【正文】 一系列管理工作。維修施工計(jì)劃是按照施工總進(jìn)度計(jì)劃要求，結(jié)合人力、物力、財(cái)力情況，根據(jù)上月實(shí)際完成的形象化進(jìn)度而制訂的下月維修施工計(jì)劃。根據(jù)施工設(shè)計(jì)方案和資金、勞動(dòng)力、材料供應(yīng)情況等，制訂施工進(jìn)度計(jì)劃和工程概預(yù)算。組成大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的最基本骨架和最主要部分是維修施工總方案、施工總進(jìn)度和施工總平面圖。 落實(shí)房屋維修施工任務(wù) 根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的年度維修計(jì)劃和月度、季度施工作業(yè)計(jì)劃落實(shí)施工任務(wù)。對(duì)專(zhuān)業(yè)承包的維修施工管理只要做好維修工程招標(biāo)工作、維修工程設(shè)計(jì)和技術(shù)交底工作、維修施工合同管理和施工質(zhì)量控制管理、維修工程的竣工驗(yàn)收和價(jià)款結(jié)算工作管理以及維修技術(shù)檔案資料管理。 處理使用法。只要排除局部危險(xiǎn)，就可繼續(xù)安全使用。一般在以下幾種情況下進(jìn)行不定期檢查：第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重壞房和一般損壞房等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)；第二、房屋經(jīng)過(guò)中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新評(píng)定完損等級(jí)；第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。 （ 4）要求嚴(yán)格掌握完好房標(biāo)準(zhǔn)和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。這是房屋維修管理的基本原則。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。 二、什么是房屋維修管理 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕，技術(shù)管理。對(duì)于舊房屋應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等綜合條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。 （二）完損等級(jí)的評(píng)定 房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求 （ 1）要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合評(píng)定。定期評(píng)定一般是每隔 ( ) $ 年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。已危及整幢房屋的安全，整幢房屋隨時(shí)有倒塌的可能，無(wú)維修價(jià)值。 確定解危辦法，并監(jiān)督檢查排險(xiǎn)情況 對(duì)危險(xiǎn)房屋的不同情況，可采取不同的解危辦法。這一方法適用于整幢危房又無(wú)維修價(jià)值，隨時(shí)可能倒塌并危及他人生命財(cái)產(chǎn)安全的房屋。 （ 4）大、中修和更新改造工程要編制施工組織設(shè)計(jì)，組織均衡流水主體交叉施工，并對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接。 落實(shí)資金、勞動(dòng)力計(jì)劃。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時(shí)間長(zhǎng)和功力消耗多的分項(xiàng)工程為主體，確定施工方案。 $ 施工現(xiàn)場(chǎng)平面圖。 ? 維修施工技術(shù)管理。 （四）進(jìn)行維修工竣工驗(yàn)收管理 房屋維修工程完工程必須符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照 《 城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定 》 ，劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。 第三節(jié) 房屋維修工程的分類(lèi)與考核 ? 房屋維修工程可分為小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及綜合維修工程。 （ 3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 物業(yè)管理企業(yè)日常服務(wù)的房屋修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)工程通過(guò)房屋維修管理人員的走訪(fǎng)查房和業(yè)主（住戶(hù)）的隨時(shí)報(bào)修這兩個(gè)渠道來(lái)收集取得的。 （五）監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程 在小修養(yǎng)護(hù)工程施工中，管理員應(yīng)每天到小修工程現(xiàn)場(chǎng)解決工程中出現(xiàn)的問(wèn)題監(jiān)督檢查當(dāng)天小修工程完成情況。 四、翻修工程 （一）翻修工程概念 翻修工程是指原來(lái)的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。 （ 5）國(guó)家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 （一）主體工程 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。 （五）抹灰工程 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開(kāi)裂、不起殼、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫?hù)安全，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達(dá)到 90% （新房屋除外）。 （ 1）定額指標(biāo)。一般要求管理員月走訪(fǎng)查房率大于 以上，季走訪(fǎng)查房率等于 ! 。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。 對(duì)已售出的房屋修繕，實(shí)行有償服務(wù)，同棟異產(chǎn)毗連的房屋，如直管房和私房結(jié)構(gòu)相連，直管房和單位自管房結(jié)構(gòu)相連等，其修繕?lè)秶膭澐?，除明確屬于各自單獨(dú)使用的部分由各自負(fù)責(zé)修繕外，對(duì)于涉及到雙方共同使用的屋面、樓層承重結(jié)構(gòu)部分的維修，事先各方應(yīng)訂立協(xié)議，原則上由各方按建筑面積分?jǐn)偩S修費(fèi)用。 注意蟻害的防治。 三、房屋建筑結(jié)構(gòu)的分類(lèi) 房屋建筑結(jié)構(gòu)依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)通?？捎腥N分類(lèi)方法： （ 1）按主要承重構(gòu)件材料分類(lèi)，可分為木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼與混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)以及其他結(jié)構(gòu)。概括起來(lái)，建筑物可以分為以下兩種民用建筑（含公共建筑）和工業(yè)建筑在實(shí)際操作中，可分別參考以下資料掌握各種房屋的建筑構(gòu)造，以便更好地做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)及修繕工作。 （ 1）廠(chǎng)房類(lèi)型?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過(guò)小修就能修復(fù)的。是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明變形或損壞。 八、評(píng)定房屋完損等級(jí)應(yīng)注意事項(xiàng) （ 1）評(píng)定房屋完損等級(jí)是根據(jù)評(píng)定出房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的基礎(chǔ)上，對(duì)整幢房屋的完損程度進(jìn)行綜合評(píng)定。 （ 7）在遇到對(duì)重要房屋評(píng)定完損等級(jí)時(shí)，必要時(shí)應(yīng)對(duì)地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件進(jìn)行復(fù)核或測(cè)試過(guò)后才能確定基完程度。隨著年代增長(zhǎng)，房屋結(jié)構(gòu)的各部分構(gòu)件，由于自然損壞和人為損壞因素，其強(qiáng)度會(huì)大大削弱。 人為因素 人為因素是同自然因素相對(duì)而言，也可以解釋為由于人們有房屋內(nèi)生活和生產(chǎn)過(guò)程中使用不合理等而造成的房屋損壞和房屋結(jié)構(gòu)提前破損。自營(yíng)維修工程管理是指物業(yè)管理公司自營(yíng)施工維修工程的管理；發(fā)包維修工程管理是指委托外單位進(jìn)行維修施工工程的管理。同時(shí)要求修繕后，一定要與周?chē)慕ㄖ鄥f(xié)調(diào)。 演講完畢，謝謝觀看！ 。因此，對(duì)舊有房屋原有的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等好的設(shè)計(jì)與做法可借鑒，可發(fā)展好的建筑藝術(shù)。而通過(guò)房屋修繕工程成本管理，可降低消耗，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，增加盈利。例如房屋坡度不符合要求。如果不及時(shí)修理或加固，就會(huì)發(fā)生構(gòu)件墜落或塌屋傷人事故。 （ 9）危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)定方法另按建設(shè)部頒布的 $%— ’《 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 》 進(jìn)行。嚴(yán)格按建設(shè)部頒布的 《 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 》 中規(guī)定的方法進(jìn)行，不能以建筑年代來(lái)代替、劃分評(píng)定，也不能以房屋的原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高低來(lái)代替評(píng)定房屋完損等級(jí)。 （ 5）危險(xiǎn)房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過(guò)一般性的維修能修復(fù)的。 （ 2）單層廠(chǎng)房主要構(gòu)件的形式。 （一）民用建筑（含公共建筑） （ 1）基礎(chǔ) （ 2）墻體。巨型（吊掛）結(jié)構(gòu)。 注意房屋修繕與防火、防風(fēng)、防洪、防雷等相結(jié)合。凡是由用戶(hù)使用不當(dāng)或故意破壞等責(zé)任事故而造成的損壞，不但應(yīng)由用戶(hù)負(fù)責(zé)修繕，其情節(jié)嚴(yán)重者，還應(yīng)追究其損壞公物的責(zé)任，并督促用戶(hù)或責(zé)任者限期修復(fù)。 第四節(jié) 房屋維修管理的范圍 一、房屋維修范圍