中國商業(yè)地產(chǎn)研究-文庫吧
2025-06-11 13:18 本頁面
【正文】 2005年至2020年，%。2002～%的速度增長，%（圖表2），%（圖表3）。此外，中國經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)也給商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展帶來契機(jī)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，第一產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比例逐年降低，%%（圖表1），表明第二、三產(chǎn)業(yè)的增速快于第一產(chǎn)業(yè)。圖表 3 國內(nèi)生產(chǎn)總值及各產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)圖表 4 工業(yè)增加值和消費(fèi)品零售總額圖表 5 進(jìn)出口額數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站注：05年數(shù)據(jù)為第三季度數(shù)據(jù). 供求分析：中國商業(yè)地產(chǎn)供需缺口巨大中國商業(yè)地產(chǎn)：需求量估計(jì)European Public Real Estate Association在一篇題為”Global Real Estate securities – Where do they fit in the broader market？” 的論文中提出一個(gè)國家高檔商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和國內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在緊密關(guān)系。公式如下：圖表 6 高檔商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值計(jì)算公式資料來源：European Public Real Estate Association我們使用該公式對(duì)2005年年底的中國商業(yè)地產(chǎn)的理論需求量進(jìn)行估算。2004年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值為136,515億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為10,502元，%，%，考慮到中國尚屬于發(fā)展中國家，根據(jù)圖表4中第二個(gè)公式，即便中國商業(yè)地產(chǎn)都為高檔商業(yè)地產(chǎn)，估算出其2005年年底的內(nèi)在需求規(guī)模仍可達(dá)到27,538億元人民幣。中國商業(yè)地產(chǎn)：供給量估計(jì)根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算，1997年至2003年年底，我國住宅及商業(yè)地產(chǎn)合計(jì)銷售面積分別為121,679萬平米和15,647萬平米。假設(shè)住宅及商業(yè)地產(chǎn)的空置率歷年來均維持10%和30%不變，則2003底，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上已建成并售出的住宅及商業(yè)地產(chǎn)為135,199萬平米和22,354萬平米。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)暗含假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期為3年，則2005年底我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上住宅及商業(yè)地產(chǎn)的存量應(yīng)為2003年底建成面積和2002年及2003年在建面積的加總，為213,773萬平米和41,288萬平米。以北京寫字樓銷售價(jià)格增速作為參考，2005年售價(jià)比2003年底的售價(jià)增長6%，我們可以大致估算出2005年底我國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值約為15,685億人民幣。綜合上述需求量和供給量分析，預(yù)計(jì)在2005年底。巨大的缺口昭示了行業(yè)發(fā)展的雄厚潛力。. 成長性分析：中國商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性成長空間巨大世界主要發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的占房地產(chǎn)市場(chǎng)總價(jià)值的比例均高于70%（圖表5），而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)估算，%（表格1），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于70%，未來的結(jié)構(gòu)性成長空間巨大。表格 1 2005年底中國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值估算資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒（2004）整理圖表 7 各國各類地產(chǎn)價(jià)值比重?cái)?shù)據(jù)來源：IPD各國報(bào)告和美國National Council of Real Estate Investment Fiduciaries. 投資價(jià)值分析：穩(wěn)定的高收益使其成為市場(chǎng)的理性選擇高收益水平受人關(guān)注以中國的代表城市北京和上海為例，其寫字樓和公寓的租金收益率均高于北美洲、亞洲和歐洲三大洲的平均租金凈收益率水平（表格3）。表格 2 各大洲商業(yè)地產(chǎn)租金凈收益率凈收益率北美亞洲歐洲2001%%%2002%%%2003%%%2004%%%資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts表格 3 京港滬三地商業(yè)地產(chǎn)租金收益率比較京港滬三地寫字樓租金收益率比較月租金售價(jià)年收益率凈收益率北京2,550%%上海3,384%%香港19,000%%京港滬三地公寓租金收益率比較北京1,900%%上海3,280%%香港13,575%%資料來源：根據(jù)高利國際數(shù)據(jù)整理同時(shí)，和國內(nèi)的其他行業(yè)相比較商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率同樣也是很有吸引力的。以中國國貿(mào)為例，％，和主要行業(yè)（根據(jù)證監(jiān)會(huì)對(duì)上市公司行業(yè)分類）的上市公司平均凈資產(chǎn)收益率排序相比，位于約前三分之一的位置（表格4）。表格 4行業(yè)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率水平金屬制品業(yè)%房地產(chǎn)業(yè)%黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)%機(jī)械、設(shè)備、儀表%采掘業(yè)%批發(fā)和零售貿(mào)易%金屬、非金屬%非金屬礦物制品業(yè)%金融、保險(xiǎn)業(yè)%傳播與文化產(chǎn)業(yè)%石油、化學(xué)、塑膠、塑料%食品、飲料%有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)%醫(yī)藥、生物制品%電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)%建筑業(yè)%交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)業(yè)%農(nóng)、林、牧、漁業(yè)%制造業(yè)%造紙、印刷%社會(huì)服務(wù)業(yè)%信息技術(shù)業(yè)%木材、家具%電子%電器機(jī)械及器材制造業(yè)%紡織、服裝、皮毛%交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)% 資料來源：國內(nèi)上市公司2004年年報(bào)，天相投資穩(wěn)定的租金收入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入主要來源于出租物業(yè)的租金收入。數(shù)據(jù)表明，租金收入波動(dòng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于物業(yè)本身銷售價(jià)格的波動(dòng)率（圖表6）。圖表 8 三大洲房地產(chǎn)價(jià)格變化率和租金收益率比較資料來源：National Association of Real Estate Investment Trusts商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一整體經(jīng)營模式：市場(chǎng)的理性選擇產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一整體經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)在對(duì)物業(yè)的經(jīng)營過程中逐漸顯露了相對(duì)于產(chǎn)權(quán)分散的產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(包括具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的租賃性經(jīng)營）的優(yōu)勢(shì)。后者由于產(chǎn)權(quán)過于分散，導(dǎo)致無法對(duì)物業(yè)整體項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)營危機(jī)。上海市音像制品批發(fā)交易市場(chǎng)1996年5月開業(yè)時(shí)，以物業(yè)租賃形式請(qǐng)進(jìn)了20多家出版發(fā)行單位進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營,但由于品種不多且大同小異，開張3個(gè)月后，經(jīng)營進(jìn)入谷底，進(jìn)場(chǎng)單位就開始退場(chǎng)。之后經(jīng)過一段時(shí)間的改造后，市場(chǎng)重新開張，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一進(jìn)經(jīng)營，1999年第一季度累計(jì)超過1000萬元，其中2月份突破500萬元大關(guān)，而物業(yè)租賃式經(jīng)營，年租金只有100萬元。市場(chǎng)選擇商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也對(duì)經(jīng)營者有很高的要求。商業(yè)地產(chǎn)長期持有經(jīng)營物業(yè)獲取租金收益的本質(zhì)要求資金大量沉淀，同時(shí)經(jīng)營周期較長，對(duì)企業(yè)自身素質(zhì)要求很高，需要有良好的資金儲(chǔ)備和優(yōu)秀的管理水平，只有如金融街、大連萬達(dá)以及中國華貿(mào)這些資金充沛、有豐富經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)才有能力在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭。. 前景展望：人民幣升值預(yù)期下的商業(yè)地產(chǎn)人民幣升值預(yù)期給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)可能帶來的影響2005年7月人民銀行對(duì)人民幣匯率水平和匯率決定機(jī)制做出重大調(diào)整，從釘住美元轉(zhuǎn)向參考一籃子貨幣，并宣布對(duì)美元匯率上調(diào)2%，其后數(shù)月人民幣進(jìn)一步升值的壓力未減，人民幣匯率不斷創(chuàng)出新高。2%的初始調(diào)整幅度并不大，但是市場(chǎng)對(duì)人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期已經(jīng)建立，前不久央行進(jìn)行的貨幣掉期進(jìn)一步強(qiáng)化了該預(yù)期。人民幣升
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