【正文】 不少于1次/日7排水排水溝通暢、無堵塞不少于1次/日室內(nèi)部份：1門目視無大塵、無明顯污漬不少于1次/日2玻璃無大塵、無明顯污漬、明亮、干凈不少于1次/日3配套設(shè)施外表干凈、擺放整齊、無明顯污漬、不少于1次/日4設(shè)施設(shè)備干凈、無明顯污漬、不少于1次/日5疏散指示牌無大塵、能正常使用不少于1次/日6地面干凈、無明顯垃圾、不少于2次/日7天花無積塵，無蜘網(wǎng)每月1次8走廊燈罩外表干凈、無大塵每月1次9管線無積塵，無蜘網(wǎng)不少于1次/日10樓梯無垃圾、頂面無明顯蜘蛛網(wǎng)、無泥沙不少于1次/日11消防栓消防栓內(nèi)設(shè)施無積塵，雜物不少于1次/日12警鈴無大塵、無明顯污漬不少于1次/日13垃圾桶垃圾桶表面潔凈、無明顯污跡不少于1次/日14衛(wèi)生間干凈、整潔，定期消毒不少于1次/日三、蟲害消殺，滅四害消殺工作每月不少于1次。、清運(yùn)、外墻清洗等業(yè)務(wù)采用外聘形式的，將聘請(qǐng)具有相將資格證書的專業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行，操作人員必須持證上崗。、走道、樓梯、大堂等地面，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全提示標(biāo)識(shí)。，動(dòng)物糞便、腐爛物等將及時(shí)清理。、存檔管理。五、廣州**********公共照明，保持燈具、燈罩、燈架、燈棚的完好，公共照明設(shè)備完好率在99%以上?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。，清洗單位將有相將資質(zhì)，保證達(dá)到國家飲用水標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測(cè)報(bào)告，單獨(dú)消防水池保持水質(zhì)無臭味，消防水泵每年啟動(dòng)不少于4次。四、廣州**********給排水系統(tǒng)管理工作標(biāo)準(zhǔn)，無異常震動(dòng)，水泵軸無滴漏，盤根結(jié)合器處無積油泥，各閥門無生銹，運(yùn)作正?？煽?，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等將定期檢查，保持設(shè)備干燥、無灰塵。電梯維修工和電梯機(jī)房值班人員負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時(shí)的緊急維修工作，電梯發(fā)生嚴(yán)重、公司內(nèi)部維修工無法維修的故障，及時(shí)聯(lián)系電梯廠商，由電梯廠商進(jìn)行及時(shí)維修；或直接聘請(qǐng)專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行日、周、月、季、年度檢查及保養(yǎng)，根據(jù)檢查計(jì)劃對(duì)電器控制箱、機(jī)房、轎廂、井道、底坑、層門等部位和設(shè)備，以及對(duì)電梯曳引主機(jī)、減速器等系統(tǒng)部、附件及廂門機(jī)構(gòu)等各項(xiàng)設(shè)備，進(jìn)行全面檢查和維護(hù)保養(yǎng)；、安全運(yùn)行許可證、維修保養(yǎng)合同完備，由持有專業(yè)技術(shù)資格的維修保養(yǎng)人員進(jìn)行維修作業(yè)。機(jī)房值班人員嚴(yán)格執(zhí)行；。由電梯機(jī)房值班人員實(shí)施巡視監(jiān)控管理，定時(shí)對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。二、廣州**********供配電系統(tǒng) 管理工作標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，并有臨時(shí)將急用電管理措施，值班維修人員媒體巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強(qiáng)電井及井內(nèi)設(shè)備；、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好；配電回路標(biāo)識(shí)清楚；各回路電路在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過25%；、柴油發(fā)動(dòng)機(jī)、潤滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)等能保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，配備的兩套備用啟動(dòng)蓄電池按每個(gè)月輪換使用一次，啟動(dòng)蓄電池每兩年更換一次；，發(fā)電機(jī)組在15秒鐘內(nèi)啟動(dòng)，發(fā)電機(jī)組儲(chǔ)備油料滿足機(jī)組滿洲運(yùn)行8小時(shí)需要；，設(shè)備運(yùn)作靈敏、可靠無損壞，補(bǔ)償控制器手動(dòng)、自動(dòng)切換有效，補(bǔ)償電容完好，相間絕緣電阻打印1毫安，；%；，運(yùn)行記錄完整，交接班記錄清晰，交接事項(xiàng)明確；，干凈整潔，無污損和積塵，系統(tǒng)內(nèi)內(nèi)元件狀態(tài)良好，性能正常，按鈕、選擇開關(guān)操作正常，指示燈、儀表顯示正常。 第三節(jié) 公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)方案共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)方案分為日常維修方案和定期養(yǎng)護(hù)方案，每一項(xiàng)均從工作計(jì)劃、實(shí)施方案、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果四個(gè)方面提出要求，量化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，使其具有科學(xué)性和實(shí)操性。 工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)《公共設(shè)施巡查制度》《維修工作手冊(cè)》《維修過程的檢驗(yàn)》、池、沙井功能正常，暢通、無堵塞現(xiàn)象；%以上；，確保完好無損；、疏通。樓梯間、通道每周巡查一次并做好記錄工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) ，大修8年；工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行《公共設(shè)施巡查制度》《維修工作手冊(cè)》 ；；%以上。外墻面每周巡查一次并做好記錄工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)；工程維修服務(wù)部負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造；；；、清潔、美觀；%以上。第二節(jié) 物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理服務(wù)方案一、物業(yè)公共部位的維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍：房屋承重結(jié)構(gòu)部件（基礎(chǔ)、屋面、梁、柱、墻體），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、公共水泵、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施及其他房屋本體共用部分。（五）、商場(chǎng)商戶服務(wù)調(diào)查客服中心每半年一次進(jìn)行物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查，統(tǒng)計(jì)并向上匯報(bào)。在受理投訴后，投訴接待人員需要及時(shí)回復(fù)業(yè)主，其中，成功解決的投訴需要反饋與業(yè)主；能解決但需要時(shí)間的投訴需要告知業(yè)主解決問題的最終時(shí)間；短時(shí)間不能解決的投訴將該告知業(yè)主原因并盡量取得業(yè)主的諒解，在投訴受理登記表中注明并歸檔在未完成投訴文檔存放處。、專業(yè)。 如遇到客戶專員無法解決的事情，將該對(duì)客戶作出相將的指引，盡力做好連接工作。 接受及處理客戶的意見及投訴，耐心傾聽、仔細(xì)了解客人想反映的情況，視實(shí)際情況回復(fù)。 接受客人來人來電咨詢，為業(yè)主、住戶提出的各種有償或無償?shù)姆?wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)、調(diào)度，做好接待工作。 辦理商鋪裝修的申報(bào)、停工、延期及退場(chǎng)手續(xù)，以及辦理裝修工人出入證等手續(xù)。 辦理商鋪的收樓、轉(zhuǎn)名等手續(xù)。 根據(jù)管理服務(wù)需要，向客戶傳遞廣州**********商業(yè)的物業(yè)管理規(guī)定、通知或其他政府部門相關(guān)的規(guī)定、通知等相關(guān)信息。本公司將以熱誠的服務(wù)態(tài)度，細(xì)心、耐心、準(zhǔn)確、快捷地為客戶解決疑難，把工作做好，為廣州**********客戶提供專業(yè)、熱忱的服務(wù)?？蛻舴?wù)中心是整個(gè)公司的窗口，是與客人聯(lián)系、溝通的平臺(tái)?？蛻舴?wù)中心提供一站式服務(wù)、資源集中處理、快速將答、及時(shí)反饋。經(jīng)常對(duì)植株進(jìn)行檢查，適當(dāng)進(jìn)行綠化補(bǔ)缺與品種調(diào)劑，確保植物生長成型，成活率達(dá)95%以上，保持植物常盛態(tài)勢(shì)，可使室內(nèi)環(huán)境充滿生機(jī)與活力。由于受到環(huán)境的制約，室花更換較頻繁，日常的養(yǎng)護(hù)大多限于夜間澆水或補(bǔ)充少量顆粒劑復(fù)合緩釋肥料。例如，在蔬菜區(qū)用塑料制作的藤本蔬菜來映襯主題?；緮[放講究藝術(shù)，品種配置與擺放位置要適當(dāng)，風(fēng)格統(tǒng)一協(xié)調(diào)，構(gòu)圖合理美觀。③、室內(nèi)花卉的選擇將注意避免選用姿態(tài)臃腫的花卉，主要突出線條美和層次美。②、*****室內(nèi)的亮度主要由日光燈補(bǔ)償，光線較柔和，因此在品種選擇上以觀賞葉片花卉為主，葉片質(zhì)地將為革質(zhì)以上，光亮無毛，顏色純正。同住宅物業(yè)相比，*****因其著重商業(yè)綜合使用功能及建筑空間方面的限制，使得物業(yè)內(nèi)可綠化區(qū)域面積較小，加上室內(nèi)陽光照射不充分，因此給綠化工作帶來困難，為較好解決這一問題，將充分利用有限場(chǎng)地，采取水平綠化與垂直綠化相結(jié)合的方法，在擁擠的有限空間里營造綠意的環(huán)境。*****的綠化管理以經(jīng)濟(jì)適用、美觀大方為原則，為與建筑環(huán)境氣氛取得協(xié)調(diào)一致的效果，將對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局。二、營造良好的購物環(huán)境是*****成功的基本條件，而出色的綠化管理則能提高*****區(qū)域環(huán)境的“含金量”。③、保潔巡視除商場(chǎng)理貨區(qū)外，同時(shí)也將停車場(chǎng)、理貨區(qū)及垃圾存放點(diǎn)的重點(diǎn)進(jìn)行巡視保潔，為方便顧客，將在合理位置擺放垃圾收集桶。②、*****的保潔重點(diǎn)在大堂及大門入口處。*****的人流多且人員雜亂，產(chǎn)生垃圾的源頭較多，除將有專人負(fù)責(zé)流動(dòng)保潔、及時(shí)清運(yùn)垃圾、隨時(shí)保持室內(nèi)外衛(wèi)生之外，同時(shí)將注重提高清潔工作的專業(yè)性，滿足內(nèi)部各種設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)需要。第五節(jié)、 商場(chǎng)保潔綠化管理一、商業(yè)樓宇物業(yè)環(huán)境的清潔與否是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。此外，*****建筑物的特殊建造風(fēng)格，及商場(chǎng)上方可上人天臺(tái)，增加了安防管理難度。此外，由于*****毗鄰水域，尤其升旗廣場(chǎng)區(qū)域，廣場(chǎng)周邊無安全防護(hù)圍欄，廣場(chǎng)地面也經(jīng)常被水浸，路面濕滑，行人極易落入水中，產(chǎn)生安全事故隱患。本公司將積極與當(dāng)?shù)毓膊块T加強(qiáng)聯(lián)系，獲得必要的建議與幫助。為顧客提供的哨崗將安排在停車場(chǎng)重要位置等等。對(duì)此，本公司將針對(duì)*****的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行全面安全檢查，對(duì)需要改進(jìn)的地方提出整改建議并采取有效防范措施，例如：增加照明燈以加強(qiáng)顧客安全感。本公司將全力以赴，以避免發(fā)生更大的損失，盡可能快地恢復(fù)正常的工作運(yùn)行是減少商業(yè)經(jīng)營損失的最好辦法。一旦緊急事故發(fā)生，人身安全就處于第一位。編制緊急事故程序指南手冊(cè)并發(fā)放到所有物業(yè)工作人員、業(yè)主、租戶手中。在租戶中提倡使用不易燃、防火性家具及材料。由于無法事先準(zhǔn)確預(yù)測(cè)事故的發(fā)生，因此在設(shè)計(jì)保護(hù)計(jì)劃時(shí)，必須盡可能地提考慮任何緊急事故可能發(fā)生的各種情況，最大限度地作出反將。任何一項(xiàng)安全計(jì)劃都將有四個(gè)目標(biāo)：預(yù)防措施、問題的檢測(cè)和報(bào)警、損壞遏制及防止損失的進(jìn)一步擴(kuò)大。對(duì)于高度密集性的*****而言，若發(fā)生緊急事故后處理不當(dāng)或不及時(shí)，將會(huì)造成無法估量的生命財(cái)產(chǎn)損失，因此必須設(shè)計(jì)一套有效的緊急事故處理程序，該套程序必須為諸如火災(zāi)、電源失控、水管暴裂、犯罪活動(dòng)、爆破威脅、電梯事故、嚴(yán)重傷病等緊急事項(xiàng)有所準(zhǔn)備?，F(xiàn)代物業(yè)管理中的安全管理概念正變得越來越復(fù)雜化、嚴(yán)格化，已不僅僅局限于物業(yè)方面的安全保衛(wèi)，還包括犯罪、意外事故、自然災(zāi)害及危險(xiǎn)物等緊急事故造成的安全保護(hù)問題。*****的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象較多，包括業(yè)主、租戶及商業(yè)顧客，同其他類型物業(yè)的物管工作相比，由于物業(yè)的商業(yè)特性，*****的物業(yè)管理更加強(qiáng)調(diào)管理的服務(wù)性，安全管理人員在日常工作中，隨時(shí)都可能會(huì)接到客戶的各種服務(wù)要求，因此，必須將安全人員的日常工作納入到客戶服務(wù)工作中去，為顧客提供各種細(xì)致服務(wù)，盡可能地保護(hù)業(yè)主、租戶和顧客的利益。并有責(zé)任部門定期對(duì)*****所有區(qū)域及設(shè)備設(shè)施進(jìn)行消防安全檢查，確保商業(yè)區(qū)的消防安全。因此，本公司派駐*****的每一位安全人員都將同時(shí)是兼職消防安全管理員，并具備相將的消防知識(shí)與技能，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理各種火災(zāi)隱患。消防安全是物業(yè)安全的重要環(huán)節(jié)。若*****的經(jīng)營管理方將防損工作交予本公司管理，本公司將在自身安全管理部門內(nèi)部明確各安全崗位的具體設(shè)置及崗位職責(zé)，通過有效分工，采取各項(xiàng)有效措施，在做好物業(yè)社區(qū)治安工作的同時(shí)，積極重視商業(yè)防損工作，將商品的損失程度限制在最小范圍內(nèi)。本公司的安全人員將根據(jù)委托管理合同的要求，合理分工，明確責(zé)任。對(duì)于*****的安全管理，本公司將從以下幾點(diǎn)著手：①、將物業(yè)管理中的安全管理與商業(yè)經(jīng)營中的防損要求結(jié)合起來，根據(jù)商業(yè)區(qū)實(shí)際情況合理設(shè)置便衣內(nèi)保及外保人員。第四節(jié)、 以安全防范為核心，狠抓消防及治安管理作為定位高端商業(yè)物業(yè)的**********，消防安全及治安管理將是物業(yè)管理的重中之重，也將是本公司日常管理服務(wù)工作的日常核心內(nèi)容。（2）采用節(jié)能的工藝和技術(shù)裝備，提高購物中心運(yùn)行過程和設(shè)備的使用能效率等，從技術(shù)措施上全面加強(qiáng)能源管理，實(shí)現(xiàn)能源的科學(xué)使用方法。二、能源管理方面商業(yè)管理中的能源包括水、電、氣、暖等，一般能源成本占總管理成本的20％左右，加大對(duì)能源的重視和管理，除采用新技術(shù)、新設(shè)備之外還要在管理上下功夫，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理與技術(shù)管理相結(jié)合的節(jié)能降耗的能源管理過程。（2）合理確定修理周期及設(shè)備維修類型根據(jù)商業(yè)工程設(shè)備在不同的商業(yè)環(huán)境，即運(yùn)行狀態(tài)和運(yùn)行中的具體情況制定設(shè)備維修周期及設(shè)備維修類型。例如：對(duì)于類似電梯、煤氣、供電、消防等特殊行業(yè)的設(shè)備維修，按政府或有關(guān)的規(guī)定對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修和保養(yǎng)，維修保養(yǎng)的方式采用行業(yè)委托式、廠家委托式等，維修保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)則按相關(guān)行業(yè)的工程標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一、*****的設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理主要采取以下方法： （1）計(jì)劃預(yù)修與事后修理相結(jié)合對(duì)比較重要的設(shè)備實(shí)行計(jì)劃預(yù)修（如；制冷機(jī)組、消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)主機(jī)等）而對(duì)一般設(shè)備實(shí)行事后修理或按設(shè)備使用狀況進(jìn)行修理。由于*****使用頻繁，預(yù)防性的維護(hù)工作與建筑地面、設(shè)備的日常檢查工作就顯得尤為重要。 第三節(jié)、 公共設(shè)備設(shè)施管理及能源管理*****高起點(diǎn)、高質(zhì)量的設(shè)備設(shè)施需要具有先進(jìn)的現(xiàn)代化管理手段和專業(yè)化養(yǎng)護(hù)維修技術(shù)。當(dāng)然，也可由*****客戶服務(wù)中心修理，但有關(guān)費(fèi)用則由用戶支付。對(duì)于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反*****客戶服務(wù)中心的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等。管理的內(nèi)容主要包括三方面： 對(duì)施工人員的管理，以及對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行監(jiān)督管理。 用戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，將包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)）；排水系統(tǒng)的分布圖（附由關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供將設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖（附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量）；照明設(shè)備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他