中國商業(yè)地產(chǎn)研究-文庫吧資料
2025-07-02 13:18本頁面
【正文】 樓為110萬平方米，其中甲級寫字樓為44萬平方米，但由單一業(yè)主經(jīng)營只租不售的面積僅為27萬平方米。2004年的北京寫字樓存量為727萬平米，經(jīng)過2005年前三季度供應增長，達到了979萬平方米。而該區(qū)域內(nèi)超甲級及甲級寫字樓存量則居于燕莎商圈和中關(guān)村地區(qū)之后。其中中關(guān)村村地區(qū)寫字樓存量，無論是寫字樓總量還是超甲級及甲級寫字樓存量，都居各商圈之首，一定程度上也反映了該區(qū)域供給相對較大。北京十幾年來保持國民生產(chǎn)總值的穩(wěn)定持續(xù)增長，國內(nèi)外眾多跨國公司和知名企業(yè)在北京設立國內(nèi)總部或辦事處，北京擁有清華北大等全國知名學府，高科技企業(yè)匯聚北京中關(guān)村，良好的經(jīng)濟環(huán)境催生了較全國平均水平更為成熟的北京寫字樓市場。因此，只要中國政府能借鑒前人經(jīng)驗，保持正確的宏觀政策，由住宅房地產(chǎn)引起商業(yè)地產(chǎn)泡沫的可能不大。應當看到，日本1985年后代房地產(chǎn)泡沫有其特定的原因：一是錯誤的貨幣政策和信貸政策，貨幣供應量持續(xù)快速增長，試圖以貨幣對內(nèi)貶值代替對外升值，同時大幅放松銀根同時對房地產(chǎn)企業(yè)無節(jié)制擴大信貸規(guī)模；二是急于趕超歐美的住宅政策，如七十年代田中內(nèi)閣的《社會經(jīng)濟基本計劃》、八十年代中曾根內(nèi)閣的《８０年代社會經(jīng)濟的展望和方針》、九十年代宮澤內(nèi)閣的《生活大國五年計劃》中都在很大程度上過度鼓勵住宅市場的發(fā)展，日本的商業(yè)地產(chǎn)泡沫基本是由住宅房地產(chǎn)拉動導致的。中國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值不足1,400美元，北京市的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值也僅有4,550美元，因此1975～1978年日本的經(jīng)驗對于我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更有借鑒力。產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫的可能性不大國際經(jīng)驗顯示，一些貨幣升值的過程常伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的產(chǎn)生，尤其以日元1985年“廣場協(xié)議”后經(jīng)歷典型?？傂枨蟮南陆禃o中國經(jīng)濟帶來減速壓力，進而可能對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生負面影響。從宏觀經(jīng)濟層面來看，關(guān)于人民幣升值將如何影響中國經(jīng)濟未來走勢的問題一直是爭論熱點。由于住宅購買者較為分散，單筆金額較低，投資變現(xiàn)成本較高，2005年后外資整體購入的項目主要為商業(yè)物業(yè)，尤其是寫字樓項目。大規(guī)模海外資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，直接后果是推動了物業(yè)價格上漲；這樣一方面對現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來無形的資產(chǎn)溢價，另一方面給商業(yè)地產(chǎn)的潛在進入者帶來了較高的準入門檻，需要投入更多的資金購入物業(yè)，經(jīng)營中的折舊成本也會上升，符合優(yōu)勝劣汰的市場擇優(yōu)過程。人民幣升值預期已經(jīng)成為籠罩中國經(jīng)濟運行的大環(huán)境，必將對包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的各個行業(yè)產(chǎn)生重大影響。. 前景展望：人民幣升值預期下的商業(yè)地產(chǎn)人民幣升值預期給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可能帶來的影響2005年7月人民銀行對人民幣匯率水平和匯率決定機制做出重大調(diào)整，從釘住美元轉(zhuǎn)向參考一籃子貨幣，并宣布對美元匯率上調(diào)2%，其后數(shù)月人民幣進一步升值的壓力未減，人民幣匯率不斷創(chuàng)出新高。市場選擇商業(yè)地產(chǎn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)也對經(jīng)營者有很高的要求。上海市音像制品批發(fā)交易市場1996年5月開業(yè)時，以物業(yè)租賃形式請進了20多家出版發(fā)行單位進場經(jīng)營,但由于品種不多且大同小異，開張3個月后，經(jīng)營進入谷底，進場單位就開始退場。圖表 8 三大洲房地產(chǎn)價格變化率和租金收益率比較資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一整體經(jīng)營模式：市場的理性選擇產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一整體經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)在對物業(yè)的經(jīng)營過程中逐漸顯露了相對于產(chǎn)權(quán)分散的產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(包括具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的租賃性經(jīng)營）的優(yōu)勢。表格 4行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率水平金屬制品業(yè)%房地產(chǎn)業(yè)%黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)%機械、設備、儀表%采掘業(yè)%批發(fā)和零售貿(mào)易%金屬、非金屬%非金屬礦物制品業(yè)%金融、保險業(yè)%傳播與文化產(chǎn)業(yè)%石油、化學、塑膠、塑料%食品、飲料%有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)%醫(yī)藥、生物制品%電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)%建筑業(yè)%交通運輸、倉儲業(yè)%農(nóng)、林、牧、漁業(yè)%制造業(yè)%造紙、印刷%社會服務業(yè)%信息技術(shù)業(yè)%木材、家具%電子%電器機械及器材制造業(yè)%紡織、服裝、皮毛%交通運輸設備制造業(yè)% 資料來源：國內(nèi)上市公司2004年年報，天相投資穩(wěn)定的租金收入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于出租物業(yè)的租金收入。表格 2 各大洲商業(yè)地產(chǎn)租金凈收益率凈收益率北美亞洲歐洲2001%%%2002%%%2003%%%2004%%%資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts表格 3 京港滬三地商業(yè)地產(chǎn)租金收益率比較京港滬三地寫字樓租金收益率比較月租金售價年收益率凈收益率北京2,550%%上海3,384%%香港19,000%%京港滬三地公寓租金收益率比較北京1,900%%上海3,280%%香港13,575%%資料來源：根據(jù)高利國際數(shù)據(jù)整理同時，和國內(nèi)的其他行業(yè)相比較商業(yè)地產(chǎn)回報率同樣也是很有吸引力的。. 成長性分析：中國商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性成長空間巨大世界主要發(fā)達國家商業(yè)地產(chǎn)價值的占房地產(chǎn)市場總價值的比例均高于70%（圖表5），而根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)估算，%（表格1），遠遠低于70%，未來的結(jié)構(gòu)性成長空間巨大。綜合上述需求量和供給量分析，預計在2005年底。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)暗含假設房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期為3年，則2005年底我國房地產(chǎn)市場上住宅及商業(yè)地產(chǎn)的存量應為2003年底建成面積和2002年及2003年在建面積的加總，為213,773萬平米和41,288萬平米。中國商業(yè)地產(chǎn)：供給量估計根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)計算，1997年至2003年年底，我國住宅及商業(yè)地產(chǎn)合計銷售面積分別為121,679萬平米和15,647萬平米。公式如下：圖表 6 高檔商業(yè)地產(chǎn)價值計算公式資料來源：European Public Real Estate Association我們使用該公式對2005年年底的中國商業(yè)地產(chǎn)的理論需求量進行估算。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，第一產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比例逐年降低，%%（圖表1），表明第二、三產(chǎn)業(yè)的增速快于第一產(chǎn)業(yè)。2002～%的速度增長，%（圖表2），%（圖表3）。自2002年初以來，中國經(jīng)濟受固定資產(chǎn)投資和出口的拉動強勁增長，2002～2004年平均國內(nèi)生產(chǎn)總值增速達到9%，2005年預計國內(nèi)生產(chǎn)總值增速將達到9%～%。工業(yè)發(fā)展對工業(yè)廠房產(chǎn)生巨大需求，同時也通過對第三產(chǎn)業(yè)的拉動引致對其他商業(yè)地產(chǎn)形式的需求。本片報告在作行業(yè)分析時假設在長期內(nèi)溢價不存在，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營者陣營中不存在投機者，則商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的需求等同于社會對商業(yè)地產(chǎn)的需求。. 研究假設圖表 2 房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)解析從整個商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營流程來看，房地產(chǎn)開發(fā)
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