【正文】 品房那樣取得房屋的所有權(quán)，它在本質(zhì)上是一種債權(quán)。近年來(lái)，許多銀行推出的激勵(lì)考核機(jī)制大多是側(cè)重于對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)，為了追求利潤(rùn)和市場(chǎng)占有率，部分商業(yè)銀行相繼推出了住房按揭加“循環(huán)貸”等新產(chǎn)品，一是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上往往未能進(jìn)行充分的論證，盡管銀行要求借款人出具不將款項(xiàng)用于股票、股本和權(quán)益性投資等承諾，但是這些審核條件多為形式要素且缺乏有效監(jiān)管。尤其是在房貸利率提高的情況下，一些高估自己消費(fèi)能力的貸款客戶，因企業(yè)停產(chǎn)破產(chǎn)收入下降、或因疾病、離婚、職業(yè)變化等因素的制約，便會(huì)選擇提前還款，尤其是部分借款人自身陷入債務(wù)危機(jī)，加之部分金融機(jī)構(gòu)未能及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，所購(gòu)房產(chǎn)往往被查封、拍賣，用以抵債，銀行便無(wú)法依抵押登記獲得優(yōu)先受償權(quán)，都增加了業(yè)務(wù)拓展中的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。由于我國(guó)居民收入的不完全貨幣化和較低的透明度，個(gè)人信用評(píng)估缺乏比較公允的評(píng)價(jià)方法和中介機(jī)構(gòu)，提供的收入證明隨意性較大，個(gè)私業(yè)主所提供的納稅證明也不能真實(shí)反映其收入狀況，銀行無(wú)法把握借款人真實(shí)的償還能力和貸款期限。二是投機(jī)炒房者一人多貸，或開(kāi)發(fā)商把一些房屋抵債給施工方，當(dāng)購(gòu)買或積壓的房屋無(wú)法在短期內(nèi)變現(xiàn)，或出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格低于按揭貸款余額時(shí)，部分投資炒房者可能會(huì)“斷供” 。一是開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，鋌而走險(xiǎn)，虛擬借款人或一房多貸，或開(kāi)發(fā)商勾結(jié)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)把炒作的房?jī)r(jià)當(dāng)成有消費(fèi)需求支撐的合理房?jī)r(jià)，使合同銷售價(jià)格明顯高于市場(chǎng)同檔次房屋水平，造成事實(shí)上的“零首付” ，取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常房屋價(jià)值的銀行貸款。 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)狀 現(xiàn)今我國(guó)房貸面臨的主要問(wèn)題相對(duì)于企業(yè)貸款，個(gè)人住房按揭貸款具有手續(xù)簡(jiǎn)便、利率低，近年來(lái)我國(guó)房屋銷售價(jià)格持續(xù)上漲，購(gòu)買商品房已經(jīng)不僅僅是滿足個(gè)人需求，而成為一種重要的投資產(chǎn)品。簡(jiǎn)化和規(guī)范住房貸款制度，理順住房消費(fèi)貸款政策。2022 年 9 月，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)政策對(duì)購(gòu)買首套住房的居民，限制按揭比例不得低于 30%，對(duì)于購(gòu)買第二套住房的居民，限制按揭貸款首付比例不得低于 40%，用這樣的措施來(lái)提高房屋信貸門檻，以應(yīng)對(duì)過(guò)高房?jī)r(jià)。較之美國(guó)的房地產(chǎn)金融監(jiān)管，我國(guó)的高層給予了高度重視。曾一度被美國(guó)人認(rèn)為是“美國(guó)歷史上最偉大的聯(lián)儲(chǔ)主席”的格林斯潘在 2022 年 5 月就曾發(fā)表著名論斷：金融市場(chǎng)自我監(jiān)管比政府監(jiān)管更有效。 兩國(guó)金融機(jī)構(gòu)對(duì)待住房信貸的態(tài)度早在 2022 年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、前美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)蓄委員會(huì)委員愛(ài)德華 通過(guò)比較兩國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)：美國(guó)已發(fā)展成擁有成熟的房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)與二級(jí)市場(chǎng)。資金來(lái)源的渠道比較狹窄，不利于分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)作過(guò)程中的不同是：由于我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有形成個(gè)人征信系統(tǒng)，因此居民向銀行申請(qǐng)住房貸款時(shí)，需出具收入證明、房屋預(yù)售合同和已付房款發(fā)票等證明材料，和美國(guó)居民申請(qǐng)住房貸款時(shí)出具的個(gè)人信用報(bào)告有所不同。有別于美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)金融體系還不夠完善，在我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上只有銀行支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融體系，因此，銀行系統(tǒng)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。 兩國(guó)房地產(chǎn)金融的比較美國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)，主體由各大商業(yè)銀行、投資銀行和抵押貸款機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保和評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等組成。雖然我國(guó)金融業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重比較穩(wěn)定，然而，較之美國(guó)的金融業(yè)發(fā)展，我國(guó)金融業(yè)發(fā)展還是較緩慢的，美國(guó)金融占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國(guó)的金融業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比例。 再觀看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)業(yè)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的三大支柱之一，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有極其重要的地位，其產(chǎn)值占國(guó)民生產(chǎn)總值的 10%～15%，1970 年以來(lái)，美國(guó)住房投資占 GDP比重在 3%～6%之間(均值為 %)，房地產(chǎn)股票、公債和抵押債券占全國(guó)有價(jià)證券的相當(dāng)一大部分，抵押貸款幾乎都是房地產(chǎn)抵押貸款，其規(guī)模在世界處于領(lǐng)先地位，較之美國(guó)，改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也飛速的發(fā)展。有別于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)。較之美國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，中國(guó)從實(shí)行改革開(kāi)放的 30 多年時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅猛。近些年，美國(guó)金融業(yè)所創(chuàng)造的附加值對(duì) GDP 貢獻(xiàn)巨大，金融衍生品不斷出新，并逐漸成立成熟的衍生品市場(chǎng)。而這兩方面的影響都最終將匯集到商業(yè)銀行系統(tǒng)，造成商業(yè)銀行不良貸款率上升、作為抵押品的房地產(chǎn)價(jià)值下降，最終影響到商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的盈利性甚至生存能力。歐洲的個(gè)人消費(fèi)也不旺盛，英國(guó)的個(gè)人消費(fèi)支出下降了 %，歐盟零售業(yè)銷售額同比減少了 %，是 1996 年開(kāi)始此項(xiàng)調(diào)查以來(lái)的最大跌幅。南非、愛(ài)爾蘭、英國(guó)和西班牙的房?jī)r(jià)也開(kāi)始下滑。 對(duì)于住房抵押貸款業(yè)務(wù)造成的危害次貸危機(jī)直接打壓了美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)使遍及全世界的房地產(chǎn)泡沫趨于破滅，發(fā)達(dá)國(guó)家的住房消費(fèi)熱潮宣告終結(jié)。同時(shí)，住房市場(chǎng)的持續(xù)降溫也使購(gòu)房者出售住房或者通過(guò)抵押住房再融資變得困難。在 2022 年之前的五年里，由于美國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)繁榮，加上前幾年美國(guó)利率水平較低，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)迅速發(fā)展。除了貸款標(biāo)準(zhǔn)低以至于信用風(fēng)險(xiǎn)明顯高于最優(yōu)貸款之外，次級(jí)和超 A 貸款另一個(gè)重要特點(diǎn)就是以浮動(dòng)利率貸款為主，這也就為之后次貸危機(jī)的爆發(fā)埋下了伏筆。次級(jí)貸款的借款人通常沒(méi)有良好的信用記錄，并且，還款額與收入比超過(guò)了 55%，或者貸款總額與房產(chǎn)價(jià)值比超過(guò)了85%。在這三類貸款中，最優(yōu)貸款達(dá)到或基本達(dá)到了美國(guó)相關(guān)政府支持機(jī)構(gòu)規(guī)定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，具有良好的信用品質(zhì)，引發(fā)此次風(fēng)波的是近些年大量發(fā)放的次級(jí)貸款。 美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析 風(fēng)險(xiǎn)的成因分析此次次貸危機(jī)的主要風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)屬信用風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者將面臨著抵押房產(chǎn)價(jià)格縮水的損失，這樣他們會(huì)拒絕償還銀行貸款，去選擇購(gòu)買價(jià)格更優(yōu)惠的房子，進(jìn)而就會(huì)造成銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)；另一方面導(dǎo)致一些中小企業(yè)無(wú)力償還貸款利息。據(jù)國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2022 年我國(guó)房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅逐步回落。次貸危機(jī)的最壞時(shí)刻尚未到來(lái)。其中，全球銀行系統(tǒng)占一半，保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金、對(duì)沖基金及其它機(jī)構(gòu)投資者占一半。調(diào)降將增加歐、亞、美國(guó)地方銀行和信貸機(jī)構(gòu)的損失，其中銀行業(yè)相關(guān)損失擴(kuò)大至 2650 億美元以上。（5）標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)公司（Samp。（3）德國(guó)金融監(jiān)管局（2022 年 4 月）認(rèn)為，全球金融業(yè)損失 4300 億美元 ，目前銀行業(yè)已報(bào)損 2950 億美元，其中德國(guó)銀行損失占 10%，如果信貸危機(jī)從銀行業(yè)擴(kuò)展到對(duì)沖基金、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金甚至非金融公司，損失可能增至 6000 億美元。 危機(jī)對(duì)美國(guó)、中國(guó)乃至世界造成的影響不同評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)次貸危機(jī)造成損失的評(píng)價(jià)可列示如下：（1）日本金融廳（2022 年 11 月）認(rèn)為，截至 2022 年 9 月底，日本金融機(jī)構(gòu)持有美國(guó)次貸相關(guān)產(chǎn)品總額 萬(wàn)億日元，包括賬面損失在內(nèi)的相關(guān)損失總計(jì) 2260 億日元。而金融衍生工具繼續(xù)衍生，信譽(yù)違約掉期保險(xiǎn)合同還會(huì)被打包成合成資產(chǎn)抵押憑證。一旦房?jī)r(jià)不能繼續(xù)上漲，他們就無(wú)力繼續(xù)還貸。二、美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析 次貸危機(jī)的基本概念 次貸危機(jī)的起因美國(guó)次貸危機(jī)起源于其銀行向 600 萬(wàn)不合格的貸款者提供了 2022 億美元的住房抵押貸款。中國(guó)住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的建立可從以下五個(gè)方面入手：客戶、開(kāi)發(fā)商、銀行及監(jiān)管機(jī)構(gòu)。 主要研究方法和內(nèi)容架構(gòu) 商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸在我國(guó)與其他信貸形式相比更具有風(fēng)險(xiǎn)性、政策性、多樣性等特點(diǎn)。近年來(lái)，隨著住房制度改革的逐步推進(jìn)和國(guó)家政策的大力扶持，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)信貸在獲得了迅猛發(fā)展。如何借鑒次貸危機(jī)的教訓(xùn)，去克服、去防范這些個(gè)人住房消費(fèi)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，是為了不重蹈由此而會(huì)引發(fā)一系列悲劇的當(dāng)務(wù)之急，只有把好了風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，我國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)甚至金融界才能得到健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)及穩(wěn)健的發(fā)展。在我國(guó)，個(gè)人住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)對(duì)于促進(jìn)消費(fèi)信貸的發(fā)展起到了巨大的作用，既開(kāi)拓了銀行的業(yè)務(wù)空間，為銀行創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。 Individual Consumer Housing Loans。綜上所述，本文通過(guò)對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)中住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的分析，進(jìn)而研究我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)如何有效防范業(yè)務(wù)過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，并建設(shè)有效的相應(yīng)對(duì)策和措施，使得銀行既不至于被限制其信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)拓空間，又能擁有全方位風(fēng)險(xiǎn)制衡機(jī)制，力爭(zhēng)將個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽之中關(guān)鍵詞：次貸危機(jī)；個(gè)人住房消費(fèi)貸款；銀行SubPrime Mortgage Crisis and Its Implications to Chinese Commercial Banks’ Individual HouseConsuming Loans AbstractProduce the global financial crisis began in subprime mortgage crisis， subprime mortgage crisis originated in the banks to lower credit and ine level is not high loan borrowers. In China， individual housing consumer loans for the promotion of consumer credit has played a huge role in the development of both the space to open up the bank for the bank to create more economic benefits， while also promoting the development of real estate. At present individual housing con