中國商業(yè)地產(chǎn)研究-文庫吧
2025-06-11 13:18 本頁面
【正文】 2005年至2020年，%。2002～%的速度增長，%（圖表2），%（圖表3）。此外，中國經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構不斷升級也給商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展帶來契機。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，第一產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比例逐年降低，%%（圖表1），表明第二、三產(chǎn)業(yè)的增速快于第一產(chǎn)業(yè)。圖表 3 國內(nèi)生產(chǎn)總值及各產(chǎn)業(yè)貢獻圖表 4 工業(yè)增加值和消費品零售總額圖表 5 進出口額數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站注：05年數(shù)據(jù)為第三季度數(shù)據(jù). 供求分析：中國商業(yè)地產(chǎn)供需缺口巨大中國商業(yè)地產(chǎn)：需求量估計European Public Real Estate Association在一篇題為”Global Real Estate securities – Where do they fit in the broader market？” 的論文中提出一個國家高檔商業(yè)地產(chǎn)市場價值和國內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在緊密關系。公式如下：圖表 6 高檔商業(yè)地產(chǎn)價值計算公式資料來源：European Public Real Estate Association我們使用該公式對2005年年底的中國商業(yè)地產(chǎn)的理論需求量進行估算。2004年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值為136,515億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為10,502元，%，%，考慮到中國尚屬于發(fā)展中國家，根據(jù)圖表4中第二個公式，即便中國商業(yè)地產(chǎn)都為高檔商業(yè)地產(chǎn)，估算出其2005年年底的內(nèi)在需求規(guī)模仍可達到27,538億元人民幣。中國商業(yè)地產(chǎn)：供給量估計根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)計算，1997年至2003年年底，我國住宅及商業(yè)地產(chǎn)合計銷售面積分別為121,679萬平米和15,647萬平米。假設住宅及商業(yè)地產(chǎn)的空置率歷年來均維持10%和30%不變，則2003底，我國房地產(chǎn)市場上已建成并售出的住宅及商業(yè)地產(chǎn)為135,199萬平米和22,354萬平米。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)暗含假設房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期為3年，則2005年底我國房地產(chǎn)市場上住宅及商業(yè)地產(chǎn)的存量應為2003年底建成面積和2002年及2003年在建面積的加總，為213,773萬平米和41,288萬平米。以北京寫字樓銷售價格增速作為參考，2005年售價比2003年底的售價增長6%，我們可以大致估算出2005年底我國商業(yè)地產(chǎn)價值約為15,685億人民幣。綜合上述需求量和供給量分析，預計在2005年底。巨大的缺口昭示了行業(yè)發(fā)展的雄厚潛力。. 成長性分析：中國商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構性成長空間巨大世界主要發(fā)達國家商業(yè)地產(chǎn)價值的占房地產(chǎn)市場總價值的比例均高于70%（圖表5），而根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)估算，%（表格1），遠遠低于70%，未來的結(jié)構性成長空間巨大。表格 1 2005年底中國商業(yè)地產(chǎn)價值估算資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒（2004）整理圖表 7 各國各類地產(chǎn)價值比重數(shù)據(jù)來源：IPD各國報告和美國National Council of Real Estate Investment Fiduciaries. 投資價值分析：穩(wěn)定的高收益使其成為市場的理性選擇高收益水平受人關注以中國的代表城市北京和上海為例，其寫字樓和公寓的租金收益率均高于北美洲、亞洲和歐洲三大洲的平均租金凈收益率水平（表格3）。表格 2 各大洲商業(yè)地產(chǎn)租金凈收益率凈收益率北美亞洲歐洲2001%%%2002%%%2003%%%2004%%%資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts表格 3 京港滬三地商業(yè)地產(chǎn)租金收益率比較京港滬三地寫字樓租金收益率比較月租金售價年收益率凈收益率北京2,550%%上海3,384%%香港19,000%%京港滬三地公寓租金收益率比較北京1,900%%上海3,280%%香港13,575%%資料來源：根據(jù)高利國際數(shù)據(jù)整理同時，和國內(nèi)的其他行業(yè)相比較商業(yè)地產(chǎn)回報率同樣也是很有吸引力的。以中國國貿(mào)為例，％，和主要行業(yè)（根據(jù)證監(jiān)會對上市公司行業(yè)分類）的上市公司平均凈資產(chǎn)收益率排序相比，位于約前三分之一的位置（表格4）。表格 4行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率水平金屬制品業(yè)%房地產(chǎn)業(yè)%黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)%機械、設備、儀表%采掘業(yè)%批發(fā)和零售貿(mào)易%金屬、非金屬%非金屬礦物制品業(yè)%金融、保險業(yè)%傳播與文化產(chǎn)業(yè)%石油、化學、塑膠、塑料%食品、飲料%有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)%醫(yī)藥、生物制品%電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)%建筑業(yè)%交通運輸、倉儲業(yè)%農(nóng)、林、牧、漁業(yè)%制造業(yè)%造紙、印刷%社會服務業(yè)%信息技術業(yè)%木材、家具%電子%電器機械及器材制造業(yè)%紡織、服裝、皮毛%交通運輸設備制造業(yè)% 資料來源：國內(nèi)上市公司2004年年報，天相投資穩(wěn)定的租金收入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于出租物業(yè)的租金收入。數(shù)據(jù)表明，租金收入波動率遠遠小于物業(yè)本身銷售價格的波動率（圖表6）。圖表 8 三大洲房地產(chǎn)價格變化率和租金收益率比較資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權統(tǒng)一整體經(jīng)營模式：市場的理性選擇產(chǎn)權統(tǒng)一整體經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)在對物業(yè)的經(jīng)營過程中逐漸顯露了相對于產(chǎn)權分散的產(chǎn)權式經(jīng)營(包括具有產(chǎn)權性質(zhì)的租賃性經(jīng)營）的優(yōu)勢。后者由于產(chǎn)權過于分散，導致無法對物業(yè)整體項目進行規(guī)劃，進而導致經(jīng)營危機。上海市音像制品批發(fā)交易市場1996年5月開業(yè)時，以物業(yè)租賃形式請進了20多家出版發(fā)行單位進場經(jīng)營,但由于品種不多且大同小異，開張3個月后，經(jīng)營進入谷底，進場單位就開始退場。之后經(jīng)過一段時間的改造后，市場重新開張，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一進經(jīng)營，1999年第一季度累計超過1000萬元，其中2月份突破500萬元大關，而物業(yè)租賃式經(jīng)營，年租金只有100萬元。市場選擇商業(yè)地產(chǎn)的同時，商業(yè)地產(chǎn)也對經(jīng)營者有很高的要求。商業(yè)地產(chǎn)長期持有經(jīng)營物業(yè)獲取租金收益的本質(zhì)要求資金大量沉淀，同時經(jīng)營周期較長，對企業(yè)自身素質(zhì)要求很高，需要有良好的資金儲備和優(yōu)秀的管理水平，只有如金融街、大連萬達以及中國華貿(mào)這些資金充沛、有豐富經(jīng)驗的企業(yè)才有能力在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭。. 前景展望：人民幣升值預期下的商業(yè)地產(chǎn)人民幣升值預期給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可能帶來的影響2005年7月人民銀行對人民幣匯率水平和匯率決定機制做出重大調(diào)整，從釘住美元轉(zhuǎn)向參考一籃子貨幣，并宣布對美元匯率上調(diào)2%，其后數(shù)月人民幣進一步升值的壓力未減，人民幣匯率不斷創(chuàng)出新高。2%的初始調(diào)整幅度并不大，但是市場對人民幣進一步升值的預期已經(jīng)建立，前不久央行進行的貨幣掉期進一步強化了該預期。人民幣升
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