fā)生構(gòu)件墜落或塌屋傷人事故。而通過房屋修繕工程成本管理，可降低消耗，提高勞動生產(chǎn)率，增加盈利。 演講完畢，謝謝觀看！ 。自營維修工程管理是指物業(yè)管理公司自營施工維修工程的管理；發(fā)包維修工程管理是指委托外單位進行維修施工工程的管理。隨著年代增長，房屋結(jié)構(gòu)的各部分構(gòu)件，由于自然損壞和人為損壞因素，其強度會大大削弱。 八、評定房屋完損等級應(yīng)注意事項 （ 1）評定房屋完損等級是根據(jù)評定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項完損程度的基礎(chǔ)上，對整幢房屋的完損程度進行綜合評定?；螂m個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。概括起來，建筑物可以分為以下兩種民用建筑（含公共建筑）和工業(yè)建筑在實際操作中，可分別參考以下資料掌握各種房屋的建筑構(gòu)造，以便更好地做好房屋的維修養(yǎng)護及修繕工作。 注意蟻害的防治。經(jīng)費指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費工程經(jīng)費的指標(biāo)。 （ 1）定額指標(biāo)。 （五）抹灰工程 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起殼、不起泡、不松動、不剝落。 （ 5）國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 （五）監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護工程 在小修養(yǎng)護工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場解決工程中出現(xiàn)的問題監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程完成情況。 （ 3）修補樓地面面層，抽換個別楞木等。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照 《 城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定 》 ，劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。 ? 維修施工技術(shù)管理。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時間長和功力消耗多的分項工程為主體，確定施工方案。 （ 4）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計，組織均衡流水主體交叉施工，并對施工過程進行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。 確定解危辦法，并監(jiān)督檢查排險情況 對危險房屋的不同情況，可采取不同的解危辦法。定期評定一般是每隔 ( ) $ 年（或按各地規(guī)定）對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。對于舊房屋應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點等綜合條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽的好壞。 （ 4）要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險房標(biāo)準(zhǔn)。只要排除局部危險，就可繼續(xù)安全使用。對專業(yè)承包的維修施工管理只要做好維修工程招標(biāo)工作、維修工程設(shè)計和技術(shù)交底工作、維修施工合同管理和施工質(zhì)量控制管理、維修工程的竣工驗收和價款結(jié)算工作管理以及維修技術(shù)檔