【正文】 季施工技術(shù)和保證維修施工質(zhì)量和安全的技術(shù)措施。 （ 3）一般維修工程施工方案的內(nèi)容： ! 工程概況。 （ 4）小型維修工程施工說明： 小型維修工程施工說明主要包括工程概況維修性質(zhì)和內(nèi)容、維修預(yù)算造價、安全質(zhì)量技術(shù)措施、舊料利用和材料工具的配置等內(nèi)容。 其管理的主要內(nèi)容是：第一，貫徹執(zhí)行計劃。維修施工技術(shù)管理就是指對房屋維修施工的各個技術(shù)環(huán)節(jié)和過程，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)管理，以保證房屋維修施工工程符合技術(shù)規(guī)定要求。維修施工的材料管理直接影響施工計劃與進(jìn)度和施工質(zhì)量與維修成本。房屋維修工程交驗(yàn)條件是按維修設(shè)計方案全部完成各項(xiàng)維修工程內(nèi)容，做到水、電路通和供暖通風(fēng)恢復(fù)正常，竣工圖和施工技術(shù)資料齊全。 房屋維修竣工驗(yàn)收管理還包括對竣工圖紙的收集整理保存管理。租賃私房的修繕則由租賃雙方依法約定修繕責(zé)任。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個方面： （ 1）房屋新建工程、維修工程竣工驗(yàn)收時的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。 一、小修工程 （一）什么是小修工程 小修工程亦稱零星工程或養(yǎng)護(hù)工程，是指物業(yè)管理企業(yè)不確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。同時，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從日常養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長大修周期，并為大、中修提供查勘施工的可靠材料。 （ 4）修補(bǔ)內(nèi)外墻抹灰、窗臺、腰線等。 （ 7）水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。 （三）編制小修工程計劃 通過走訪和接待報修等方式收集到的小修工程服務(wù)項(xiàng)目后，應(yīng)分輕重緩急和勞動力情況，作出維修安排。 （四）落實(shí)小修工程任務(wù) 管理人員根據(jù)急修項(xiàng)目和小修養(yǎng)護(hù)計劃，開列小修養(yǎng)護(hù)單。 二、中修工程 中修工程范圍主要包括以下一些維修內(nèi)容： （ 1）少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險點(diǎn)的房屋維修。 （ 2）對整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程。這類工程具有投資大、工期長的特點(diǎn)。 （ 2）因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋。 五、綜合維修工程 （一）綜合維修工程概念 也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項(xiàng)目修理工程）工程。 （二）綜合性維修工程的適有范圍 以下這些房屋需要進(jìn)行綜合性維修：該片（幢）大部分嚴(yán)重?fù)p壞。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時，不論哪一等級或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。 （三）樓地面工程 樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。 （六）油漆粉飾工程 油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。 （八）其他工程 房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證住用戶安全，改善住用戶條件。 （二）房屋維修工程量 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中修工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。 （三）大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報告期經(jīng)評定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作實(shí)績的指標(biāo)。小修工程的服務(wù)指標(biāo)走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計劃率和小修養(yǎng)戶及時率。 小修養(yǎng)護(hù)計劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計劃內(nèi)項(xiàng)目的戶次數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計劃安排的戶次數(shù)之比。 （ $）安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。 （一）產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn) 這是重要的標(biāo)準(zhǔn)，即由房管部門負(fù)責(zé)修繕的房屋必須是由房管部門所經(jīng)營管理的公產(chǎn)代管產(chǎn)或委托管理的房屋及其附屬設(shè)備。 （二）損壞原因標(biāo)準(zhǔn) 凡是屬于房管部門經(jīng)營或委托代管的房屋，由于自然損壞或因不可抗拒的事故，如震災(zāi)、水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等造成的損壞，由房管部門負(fù)責(zé)修繕。 （ 2）屬于改善工程，應(yīng)根據(jù)需要與可能適當(dāng)安排。對房屋定期進(jìn)行蟻情檢查，發(fā)現(xiàn)蟻情，及時滅治和維修。 （二）房屋完損等級鑒定 房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞劃分的等級，即現(xiàn)有房屋的質(zhì)理等級。 （ 2）按結(jié)構(gòu)布置情況分類，可分為框架結(jié)構(gòu)、框架 — 剪力墻結(jié)構(gòu)、框 — 筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框 — 支結(jié)構(gòu)。作為房屋完損等級評定時需鑒定的部位通常包括： （ 1）結(jié)構(gòu)部分：包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等項(xiàng)目； （ 2）裝修部分：包括門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目； （ 3）設(shè)備部分：包括水衛(wèi)、電照、暖氣及特殊設(shè)備（如消防檢、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目。這也是物業(yè)管理人員必須掌握的專業(yè)知識之一。 （ 4）屋頂。 貨倉除特殊物品貨倉以外（如冷庫），與廠房的建筑結(jié)構(gòu)大致相同。 （二）房屋完損等級的分類 根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋的完損等級即房屋質(zhì)量評定分為以下五個等級： （ 1）完好房。 （ 2）基本完好房。部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。 （ 2）其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定。 （ 2）在評定房屋完損等級時，要以房屋的實(shí)際完損程度為依據(jù)。 （ 4）完好房屋結(jié)構(gòu)部分中各項(xiàng)一定都要達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，這樣做才能保證完好房屋的質(zhì)量。 （ 8）正在大修理中的房屋暫按大修前房屋評定。這種評定因其面廣量大，其基本做法大致可以分為組織準(zhǔn)備（包括制定評定工作計劃、建立評定組織、評定人員進(jìn)行培訓(xùn)等）；實(shí)施查勘；統(tǒng)計匯總等三個階段。有些構(gòu)件損壞到一定程度，就會產(chǎn)生危險點(diǎn)。因此房屋檢查和危險房屋鑒定，就成為房屋維修管理的一項(xiàng)經(jīng)常性任務(wù)。 設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣 房屋在建筑或修理時，由于設(shè)計不適當(dāng)，施工質(zhì)量差，或者用料不符合要求因素，影響了房屋的正常使用，加速了房屋的損壞。如鋼筋凝土露筋，鐵件、白鐵落水設(shè)備未能油漆保養(yǎng)、門窗鉸鏈松動等，所有這些若不及時保養(yǎng)都可以釀成大患。房屋維修的工程，即房屋維修施工管理，其中房屋維修工程成本管理是房屋維修工程管理的主要內(nèi)容之一。表現(xiàn)在： （ 1）房屋修繕是在已有房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，工作上受到很大的限制。 （ 3）房屋修繕是在舊有房屋范圍內(nèi)進(jìn)行，是對房屋的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行維修，局部或全部的更新、修復(fù)。 （ 5）房屋修繕多數(shù)是在用戶不搬遷的情況下進(jìn)行的，可以吸收用戶參與和監(jiān)督，這對工程質(zhì)量和房修隊伍的素質(zhì)提高是有好