【正文】 單位承擔(dān)。 落實(shí)房屋維修施工任務(wù) 根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的年度維修計(jì)劃和月度、季度施工作業(yè)計(jì)劃落實(shí)施工任務(wù)。 進(jìn)行施工組織與準(zhǔn)備 施工組織與準(zhǔn)備是開工前，在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞動(dòng)力和物質(zhì)等方面進(jìn)行全面安排的一項(xiàng)綜合性組織工作。根據(jù)工程量大小和工程難易等具體情況分別對大型維修工程編制施工組織設(shè)計(jì)，對一般維修工程編制施工方案，對小型維修工程編制施工說明。 （ 1）維修施工組織準(zhǔn)備的主要內(nèi)容： ! 勘察施工現(xiàn)場，了解包括電纜電機(jī)及煤氣供暖和給排水等地下管網(wǎng)的走向，安置好需搬遷住戶，接通水電源并平整好場地。 “ 準(zhǔn)備好經(jīng)批準(zhǔn)的維修工程設(shè)計(jì)方案和施工方案及圖紙。 落實(shí)資金、勞動(dòng)力計(jì)劃。 $ 材料及構(gòu)件進(jìn)入現(xiàn)場并保障供應(yīng)，確保連續(xù)施工。 （ 2）大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的程序和內(nèi)容： 施工組織設(shè)計(jì)是指導(dǎo)施工準(zhǔn)備和組織施工的全面性技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件。組成大型維修工程施工組織設(shè)計(jì)的最基本骨架和最主要部分是維修施工總方案、施工總進(jìn)度和施工總平面圖。編制施工組織設(shè)計(jì)的程序和具體內(nèi)容是： ! 了解和熟悉維修工程概況。包括維修工程地點(diǎn)、名稱、工程規(guī)模、維修內(nèi)容、工期預(yù)算費(fèi)用等。 “ 確定施工方案。根據(jù)維修設(shè)計(jì)圖紙，劃分施工階段。選擇施工技術(shù)要求高、難度大、工程占用時(shí)間長和功力消耗多的分項(xiàng)工程為主體，確定施工方案。正確選擇施工機(jī)械和各種預(yù)制構(gòu)件的加工方案，確定冬雨季施工技術(shù)和保證維修施工質(zhì)量和安全的技術(shù)措施。 制定施工進(jìn)度和工程概預(yù)算。根據(jù)施工設(shè)計(jì)方案和資金、勞動(dòng)力、材料供應(yīng)情況等，制訂施工進(jìn)度計(jì)劃和工程概預(yù)算。 $ 確定施工現(xiàn)場總平面圖是指導(dǎo)大型維修工程和現(xiàn)場施工的平面間的施工部置方案。 （ 3）一般維修工程施工方案的內(nèi)容： ! 工程概況。 “ 重要分部分項(xiàng)工程的主要施工方法及冬雨季施工技術(shù)措施是既保證維修質(zhì)量又安全節(jié)約的技術(shù)措施。 單位工程形象化施工進(jìn)度計(jì)劃。 $ 施工現(xiàn)場平面圖。 （ 4）小型維修工程施工說明： 小型維修工程施工說明主要包括工程概況維修性質(zhì)和內(nèi)容、維修預(yù)算造價(jià)、安全質(zhì)量技術(shù)措施、舊料利用和材料工具的配置等內(nèi)容。 （三）進(jìn)行維修工程施工過程中管理 維修施工計(jì)劃管理。維修施工計(jì)劃是按照施工總進(jìn)度計(jì)劃要求，結(jié)合人力、物力、財(cái)力情況，根據(jù)上月實(shí)際完成的形象化進(jìn)度而制訂的下月維修施工計(jì)劃。一般月末編制一次，月中平衡調(diào)整。 其管理的主要內(nèi)容是：第一，貫徹執(zhí)行計(jì)劃。月度維修施工計(jì)劃經(jīng)批準(zhǔn)下達(dá)后，應(yīng)把各項(xiàng)計(jì)劃按旬按日分別落實(shí)到施工班組和個(gè)人；第二，督促檢查計(jì)劃保質(zhì)保量安全完成情況?？刹扇I(yè)檢查和班組自查相結(jié)合的方式，專業(yè)檢查可每旬一次，班組自查可每天一次。 ? 維修施工技術(shù)管理。維修施工技術(shù)管理就是指對房屋維修施工的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)和過程，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)管理，以保證房屋維修施工工程符合技術(shù)規(guī)定要求。 ? 維修施工質(zhì)量和安全管理。維修施工質(zhì)量和安全管理是指為保證和提高維修施工質(zhì)量，貫徹預(yù)防為主、保護(hù)職工人身安全和對業(yè)主負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列管理工作。其管理的主要內(nèi)容是：維修施工的材料管理。維修施工的材料管理直接影響施工計(jì)劃與進(jìn)度和施工質(zhì)量與維修成本。 ? 維修施工的機(jī)械設(shè)備管理。為了更好地發(fā)揮機(jī)械設(shè)備的使用效果，就要加強(qiáng)管理。 （四）進(jìn)行維修工竣工驗(yàn)收管理 房屋維修工程完工程必須符合房屋交驗(yàn)條件和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。房屋維修工程交驗(yàn)條件是按維修設(shè)計(jì)方案全部完成各項(xiàng)維修工程內(nèi)容，做到水、電路通和供暖通風(fēng)恢復(fù)正常，竣工圖和施工技術(shù)資料齊全。房屋維修技師檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)可分為“合格”和“優(yōu)良”兩種。物業(yè)管理企業(yè)對維修工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定，應(yīng)深入施工現(xiàn)場，采用多種檢測手段和科學(xué)方法才能實(shí)現(xiàn)。一般房屋維修工程質(zhì)量驗(yàn)收檢查可歸納為看、摸、敲、照、靠、吊、量、套等八種檢查方法。 房屋維修竣工驗(yàn)收管理還包括對竣工圖紙的收集整理保存管理。 三、房屋維修行政管理 物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理人員應(yīng)該明確國家和地方的有關(guān)規(guī)定，修繕房屋是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)任。因使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞，應(yīng)由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償。異產(chǎn)毗鄰房屋修繕，應(yīng)依照 《 城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定 》 ，劃分應(yīng)承擔(dān)責(zé)任者。租賃私房的修繕則由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任。對于房屋所有者或應(yīng)承擔(dān)房屋修繕的責(zé)任者不及時(shí)修繕，或者在房屋修繕時(shí)，遭到使用人或鄰人借故阻撓而可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)的房屋維修行政管理部門，可依據(jù)有關(guān)規(guī)定采取“排險(xiǎn)解?！钡膹?qiáng)制措施，排險(xiǎn)解危費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。 四、房屋維修檔案資料的管理 物業(yè)管理企業(yè)在制訂房屋維修計(jì)劃，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和專職人員對房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個(gè)方面： （ 1）房屋新建工程、維修工程竣工驗(yàn)收時(shí)的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。 （ 2）現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。 （ 3）房屋維修的技術(shù)檔案資料。 第三節(jié) 房屋維修工程的分類與考核 ? 房屋維修工程可分為小修工程、中修工程、大修工程和翻修工程及綜合維修工程。 一、小修工程 （一）什么是小修工程 小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級(jí)而對房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。這種工程用工少、費(fèi)用少綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的 1%以下，并具有很強(qiáng)的服務(wù)性，要求經(jīng)常持續(xù)地進(jìn)行。小修工程的主要特點(diǎn)是項(xiàng)目簡單、零星分散、量大面廣、時(shí)間緊迫。經(jīng)常地進(jìn)行房屋的養(yǎng)護(hù)工程，可以維護(hù)房屋使用功能，既保證用戶正常使用，又能使發(fā)生的損壞及時(shí)得到修復(fù)，不致擴(kuò)大造成較大的損失，對于一些由于天氣突變或隱蔽的物理化學(xué)作用而導(dǎo)致的猝發(fā)性損壞，不必等到大修周期到來就可以及時(shí)處理。同時(shí)，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材料。 （二）小修工程范圍 小修工程范圍主要包括以下維修內(nèi)容： （ 1）屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、泛水、屋脊等。 （ 2）鋼、木門窗的整修、拆五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。 （ 3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 （ 4）修補(bǔ)內(nèi)外墻抹灰、窗臺(tái)、腰線等。 （ 5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈。拆換個(gè)別過梁等。 （ 6）抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、管道、木栓，修補(bǔ)木樓梯等。 （ 7）水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。 （ 8）下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。 （ 9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。 物業(yè)管理企業(yè)日常服務(wù)的房屋修補(bǔ)養(yǎng)護(hù)工程通過房屋維修管理人員的走訪查房和業(yè)主（住戶）的隨時(shí)報(bào)修這兩個(gè)渠道來收集取得的。 （三）編制小修工程計(jì)劃